マンションを売却して利益が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。本記事では、マンション売却後に行う確定申告の流れや必要書類、税金の計算方法などについて解説します。

節税効果が期待できる控除や特例についても紹介するため、マンションを売却したばかりの方や売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

1.マンションを売却して確定申告が必要なケース

確定申告とは、1年間の所得を計算して申告し、納税する一連の手続きのことです。

マンションなどの不動産を売却したあとに確定申告が必要なケースは、以下のとおりです。

不動産を売って手元に利益が残った場合は、確定申告をする必要があります。

この場合、事業用・非事業用の区別はなく、不動産を売却して譲渡所得が発生すれば、その利益から経費を引いた金額に対して譲渡所得税が課税されます。

また、売却時の税金控除や特例を利用する場合も確定申告が必要です。

譲渡所得が発生しても特例を利用すると課税対象額が減額されるケースがあり、納める譲渡所得税額を減らすことができます。

一方、譲渡損失が発生した場合は、譲渡損失の繰越控除の特例を利用することで、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など、一定の要件を満たす場合に限り、ほかの所得から控除（損益通算）できます。

利益がマイナスになっても節税効果が期待できる場合は、売却後に確定申告を行いましょう。

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2.マンションを売却して確定申告しなかったらどうなる？

それでは、マンションを売却後、利益が発生したにもかかわらず確定申告をしなかったらどうなるのでしょうか。

確定申告の期限内に申告が行われなかった場合、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生します。

そのほか、確定申告による納税額が実際に納税すべき額よりも少なかった場合は、過少申告加算税が発生するため、間違いがないように見直しを行い、期限内に必ず申告しましょう。

なお、正当な理由がある場合や、法定申告期限から1か月以内に自主的に期限後申告が行われた場合はペナルティは発生しません。

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3.マンション売却の確定申告の必要書類

確定申告を行う際は、納税額を正確に計算するための書類や、申告書に添付する書類が必要です。

以下がマンション売却時の確定申告に必要な書類です。

確定申告書、譲渡所得の内訳書、申告書第三表（分離課税用）は、税務署や確定申告会場で入手できるほか、国税庁のHPからもダウンロード可能です。

契約書の写しは、マンションの購入時と売却時の両方を用意します。

また、不動産の取得・譲渡にかかった費用を確認できる領収書などの書類も必要です。

加えて、特例を利用する場合は、各特例の適用を受けるために必要な書類を用意して申告書に添付します。

4.マンション売却の確定申告の流れ

マンションを売却した際に行う確定申告の流れは以下のとおりです。

1. 譲渡所得を計算する
2. 取得費と譲渡費用を算出する
3. 譲渡所得税額を計算する
4. 確定申告書を作成する
5. 確定申告書を提出する

それぞれのステップについて解説しましょう。

4-1.譲渡所得を計算する

最初に課税対象となる譲渡所得額を計算します。

計算式は以下のとおりです。

土地や建物を売却した際の収入金額とは、買主から支払いを受けた金額（売却代金）です。

売却代金のほかに、固定資産税および都市計画税の清算（譲渡から年末までの期間）によって金銭を受け取った場合は、その金額も収入金額に加算します。

金銭の代わりに物や権利などを受け取った場合も同様です。この場合、物や権利などの時価を収入金額とします。

4-2.取得費と譲渡費用を算出する

続いて、取得費と譲渡費用を算出します。

取得費と譲渡費用に該当する主な項目をまとめた表は以下のとおりです。

出典：“No.3252 取得費となるもの”． 国税庁． （参照2024-06-13）
“No.3255 譲渡費用となるもの”． 国税庁． （参照2024-06-13）をもとに、お家のいろはが独自に作成

収入金額から取得費と譲渡費用を合わせた金額を差し引いて、譲渡所得額を算出します。場合によってはマイナスになることもあります。

譲渡所得（利益）が発生した場合は、節税対策のため、利用できる特例があるか調べてみましょう。要件を満たしている場合、譲渡所得から控除などを受けられます。

課税対象となる所得額が減額されるため、譲渡所得税額を軽減する効果があります。

控除の適用を受ける場合、特別控除額も差し引いた金額が課税対象となる譲渡所得額です。

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4-3.譲渡所得税額を計算する

次に、譲渡所得税額を計算しましょう。

計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税額は、売却した不動産の所有期間の長さによって以下のように税率が異なります。

出典：“No.3211 短期譲渡所得の税額の計算”． 国税庁． （参照：2024-06-13）
“No.3208 長期譲渡所得の税額の計算” ．国税庁． （参照：2024-06-13）をもとに、お家のいろはが独自に作成

例えば、所有期間が7年のマンションを売却した際の課税譲渡所得額が1,000万円であると仮定します。

この場合、以下の計算式で税額を算出します。5年を超えているため、長期譲渡所得の税率20.315%を使用します。

譲渡所得税額は約203万円となります。

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4-4.確定申告書を作成する

譲渡所得税額が確定したら、確定申告書を作成しましょう。

電子申告ではなく紙の書面で申告する場合は、所定の用紙に記入していきます。

確定申告書は、第一表と第二表の2つの書類で構成されており、それぞれ以下の項目を記入します。

出典：“確定申告書 第一表・第二表”． 国税庁． （参照2024-06-13）をもとに、お家のいろはが独自に作成

なお、マンションを売った場合の譲渡所得に対する税金は、ほかの所得とは区分して計算します。

そのために使用する分離課税用の第三表の書類にも収入金額や所得金額を記入し、税金の計算をする必要があります。

詳しくは国税庁のホームページを参考にしてください。

4-5.確定申告書を提出する

確定申告書を作成したら、税務署に提出します。

売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書を提出しなければなりません。

申告書の提出方法には以下の方法があります。

e-Taxを利用すれば、インターネットを利用して自宅から申告できます。

税務署の受付に提出する場合は、時間外収受箱（税務署が設置しているポスト：24時間365日利用OK）への投函も可能です。一方で、業務センターに直接持参することはできません。

郵送の場合は通信日付印（消印）を提出日とみなすため、通信日付印が申告期限内となるよう、早めに送付しましょう。

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5.マンション売却時に利用できる税金控除や特例

最後に、マンション売却時に利用できる税金控除や特例を紹介しましょう。

マンション売却時に利用できる主な税金控除や特例は以下のとおりです。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”． 国税庁． （参照2024-06-13）
“No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”． 国税庁． （参照2024-06-13）
“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”． 国税庁． （参照2024-06-13）をもとに、お家のいろはが独自に作成

自宅として使用してきたマンションを売却する際、一定の要件を満たせば「居住用財産3,000万円控除」が適用され、課税対象となる譲渡所得額をかなり減らすことができます。

所有期間の長短は問わないため、マイホーム売却時には利用したい特例です。

「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、マンションの売却で赤字（譲渡損失）が発生した場合、要件に合えば利用できる特例です。

この特例により、譲渡損失が生じた場合は、損失分を給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除する「損益通算」が利用可能となります。譲渡損失の金額がその年の所得だけでは相殺しきれない場合は、「繰越控除の特例」も利用できます。

相続したマンションを売却する際には、そのマンションの取得費として相続税の一定額を加算できる特例を活用できるため、譲渡所得税を減らせます。

また、マンション売却時に税金控除や特例を利用する場合の必要書類は以下のとおりです。

参考：“特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類”． 国税庁． （参照2024-06-13）
“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”． 国税庁． （参照2024-06-13）をもとに、お家のいろはが独自に作成

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まとめ

マンションを売却して利益が発生した場合、あるいは税額控除や特例を受ける場合には、確定申告を行う必要があります。利益があるにもかかわらず確定申告をしないと、ぺナルティを受けることになるため注意しましょう。

なお、譲渡損失が出た場合は確定申告が不要ですが、「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用することによって、損失分をほかの所得から控除する「損益通算」を行えます。

つまり、マイナス分を利用して節税効果を期待することができるのです。

確定申告を行うべきかどうかは、まず譲渡所得を計算してから判断しましょう。