一戸建ての売却を人生に何度も経験する方は少ないでしょう。
ほとんどの方は、初めての一戸建て売却に不安を抱えており、多くの専門用語や法的な知識の飛び交いに混乱してしまうでしょう。

しかし、一戸建て売却に関するほとんどの不安は、全体像を知ることで解消できるものです。
一歩一歩立ち止まって状況を確認するのではなく、事前に全体の流れを知っておくことで、スムーズでストレスの少ない一戸建て売却を実現できます。

この記事では、一戸建て売却の基本的な全体の流れとその詳細、そして売却を失敗しないためのコツを解説します。

一戸建てに限らず、不動産の売却に関して詳しくはこちらもご覧ください。

他のハウスメーカーと見比べながら建築依頼先を検討したい方は「ハウスメーカーを比較」の記事もご覧ください。

1.一戸建て売却の基本的な流れ

まずは一戸建て売却の基本的な流れを見ていきましょう。

売却に向けた事前準備から、売却完了（場合によって確定申告）までは、以下６ステップです。

ステップ5の引き渡し完了までは、目安として半年ほどの期間を要します。
一戸建て売却にかかる期間のほとんどはステップ4の売却活動次第で、買主がスムーズに見つかるかどうかで早くも遅くもなります。

売却スケジュールに余裕がないと、売り急ぎ、無理な値下げをしてしまいやすくなります。
安く売ってしまわないためには、１年ほどの余裕を持った売却スケジュールを立てることが重要です。

次の章からは、それぞれのステップを詳しく解説いたします。

2.ステップ１：売却に向けた事前準備

1つ目のステップは、『売却に向けた事前準備』をすることです。

一戸建ての売却を考え始めたら、できるだけ早い段階で準備を進めておくとスムーズです。

売却前にすべき事前準備は以下４点です。

• 住宅ローン残債の確認
• 売りたい一戸建てと土地の名義人を確認
• 土地の境界線が確定されているか確認
• 必要書類の確認

それぞれ詳しく解説します。

2-1.住宅ローンの残債の確認

原則として、住宅ローンを完済しないと不動産を売却することはできません。

住宅ローンを組む際に設定される抵当権を外すには、住宅ローンの完済が必要なためです。

住宅ローンに残債がある一戸建てを売却する際は、売却金額や手持ち資金を合わせて、売却と同時に完済します。
住宅ローン残債が返済可能かを知るには、残債の確認と不動産会社に査定額を算出してもらう必要があります。

売却金額を合わせても住宅ローンを完済できない場合、住み替えの場合は住み替えローンを利用し、残債と住み替え先の住宅ローン分を合わせて借り入れることもできます。

住み替え以外の理由の場合は、金融機関に合意を得たうえで売却する任意売却という方法が考えられます。
ただし任意売却は、住宅ローンの返済が困難な方に向けた救済措置的な方法なので、住宅ローンの滞納がない方は利用できません。

2-2.売りたい一戸建てと土地の名義人を確認

不動を売却できるのは名義人だけです。
一戸建ては、建物と土地が別々の不動産として登記されていますので、どちらも売主名義になっているか確認しておきましょう。

名義人は法務局で登記簿謄本を取得することで確認します。例えば、相続して取得した一戸建ての場合、名義人が変更されていないケースがあります。また、ご両親の土地のうえに一戸建てを新築したようなケースでは、土地と建物の名義人が異なるケースもある点には注意が必要です。

2-3.土地の境界線が確定されているか確認

土地の境界線は、所有する土地の面積を決定づける登記記録です。
境界は、測量したうえで隣地の所有者立ち会いのもと、境界杭や境界鋲を打つなどして確定します。

相続したような古い土地では、境界線が明確に定まっていないことや、現況とは大きく異なる場合があります。
測量を行うかどうかは、不動産会社と相談した上で決定すべきですが、事前に境界の状況を確認しておくとスムーズです。

境界確定の手続きは、隣地の所有者の立ち会いが必要なこともあり、３か月ほどかかる場合もあります。

土地の境界線は、法務局で取得できる登記事項証明書や登記簿謄本から確認できます。

2-4.必要書類の確認

以下の書類は、不動産会社へ相談する前に必ず必要ではありませんが、用意しておくとスムーズです。

必要書類の収集に時間がかかりすぎてしまうようなら、不動産会社に相談したうえで、順次そろえていきましょう。

必要書類	取得先
身分証明書	運転免許証など所有しているもの
印鑑登録証明書	市区町村など自治体の窓口
住民票	市区町村など自治体の窓口
登記済権利証	不動産の所有者・紛失した場合は登記を依頼する司法書士に相談
固定資産税納税通知書	毎年1月1日時点の所有者に対して市区町村など自治体から毎年5～6月頃に郵送されます
重要事項説明書	不動産の所有者・紛失した場合は土地や一戸建てを購入した不動産会社に相談
確定測量図	不動産の所有者・紛失した場合は測量を依頼した測量士や土地家屋調査士に相談
建築図面	不動産の所有者・紛失した場合は新築を依頼した住宅会社に相談

3.ステップ2:不動産会社に査定を依頼する

2つ目のステップは、『不動産会社に査定依頼する』ことです。

不動産会社に査定してもらうことで、一戸建てがいくら程度で売却できそうか算出してもらうことが可能です。なお、最終的にいくらで売り出すかについては売主が決めますが、査定に出すことで相場を知ることができ、希望額と相場のバランスをみて価格を決定できるようになるでしょう。

ちなみに、不動産会社に査定を出すときは、複数社に依頼するのがおすすめです。実は、不動産会社の査定には明確な計算方法が定められているわけではありません。

特に、一戸建ての場合は独自性が高く、査定する人によって査定価格が変動することは珍しくないのです。
この点、複数の不動産会社に査定依頼を出しておけば、複数の査定価格の平均値を取るなどして、より精度高く相場を知ることができるでしょう。

3-1.売却するには訪問査定が必要

不動産会社の査定には以下の2つの方法があります。

• 机上査定：所在地や面積など物件資料から分かることや周辺地域の状況、市況等から査定額を算出する方法
• 訪問査定：机上査定による方法に加えて実際に現地を訪れて査定する方法

上記のうち、実際に一戸建てを売却する場合には訪問査定を受ける必要があります。

机上査定は、現地の状況を確認して査定するわけではないため、査定結果の精度にかけるためです。
その分、即日回答が得られたり、不動産一括査定を利用すると一度に複数社の査定結果を対面せずに貰えるメリットがあります。

訪問査定は実際に現地の状況を見て査定を受けるため、より正確な査定を期待できます。
実際に売り出す際は、訪問査定の査定価格を参考にすべきですので、売却の意思がある方は訪問査定を受けるようにしましょう。

3-2.査定でよくみられるポイント

ここでは、一戸建ての査定でよくみられるポイントについて見ていきましょう。

まず、建物部分については以下のような点がよくみられます。

上記のうち、特に重要なのが築年数です。築年数が古い物件は設備が古く、建物も同様に劣化していると考えられます。
加えて、1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準にのっとった建築物であるため、耐震性に問題がある場合が多く、非常に安い価格で査定される可能性があります。

土地については、立地条件や土地の広さ・形状などがみられます。立地条件とは、例えば小中学校や買い物施設への距離などだと考えるとよいでしょう。また、訪問査定時によく見られやすいポイントとして、日照や周辺環境などが挙げられます。

特に周辺環境については、例えば最寄り駅から物件までの道の雰囲気(例えば街灯の明るさなど)などについても評価のポイントとなります。

3-2.複数社に依頼して比較してみよう

不動産会社の査定については、基本的に複数社に依頼するのがおすすめです。
査定価格は不動産会社によって大きく異なるためです。

複数社をピックアップして、それぞれに査定を依頼するのは大変ですが、不動産一括査定サービスを利用すると簡単です。
不動産一括査定サービスは、1~3分程度の簡単な入力で、一度に複数社に査定を依頼できるサービスです。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は、全国2,100社の厳選した不動産会社と提携しているため、簡単に優良な不動産会社に出会い、査定価格を比較できます。

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4.ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

3つめのステップとして、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約は不動産会社に売買の仲介を行ってもらうために結ぶものです。
不動産会社の査定を受けた後、契約したい不動産会社を選んだら、不動産会社と媒介契約を結び、正式に一戸建ての売却を依頼するという流れになります。

なお、媒介契約には以下3つの方法があります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

それぞれの特徴を表にまとめると以下のようになります。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	×	×	○
指定流通機構への登録	義務	義務	任意
契約有効期間	3ヶ月程度	3ヶ月程度	なし
自分で買主発見	○	×	○
指定流通機構(レインズ)への登録	7日以内の登録義務	5日以内の登録義務	任意
売主への報告義務	14日に1回以上	7日に1回以上	報告義務なし

一般媒介契約は複数社と契約できるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社としか契約できない点が最も大きな違いです。

一般媒介契約は、不動産会社選びで失敗する可能性が低く、契約した複数の不動産会社に買主が募れば、競争原理が働き高く売れる可能性もあります。

ただし、不動産会社の収入源である仲介手数料は、最終的な買主をみつけた不動産会社に限られます。
ライバルの多い一般媒介契約では、無駄なコストをかけないため積極的な売却活動がされない可能性もあります。

一方の、専任媒介契約や専属専任媒介契約は一社としか契約しないことから積極的に取り組んでもらいやすくなります。
不動産の仲介においては、売買契約を締結させない限り仲介手数料がもらえないためです。

選任媒介契約・専属選任媒介契約の欠点として、不動産会社や担当者の質に左右されることがありますが、一戸建て売却の場合は選任の媒介契約がおすすめです。

一戸建てはマンションに比べて売りにくく、営業のコストもかかるため、一般媒介契約に向かない場合が多いためです。

5.ステップ4：売却活動を始める

4つ目のステップとして、不動産会社が一戸建てを売却するための売却活動を開始します。
具体的には、以下のようなものです。

• 売却活動の開始
• 問い合わせ対応
• 内覧案内
• 価格の交渉など購入希望者との条件のすり合わせ

基本的には、これらの売却活動はすべて不動産会社に任せてしまうことができます。
内覧の予定が入ったら、内覧日前の物件の清掃程度は徹底して行うとよいでしょう。
なお、売主が希望すれば、内覧に立ち会って案内や説明を行うことも可能です。

内覧時には以下のような点を押さえておくとよいでしょう。

内覧に立ち会う場合でも、売主から積極的に話すのではなく、基本的には不動産会社に任せるのがおすすめです。
一方、売主から積極的に伝えたい点としては、住民目線でのアピールポイントです。例えば、近くの買い物施設や学校の状況など、住んでいる人にしか分からないことは、購入希望者にとっても欲しい情報だといえるでしょう。

6.ステップ5：売買契約を結ぶ＆引き渡し

5つ目のステップは売買契約～引き渡しです。
内覧の結果、売却が決まったら買主の住宅ローン事前審査～売買契約～本審査～決済・引き渡しといった流れで手続きを進めます。

6-2.売買契約当日の流れ

買主の住宅ローン審査が承認になったら、売買契約を結びます。

売買契約当日の流れは以下の通りです。

1. 重要事項説明書の読み合わせ
2. 売買契約の締結
3. 手付金の受領（売却金額の5~10％が相場）
4. 仲介手数料の支払い（一般的には半金を支払う）

売買契約当日は、不動産会社の担当者立ち合いの元行われます。
宅地建物取引士の資格を持つ担当者が、重要事項説明を行い、双方が確認したうえで契約に進みます。

売買契約では、最終的な売却価格や引き渡しの期日、契約解除など取り決めを行います。

一度売買契約を結ぶと、解約するにはペナルティが発生するのが一般的です。
売主側から解約するには、手付金の2倍の額を返却しなければいけません。

実際には、売主・買主が納得すればペナルティなしで解約できることもありますが、一度署名・捺印すると後戻りできないと考え、慎重に内容を確認しましょう。

契約には様々な書類が必要ですので、以下で確認しておきましょう。

仲介手数料については売買契約時に仲介手数料の半金、決済に残り半金という形が多いですが、不動産会社によっては売買契約時に全額といったパターンや決済時に全額といったパターンもあります。事前に確認しておくようにしましょう。

6-3.決済・引き渡しの流れ

売買契約後、買主の住宅ローン本審査を経て、引き渡し日を迎えます。

決済・引き渡しをする日の流れは以下のようになります。

引き渡し日は、残債の決済や所有権の移転なども同時に行います。
売主に住宅ローン残債がある場合は、買主の決済と同時にローン完済し、抵当権抹消の手続まで行います。

引き渡し日までに、買主が住宅ローン審査に通過しなかった場合、契約は白紙になります。
住み続けながら売却している方は、ローン審査の通過を確認してから引っ越しを進めると安心です。そのためには、売買契約から引き渡しまでの期間に余裕をもっておく必要があります。

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課されます。
売却した年分の固定資産税は売り主が納税することになりますので、決済日以降を買主の負担として徴収するのが一般的です。

以下は、引き渡しに必要な書類と費用です。

7.ステップ6：確定申告

6つ目のステップは確定申告です。
一戸建ての売却により利益が発生した場合は、その利益分に対し税金が発生します。
税金が発生する場合は、売却の翌年の2月16～3月15日の確定申告期間内に、確定申告をして納税を行いましょう。

売却により損失が出た場合には確定申告の義務はありません。ただし、損失分を給与所得などと通算して還付を受けられる可能性があります。

損益通算や他の控除を受けるには確定申告時の申請が必要です。
利益のあるなしにかかわらず確定申告を行いましょう。

以下では、売却時に受けられる控除について簡単に解説します。

参考：国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例/No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例/No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却によって利益が出た場合、売却する一戸建てがマイホーム(自己居住用の不動産)であることなど一定の条件を満たすことで、3,000万円特別控除などの特例の適用を受けることができます。

3,000万円特別控除はその名の通り、3,000万円分の控除を受けられる特例です。
また、マイホームを売却して買換えする場合には特定居住用財産の買換え特例の適用を受けることが可能ですが、こちらは3,000万円特別控除と併用できません。

場合によっては、3,000万円特別控除より特定居住用財産の買換え特例の適用を受けた方がお得になるケースもあるため、税理士など専門家に相談して事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。

参考：国税庁　No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却によって損失が出た場合、売却した一戸建てがマイホームであるなど一定の条件を満たせば、損益通算及び繰越控除の特例を適用できます。

通常、不動産を売却したときの税金は分離課税で給与所得などと合算できませんが、この特例を適用すること他の所得と相殺できます。
また、損益通算してもなお譲渡損失が残る場合には翌年以降3年間まで残った損失を繰り越せます。

8.売却にかかる諸費用の確認

ここでは、売却にかかる諸費用について見ていきましょう。

費用	相場
仲介手数料	（ 売却金額 × 3％ ＋ 6万円 ）+ 消費税 ※売却金額が400万円以上の場合
譲渡所得税(復興特別所得税含)＆住民税	保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
印紙税	1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消費用	不動産１つにつき千円 （司法書士に登記依頼する場合、報酬1万5千円程）
測量費用	10～20万円 境界確定が必要な場合は40～50万円
建物解体費用	木造：1坪あたり3～5万円
引っ越し費用	5～10万円

仲介手数料は、戸建て売却を仲介してくれた不動産会社に支払うものです。
例えば、3,000万円で売却できたのであれば、3,000万円✕3%+6万円+消費税=105.96万円と計算します。
上記はあくまでも上限のため、値引きやキャンペーンなどで安くなる場合もあります。
ただし、ほとんどの場合で、上限額通りに請求されます。

譲渡所得税は、保有期間に応じて税率が変わるようになっています。
例えば、7年間所有した一戸建ての売却益（譲渡所得）が700万円だった場合、700万円✕20.315%=142万2,050円を納税しなければなりません。

印紙税は、売買契約書に貼付する形で納付するもので、売却金額が大きくなるほど納付額も大きくなります。

抵当権抹消費用は、1筆につき1,000円で、司法書士に登記を依頼する場合は、別途司法書士報酬を支払わなければなりません。

測量費や解体費は、実施する場合にのみかかります。
特に古い土地や建物だと、測量や解体の必要が出てくる可能性があります。
素人判断では難しいため、不動産会社と相談しながら決めていくといいでしょう。

9.戸建て売却で損しないための5つのコツ

戸建て売却で損しないためには、以下の5つのコツを押さえておくようにしましょう。

• 目安として1年ほど余裕をもって売却する
• 一戸建て売却が得意不動産会社を探す
• 売却相場を把握しておく
• 物件のアピールポイントをまとめておく
• 実測売買でトラブルを回避する

それぞれ解説します。

9-1.目安として1年ほど余裕をもって売却する

一戸建ての売却は、目安として半年ほどの期間がかかります。
売り急ぎを防ぐために、１年ほどの余裕をもって売却できると安心です。

あまりに急いで売却を進めようとすると、不動産会社は値下げを提案せざるを得ません。

9-2.一戸建て売却が得意不動産会社を探す

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。同じ不動産会社でも、一戸建ての売却を得意とする会社と、マンションの売却を得意とする会社とでは大きな違いがあります。

一戸建て売却を依頼する場合、一戸建て売却が得意な不動産会社を探すことが大切です。

具体的には、知人・インターネット口コミなどのリサーチや、売却査定時に過去の実績を確認するとよいでしょう。

9-3.売却相場を把握しておく

売却相場は、事前に売り主が自ら調べ、把握しておきましょう。
査定価格は、その価格で売れることを保証するものではなく、査定する担当者によっても大きく差があります。

一戸建ての売却において、複数の不動産会社を比較することは重要ですが、「どの査定額を信用すべきか」の検討が付けられるよう売却相場を知っておく必要があるのです。

また、万が一不動産会社が効率性重視で、売り急ごうとしている場合、売り出し価格を安くするよう誘導したり、値下げを提案したりします。
不動産会社都合の提案を真に受けないためにも、売却相場を必ず把握しておきましょう。

9-4. 物件のアピールポイントをまとめておく

売主自身で感じる物件のアピールポイントをまとめておきましょう。
実際に住んでいた人のほうが、不動産会社よりも家の良さに気付いていることは多いはずだからです。

アピールポイントは査定時にプラスに働く可能性があるほか、購入希望者の購入検討の後押しにも大切です。

事前にアピールポイントメモしておき、査定のタイミングで不動産会社に伝えるようにしましょう。

9-5. 実測売買でトラブルを回避する

実測売買とは、土地を測量しなおしてから売却する方法です。

相続した土地など、土地面積の記録が長く変わっていない場合は、現況の面積と異なる場合があります。
適切な面積で売買しないと、適切な売却金額を設定できない他、境界線関連のトラブルに発展する可能性もあります。

登記された情報が比較的新しい場合は問題ありませんが、情報が古かったり、境界線がそもそも確定されていなかったりする場合は、実測売買を検討しましょう。

10.一戸建て売却に関するよくある質問

最後に、一戸建て売却に関するよくある質問を見ていきましょう。

10-1.一戸建ては築何年まで売れる？

築古の物件でも売れないことはありませんが、一つの目安として旧耐震基準か、新耐震基準かという点が挙げられます。新耐震基準とは1981年の改正以降の基準のことで、新耐震基準の建物は震度6～7の地震が来ても倒壊しないよう設計されています。

旧耐震基準の建物は倒壊のリスクがあるため売れにくく、解体をして土地として売却する、あるいは不動産会社に安い価格で買取してもらう場合が多くあります。

また、買手が住宅ローン控除を受けるには、1982年に以降に建築された建物である必要があります。
そのため、1982年以前の建物は、住宅ローンの控除の観点購入需要が弱まり、売れにくい傾向にあります。

10-2.一戸建ての売却は難しいの？

一戸建ては、マンションに比べて一軒一軒の個別性が高く、売却が難しいとも言えます。
決して売れないわけではなく、売れにくく、売却期間が長くかかりやすいのです。

一戸建てがマンションに比べて売りにくい原因は主に以下の通りです。

• 定期的な修繕を行っていない場合が多い
• 注文住宅など間取りが購入希望者にとって使いにくい場合がある
• マンションのほうが立地がいい場合が多い

マンションに比べ需要が少ないのは確かですので、売却の方法に工夫が必要です。
一戸建てにあった売却ができるよう、一戸建て売却の経験が豊富な不動産会社と契約するようにしましょう。

10-3.半年たっても一戸建てが売れない場合はどうしたらいい？

半年経っても一戸建てが売れない場合、売却価格が原因である可能性が高いでしょう。
早期に売却したいのであれば、値下げを検討するのがおすすめです。

例えば、立地が良い物件であれば、価格を高めにしても売れる可能性は高くなるでしょう。
一方、立地が悪いなど需要の少ない物件の場合、高値での売却は難しくなります。

半年経っても売れていないということは、立地や物件の状況などから、その価格では魅力を感じてもらえていないと考えるのが良いでしょう。

時間がかかっても高値で売却したいのであれば、価格を据え置くという選択肢はありです。
その場合は、不動産会社を変えることを検討するとよいでしょう。
特に、一戸建ての売却を得意とする不動産会社に変えることで、場合によってはより高値で売却できる可能性もあります。

10-4.一戸建て売却を失敗してしまう原因はなに？

一戸建て売却を失敗してしまう原因の多くは、価格設定と不動産会社選びです。
物件に需要があるのであれば、相場に即した売り出し価格で十分に購入希望者を募れます。

また、不動産会社選びの際には囲い込みをするような悪質な不動産会社を選ばないようにしなければなりません。
囲い込みとは、他の不動産会社からの物件の問い合わせに対して、本当は売れていないのに売れていると嘘をついて、最終的に自社で大きな報酬を得ようとする行為です。

囲い込みをされると、購入希望者の発見が遅くなる可能性が高くなります。
売却を依頼した不動産会社が囲い込みをしていることが分かったら、すぐに不動産会社を変えるように動いたほうがよいでしょう。
通常、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は3カ月等の契約期間を設定しますが、囲い込みしていることが分かったのであれば、そのことを理由に契約を解除することは可能です。

囲い込みをするほどではなくとも、あまり積極的に売却活動に取り組んでくれないケースもあります。

不動産会社を変えることですぐに契約が決まる可能性もあるため、一戸建てが売却できずに困っているという方は不動産会社を変えることを検討してみるのもよいでしょう。

11.一戸建て売却は「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」がおすすめ

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