一軒家売却の必勝法!損をせずに高く売るための全知識を解説

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一軒家売却の必勝法!損をせずに高く売るための全知識を解説

大切な資産である一軒家は、少しコツを知っていれば、何百万円も高く売ることができます。

一軒家はマンションとは異なり、依頼する不動産会社によって売却額に差が生じやすいという性質があります。
大成功するのも一軒家売却の特徴ですが、大失敗するのも一軒家売却の特徴です。

では、成功させるには、どのようなことを知り、実践すれば良いのでしょうか?
気になりますよね?

そこでこの記事では、これから一軒家を売却しようと考えている方に向けて、知っておくべき基本的な知識と、実践することで効果が得られる売却の手順について、紹介していきます。

特に「4章」は、インターネット環境さえあれば、どなたにでもできる簡単な売却手順となっていますので、必見です!
ぜひ最後までおつきあいいただき、一軒家を高くスムーズに売却するための一助としてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.一軒家売却の流れ

最初に一軒家売却の流れについて解説します。
だいたいの流れを知っておくと、次に何をすべきか想像がつくので、スムーズに対応できるようになります。

一軒家売却の流れ

【相場を調べる】
一軒家の売却では、価格査定を依頼する前に自分で相場を調べておくことが良い対応です。
相場の調べ方については「第2章 一軒家売却の相場の調べ方」で詳しく解説します。

【価格査定】
査定価格とは、3ヶ月程度で売却できると予想される価格のことです。
適正な売り出し価格を決めるためにも、最初に必ず不動産会社に査定をしてもらいます。
価格査定は、一軒家を高く売るために最も大事なステップなので、4章でも詳しく解説します。

【媒介契約の締結】
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

媒介契約の種類 内容
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

※自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることです。

査定の結果、依頼したい不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。

【売却活動の開始】
媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。
売却活動では、不動産会社がポータルサイトに物件広告を載せ、買主から問い合わせが来るのを待ちます。
ポータルサイトの物件広告は写真を多く載せておくと購入希望者が検討しやすく、スムーズに売却しやすくなります。
住みながら売る場合には、全部屋をきれいに写真に撮れるように準備をしておくことがポイントです。

【売買契約の締結】
買主が決まったら、売買契約を書面で締結します。
不動産の売買では、売買契約と引渡を別日で行うことが一般的です。
売買契約では、売主は買主から契約の証拠金的な意味合いとして手付金を受領します。
手付金の相場は、売買代金の10%程度です。
また、売主は不動産会社に対し、仲介手数料の半額分を支払います。

【引渡(残代金受領)】
売買契約以降、解除等がなければ、無事に引渡となります。
引渡では、買主から手付金を除いた残金を受領します。
また、売主は不動産会社に対し、仲介手数料の残りの半額分を支払います。

【確定申告】
一軒家を売却後、確定申告が必要となる人は、確定申告を行います。
確定申告は全ての人が必要となるわけではありません。
確定申告については、7章にて詳しく解説します。

2.一軒家の相場の調べ方

一軒家の売却では、不動産会社に査定を依頼する前に、ご自分で相場を調べてみることをおススメします。
自分で相場を調べておくと、最終的な売却価格にも納得感が得られますし、不動産会社の査定結果に対しても「高過ぎる」または「安過ぎる」という冷静な判断ができるというメリットがあります。
本章では、インターネットで比較的簡単にできる方法を紹介しますので、どれか1つでも実践してみてくださいね。

2-1.レインズマーケットインフォメーション

一軒家の相場は、レインズマーケットインフォメーションで調べるのが最もおススメです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している公的なサイトです。

全国の不動産会社が、不動産の売買を終えると、実際に売却が決まった成約価格をレインズと呼ばれるシステムに登録することになっており、レインズには大量の成約価格がデータベース化されています。

レインズマーケットインフォメーションは、レインズの大量のデータベースを元に相場が調べられるようになっており、最も信頼性が高いシステムです。

ここで、同じレインズが公表している一軒家(戸建て)の売り出し価格と成約価格の過去10年間の推移を示します。

売り出し価格と成約価格の過去10年間の推移

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

過去10年間を平均すると、成約価格は売り出し価格の80%程度です。
一軒家は、統計上、売り出し価格よりもかなり乖離した金額で売却が決まっているため、相場を調べるなら成約価格の情報を元に調べることが重要となります。

2-2.土地総合情報システム

一軒家の相場を調べる方法としては、土地総合情報システムを利用するという方法もあります。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しているサイトです。
国土交通省が不動産売買の当事者に行っているアンケート調査がデータの元となっています。

ただし、国土交通省のアンケート調査は回答が任意であるため、レインズマーケットインフォメーションに比べるとデータ量が少なく、調べたいエリアで事例が全くないようなこともよくあります。

2-3.不動産ポータルサイト

一軒家の相場は不動産ポータルサイトで調べることもできます。
不動産ポータルサイトとは、中古住宅HOME4Uのような物件情報サイトのことです。

ただし、不動産ポータルサイトは「売り出し中の物件の売り出し価格」しかわからないという点がデメリットです。

一軒家の場合、売り出し価格と成約価格がかなり違う可能性がありますので、「不動産ポータルサイトは売り出し価格の参考値」程度にとどめて考えましょう。

3.一軒家売却の平均的な期間

一軒家売却に要するトータルの平均的な期間は5~6ヶ月程度となります。

一軒家売却の平均的な期間

まず、査定から媒介契約を締結し、売却活動を開始するまでは2週間~1ヶ月程度です。
次に、売却活動を開始してから売買契約までの期間は3ヶ月程度となります。
さらに、売買契約から引渡までの期間は、1~2ヶ月が一般的です。

ここで、売却活動を開始してから売買契約までの期間に関しては、公益財団法人東日本不動産流通機構が統計上の平均日数を公表していますので紹介します。

公益財団法人東日本不動産流通機構によると、売却活動を開始してから売買契約が決まるまでの期間は、一軒家(戸建て)が「89.7日」、マンションが「72.9日」、土地が「94.3日」となっています。

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

一軒家(戸建て)は、マンションと比べると売却に日数がかかるという点が特徴です。
過去10年間の推移を見ると、販売日数は常にマンションよりも一軒家の方が長くなっています。

一軒家は売却期間が長期化しやすい傾向にあるため、余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが、焦って安く売ってしまう失敗を防ぐコツとなります。

4.一軒家を高く売る査定依頼のコツ!

一軒家売却を高く売るには、「その地域で一軒家の売却実績が豊富な不動産会社に売ってもらう」ことが最大のコツです。

逆に高く売れない不動産会社というのは、「遠方の不動産会社」や「マンションばかり取り扱っている会社」、「土地や農地、山林ばかり扱っている会社」などが該当します。

例えば、マンションには同じマンション内に他の部屋の過去の売却事例が存在します。
同じマンション内の過去の売却事例は、売却するマンションと立地や築年数、建物仕様等の条件がかなり酷似しています。
そのため、同じマンション内の過去の売却事例を入手すれば、遠方の不動産会社であってもかなり適切な査定額を出すことができるのです。

一方で、一戸建てとなると周辺の取引事例は、立地や築年数、建物仕様等の条件がすべて異なることから、事例だけから価格を推定することはかなり難しくなります。
その地域の相場や、需要の高い価格帯、人気の間取り、学区、生活利便施設等の地域事情にかなり精通していないと適切な価格を査定できないというのが一戸建ての特徴です。

一戸建ては、不動産会社にとっても査定が難しく、その地域で豊富な販売実績がないと自信をもって高く査定することができないという特徴があります。

ですから、一戸建てを高く売るのであれば「その地域で一軒家の売却実績が豊富な不動産会社」に売却を依頼する必要があるのです。

ちなみに、何となく名前だけで不動産会社を絞ってしまう方がとても多いのですが、それは失敗のもとなので注意してください。

高く売ってくれる不動産会社を探すには、もちろん大手の有名な不動産会社にも査定依頼することも重要ですが、同時に必ず地元系の不動産会社に査定依頼することが重要です。
地元系の不動産会社はその地域に非常に精通しており、「この辺で売り物件が出たら教えてほしい」という見込み客を抱えていることもよくあります。
査定は、大手と地元系、それぞれの不動産会社にバランス良く依頼することが正攻法です。

ただ、そうは言っても、どうやってそういった不動産会社を探したら良いのか、わからない方も多いですよね?

そこでおススメなのが、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産売却 HOME4U

一軒家の所在地やおおまかな間取りなど簡単な項目を入力するだけで、査定対応が可能な不動産会社をシステムが瞬時にピックアップしてくれます。
ピックアップの結果には、大手も地元系も含まれますので、どなたでもバランスよく査定依頼することが可能です。

ちなみに、下図はとある物件をA社からD社の4つの不動産会社が査定した際の査定額です。

4つの不動産会社が査定した際の査定額

B社とC社では500万円も差がありますが、不動産会社によりこれくらい査定額に違いが出る場合もありますので、最低でも3、4社から査定を受けることをおススメします。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」で、高く売ってくれる実績豊富な不動産会社を見つけてください。

5.一軒家売却の手数料とその他の費用

不動産売却は、売却できたら収入が得られるだけでなく、様々な出費もともないます。
この章では、一軒家売却の手数料とその他の費用について解説しますので、予め心づもりをしておいてください。

一軒家の売却では、主に以下のような費用が発生します。

費用項目 手数料の相場 説明
仲介手数料 400万円超なら「売買金額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「売買金額の4%+2万円」
200万円以下なら「売買金額の5%」
不動産会社へ支払う費用
印紙税 売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
5,000万円超1億円以下なら3万円
売買契約書に貼る印紙代
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円 司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用 抵当権抹消登記:1.5万円前後 司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
繰上返済手数料 都市銀行なら1万円程度 住宅ローンが残っている家を売却するときに生じる費用
引っ越し代 3人家族で500km未満の引っ越しであれば15万円、2月~4月の繁忙期は20万円程度 引っ越し会社に支払う費用

 

費用のうち、最も大きな金額をしめるのが仲介手数料です。
仲介手数料は、値引きがあまり行われないことから、規定の上限額がそのまま相場となっていることが一般的です。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、全国の一軒家の成約価格を公表しています。
一軒家の平均価格を元に仲介手数料の相場を計算してみると、下表のようになります。
平均価格が400万円超であるため、仲介手数料は「売買金額の3%+6万円」で計算しています。

都道府県 一軒家平均価格 仲介手数料の相場
東京都 4,374万円 137万円
神奈川県 3,416万円 108万円
埼玉県 2,096万円 69万円
千葉県 1,940万円 64万円
愛知県 2,624万円 85万円
大阪府 1,790万円 60万円
兵庫県 1,907万円 63万円
福岡県 1,955万円 65万円

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構の「PDFMarket Watch(2020(令和2)年10月度)

印紙税等のその他の費用については、比較的少額な金額となります。
不動産の売却に要する費用は、仲介手数料およびその他の費用も含めると、売却金額の約3.5%程度となることが一般的です。

6.一軒家売却のローンの返済原資

この章では、住宅ローンが残っている一軒家を売却する方に向け、一軒家売却のローンの返済原資について解説します。

まず、住宅ローンが残っている一軒家を売却する場合、返済原資が確保できているかを十分に確認することが必要です。

返済原資は、売却額から諸費用と税金を控除した残額となります。

一軒家売却のローンの返済原資

費用に関しては、一般的な住宅を売る場合、売却金額の約3.5%程度が費用の目安です。
税金に関しては発生しないこともあります。

税金の計算方法は、次章で解説します。
税金が生じない場合、売却金額の約96.5%程度の金額が返済原資となります。

ローンが残っている一軒家の売却では、売却額によってローンを一括返済します。
住宅ローン残債が売却額よりも高いことをオーバーローン、住宅ローン残債が売却額よりも低いことをアンダーローンと呼びます。

オーバーローンとアンダーローン

ローンが残っている一軒家を売却する際は、アンダーローンの状態で売却することが基本です。

ただし、オーバーローンであっても買い替えを行うケースでは、「住み替えローン」と呼ばれるローンも利用できることがあります。

住み替えローンとは、購入物件の住宅ローンに売却物件で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りるローンのことです。

住み替えローン

住み替えローンは購入物件で購入価格以上のローンを組むことになるため、融資審査が厳しく誰でも簡単に組めるとは限らないローンとなっています。

そのため、査定の結果、オーバーローンとなってしまいそうな人は、売却前に銀行へ相談し、住み替えローンを組めるかどうかを確認してから売却活動をスタートさせるようにしましょう。

7.一軒家売却の税金

一軒家売却の税金この章では一軒家売却の税金について解説します。

7-1.税金の基礎知識

個人が一軒家を売却する場合、譲渡所得が発生すると税金が生じます
譲渡所得とは、以下の計算式で計算される売却益のような数値のことです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

一軒家は、築年数が経過すると価格が落ちるため、普通に売却しても譲渡所得はマイナスとなることも多いです。
譲渡所得がマイナスとなれば、税金は生じないことになります。
税金がいくらになるかを調べるには、まずは譲渡所得を計算することがポイントです。

取得費は、名前からすると購入額のようなイメージの単語ですが、正確には購入額のことではありません。

土地は購入額ですが、建物は購入額から減価償却費を控除した価額となるため、購入額よりも低い金額となります。

取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)

ここで、マイホームのような居住用(非業務用)不動産の減価償却費は以下の計算式で求めます。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

経過年数は築年数ではなく、所有期間のことです。
償却率は建物の構造によって以下のように数値を採用します。

構造 非事業用の償却率
木造 0.031
木造モルタル 0.034
鉄骨造(3mm以下) 0.036
鉄骨造(3mm超4mm以下) 0.025
鉄骨造(4mm超) 0.020
鉄筋コンクリート造 0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造 0.015

 

例えば、木造の一軒家であれば「0.031」を用います。

譲渡費用に関しては、以下のようなものが譲渡費用にすることができます。

【譲渡費用にできるもの】

  1. 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  2. 印紙税で売主が負担したもの
  3. 売却のために公告した場合の広告料
  4. 売却のために測量した場合の測量費
  5. 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
  6. 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  7. 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  8. 土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  9. 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金(例えば土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のこと)
  10. 売却のために行った建物の補修費
  11. 買主との交渉のために要した交通費、通信費等

一方で、以下のような支出は譲渡費用にはならないものとされています。

【譲渡費用にならないもの】

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
  • 譲渡資産の維持管理費等
  • 引越代、飲食代等

譲渡所得が発生する場合、税金は譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
所有期間は5年を超えると税金が安くなります。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

7-2.税金の計算方法

以下の条件で具体的に税金を計算してみます。

(条件)

一軒家の構造:木造(償却率は0.031となる)
譲渡価額:4,500万円
譲渡費用:150万円
土地購入価額:2,000万円
建物購入価額:3,000万円
経過年数:築15年

(具体的計算例)

最初に建物の減価償却費を求めます。
減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
      = 3,000万円 × 0.9 × 0.031 × 15年
      = 1,255.5万円

2番目に取得費を求めます。
取得費 = 土地購入価額 + (建物購入価額 - 減価償却費)
    = 2,000万円 + (3,000万円 - 1,255.5万円)
    = 2,000万円 + 1,744.5万円
    = 3,744.5万円

3番目に譲渡所得を求めます。
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 4,500万円 - 3,744.5万円 - 150万円
     = 605.5万円

譲渡所得がプラスでしたので、税金を計算します。
税率は経過年数が15年ですので、長期譲渡所得の税率を用います。

所得税 = 譲渡所得 × 税率
    = 605.5万円 × 15%
    ≒ 90.8万円

復興特別所得税 = 所得税 × 税率
        = 90.8万円 × 2.1%
        ≒ 1.9万円

住民税 = 譲渡所得 × 税率
    = 605.5万円 × 5%
    ≒ 30.3万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税
   = 90.8万円 + 1.9万円 + 30.3万円
   = 123万円

7-3.マイホーム売却で使える特例

売却する一軒家が「空き家」ではなく「マイホーム」なのであれば、条件に応じて以下の5つの特例を利用できることがあります。
税金の特例は、大きく分けて「節税の特例」と「税金還付を受けることができる特例」があります。

(節税の特例)

  • 3,000万円特別控除
  • 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換え特例

(税金還付を受けることができる特例)

  • 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

よく使われる特例としては、「3,000万円特別控除」があります。
3,000万円特別控除を利用すると譲渡所得は以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 ― 3,000万円

3,000万円特別控除を適用した結果、数値がマイナスとなれば譲渡所得が「ゼロ円」とみなされ税金が生じないことになります。

特例を利用する場合には、たとえ税金が発生しなくても特例を利用するために売却後に確定申告が必要となります。
確定申告のタイミングは、売却の翌年の2/16~3/15の間です。(期間は年により前後することがあります。)

確定申告をする・しないの条件をまとめると以下のようになります。

(確定申告が必要なケース)

  • 譲渡益が生じている場合
  • 特例を利用する場合

(確定申告が不要なケース)

  • 譲渡損失が生じており、かつ、特例を利用しない場合

マイホーム売却で使える特例

一軒家がマイホームの場合には、特例が利用できるケースが多いので、要件をしっかりと確認し、必要な場合には忘れずに確定申告を行うようにしましょう。

参考までに特例と対応する国税庁のホームページを以下に示します。

特例名称 国税庁HP
3,000万円特別控除 No.3302 マイホームを売ったときの特例
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定の居住用財産の買換え特例 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

まとめ

いかがでしたか。
「一軒家の売却」について解説してきました。

一軒家売却の相場の調べ方としては、成約価格ベースの金額が分かる「レインズマーケットインフォメーション」で調べるのがベターです。

一軒家売却の流れは、最初に査定を依頼することから始めますが、高く売るには「不動産売却 HOME4U」を使って、大手と地元系の両方のタイプの不動産会社に査定依頼をすることがコツとなります。

400万円超の取引額になると最大で「取引額の3%+6万円」の仲介手数料が生じます。
また、譲渡所得が生じると税金が生じます。
マイホームの売却であれば、節税や税金還付を受けられる特例がありますので、条件に合致していれば積極的に利用を検討してみてください。

この記事で得た情報を活かして、皆さんの売却活動がスムーズに進むことを願っています。

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