契約とは約束のことであり、口約束も契約です。
不動産の売買契約も口約束で成立しますが、勘違いや認識のズレがないように不動産売買契約書が使われています。

契約書には様々な内容が、小難しい言葉で書かれています。
契約時に不安にならないよう、事前に不動産売買契約書がどんな書類であるかを把握しておきましょう。

宅地建物取引業協会が売買契約書のサンプルを公開しているので、契約書のイメージが付かない方は一度目を通しておきましょう。

不動産の売却について基礎から詳しく知りたい方は、『不動産売却の基本』『【図解】不動産売却の流れと期間』を併せてご覧ください。

1.不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、該当の不動産について双方が合意のうえで契約を締結したことを証明する書類です。
ここでは不動産売買契約書の概要と作成者について解説します。

1-1.「誰が」「誰に」「何を」「いつまでに」「どのように」を明記したもの

不動産売買契約書には、「誰が」「誰に」「何を」「いつまでに」「どのように」といった、契約の全貌が分かる情報が明記されています。

具体的には、売主と買主の氏名・住所、取引する物件の住所や数量、金額、決済や引き渡し日などの期日と方法です。

不動産の売買は、双方の合意があれば口約束だけでも成立します。
ただし、契約後に「言った」「言わない」のトラブルに発展する可能性が高いため、一般的には売買契約書に詳細を記載し、双方確認のうえ署名捺印をもって契約を締結します。

1-2.一般的には不動産会社が作成をする

不動産売買契約書は、売主側の仲介不動産会社が作成するのが一般的です。
売主と買主がそれぞれ保管できるように、2通作成されます。

不動産売買契約書は不動産の売却後でも、変わらず重要な書類であるため、大切に保管しておきましょう。

万が一、売却した不動産に契約書の内容と一致しない部分（隠れた欠陥がある、物件面積が契約内容と異なるなど）場合は、売主に契約不適合責任が発生します。
買主は、追完請求、代金減額、損害賠償、契約解除を請求できますが、これを主張するためにも不動産売買契約書が重要になります。

2.不動産売買契約書の内容

不動産売買契約書には、取引する不動産の情報だけでなく、売主と買主の情報や取引方法についても記載されます。

以下13の項目について、それぞれ詳しく解説いたします。

2-1.売主、買主の氏名・住所

不動産売買契約書では、契約の当事者を明確にするため、売主、買主の氏名・住所を記入する必要があります。
売買契約の締結時に契約書を読み合わせ、記載の内容に合意したあと、売主と買主がともに署名捺印を行います。

2-2.取引する物件の特定に必要な表示

「どこにある、どんな物件」を取引するかを明確にするため、主に以下の項目が記載されます。

相続などで取得した古い土地の場合は、登記簿と現況が異なる場合がよくあります。
契約内容と実際の契約物が異なると、トラブルに発展する可能性もあるため注意しましょう。

2-3.契約金額、支払い時期、支払い方法

契約金額、支払い日、支払い方法など、お金に関する取り決めが記載されます。

契約金額とは売買代金のことを指し、売主と買主が最終的に合意した金額です。

支払い方法は基本的に銀行振り込みですが、稀に現金手渡しを希望する方もいます。

2-4.引き渡しの時期

多くの場合で、引き渡しと決済が同日に行われます。
不動産売買契約書では、引き渡しと決済の期日が記載され、これを破ると契約違反となり違約金が請求される場合があります。

期日は双方の合意次第で自由に設定できますが、多くの場合で売買契約の1カ月後に設定されています。
買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資実行日が決済日となります。

2-5.移転登記の時期

所有権移転の登記を行う日を取り決めます。

所有権移転登記は、買主の売買代金決済の後に行うのが一般的です。
この場合、登記手続きは司法書士が代行し、買主の決済が確認されたタイミングですぐに行われます。

なお、所有権移転登記は申請してから完了までに1週間前後かかります。
法務局の混雑状況によっては1か月以上かかることもありますので、覚えておきましょう。

2-6.建物の現況について

既存の建物を売買する場合、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主・買主が確認した事項を記載する必要があります。
構造耐力上主要な部分等には、基礎や壁、柱などが当たります。

広く使われている、宅地建物取引業協会連合会が策定する売買契約書では、「物件状況確認書（告知書）」の添付をします。
物件状況確認書（告知書）は売主が作成する書類で、具体的に以下のような項目が記載されます。

物件状況確認書に記載される内容は購入の判断にも影響するため、契約前に買主に伝える必要があります。
契約書にも添付し、契約締結時に再度説明して、買主の合意を得るようにしましょう。

2-7.手付金の額

買主が売主へ支払う手付金の金額を明記します。
手付金は、契約の証としての役割の他に、契約解除の権利を与える役割も果たします。

手付金の額は売主と買主の合意により決まります。
目安は契約金額の5％〜10％程度で、100万円単位のキリが良い金額が設定されることが多くあります。

また、最終的に売買代金を決済する際は、売買代金から手付金を差し引いた残代金が支払われるのが一般的です。
その旨も契約書に記載する必要があります。

2-8.契約解除について

不動産が災害などで滅失した場合や、契約違反（債務不履行）があった場合などの契約解除権について記載します。

前項の手付金による契約解除についても定められます。
買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで、契約違反がなくとも契約の解除ができます。

2-9.損害賠償額や違約金に関する定め

どちらかに契約違反があった場合の損害賠償額や違約金について定めます。

違約金の額は契約金額の10％〜20％が相場ですが、実際には個々の契約によって異なります。

売主の契約違反によって契約解約する場合、違約金に加えて手付金の返還もしなければなりません。
一方、買主に契約違反があった場合は、売主は既に受領済みの代金から違約金を差し引いた残額を買主に返還することになります。

2-10.ローン特約についての定め

ローン特約をつける場合は、契約書にその旨の記載が必要になります。
ローン特約は、買主が金融機関のローン審査に通らなかった場合に、無条件で契約を解除できる特約です。

ローン特約により契約解除がなされた場合は、売主は買主に手付金を返還しなければいけません。
また、不動産会社へ支払った仲介手数料も返還されると定められるのが一般的です。

2-11.危険負担に関する特約についての定め

不動産における危険負担とは、売主と買主いずれの責めに帰すことがない事由によって契約を履行できなくなった場合、売主と買主のどちらが負担するかという取り決めです。

「売主と買主いずれの責めに帰すことができない事由」を簡単に言うと、「どちらのせいでもない。どちらも責められない。」ということです。
例えば、売買契約の締結より後に大地震が発生し、該当の建物が倒壊して引き渡せなくなるようなケースが挙げられます。

不動産売買契約書では、被害の大小に応じて「原則として売主が修復を行うこと」「いずれも契約解除ができること」などを取り決めます。

2-12.契約不適合責任に関する特約についての定め

引き渡された物件が契約内容に適合しないことを契約不適合といいます。
契約の不適合部分について売主が追う責任の事を契約不適合責任といい、この責任について契約書にも記載されていることが一般的です。

契約不適合が発覚した場合、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」を請求できます。

契約不適合責任には、免責特約がつけられることがあります。
免責特約は、売主が契約不適合責任を負わないという買主に不利な特約ではありますが、原則認められています。

ただし売主が、契約不適合があることを知りながら交わした契約については、免責特約をつけていても、契約不適合責任を負うとされています。（民法572条）

2-13.固定資産税などの税金負担についての定め

固定資産税や都市計画税は、1月1日時点の不動産所有者が支払います。
その年のなかばで売却をする場合は、税金を日割りで計算し、売却以降の分を買主が負担するのが一般的です。

不動産売買契約書では、買主が負担する税金を計算するための起算日や、支払い日を定めます。
基本的に、残代金の決済と同時に支払います。

なお、固定資産税や都市計画税といった税金や公共的な目的にかかる費用、罰金などをまとめて公租公課（租税公課）といいます。
不動産売買契約でも、「公租公課」と記載されているので確認してみましょう。

3.不動産売買契約書で確認すべき重要ポイント

不動産売買契約書にはさまざまな内容が記載されますが、ここでは特に注意して確認すべきポイント以下3点を紹介します。

3-1.売買代金や手付金等の金額

記載されている契約金額に誤りがないかを確認することは非常に重要です。
不動産売買契約書は仲介する不動産会社が作成することが一般的なため公平ではありますが、売主と買主双方の認識と必ず一致しているとは限りません

売買代金ばかりではなく、手付金や公租公課の分担についても必ず再確認しましょう。

3-2.引き渡し、決済期日

引き渡しと決済の期日を確認し、その期日に向けたスケジュールが立てられているかも改めて確認しましょう。

引き渡しおよび決済の当日は、売主買主だけでなく、不動産会社や融資を行う金融機関、司法書士が関わる大切な日です。
期日を遅れさせるには、売主と買主双方の合意が必要になります。

また、期日を破るということは契約違反です。
違約金の支払いや契約解除となる場合もあるため、十分注意しましょう。

3-3.各特約の有無や内容

各特約や条項、取引物件に関する内容も確認しておきましょう。

売買契約書の写しは、契約前に不動産会社からもらえるので、事前に確認しておくと安心です。

契約時に初めて確認するとなると契約にかかる時間が長引いてしまいますし、修正が必要な場合は当日中に契約を締結できなくなる可能性もあります。
事前に内容を確認しておけば、不明点や気になる点について適格に協議できます。

4.売買契約までの流れ

ここでは、不動産の売却から決済に至るまでの流れを、順を追って見ていきましょう。

1:必要書類を用意する

売買契約を締結する際は、以下の書類を用意します。

建物を売却する場合は、これらのほかに建築確認済書や建物図面などが必要となる場合があります。

あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。

2:三者で集まり契約手続きを行う

売買契約の締結時には、売主・買主・不動産会社（一般的には売主側の仲介不動産会社）の三者が集まります。

すぐに売買契約に移るのではなく、まず不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明を行います。
その後、不動産売買契約書の読み合わせを行います。

3:売買契約書に署名捺印

不動産売買契約書の内容に双方が納得できたら、契約書に収入印紙の貼付を行い、署名捺印へと移ります。

4:買主の手付金、売主の仲介手数料支払い

不動産売買契約書への署名捺印を終えたら、買主は売主へ手付金を、売主は不動産会社へ仲介手数料を支払います。

不動産会社の多くは、仲介手数料の受領を「売買契約時」と「引き渡し決済時」の2回に分けています。
売主は仲介手数料を手付金から支払うことも可能ですが、手付金は今後返還する可能性もあるため、できる限り手つかずで残しておきましょう。

まとめ

不動産売買契約書には、取り引きする物件の情報や契約金額、引き渡しまでの期日などが記載されています。

また、違約金やローン特約など、契約を解除する場合の条件も記載されているため、しっかりチェックしておくことが大切です。

特に契約金額や決済までの期日、各特約の有無などは、売買契約において重要なポイントです。

契約前に不動産会社と契約書の読み合わせを行い、間違いがないか確認することをおすすめします。