不動産担保ローンとは、その名の通り不動産を担保に融資を受けられるというものですが、他のローンや住宅ローンとはどのような点が異なるのでしょうか。

この記事では、不動産担保ローンについてその仕組みの概要やメリット・デメリットをお伝えするとともに、リバースモーゲージやリースバック、売却など、その他の不動産を活用した資金調達法についても解説します。

1. 不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは具体的にどのようなローンなのでしょうか。まずは抵当権など、基本的な内容について解説します。

1-1. 抵当権について

不動産担保ローンは、不動産に抵当権を設定することで、ローンの返済が滞った時には貸主が不動産を差し押さえてローンの回収を行います。

また、この抵当権には順位があります。

例えば、1億円の価値をもつ不動産に対して5,000万円の不動産担保ローンが3つ組まれた場合、不動産を売却しても全て回収できるわけではありません。

こうした場合に、誰が優先的に回収できるかを表すのが抵当権の順位です。
これは第一抵当、第二抵当などと呼ばれ、順位が高い方から優先的に回収できます。

先ほどの例で第一位から第三位まで抵当権が設定されていた場合、第一位と第二位はそれぞれ5,000万円ずつ回収できますが、第三位はほとんど回収できないことになります。

また、もし第一抵当権の不動産担保ローンが不動産価値と同額の1億円で組まれていた場合は、第二位の抵当権でもローンの回収が難しくなります。

このような点から、優先度が低くなる第二抵当権以降の抵当権の不動産担保ローンを、金融機関は避ける傾向があるため、不動産担保ローンは第一抵当に限り、第二位以降では融資を受けられないことも少なくありません。

1-2. 住宅ローンと不動産担保ローンの違い

不動産に抵当権を設定すると聞くと、住宅ローンを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

住宅ローンは不動産担保ローンの一種で、この2つの違いは何かというと、住宅ローンは「住宅の購入」のみに利用できるという点です。

一方、不動産担保ローンは、教育資金や結婚式費用、納税資金、事業用資金の融資など、住宅ローンに比べてさまざまな用途で利用できます。

2. 不動産担保ローンのメリット・デメリット

不動産担保ローンにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。それぞれ見ていきましょう。

2-1. メリット1：低金利で借りることができる

不動産担保ローンは不動産を担保として提供することから、他のローンより低金利で借りやすくなっています。
貸主はいざというときに不動産を売却して回収を図ることができるため、リスクが少ないことがその理由です。

なお、不動産を担保しないローンを無担保ローンと呼びますが、代表的なものとしてはフリーローン(多目的ローン)やリフォームローン、教育ローンなどがあります。

例えば、不動産担保ローンの代表として住宅ローンを上げて、みずほ銀行における金利設定を見てみると以下のようになっています。
この表をみても、無担保ローンに比べて不動産担保ローンの金利は各段に低いことが分かります。

出典：みずほ銀行「ローン商品一覧」

2-2. メリット2：たくさん借りることができる

メリット1と同じ理由で、不動産担保ローンは不動産を担保として提供することから、多額の借入をしやすいことが特徴です。

例えば、不動産担保ローンの代表として住宅ローンを上げる場合、住宅金融支援機構のフラット35の最大借入額は8,000万円となっています。

出典：住宅金融支援機構「【フラット３５】ご利用条件」

2-1. で見たみずほ銀行のローンで見ても、無担保ローンに比べ、不動産担保ローンの最大借入額が桁違いに多額であることが分かります。

出典：みずほ銀行「ローン商品一覧」

なお、不動産担保ローンの中でもアパートローンや事業性融資の場合には、必要となる資金や担保の価値によって数億円融資されることもあります。

ただし、担保として提供する不動産の価値より大きい額を借りるのは難しいという点に注意が必要です。

2-3. メリット3：長期間借りることができる

不動産は長期間にわたって価値を保ちやすく、仮に十数年後であっても売却してお金に替えることができます。
この点から、借入期間30年など他のローンと比べて長期間の借入がしやすくなっています。

借入期間についても、不動産担保ローンの代表として住宅ローンを挙げてみると、以下のように違いがあります。

出典：みずほ銀行「ローン商品一覧」

ただし、建物を担保として提供する際、築年数から算出される残耐用年数が少ない場合は、その残耐用年数程度を上限として借入期間を決めるのが一般的です。

2-4. デメリット1：担保の審査に時間がかかる

通常のローンであれば借りる人の年収や属性などを審査するだけで良いですが、不動産担保ローンの場合は借入人の情報に加え、提供する不動産の審査もしなければなりません。そのため、審査に時間がかかってしまうことがデメリットと言えます。

早ければ2週間程度で結果が出ることもありますが、場合によっては1カ月以上かかることもあるため覚えておくといいでしょう。

2-5. デメリット2：返済できなくなると担保不動産が差し押さえられる

不動産担保ローンでは不動産を担保として提供することから、返済ができなくなるとその不動産が差し押さえられる点に注意が必要です。

返済期間中は、自分が不動産を所有しているのではなく、金融機関が所有していると考えた方がしっくりくるかもしれません。

3. リバースモーゲージと不動産担保ローン

不動産担保ローンと同じく、不動産を担保にお金の融資を受けるものとして「リバースモーゲージ」があります。

ここでは、リバースモーゲージとはどのようなもので、不動産担保ローンと比較してどちらの方が良いと言えるのか解説します。

3-1. リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、高齢の方（主に55歳～65歳の方）が所有している不動産を担保に、金融機関からお金を借り入れるものです。

借りたお金は、借りた方が亡くなったときに金融機関が不動産を売却し、回収されます。
そのため毎月の返済は金利負担分のみで、元金を返済する必要はありません。

3-2. リバースモーゲージより不動産担保ローンがおすすめのケース

抵当権のついていない不動産を所有している場合、不動産担保ローンとリバースモーゲージの両方を利用することができますが、どちらを利用したほうがお得か考えてみます。これは、状況によって変わると考えると良いでしょう。

具体的には、老後の収入が年金だけで自宅以外に資産がない方にはリバースモーゲージ、そうでない方には不動産担保ローンがおすすめです。

リバースモーゲージのメリットのひとつとして、資金使途を限らず、融資上限額までお金を引き出すことができるという点が挙げられます。

資金使途を限らないという点については、不動産担保ローンも同じですが、リバースモーゲージについては、「必要に応じてその都度引き出せる」といった特徴があります。

※なお、金融機関によっては資金使途を「老後の生活資金」に限っているケースもあります。

リバースモーゲージは老後のレジャー資金や老人ホームへの入居料として年金だけでは足りないという時、借り入れたお金を使うことができます。
一方、リバースモーゲージは融資上限額が決められているため、長生きすることにより融資上限額まで使い切ってしまう恐れがあります 。

また、保有期間中に不動産の価格が変動してしまうと、融資上限額の見直しがなされる可能性があります。
仮に融資上限額ぎりぎりまでお金を使っていた場合、融資上限額の見直しがされると、新しい融資上限額より多額の借入をしていた場合は差額を返金しなければならないこともあります。

そのため基本的には不動産担保ローンがおすすめですが、収入が年金のみ、かつ資産が自宅のみである方にはリバースモーゲージがおすすめです。

自宅に住みながら借り入れることができ、返済不要で資金使途も自由、いつでもお金を引き出せるリバースモーゲージは利点も大きいです。

4. リースバックと不動産担保ローン

リバースモーゲージと似たものに「リースバック」があります。
ここでは、リースバックの基本的な説明に加え、リースバックと不動産担保ローンを比べてどちらがおすすめか見ていきます。

4-1. リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは、不動産会社に自宅（不動産）を売却し、売却した自宅に対して賃貸借契約を結んで不動産会社に毎月賃料を支払うことで、引き続き自宅に住めるというものです。

「一時的にまとまったお金が必要だけど、将来は買い戻したい」といったことも可能です。

不動産担保ローンでは、毎月ローンを返済していく必要がありますが、リースバックでは毎月賃料を支払っていきます。
また、この段階において、不動産担保ローンでは所有権を持てますが、リースバックでは売却してしまうため所有権はリースバック業者にあります。

4-2. リースバックより不動産担保ローンがおすすめのケース

リースバックは、不動産を売却し買主と賃貸借契約を契約するものと考えて差し支えありません。
しかし、一般的に売却価格は相場より安価になりやすい上、賃料は割高であることが多いです。さらに買い戻す際は、売却時の価格より高くなることが多いといったデメリットがあります。

こうした点から、一時的に資金が必要なのであれば、リースバックより不動産担保ローンを利用したほうが良いと言えるでしょう。

リースバックの利用がおすすめなのは、任意売却として使うときです。

住宅ローンを組んだものの返済が厳しくなり、数回延滞してしまうと、金融機関による差し押さえが行われ、自宅が競売に掛けられます。
しかし住宅ローンの残債がある場合で、かつ自宅の売却代金より残債が多く住宅ローンを完済できないときは、そもそも売却することができません。

このようなケースでは、任意売却を利用することで競売より高値で売却できます。
そして任意売却後にリースバックをすると、任意売却後も自宅に住み続けることができるのです。

もちろんリースバック後は家賃を支払う必要があるため、必ずしも負担が軽くなるわけではありません。
しかし、例えば数年後にお子さまが成人し親子ローンを組めるといったケースでは、成人後にローンを組むことで自宅を買い戻すことも可能です。

上記の例のように、住宅ローンの返済が厳しくリースバックを利用する場合は、通常の家賃の支払いも難しいケースが多く、家賃の値引き交渉などのノウハウが必要不可欠です。
また、親子ローンを組み、自宅を買い戻すといった複雑な手続きも将来的に必要になります。

リースバックは、こうした特殊なケースでの利用が多いため、リースバックの利用には、任意売却とリースバック両方の取り扱い実績豊富な企業に相談することをおすすめします。

5. 売却と不動産担保ローンどちらが良い？

まとまった資金が必要ということであれば、不動産担保ローンではなく売却を検討するのもひとつの方法です。

不動産を売却してしまえば、ローンを借りたときと同じかそれ以上のお金を手にすることができる可能性もありますし、毎年の固定資産税の支払いの心配もなくなります。

ただし、不動産を売却して利益が出ると税金を納めなければならない点に注意が必要です。
例えば不動産を売却して2,000万円の利益が出た場合、その20％（所有期間5年以下の場合は39％）、400万円を税金として納めなければなりません。

必要な資金の額が決まっている場合は、税金を差し引いた額がいくらになるのかを計算しておく必要があります。

また、一度売却した不動産を、再び買い戻すことはほぼ不可能に近いことも認識しておいてください。
ご自身の思いはもちろん、お子さんなど家族も含めて将来的に現在のご自宅に住む可能性も視野に入れて、ご自宅の売却を検討したほうがよいでしょう。

このように、資金調達には売却も選択肢となりますが、不動産担保ローンとの大きな違いは自宅を手放すことです。
自宅を手放しても問題ない場合は売却、自宅は所有しつつ、ローン返済計画も具体的であれば不動産担保ローンの利用をおすすめします。

不動産担保ローンのご利用は、都市銀行、地方銀行、信用組合といった金融機関で取り扱いがあります。
まず、調達資金や月々の返済金額や返済期間といった返済計画、利用用途をご自身で整理した上で、不動産担保ローンを取り扱っている金融機関に相談してください。

相談する際は1社ではなく複数の金融機関に問い合わせを行い、利用条件などを比較して、最終決定するようにしましょう。

まとめ

不動産担保ローンは、無担保ローンと比べて破格の条件で借入ができます。

しかし、不動産担保ローンは返済が滞ってしまうと、お持ちの不動産が差し押さえられてしまうこともあります。
この記事を参考にメリット・デメリットを把握した上で利用するようにしましょう。

また、不動産を所有している方で、まとまった資金を必要とされる方には、不動産担保ローン以外にもリバースモーゲージやリースバックといった資金調達法もあります。

ただし、それぞれについて、不動産担保ローンと比べたとき、ご紹介したいくつかのケースを除いては、基本的には不動産担保ローンを利用した方がお得となることが多いです。

ご自身の資産状況や今後の支出見込みなど、資金状況を正確に把握した上で、不動産担保ローンをはじめ、リバースモーゲージやリースバック、売却など複数の資金調達法を比較しながら最善の方法を選ぶと良いでしょう。