マンション売却する際は、各契約時や引き渡し時など段階によって必要書類が異なります。
本記事では、いつまでにどんな書類が必要になるか、分かりやすく解説します。

この記事を読むとわかること

1.マンション売却の必要書類一覧

マンション売却では、「媒介契約」「売買契約」「引き渡し」「確定申告」の4段階において、それぞれ必要な書類があります。シーン別に必要書類をまとめたのが以下の表です。

次章から、マンション売却の流れに沿った、必要な書類と取得方法について解説します。

• 2章：媒介契約時の必要書類
• 3章：売買契約時の必要書類
• 4章：引き渡し時の必要書類
• 5章：確定申告時の必要書類

2.【媒介契約時】必要書類一覧と取得方法

マンションを売却する際は、まず不動産会社に査定をしてもらいます。
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結び、売り出しを開始します。
査定依頼から媒介契約までには、以下の書類が必要です。
必須となっていない書類に関しては、それらの書類が無くても売却をすすめることができますが、物件の詳細が分かる大切な書類ですので、可能な限り集めておきましょう。

2-1.身分証明書

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、売主本人である証明として提示するのが身分証明書です。
売主は自身の運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証などを用意しておきます。
できれば顔写真付きの身分証明書のほうが望ましいでしょう。

共有名義のマンションを売る場合は、共有者全員の身分証明書が必要です。

2-2.登記済証（権利証）または登記識別情報

売主が保有している登記済証（権利証）、または登記識別情報も必要な書類です。
依頼者が真の所有者であるかどうかを確認するために、不動産会社から提示を求められます。

登記済証（権利証）は、登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付する書面であるため、通常、所有者（売主）が手元に保管しています。

登記識別情報も所有者本人しか持っていない情報です。登記を書面で申請した場合、登記識別情報通知書が郵送で届きます。
オンラインで登記申請した場合、登記識別情報は原則、登記・供託オンライン申請システム上で通知されています。

2-3.住宅ローンの返済予定表または残高証明書

住宅ローンの残債がある場合は、住宅ローンの返済予定表または残高証明書が必要です。
マンションを売却しても返済しきれないほど住宅ローンが残っている場合は、原則として売却ができません。

金融機関から定期的に送られてくる住宅ローン残高証明書や、手元にある返済予定表を提出しましょう。

2-4.購入時の売買契約書と重要事項説明書

売買契約書には購入したときの売買代金や手付金の額など、重要事項説明書には物件に関する内容・取引条件・告知事項が詳細に記載されています。
不動産会社が査定を行う際の良い材料となります。

売主自身が保管しておく書類ではありますが、紛失してしまった方も少なくありません。
その場合は、購入時の売主や仲介した不動産会社に、原本のコピーを貰えないか相談してみましょう。

2-5.購入時の販売図面（間取り図）

売主が保管しているマンションのパンフレットやリーフレットなど、購入時の販売図面（間取り図）も用意しておきたい書類です。
査定時の材料や、広告の参考となるためです。

紛失してしまった場合は、購入当時の仲介不動産会社や管理会社に問い合わせてみましょう。

2-6.マンション管理規約・使用細則

マンション管理規約・使用細則には共用部分の使い方などのルールが記載されています。
管理規約の中には、不動産会社が買主に必ず説明しなければいけない情報などもあるため、不動産会社にとって必須の書類です。

売主自身が保管しておく書類ではありますが、紛失した場合はマンションの管理会社に発行を依頼しましょう。

なお、管理規約等は不動産会社が独自に確認することも可能ですので、必須としていません。

2-7.リフォーム履歴の確認資料

売却予定のマンションの部屋でリフォームを行った場合は、リフォームの履歴として資料を売主が提供します。
リフォームの履歴は、査定結果にも大きく影響するため、可能であれば査定前に用意しておきましょう。

特に、バストイレのリフォームをしたり、大がかりなリノベーションを行ったりなど、入居当時と仕様が違うものについては、あらかじめ不動産会社に伝えましょう。

2-8.固定資産税評価証明書

該当のマンションにかかる固定資産税、都市計画税を把握するために必要な書類です。
市区町村役所で発行することができます。

ただし、不動産会社が取得することも可能ですので、依頼される方も多くいます。

3.【売買契約時】必要書類一覧と取得方法

売買契約時に必要な書類はこちらです。

それぞれの書類をみていきましょう。

3-1.身分証明書

売買契約する際、買主と売主が互いに本人であることを証明するために提示します。
不動産の売買契約においては犯罪収益移転防止法により、売主と買主の双方の本人確認が必要です。

顔写真付きの身分証明書がない場合は、印鑑証明書や年金手帳など公的な身分証明書を2点提出すると本人確認書類として認められることがありますが、事前に不動産会社に相談しましょう。

3-2.実印

売買契約書に押印するときには実印を使用するのが一般的です。
認印でも問題はありませんが、契約の信頼性を高めるために実印が推奨されます。

実印を捺印することにより、「なりすまし」等の不正な取引を防ぐことができるようになります。

3-3.印鑑証明書

契約時に実印とあわせて必要なのが印鑑証明書です。
印鑑証明書は窓口では1通300円ですが、コンビニ交付サービスでは1通200円で取得できます。発行から3か月以内のものを用意します。

3-4.登記済証（権利証）または登記識別情報

その物件の所有者であることを間違いなく証明・確認するために、売主が保有している登記済証（権利証）または登記識別情報を提示します。

登記済証（権利証）や登記識別情報は、再発行されないため、紛失した場合は違う方法で真の所有者であることを証明しなければなりません。

3-5.付帯設備表

設備の有無や不具合について売主が記載する書面が付帯設備表です。
不動産会社から書式をもらって記載します。

売買契約の際は、物件の状態を示す「物件状況確認書」とあわせて、買主に家の状況を説明する資料として使用する書類です。

3-6.売買契約書

売却時の売買契約書を作成するのは不動産会社です。
売買代金や手付金の額、目的物の表示、引き渡し日などの条項を確認して、間違いがなければ契約書に署名し、実印で押印します。

不動産の所有権移転は、売買契約書で契約を締結する際には行わず、引き渡し日の約1ヵ月前に売買契約を結ぶのが一般的です。

3-7.物件状況確認書（告知書）

物件状況確認書（告知書,物件概要書）とは、中古のマンションや一戸建てなどを売却する際に、売主が買主に対して、物件や周辺環境の状況を説明する書類です。
不動産会社が書式を用意します。

不動産を売却する際は、物件がどのような状態で買主に引き渡すのかを明確にしておくことが必要です。

4.【引き渡し時】必要書類一覧と取得方法

引き渡し時に必要な書類の一覧は以下のとおりです。

各書類の内容や取得方法について解説します。

4-1.登記済証（権利証）または登記識別情報

引き渡しする際、売主から買主へ所有権移転登記をするために、登記済証（権利証）または登記識別情報が必要です。登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士へ手渡します。

司法書士は本人確認情報書類を作成後、登記申請書と一緒に法務局へ提出します。

4-2.実印

引き渡し時には、マンション所有者である売主の実印が必要です。
マンションの引き渡し書類などに押印したり、所有権移転登記を司法書士へ委任したりするために必要となります。

共有のマンションを引き渡す場合は、共有者全員の実印が必要です。

4-3.印鑑証明書（3か月以内に発行のもの）

発行日から3か月以内の印鑑証明書を用意します。
その登記申請が売主の真意によるものであり、虚偽の申請ではないことを証明するために、申請書に売主の実印に添えて法務局に提出します。

印鑑証明書は市区町村の窓口や、マイナンバーを使用してコンビニで取得できます。

4-4.固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書は、所有権移転登記における登録免許税を計算するために必要な書類です。

不動産が所在する各自治体の窓口で取得できますが、自治体によってはコンビニで取得できる場合もあります。登録免許税は、固定資産税評価額に対して税率をかけて計算します。

なお、固定資産税を一括払いしている場合は、毎年自治体から郵送されてくる固定資産税納税通知書を使用して、引き渡し時からの固定資産税分を精算します。

4-5.住民票

住民票は、引き渡し時に行う所有権移転登記のために必要な場合があります。
通常、必要ありませんが、氏名・住所変更登記をあわせて行うときに使用します。
住所のある市区町村の窓口やコンビニで入手可能です。

4-6.身分証明書

引き渡しの際、所有権移転登記を依頼する司法書士に、本人確認のため身分証明書を提示します。

4-7.管理費および修繕積立金の額の確認書

マンションを売却する際は、原則、管理費や修繕積立金の滞納は解消した状態で売却しなければなりません。

管理費・修繕積立金の額の確認書は、管理費や修繕積立金の滞納がないことを知ることのできる書類です。売主が買主へ渡します。

4-8.抵当権の抹消に必要な書類

不動産の抵当権を抹消するには、銀行が保有する書類も必要です。
引き渡し時に抵当権を抹消する場合は、売主が住宅ローンを借りている銀行の担当者が、「解除証書」「弁済証書」などの書類を持参します。

5.【確定申告時】必要書類一覧と取得方法

今日では、税務署に行かずとも「e-tax」でオンラインの確定申告ができるようになりました。
また、「確定申告書作成コーナー」を利用すれ、書類の提出も必要最低限に済ますことができます。

以下の書類は確定申告書への記入に必要な情報が書かれていますが、提出が必須ではありません。
場合によって、税務署から提出が必要である旨の連絡がきますので、手元に残しておきましょう。

それぞれの書類の内容や取得方法について紹介します。

5-1.売却したマンションの謄本

売却したマンションの謄本は、マンションを所有した期間を証明するために必要な書類です。
登記事項証明書は、1通あたり、法務局の窓口では600円、オンラインでの請求は500円（郵送費込み）、 オンラインで申請して窓口で受領する場合は480円になります。

5-2.住民票の除票

住民票の除票とは、他の市町村への転出などで住民登録が削除された住民票のことです。売却した物件の住所と住民票に記載された住所が異なる場合、そこに住んでいたことを証明するのに用います。

譲渡所得税の確定申告をする際は、売却したマンションに自分が住んでいたことを証明しなくてはなりません。確定申告時には新居に移っており、以前のマンションには住んでいないため、住民票ではなく住民票の除票を用意することになります。

売却前に住んでいた市区町村で取得でき、費用は自治体により違いがありますが、200〜300円程度です。

住民票の除票はコンビニ交付サービスの対象外であるため、市区町村役場の窓口や郵送で入手します。

5-3.売却物件の購入時売買契約書など

確定申告時に譲渡所得税を計算するときは、マンションを売った金額から取得費と譲渡（売却）費用を差し引いて算出します。取得費用を明確にするには、売却物件の購入時売買契約書（売主が保有）などが必要です。

購入時の売買契約書には、売買価格が記載されており、購入時の売買価格に減価償却計算を行うことで取得費を計算します。

5-4.売却物件の売却時売買契約書など

売却時の譲渡価額を証明するために、売却物件の売却時売買契約書などが必要です。
売買契約書に記載された売買価格に、固定資産税を清算した金額を合計したものが譲渡価額となります。

譲渡所得の計算をする際に、譲渡価額を明確にする必要があります。

5-5.費用を証明する領収書

譲渡費用の金額を明確にするために必要なのが、仲介手数料や印紙税などの領収書の写しです。
マンションを売却後、譲渡所得税を算出する際に取得費とともに売却価格から差し引くことができます。
なお、抵当権抹消費用や残置物撤去費用など、譲渡費用の対象とならないものもあります。

5-6.譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

確定申告する際は、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）も必要です。
書式は国税庁のホームページからダウンロードできます。

譲渡したマンションの情報や、譲渡所得金額など必要な情報を記入して確定申告時に提出します。

5-7.各種特例を利用するのに必要な書類

不動産を売却する際、要件に該当する場合は各種特例を活用できます。
例えば、以下のような特例です。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例

売却したマンションの謄本や、売却物件の購入時売買契約書など各種の書類を用意します。

まとめ

マンション売却をする際には、手続きのタイミングごとに数多くの書類が必要です。
「媒介契約時」「売買契約時」「引き渡し時」「確定申告時」と、各手続きの段階において同じ書類もあれば、全く異なる書類もあります。

それぞれのステップで必要な書類を分けて用意しておくとよいでしょう。
市町村役場や金融機関で取得する書類もあるので、余裕をもって書類集めをはじめましょう。