【2024年版】マンション売却の適切な時期や手順を徹底解説

これからマンション売却を予定している人の中には、「適切な時期」を気にしている方も多いのではないでしょうか。

どう判断したら良いのか迷ってしまう方もいらっしゃると思います。

そこでこの記事では、マンションの売却を検討中の方に向けて、

などについて解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、少しでもマンションを高く売却するための一助としてください！

1.中古価格が上昇している時期に売却する

売るのが中古マンションなのであれば、中古価格が上昇している時期に売却することが最も重要です。
では、どのようなときに中古マンション価格が上がるのでしょうか。
詳しく解説していきます。

1-1.新築マンション価格が高い時期に売る

中古マンションは、新築マンション価格が高い時期に売る ことがポイントです。

以下に、首都圏における過去20年間の中古マンションと新築マンションの平均価格の推移を示します。

出典：「市況レポート｜東京カンテイ」「マンション市場動向｜不動産経済研究所」（参照2024-6-20）をもとにお家のいろは編集部が独自作成

中古マンションと新築マンションの値動きは連動していることがわかります。
というのも、中古マンション市場は、主に新築マンションが高過ぎて購入できない人が流れ込んできます。
そのため、新築マンション価格が高いときは、中古マンションを求める需要者が多くなり、必然的に中古マンション価格も上がるようになる のです。
売却する時期を判断する際は、新築マンション価格の動向にも目を向けてみてください。

1-2.金利が低い時期に売る

中古マンションは、金利が低い時期に売ることもポイント です。
以下に、過去20年間における中古マンション価格と金利の推移を示します。

出典：「市況レポート｜東京カンテイ」「過去の金利情報（昭和49年（1974年）～）. 国債金利情報｜財務省」（参照2024-6-20）をもとにお家のいろは編集部が独自作成

中古マンションは金利が大きく下がった2013年以降から価格が上昇してきています。
金利が下がると住宅ローンが組みやすくなるため、住宅を購入する人が増えます。
住宅ローンが下がれば、中古住宅市場に購入需要者が増えますので、価格が高くなっていきます。

1-3.土地価格が上昇している時期に売る

中古マンションは、土地価格が上昇している時期に売ることもポイント です。

以下に、過去10年間における中古マンション価格と土地価格の推移を示します。

出典：「市況レポート｜東京カンテイ」「地価公示. 地価・不動産鑑定｜国土交通省」（参照2024-6-20）をもとにお家のいろは編集部が独自作成

土地価格も中古マンション価格とほぼ連動して動いています。
マンションの価格は、建物価格と土地価格の合計で構成されているため、土地価格が上がれば必然的に中古マンション価格も上昇する のです。

以上のことから、「新築マンション価格が高い時期」や「金利が低い時期」、「土地価格が上昇している時期」は、中古マンションが売りどきといえます。

2.築年数が25年以内に売却する

マンションは築年数が25年以内に売却するのがベストです。

2-1.築年数別の資産価値の減少率

マンション売却では買主からの値引き要求によって、成約価格が売り出し価格よりも低くなることがよくあります。
成約価格とは、実際に売却が決まった価格のことです。

以下の図は、首都圏における築0-5年の中古マンションの平均成約価格「7,616万円」を100％として、築年数が経過するにつれて資産価値がどのくらい下がるのかをグラフにしたものです。

出典：「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年01～03月】｜東日本不動産流通機構. 2024-4-18（参照2024-6-20）」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

築25年までは高い資産価値を維持しています。しかし築26年以上になると、資産価値は50%程度まで減少します。
そのため、資産価値の低下を防ぎ、高く売るには築25年以内に売ることをおススメします。

2-2.築25年超になると売却しにくくなる理由

築25年超になると売却しにくくなるもう一つの理由は、築25年超のマンションは買主が原則として住宅ローン控除を利用できなくなるため です。

中古住宅で買主が住宅ローン控除を利用できるのは、原則として木造の戸建てでは築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年以内の物件が対象となります。

マンションで築25年超の物件となってしまうと、買主は住宅ローン控除を利用できないことから途端に需要が減ってしまい、その結果、売却しにくく値引き率も大きくなってしまいます。

ただし、築25年超のマンションでも、以下のいずれかのマンションであれば買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

築25年超を過ぎてしまったマンションは、瑕疵担保保険を付保する等の対処法を検討してみる のも良いでしょう。

3.引っ越しシーズンを狙って売却する

１年の中で売却に適したタイミングを考えるなら、引っ越しシーズンを狙うのがコツです。
その理由について、詳しく見ていきましょう。

3-1.月別取引件数

マンションは引っ越しシーズンである2～3月にかけて毎年取引件数が増加します。
そのため、2～3月を狙って売却するのがコツ です。

以下に、首都圏における月別のマンションの取引件数を示します。

出典：「レインズデータライブラリー. 月例マーケットウオッチ｜東日本不動産流通機構. 2024-6-10（参照2024-6-20）」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

マンションの取引件数は、毎年、「春の引っ越しシーズンである2～3月」に件数が伸びます。

一方で、8月はお盆休みがあるため、毎年、取引件数が減る傾向にあります。

タイミングを計るなら、1年のうちで最も売却しやすい2～3月を狙うのがおススメです。

3-2.マンションの平均販売期間とベストな販売時期

2～3月を狙って売却するには、12月に販売活動を開始するのがベストタイミングとなります。
どんなに人気エリアのマンションでも、売り出してから数日で買い手が見つかる事例は圧倒的に少ないですし、売り出しまでには諸々の準備や手続きがありますので、少し早めに準備を始めるのが賢明です。
（準備の第一歩は、第６章で紹介する一括査定から始めることをおススメします。）

以下に、首都圏におけるマンションの「売り出してから買主が決まるまでの平均販売日数」を示します。

出典：「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）｜東日本不動産流通機構. 2024-1-22（参照2024-6-20）」をもとにお家のいろは編集部が独自作成

マンションの平均販売日数は、「80.1日」となっています。
マンションは「3ヶ月弱」と比較的早く売れる傾向があります。

マンション売却の流れは以下のようになります。

売却活動の開始から売買契約の締結までは「3ヶ月弱」程度かかることから、12月あたりに売却活動の開始のタイミングを持っていくと、ベストタイミングで売ることができます。

4.オーバーローンが解消されたタイミングで売却する

マンションはオーバーローンが解消されたタイミングで売却することがポイント です。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回ることを指します。
それに対して、アンダーローンとは、住宅ローン残債が売却額を下回ることです。

住宅ローンが残っているマンションを売る場合、残債は売却額で一括返済することが基本です。

そのため、マンションを売却するにあたっては、原則としてアンダーローンの状態であることが必要となります。

オーバーローンかアンダーローンか否かは、頭金の額や所有期間の年数によっても異なります。

マンションの価格は下に凸のカーブを描いて下落するイメージですが、住宅ローン残債は上に凸のカーブを描いて下落するイメージとなります。

そのため、頭金が少ない状態で購入し、所有期間が短い状態で売るとオーバーローンとなっていることが多いです。

ただし、オーバーローンの問題は、返済が進めばいつか必ず解決されます。
住宅ローンは返済を続けるといつかゼロ円になりますが、マンションの価格には土地価格が含まれており何年たってもゼロ円にはならないからです。

よって、住宅ローン残債とマンション価格はいつか必ず逆転する時期が訪れ、自然とアンダーローンの状態へと変わります。

マンションは、オーバーローンが解消されてから売却するようにしましょう。

5.所有期間は5年超になってから売却する

マンションは税金面に関して 所有期間が5年超になってから売却するのが損をしないためのコツ です。

5年超になってから売った方が良い理由としては以下の2点があります。

マンションを売却したときは、譲渡所得が発生すると税金が生じます。
譲渡所得とは以下の計算式で求められるものです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がマイナス、つまり売却損が発生したときは、税金は生じません。
ただし、所有期間が5年超のマイホームのマンションを売却した場合には、他の所得と損益通算をすることで節税できる特例があります。

損益通算とは給与所得のようなプラスの所得とマイナスの譲渡所得を合算し、全体の所得を引き下げる手続きのことです。

例えば、給与所得が600万円で譲渡所得が▲800万円であれば、その年の所得は損益通算によって▲200万円とすることができます。

給与所得者は会社によって600万円の所得を前提に源泉徴収がなされていますので、払い過ぎていた税金の還付を受けることができます。

また、譲渡所得がプラス、つまり売却益が発生したときは税金が生じます。
税金は譲渡所得に税率を乗じて求められます。

税率は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分類されます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下のようになります。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超となっていると、長期譲渡所得に該当し、税率が低くなるため節税することができます。

尚、マイホームの売却で譲渡益が生じた場合には、3,000万円特別控除と呼ばれる節税特例を利用できますので、大きく節税することができます。

3,000万円特別控除についても、詳細の要件は国税庁のホームページをご参照ください。

6.タイミングを逃さず売却する手順、最初の一歩はコレ！

タイミングを逃さずにマンションを売却するなら、まずは「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」で査定を受けることから始めてください。

マンションの所在地や築年数など簡単な項目を入力するだけで、そのエリアで実績が豊富な不動産会社を手間なく見つけることができます。
複数の会社が見つかった場合には、最大６社まで査定を依頼できるので、不動産会社のより異なる査定額をしっかり比べてから、一番高く売ってくれそうな会社に売却を依頼することができます。

マンション売却に慣れている不動産会社を「不動産売却 HOME4U」で見つけて、損せずスムーズに売却活動を進めるようにしてくださいね。

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まとめ

いかがでしたか。
「マンション売却の時期」について解説してきました。

マンションは「新築マンション価格が高い時期」、「金利が低い時期」、「土地価格が上昇している時期」に売ると高く売ることができます。
また、築年数においては築20年以内に売ると売却しやすくなります。

毎年2～3月は販売数が伸びますので、12月くらいから売却活動を始めるとスムーズに売ることができます。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、タイミングを逃さずに上手にマンションを売却してください。