マンション売却ベストな時期は2020年3月末まで!その理由とは

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近い将来マンションの売却を予定している場合、高く売れる時期はいつなのか気にしている方も多いと思います。

2020年には東京五輪も控えており、2019年がマンション価格のピークではないかと憶測も飛び交っています。

また2018年頃からマンションを買う人の意識も変わっており、2019年は市場の潮目が変わる年になるかもしれません。

一方で、2020年4月には、不動産売買にも大きく影響する民法の大改正が控えています。
この、新しい民法では不動産の売主の責任が大きく増えることから、本当のことをいうとベストのマンション売却時期は2020年3月までです。

そこでこの記事ではマンション売却の時期について解説いたします。

この記事を読んで、マンション売却のベストな時期がいつなのかをつかみ、最適なタイミングでお持ちのマンションを最高値で売却しましょう。
ぜひ最後までお読みください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1. マンション売却の時期は、2020年3月までがベストな理由

最適なマンション売却の時期を考えるには、マンションの買主の意識や、中古マンションの価格などの市場を考慮することが必要になってきます。

例えば、マンションを売る相手となる買主が、「今が買い時」と考える時期がマンション売却に適した時期といえます。
また、マンションの成約価格が高い時期にマンションを売りたいものです。
中古マンションの価格推移と、マンション買主の意識をこれから見ていきます。

マンション価格は2013年以降、上昇が続いています。
公益社団法人 東日本不動産流通機構の「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より、首都圏のマンションにおける成約単価の過去10年間の推移を示します。

グラフの上昇トレンドを見る限り、このまま上がっていくのではないかという気がします。

ただし、2018年頃から買主の意識が変化し始めます。
また、2020年4月に不動産売買に影響する民法の大改正があります。

そこでこの章ではマンション売却は、上記2点をふまえて2020年3月がベストな理由について解説します。

1-1. 気になる買主の意識の変化

公益社団法人 全国宅地建物取引業協会による「PDF不動産の日アンケート(2019年1月)」では、買主の意識調査も行っていますので、紹介します。

買いどきだと思っている人は減っている

最初に、マンションの買主が、今は買いどきと思っているかどうかについてのアンケート調査結果をご覧ください。

出典:公益社団法人 東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」10ページ目「Q1. 不動産は買い時ですか。(1つ選択)」2016年~2018年回答結果

過去3年の傾向を見ると、「買いどきと思う人」は減っています。

一方で、面白いのは「分からない」という人も増えています。
今は買いどきなのかどうか、買主も分からない人が半数以上いるということです。

買いどきだと思っている人の理由の変化

マンションの買主が、今がマンションの買いどきと思う上位3つの理由は、以下のようになります。

  2016年 2017年 2018年
住宅ローン減税など制優遇が実施されているから 38.7% 34.5% 25.3%
住宅ローンの金利が上昇しそうなので・今の金利が低いので 29.7% 23.2% 13.7%
消費税率が上る前だから 16.0% 22.3% 45.0%
住宅ローン減税など制優遇が実施されているから
2016年: 38.7%
2017年: 34.5%
2018年: 25.3%
住宅ローンの金利が上昇しそうなので・今の金利が低いので
2016年: 29.7%
2017年: 23.2%
2018年: 13.7%
消費税率が上る前だから
2016年: 16.0%
2017年: 22.3%
2018年: 45.0%

出典:公益社団法人 東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」11ページ目「Q1-A. 買い時だと思う理由は何ですか。(1つ選択)」2016年~2018年回答結果

2016年と2017年は同じ傾向を示していましたが、2018年は「消費税率が上る前だから」がトップに来ています。

買いどきだと思っている人は、増税前の2019年9月までが買いどきだと思っているということになります。

買い時と思っていない人の理由の変化

マンションの買主が、今がマンションの買いどきと思わない上位3つの理由を示すと以下のようになります。

  2016年 2017年 2018年
自分の収入が不安定または減少しているから 40.6% 38.6% 23.1%
不動産価格が下落しそうだから 28.5% 33.7% 29.8%
地震などの天災が心配だから 12.9% 10.3% 13.7%
自分の収入が不安定または減少しているから
2016年: 40.6%
2017年: 38.6%
2018年: 23.1%
不動産価格が下落しそうだから
2016年: 28.5%
2017年: 33.7%
2018年: 29.8%
地震などの天災が心配だから
2016年: 12.9%
2017年: 10.3%
2018年: 13.7%

出典:公益社団法人 東日本不動産流通機構「PDF首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」12ページ目「Q1-B. 買い時だと思わない理由は何ですか。(1つ選択)」2016年~2018年回答結果

2016年と2017年は同じ傾向を示していましたが、2018年は「不動産価格が下落しそうだから」がトップに来ています。

特徴的なのが、「買いどきだと思っている人」も「買いどきと思っていない人」も、2016年と2017年は同じ傾向だったのに対し、2018年だけは内訳が変化しているという点です。

2018年頃から、買主の意識が確実に変わり始めているということは、知っておいたほうが良いでしょう。

1-2. 売主責任の軽い 2020年3月までがベスト

2020年4月に民法が120年ぶりの大改正が行われます。
そのため、2020年は不動産業界にとってビックイヤーとなります。

2020年3月までの民法では、売主に瑕疵担保責任という責任が発生しています。
瑕疵とは、雨漏りや床の傾き等、売買の目的物が通常の品質を欠くことを指します。

売却後、隠れた瑕疵が発見されたとき、買主は、発見後1年間は売主に対し「損害賠償」を、契約の目的が達成できない場合には「契約解除」を請求できます。
この買主を保護する売主の責任を瑕疵担保責任と呼びます。

2020年4月からの新民法では、瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任と呼ばれる新たな責任が生じます

契約不適合責任は、簡単に言うと、契約と異なるものを売った場合、売主が売却後に責任を負うという規定です。

具体的には、売主には「損害賠償」と「契約解除」に加え、「追完請求」と「代金減額請求」という責任も発生します。

追完請求とは、買主から「直せ」といわれる請求です。
2020年3月までの民法では、買主から「直せ」とまでは言われません。

2020年4月以降の売却だと、契約と異なるものを売却した場合、「直せ」と言われる可能性が高くなります。

また、代金減額請求とは、文字通り「代金を減額してくれ」といわれる請求です。
代金減額請求は、追完請求の要求が満たされなかった場合に買主が要求できる権利になります。

2020年3月までの民法では、そもそも買主が「直せ」と要求できませんし、直せないからといって「代金を減額しろ」とまでは言われません。

2020年4月以降の売却だと、契約と異なるものを売却し、かつ、直せなかった場合、「代金を減額しろ」と言われる可能性があります。

このように、2020年3月までと2020年4月以降では、売主が問われる責任は大きく変わります。

2020年3月までなら、価格も高く、売主の負担も軽いため、ベストな売却時期といえるでしょう。

一方で、マンション売却時期を検討する上で、「築年数」もポイントとなります。次の章で詳しく見ていきましょう。

2. 売りやすいマンションの築年数は「20年以内」

この章では、マンションを売却しやすい築年数について解説します。
結論からすると、マンションの売却しやすい築年数は、「築20年以内」までです。

2-1. 築年数と値引率の関係

公益社団法人 東日本不動産流通機構では、「PDF築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」において首都圏における築年数別のマンション価格を示しています。

同データでは、売主が売りに出した「売出価格」と実際に売却が決まった「成約価格」を示しており、そこから値引き率を推測することができます。

築年数別の売出価格と成約価格の推移と、値引き率については、下図の通りです。

値引き率については、売出価格と成約価格との差から筆者のほうで算出しています。
赤いラインが売出単価、青いラインが成約単価、棒グラフが値引き率になります。

上図を見ると築20年を超えると急激に値引き率が上昇しており、築20年超は大幅な値引きをしないと売りにくい状況となっています。

値引き率は、築20年超になると築年数を経過することに大きくなり、だんだんと売りにくくなります。

もし、売却予定のマンションが築20年以内であれば、2020年3月までと言わず、今のうち売却してしまったほうが良いでしょう

2-2. 築25年超のマンションを売却するための対策

築20年を過ぎたあたりから売却しにくくなるのは、築25年超のマンションでは、原則として買主が住宅ローン控除を利用できないということが原因の1つになっています。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金の特例です。

中古住宅では、買主が住宅ローン控除を利用できる物件は以下の要件を満たす必要があります。

  1. 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
  2. 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
  3. 床面積が50平米以上であること。
  4. 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)
  5. 次のイ・ロ・ハのいずれかに該当すること

イ.木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること。
ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること。
ハ.築年数にかかわらず既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る)。

まず、「耐火建築物は築25年以内」という要件がポイントになります。
耐火建築物とは、火災時の火熱に対し、主要構造部が非損傷性と延焼防止の性能を持つ建物です。

マンションは一般的に耐火建築物ですので、25年の要件が適用されます。
つまり、床面積が50平米以上で、築25年以内のマンションであれば、何もしなくても買主は住宅ローン控除の利用が可能です。

ただし、築25年超の場合は、「築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること」または「築年数にかかわらず既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの」であれば、住宅ローン控除を利用することができます。

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物のことを指します。

それに対して、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物のことを旧耐震基準と呼びます。

旧耐震であっても、マンション全体で新耐震基準に適合していることを証明しているマンションであれば、住宅ローン控除が利用できる物件になります。

また、制度上、新耐震基準であるにもかかわらず、築25年超の空白の期間に存在するマンションがあります。

このようなマンションは瑕疵担保保険の付保が必要となります。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってカバーすることができる保険です。

築25年超の建物は、売却対策として瑕疵担保保険を検討するのが良いでしょう。

2-3. 売却は、ローン残債が売却価格より少なくなってから

マンションは築年数が浅いほど高く売れますが、だからといって売却時期が早過ぎるとマンション売却額で住宅ローンが返済できないことがあります。

住宅ローン残債が売却価額を上回っている状態をオーバーローンと呼びます。
それに対して、住宅ローン残債が売却価額を下回っている状態をアンダーローンと呼びます。

住宅ローンは、通常、元利均等返済という返済方式で返済を進めます。
元利均等返済とは、元本と利息の合計額が毎月定額となる返済方法です。

元利均等返済では、返済当初は元本価格が大きいため、利息も大きく、なかなか元本の返済が進みません。

返済が後半に差し掛かると、元本価格が小さいため、利息も減り、元本の返済がガンガン進むという性質を持っています。

一方で、マンション価格は、新築でなくなると、ガクンと値段が下がります。
築年数を経過すると、建物価格は減っていきますが、土地価格は減らずに残ります。
よって、マンション価格は、非常に古くなると、下がりにくくなります。

このように、住宅ローン残債とマンション価格は減り方に異なる性質を持っています
あまり早い段階で売却してしまうと、オーバーローンとなる可能性があるのです。

マンションを売却するのであれば、少なくともアンダーローンになってからの売却が適切な時期となります。

3. マンション売却は、12月には準備を

まず、1年を通してマンションが売れやすい時期は、引越しシーズンである2~3月であると言えます

公益社団法人 東日本不動産流通機構の「PDFMarket Watch(2018年12月度)」より、首都圏の月別のマンション成約件数を示します。

上記グラフを見ると、2~3月は成約件数が高く、マンションが売れやすいことが分かります。
2020年の2~3月は、マンション売却でこれ以上にないベストな時期になることが予想されます。

この2月~3月に、マンションを売却しておくためには、マンション売却の準備はもっと早めに動く必要があります。
一般的に、マンション売却開始~成約までには、最短3か月程度かかるといわれています。
このため、12月にはマンション売却の準備をしておく必要があるでしょう

4. 売却するなら早速一括査定を使おう!

成約件数の多い月や民法改正を考慮すると、ベストな売却時期は2020年3月までです。
2020年3月までに売却するのであれば、早速準備に取りかかることをおススメします。

2019年は市場の潮目が変わる可能性がありますので、きちんと経験があり実績のある不動産会社に査定を依頼することが重要となってきます。

少なくとも2008年9月のリーマンショックなど、市場の荒波を経験してきた不動産会社に依頼すべきでしょう。

市場の乱高下を経験してきた不動産会社は、潮目が変わると価格が一気に崩れることを良く理解しています。
不動産の価格は、上り坂は緩斜面ですが、下り坂は急勾配になるという性質があります。

経験値の高い不動産会社は、潮目が変化するときに、適切なアドバイスをしてくれますので、安心して依頼することができます。

そこで、マンション査定を依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスをおススメします。

不動産売却 HOME4U」は、2001年11月から運営されており、参画する不動産会社はリーマンショックなどの荒波を乗り越えてきた企業も多いです。

市場の乱高下を経験してきた不動産会社は、「今がピークだ!」ということを明確に認識していますので、適切なアドバイスをしてくれます。

ちなみに、HOME4Uでは、査定依頼時、マンション情報を入力するだけで、実績豊富な不動産会社と自動的にマッチングしてくれます。
一括査定サービスを利用すれば、期待通りの不動産会社に査定を依頼することが可能です。

ベストな時期を逃さないためにも、HOME4Uを使って良い不動産会社と出会うようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
マンション売却の時期について解説してきました。

ここ数年、中古マンション価格は上昇傾向にあるため、2019年も引き続きマンション売却には良い時期です。
ただし、買主の意識は2018年頃から徐々に変わり始めており、成約件数の多い月や民法改正を考慮すると、2019年3月まではベストな売却時期といえます。

また、マンションの築年数は20年以内だと売りやすいですが、25年超でも瑕疵担保保険の付保等で対策することが可能です。

2020年3月までがマンションを売るにはベストな時期ですので、「不動産売却 HOME4U」を使って、最も早く高くマンションを売ってくれる不動産会社探しを始めましょう。

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