土地売却では、「買主に引き渡す書類」や「登記・確定申告等に必要な書類」があります。

必要書類は揃っていることが理想ですが、実際には「取得できない」、または「紛失している」等のケースもありますよね。
でも、ご心配なく！
土地売却の必要書類が揃わないケースでは、適切な対処法があります。

そこでこの記事では、土地売却のために必要書類について調べている方に向けて、「どのような書類が必要なのか」や「もし書類が無かった場合にはどうしたら良いのか」について、やさしく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、スムーズな土地売却に向けてお役立てください。

土地の売却について基礎から詳しく知りたい方は『【専門家が解説】土地を売る流れ』も併せてご覧ください。

1.必要書類はコレ！一覧表でチェック！

土地売却に置ける必要書類は全部で14個あります。

「(1)～(3)」は買主へ引き渡す書類です。
「(4)～(10)」は登記に必要な書類となります。
「(11)～(14)」は確定申告に必要な書類です。

次章より、それぞれの提出先別に、くわしく解説していきます。

2.買主へ引き渡す書類

この章では、買主へ引き渡す書類について解説します。

2-1.実測図

土地の売却では、大きく分けて「公募売買」と「実測売買」の2種類があります。

公募売買とは登記簿謄本に記載された地積をもって売買対象面積とする取引です。
公募売買の場合、後日実測面積と公募面積が異なる場合でも、売主と買主は互いに相手方に対して売買代金額の増減を請求しない特約を締結することが一般的となっています。

通常、公募売買は山林・原野・田・畑等の「面積が広大な割に単価が低く測量費用が過大となるような取引」で用いられます。
公募売買をする場合には、そもそも実測図がない、または実測図が作れないこと多いので、実測図は売買において添付しないことが一般的です。

一方で、実測売買とは、広義の意味で実測面積をもって売買対象面積とする取引のことを指します。
実測売買を行うには、実測図が必要です。

実測図には主に以下の3つがあります。

実測売買においては、確定測量図を用意するのが通常です。
売主には境界の明示義務がありますが、全ての境界が確定されている確定測量図を用いれば、正しい境界を明示することができます。

また、官民境界を確定するには時間がかかるため、買主が了解すれば「官民査定を省略した実測図」によって取り引きする場合もあります。

さらに、隣地所有者との折り合いがつかない場合等、民々境界も確定できない場合には、売主が認識している境界に基づいて実測された「現況測量図」を用いて取引することもあります。

土地売却における売主の義務は、境界の明示であり、確定は義務ではありません。
よって、理論上は、「官民査定を省略した実測図」や「現況測量図」で境界を明示すれば良いことになっています。

ただし、一般的には境界が確定していない物件を好んで購入する人は少ないため、確定測量図が購入の条件となっているケースがほとんどです。
宅地(建物が建てられる土地)の売却をする場合には、売却前に確定測量図を作成しておくようにしましょう。

2-2.筆界確認書

筆界確認書とは、それぞれの民々境界において境界の位置を確認しあったことを示す書類のことです。

例えば、敷地の西側がAさん、東側がBさん、北側がCさんと隣接している場合には、Aさん、Bさん、Cさんとの間でそれぞれ境界を確認しあうため、3つの筆界確認書が存在することになります。

官民境界に関しては、筆界確認書はないことが一般的です。
官民境界は、境界査定書といった名称で官民境界が確定していることを示す図面が役所に保管されています。

実測売買では、先ほど2-1で紹介した「確定測量図」に加え、「全ての境界の筆界確認書」が揃っていることがベストです。

ただし、第三者から土地を購入している場合で、以前の売主から確定測量図だけしか引き継いでいないようなケースもあります。

「確定測量図」はあるけれども、「筆界確認書」は持っていない場合には、筆界確認書については「なし」ということで添付しないことになります。
「筆界確認書」は全てなくても、「確定測量図」があれば「全ての境界は確定している」ということを買主に示すことはできます。

一方で、「確定測量図」はないけれども、一部の「筆界確認書」だけがあるケースもあります。
一部の「筆界確認書」しかない場合は、「筆界確認書」が存在しない部分の境界が確定していない可能性が高いです。

原則としては、売却までに「筆界確認書」が存在しない部分の境界を確定し、「確定測量図」を作成しておくことが適切な対応となります。

仮に境界が確定しないまま売却する場合でも、境界が確定している部分の「筆界確認書」は買主に引渡すようにしてください。

2-3.越境の覚書

越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面のことです。

越境の覚書は、必須の必要書類ではありませんが、あると買主にとってありがたい書類となります。
また、越境物がなければ、必要のない書類となります。

越境に関しては、そもそも境界が確定していないと越境の有無がわかりません。
そのため、通常は、筆界確認書の作成と同時に、越境の覚書もセットで作成するのが一般的です。
「筆界確認書」も「越境の覚書」も、隣地所有者との間で実印による押印を交わします。

これから確定測量図を作成する人であれば、「筆界確認書」と「越境の覚書」をセットで作成を依頼するようにしましょう。

3.登記に必要な書類

この章では登記に必要な書類について解説します。

3-1.権利証または登記識別情報通知書

権利証とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、申請書に添付した「原因証書」または「申請書副本」に登記済の押印がなされ、登記所(法務局)から渡されている書類です。

登記識別情報通知書とは、物権変動の登記申請を行った際、権利証の代わりに登記名義人となった申請人に対し通知された書面を指します。

平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことにより、権利証は廃止され、登記識別情報通知書になりました。

権利証も登記識別情報通知書も、所有者しか持っていない書類であり、所有権移転登記申請にあたり最も重要な書類となります。

3-2.印鑑証明書

印鑑証明書は、実印であることを証明する書面です。
印鑑証明書の取得費用は、一般的には300円程度であり、市区町村役場にて取得できます。

また、登記申請にあたっては、印鑑証明書は登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものであることが必要です。

3-3.固定資産税評価証明書

固定資産税評価証明書とは、土地の固定資産税評価額を証する市区町村の書類です。
買主の登録免許税を計算するために必要となります。

固定資産税評価証明書の取得費用は、一般的には300円程度であり、市区町村役場にて取得できます。

固定資産税評価証明書には有効期限はありませんが、年度が異なるものは使用できないことになっています。

3-4.住民票

売主の印鑑証明書の住所と登記記録上の住所が一致しない場合には、住民票が必要です。
住民票の取得費用は、一般的には300円程度であり、市区町村役場にて取得できます。

3-5.本人確認書類

司法書士に所有権移転登記を依頼する場合、司法書士向けに本人確認書類が必要です。
具体的には、「運転免許証」や「パスポート」等の顔写真付の公的な書類が該当します。

3-6.抵当権が設定されている場合は抹消に必要な書類

土地に抵当権が設定されている場合には、抵当権抹消のための書類も必要です。
抵当権抹消書類は、銀行が保管していますので、引渡日に銀行員に持参してきてもらうことになります。

3-7.売主が法人の場合は資格証明書

売主が法人である場合、「代表者資格証明書」または「履歴(現在)事項証明書」が必要です。

「代表者資格証明書」や「履歴(現在)事項証明書」は、法務局で取得でき、窓口申請で取得する場合は600円となります。

また、「代表者資格証明書」や「履歴(現在)事項証明書」は登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものであることが必要です。

4.確定申告に必要な書類

土地売却で譲渡所得が生じた場合には、確定申告が必要です。
譲渡所得とは以下の計算式で求められるものになります。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

確定申告では、譲渡価額や取得費等を示すために、以下の資料が必要となります。

確定申告が必要な方は、予め準備を進めてください。

5.書類が取得できないまたは紛失したときの対処法

この章では、書類が取得できないまたは紛失したときの対処法について解説します。

5-1.境界が確定できない場合の対応方法

土地の売却では、隣地所有者が筆界確認書に押印してくれず、境界が確定できない場合もあります。

このようなケースでは、確定測量図が作成できないため、まずはそのような状態でも購入するか買主の了解を取ることが必要です。
もし、買主の了解が取れた場合、売却後にトラブルにならないためにも何らかの方法で境界を明示した記録を残しておくことが安全といえます。
境界が確定できない場合には、一般的には、「売主」、「買主」、「隣地所有者」の三者にて現地を確認し、その立会い確認を境界明示に代えることが多いです。
三者の立会い確認が終わったら、「売主」と「買主」との間で、三者の立会い確認を筆界確認書の取得に代える旨の合意書を締結しておきます。
また、売買契約書においても、三者の立会い確認によって境界明示を行ったことを明記します。

境界が未確定の物件は、あやふやな状態で売ると、買主が後から契約解除を求めてくるようなケースがあるので注意が必要です。

売却後にトラブルにならないようにするためにも、境界未確定の物件を売却する場合には、代替の方法で境界明示を行った記録を残すようにしましょう。

5-2.権利証または登記識別情報通知書を紛失した場合の対応方法

権利証または登記識別情報通知書を紛失している場合には、以下の3つの代替手段があります。

（１）資格者代理人による本人確認情報制度

「資格者代理人による本人確認情報制度」とは、権利証等がない場合に、司法書士等が面談と本人確認書類によって不動産の所有者が本人であることを確認し、司法書士等が本人確認情報を作成して登記申請時に添付する制度です。

売主は本人確認書類として、運転免許証やパスポート等の写真付きの官公庁発行書類を用意し、司法書士へ提示します。
また、購入時の売買契約書等も求められることもあります。

本人確認情報が作成できる人は、司法書士または弁護士に限られています。

メリットとしては、資格者代理人による本人確認情報制度と用いれば、通常の土地売却と同様に、引渡・決済日に所有権移転登記の本申請をすることが可能な点です。

ただし、司法書士手数料等が別途必要となります。
本人確認情報の作成が必要な場合は、通常の所有権移転の司法書士手数料に加え、プラス4~5万円アップするイメージです。

（２）事前通知制度

「事前通知制度」とは、登記を申請した後に、法務局の登記官が所有者本人であることを確認するため、本人宛に封書による「事前通知」を発送する制度です。

事前通知書が発送されてから2週間以内に所有者本人が「事前通知に基づく申出書」を法務局に提出し、ようやく登記の申請が続行されます。

メリットとしては、司法書士手数料が生じないことです。
ただし、デメリットとして売主が直接法務局とのやり取りをしなければならず、手続きが煩雑になるという点です。

引渡し前に売主が登記申請と行って事前通知を受け取っておき、引渡と同日に法務局に事前通知に基づく申出書を提出するようにタイミングを合わせます。
所有権移転登記の登録免許税も、売主が一旦立て替えて手続きをしますので、売主の手間はかかります。

（３）公証人による本人確認認証制度

「公証人による本人確認認証制度」とは、引渡・決済日の前に売主が公証人役場に出向き、公証人と面談した上で、売主が不動産の所有者本人であることを公証人が認証してくれる制度です。

メリットとしては、公証人による本人確認認証制度を利用すれば、通常の土地売却と同様に、引渡・決済日に所有権移転登記の本申請をすることができます。

さらに費用も3,500円程度なので、資格者代理人による本人確認情報制度を利用したときの司法書士手数料よりは費用が安くなります。

ただし、本人が引渡・決済日の前に公証人役場に出向かなければならない点がデメリットです。

5-3.購入したときの売買契約書がない場合の対処法

購入したときの売買契約書がなく、土地の取得費が分からない場合は、概算取得費を用いるのが一般的です。
概算取得費とは、譲渡価額(収入金額)の5％で計算されるものになります。

また、以下のような書類を取得できるなら、税務署に対し取得費を証明できる場合があります。

【取得費が不明の場合に取得費の参考となる資料】

まとめ

いかがでしたか。
土地売却の必要書類について解説してきました。

土地売却では、主に実測図等の境界に関する書類が必要です。
登記については、所有権移転登記にあたり、権利証または登記識別情報通知書が最も重要な書類となります。

確定申告においては、譲渡所得を計算するに当たり、購入したときの売買契約書の写しも必要となってきますので、確定申告が終わるまで廃棄しないようにしてください。

境界が確定できない場合は、明示方法について早めに買主に了解を取ることが必要です。
権利証または登記識別情報通知書を紛失している場合には、早めに不動産会社に相談し、資格者代理人による本人確認情報制度等を利用して対処するようにしましょう。

この記事の情報を活かして、ぜひ土地の売却をスムーズに進めてください。