土地を高く売るための12の鉄則|売りにくい土地を売るコツと注意点

土地高く売る

土地を売ると検討しているものの、「どうしたら高く売れるかわからない」とお困りではありませんか?
実は、土地売却には高く売るための12の鉄則が存在します。

今回の記事では、土地の高額売却を実現するためのテクニックと注意点のほか、売りにくい土地を売る方法までお伝えします。
ぜひ最後までお読みいただき、失敗なく土地売却を進めてください。

土地を高く売却するためには、不動産会社選びが大切です。
不動産会社によって「売値」が数百万円も変わります。
NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」なら、土地売却を得意とする複数の不動産会社が簡単に見つかります。より高く土地を売るために、ぜひご活用ください。

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1.土地を高く売るための12の鉄則

ここでは、土地を高く売るための12個のポイントをご紹介します。

土地の売却を決めたら、以下のポイントを参考に、できるだけ高く売るためにどんなことができるのかを検討してみましょう。

  1. 古家付きで土地を売却する
  2. 土地の相場価格を把握しておく
  3. 隣地を買収して活用しやすい土地にして売る
  4. 広い土地は切り分けて一部だけを売る
  5. 隣接する土地との境界を確認する
  6. 土地の地盤と土壌汚染を調査する
  7. 過去の建築物や用途を確認しておく
  8. 値引きを前提に価格設定する
  9. 値上がり傾向にあるときに売る
  10. 隣人・知人に売却の相談をする
  11. 複数の不動産会社から査定額を提示してもらう
  12. ハウスメーカーに買い取ってもらう

それでは詳しく見ていきましょう。

1-1.古家付きで土地を売却する

土地の上に建物がある場合、急いで売りたい理由がなければ、建物つきのまま土地を売り出してみることをおすすめします。買い手が現れないようなら、その時点で更地にして売り出すことを検討しても遅くはないはずです。

古家付き土地の売却を進めると、以下のようなメリットがあります。

1-1-1. 固定資産税と解体費用

まず、古家付きの土地は、更地に比べて固定資産税が安くなります。つまり建物を解体して更地にしてしまうと、土地が売れるまでの間、今までより高額な固定資産税を負担することになるのです。売却に時間がかかった分、費用がかさむことになります。

また、土地を更地にして売る場合、当然ながら建物の解体費用がかかります。売却価格がこれらの費用と見合ったものになるのかを見極める必要があります。

更地にすることで売却価格が高くなるからと言って、先に解体を進めてしまうと、結果としてマイナスになるケースも少なくありません。

更地にすることによって発生する費用を踏まえたうえで、プラスの収支が見込めるかどうかを判断しましょう。

1-1-2.セルフリノベーション需要の可能性

近年では、古い家屋を自分でリフォーム・リノベーションする人も増えています。住みたい人がいるとは思えないような古い家でも、古民家として需要があるかもしれないのです。そのため、すぐには解体せずにこれらの需要に当てはまらないか調査してみた方がよいでしょう。

ただし、瑕疵などの問題もあるため、契約不適合責任に問われないよう、免責や賠償金額の上限を定めるなどの特約を加えることも検討するとよいでしょう。

1-2.土地の相場価格を把握しておく

土地の相場を知らないと、売却希望価格を低く設定して損をしてしまうおそれがあります。
また、土地の価格をあまりにも相場とかけ離れた高値に設定しても、売れ残ってしまいます。
このような失敗を避けるため、しっかり相場を押さえておきましょう。

土地の相場を調べる方法はいくつかあります。

  • 「土地総合情報システム」で調べる
  • 「公示地価」を調べる
  • 「路線価」を調べる

おすすめなのは、国土交通省が運用する「土地総合情報システム」の利用です。

土地総合情報システム

「不動産取引価格情報検索」の機能では、実際に取引された土地の価格を検索できます。
同エリアの土地や近隣エリアの物件、近しい広さの物件を調べて、相場をつかんでください。

1-3.隣地を買収して活用しやすい土地にして売る

「狭すぎる土地」「利用しづらい形の土地」「道路に接していない土地」などでは、隣地を買い増しし、セットで売却することで合計価格が上がる可能性があります。

形状が以下のように整っている土地は、高く売れる傾向にあります。

【売れやすい土地の条件】
  角地 正方形に近い四角形で間口が東西に広い
理由
  • 接道状況が良い
  • 日当たりがよい
  • 建ぺい率の緩和措置がある
  • 日当たりの良い南からの採光が得られる
  • 接道部分が広い
  • 正方形に近いほうが扱いやすい

もし所有している土地の形状や条件に不利なポイントがあるなら、隣地を買い増して形を整えたほうが高値が付きやすいでしょう。

ただし、「敷地面積が広大になる」など、隣地を含めることが逆効果となる場合もあるので注意が必要です。
隣地の買い増しをするなら、不動産会社とよく相談してから実行に移すようにしましょう。

1-4.広い土地は切り分けて一部だけを売る

広すぎる土地は「利用しにくい」「価格が予算より高い」「管理が大変」などの理由から売れにくいことがあります。

そのような土地は、一部を分筆(土地を分割すること)して売る方法もあります。

ただし、宅地建物取引業の免許を有しない個人が複数の土地を売ることは宅地建物取引業法違反となる恐れがあります。そのため分割した土地を複数売却することは、基本的にはできません

土地の一部だけを切り取って売り、あとはご自身の住まいとするなど、別の土地活用の方法を考えましょう。

1-5.隣接する土地との境界を確認する

土地を売る際には、隣接する土地との境界を定めておく必要があります。
境界を定めておけば、買主の安心と信頼を生み、売れやすい土地になります。

また、庭木や塀などが土地の境界を超えている場合は、「越境」の手続きが必要です。

ここでは、境界を確定する方法と「越境」があった場合の対処法をお伝えします。

1-5-1.土地の境界を確定させる方法

測量の流れ

境界の確定のためには、上のような調査や測量が必要です。専門的な知識が求められるため、土地家屋調査士や測量士に依頼します。

また、境界の確定は、隣接する土地の持ち主との協議が必須です。時間がかかるケースもあるため、まずはなるべく早めに境界の登記を確認しておきましょう。

1-5-2.越境の問題を解決する方法

越境とは、庭木や塀などが土地の境界を超えている状態を指します。もしそのような状態のものがあれば、以下の方法で対応する必要があります。

  • 越境物を撤去する
  • 隣接する土地の所有者と「越境の覚書」を交わす
  • (協議したのちの解決策として)越境部分を買い取る

越境の問題は隣接する土地の所有者とのトラブルの原因になりやすいものです
土地の売却前にしっかりと整理しておくことで、安心して購入できる土地として、買い主も安心することができます。

1-6.土地の地盤と土壌汚染を調査する

土地の地盤は、建物を建てるうえで重要な要素です。現在、地震に対する関心は、年々と高まっています。そのため、しっかりと地盤調査(地質調査)を行い、それをアピールすることで、買い主の信頼を得ることができ、土地としての価値を上げることにつながります。

また、土壌汚染調査も実施しておきましょう。
土壌汚染調査を済ませてリスクがないことを確認しておけば、土地の資産価値は高まります。
売却してから土壌汚染が発覚した場合は、売主が契約不適合責任に問われる可能性があります。
買主に安心感を与え、土地の資産価値を上げるために、事前に地盤調査と土壌汚染調査をしておきましょう。

それでは地盤調査と土壌汚染調査をどのようにするのか、詳しくお伝えします。

1-6-1.土地の地盤調査(地質調査)

地盤調査は主に以下の方法がとられます。売りたい土地の状況・ニーズに合わせて選択するとよいでしょう。

【地盤調査の主な手法】
スウェーデン式
サウンディング試験
戸建て住宅や店舗、アパートなど小規模~中規模の建築物を建てる際に一般に用いられる調査方法
ボーリング試験 地下深くまで調査することができ、大型マンションなど大型の建築物に対して用いられる調査方法
振動波探査法 主に戸建て住宅に用いられる調査方法。振動波によって地盤状況を確認することができる

売却後に軟弱な地盤が発覚して地盤改良工事が必要になると、売主は契約不適合責任に問われ、修繕費の負担や、損害賠償の支払い、契約の解除などを買主の求めに応じてしなければいけません。何百万といった大きな費用がかかることも多いため、注意が必要です。

1-6-2.土壌汚染調査

土壌汚染対策法によって、ある特定有害物質を使用していた工場施設の売却3,000平方メートルを超える土地に変更を加える場合には、土壌汚染調査を行うことが義務付けられています。

義務付けられていない土地の売買でも、買い主から土壌汚染調査を求められるケースも増えています。そのため、先に土壌汚染調査を行い、土地の安全を証明することで、価値を高めることができます

参考:環境省「PDF土壌汚染対策法のしくみ

1-7.過去の建築物や用途を確認しておく

以前存在していた建物によって土地に残留しているもの、土の中に埋められたものなどがないかの確認も大切です。

過去の資料として調べるだけでなく、元の所有者から聞いた話など、気になる点があれば、一度しっかりとした調査を行うことをおすすめします。

具体的には、以下の例のような可能性があるかを調べるとよいでしょう。

  • 以前に大きな建物が建っていた場合、柱や杭が地中に残っている可能性がある
  • クリーニング店や工場などの跡地で土地に薬剤が残されている可能性がある
  • 斜面の擁壁が古く、十分な安全性を確保できない可能性がある

過去の登記情報(閉鎖謄本)は、法務局の窓口・オンラインで取得することが可能です。

1-8.値引きを前提に価格設定する

土地の価格は値引きを前提に設定します。売り出し価格のまま売れるとは限りませんし、値引き交渉に応じれば売れるものも、価格設定をギリギリにしてしまうと、値引きができずに売れないという事態を招いてしまいます。

土地は買い手にとっても大きな買い物であるため、価格は値引き交渉があるものという前提で考えておきましょう。

値引きを前提に設定すると少し高めの価格になりますが、買い手が興味をなくすほど高くしてはいけません。価格に端数をつけておくと、端数分を値引きするだけで済むようなケースもあります。

とはいえ、ご自身で土地の売却価格を決めるのは難しいでしょう。そこで不動産会社に相談し、値引きや相場を織り込んだ価格に設定して売り出すことをおすすめします。
信頼できる不動産会社は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」で探しましょう。
不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが審査を行い厳選した全国約1,800の不動産会社の中から、最大6社を選んで査定依頼できます。
売り出し価格の設定で失敗しないために、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

1-9. 値上がり傾向にあるときに売る

一般的に、土地の価格が上昇傾向にあるときは「売り時」と言えます。まずは購入した時の金額を指標にし、それを上回る価格の時は値上がり傾向と考えるとよいでしょう。また、以下のポイントにも気を付けておきましょう。

  • 人口が増える予想があるエリア(参考:国立社会保障・人口問題研究所「将来推計人口・世帯数
  • 都市開発や大型商業施設などの計画がある、そこに隣接するエリア
  • 新駅や高速道路の入り口の設置などの交通に関する計画があるエリア

値上がりしている時期は、ピークを過ぎると供給が需要を上回り、値下がりしていきます。売却するタイミングが遅くなりすぎないよう、注意しましょう。

1-10.隣人・知人に売却の相談をする

隣人に売買の相談をしてみるのも、土地を高く売るために有効な手段です。
とくに隣人がいびつな形の「不整形地」に住んでいる場合は、隣地を購入すると形が整う可能性があります。
土地の形が整えば資産価値が高まるので、広く購入希望者を募集する前に、売却の話を隣人へ伝えておくといいでしょう。

また、土地の購入を検討している知人がいないかどうかも確認しておきましょう。
今まで信頼関係を築いてきた知人なら、相場より少し高くても購入してくれる可能性があるからです。

1-11.複数の不動産会社から査定額を提示してもらう

土地の査定価格は不動産会社によって大きく変わります。
全国展開の不動産会社より、地元に密着した不動産会社の方が見込み客を抱えていて高額な査定額を提示してくる場合もあるので、なるべく多くの不動産会社から査定を受けるのが得策です。
とはいっても、個別に何社もの不動産会社にいちいち連絡を取るのは手間がかかりすぎます。
そんなときに便利なのが、不動産売却の一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

HOME4U」を利用するメリットは、

  • 売却したい物件の情報を入力して表示された複数の不動産会社から6社選んで査定依頼できる
  • 各社の査定額を比較できるので、有利な不動産会社を見逃さずに済む

という点。

複数の不動産会社を比較することが、土地売却の近道となります。
ぜひ比較して、信頼できる不動産会社を見つけてください。

1-12.ハウスメーカーに買い取ってもらう

ハウスメーカーとは、住宅の建設・販売を請け負う会社のことを指します。
立地条件のよい土地なら、ハウスメーカーに買取の相談をすると高く売れる可能性があります。

不動産会社に一括で査定依頼をすると同時に、ハウスメーカーにも売却の相談を持ち掛けるのがおすすめです。

2.売りにくい土地を高く売る方法

売りにくい土地を高く売る方法

前章では、土地をより高く売るために、安心や新たな魅力など付加価値を加える方法をお伝えしました。

ここからは、売却に当たって不利な条件にある土地を高く売る方法をご紹介します。
ご自身の所有する土地が以下に該当する場合は、この章で提案する売り方を参考にしてください。

2-1.「駅から通い」など立地条件が不利

駅から遠い場所にある物件は、需要がないと思われがちです。
しかし、中には駅から遠い場所にある物件を探している人もいます。
たとえば「静かな場所」や「緑の豊かな環境」を求めている人などです。このような人たちに向けてアピールをしてみましょう。

  • 静かな環境でリラックスした暮らしが送れる
  • 豊かな自然に癒される
  • 付近に高い建物がなく景色がよい

駅から遠いことがかえって魅力的に感じられるアピールポイントがあれば、立地条件が不利な土地でも売却が可能です。

2-2.特定空き家

「特定空き家」に認定されてしまった家を所有している場合は、更地にして売ることをおすすめします。

特定空き家は固定資産税の特例措置を受けられなくなり、支払う税金が6倍にもなります。
所有するメリットがないため、好んで買いたいと思う人はまずいないでしょう。

古家付きでの売却はほぼ不可能なので、更地にして土地だけを売却したほうが売れる確率は高くなります。

“特定空き家”とは

特定空き家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって定められた以下の状態に該当する建物を指します。

  • 放置すれば倒壊など保安上危険となるおそれのある状態
  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

自治体が上記にあてはまると判断した家は、「特定空き家」に認定されます。

2-3.狭小地

狭小地は、広さが十分にある土地に比べて売りにくいと言えます。
販売活動を進めてもなかなか売れない場合は、以下3つの対策を順番に行うのがおすすめです。

  1. 不動産会社に買取を依頼する
  2. ハウスメーカーに買取の相談をする
  3. 自治体の空き家バンクに登録する

2-3-1.不動産会社に買取を依頼する

まずは不動産会社に買取の依頼をしてみましょう。
買取とは、不動産会社が転売のために直接土地を購入することを指します。
買取の価格は、仲介による売却価格の80%程度です。
売却価格が少し下がりますが、早く売れるメリットがあるので、買取の依頼も視野に入れておきましょう。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サイトは、物件の情報を入力するだけで、時間をかけずに最大6社の不動産会社に査定の依頼ができます。
買取を希望する場合は、備考欄に「買取希望」と入力してください。

2-3-2.ハウスメーカーに買取の相談をする

狭小住宅の施工・販売を得意とするハウスメーカーもあります。
こうしたハウスメーカーに買取の相談を持ち掛けると、売却成功率が高まります。
不動産会社に依頼しても話が進まないときは、ハウスメーカーへ売ることも検討しましょう。

2-3-3.自治体の空き家バンクに登録する

自治体の空き家バンクを利用すると、買い手が現れる可能性があります。
空き家には掘り出し物もあるため、空き家バンクに注視している人もいるのです。
一例としてご紹介すると、「かながわ県西空き家バンク」は神奈川県西部地域の空き家情報を掲載しています。
自治体の空き家バンクに登録するのも、土地売却の有効な手段です。

2-4.山林

山林は不動産仲介で買主が見つかりにくい物件です。
山林を売る場合は、山いちば」や「山林バンクといった山林の売買に特化したサイトを利用しましょう。
山林を買いたいと思っている人はこのような特化サイトを熱心に見ているため、売買の話が進む可能性があります。

2-5.不整形地

形状がいびつな「不整形地」は売却しにくい土地のひとつです。
所有している土地が「1-3.隣地を買収して活用しやすい土地にして売る」で解説した不整形地の条件に該当する場合は、隣地を買い増ししてセットで売却することで合計価格が上昇する可能性があります。

また、隣人に売買の相談をしてみるのもいいでしょう。
隣人も同様にいびつな形の「不整形地」に住んでいる場合は、隣地の購入で形が整う可能性があります。
隣地を買い増すか、隣人に売却する。不整形地はいずれかの方法で売ることを検討してみましょう。

3.土地を売るときの注意点

土地を売るときの注意点

ここでは土地を売るときの注意点を6つご紹介します。

  1. 更地にして売ると解体費用がかかる
  2. 定期的に土地を手入れする
  3. 「隠れた瑕疵」があると契約不適合責任が生じる
  4. 隣地との境界をはっきりさせる
  5. 相続の土地を売るときは手続きが必要
  6. 賃貸中の土地は売値が割安

ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.更地にして売ると解体費用がかかる

築年数の経過につれ、建物の価格は低くなる傾向があります。
古くなって価値が下がった家の場合は、解体して更地にすることも選択肢に入れましょう。
ただ、更地にするには「解体費用」がかかります。
なお、解体費用は地域や立地条件、物件の工法によって異なります。

3-2.定期的に土地を手入れする

売却するまでは、定期的に土地をお手入れするのが大切です。
ゴミが落ちていたり雑草が生い茂っていたりすると、買い手が内見に訪れたときの印象が悪くなります。
ちょっとした手入れでも土地の印象が大幅にアップする可能性があるため、ぜひ定期的に草刈りや清掃をしてください。

遠方の土地でご自身でのお手入れが難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。
ゴミの投棄がないか、草が伸びていないかといった状況を確認して、草刈りや清掃の手配などメンテナンスに対応してもらえるはずです。

3-3.「隠れた瑕疵」があると契約不適合責任が生じる

売却した土地に「隠れた瑕疵」があった場合、民法第562条に定められた「買主の追完請求権」により、売主は契約不適合責任を負います。
たとえば、以下のような問題の発覚は、「隠れた瑕疵」とみなされます。

  • 残しておいた古家から雨漏りする
  • 土壌汚染
  • 地盤がゆるい
  • 地下埋設物が撤去されていない

契約不適合責任に該当すると、売主は修繕費用の負担や、損害賠償の支払い、契約の解除を買主の求めに応じてしなければいけません。
売却後のトラブルを避けるため、どんなささいな瑕疵でも、思い当たるものは買主に申告するようにしましょう。

3-4.隣地との境界をはっきりさせる

土地を売るときには、隣地との境界の明示が必要です。
境界は、土地家屋調査士や測量士に測量を依頼し、隣接する土地の持ち主との協議を経て確定します。

また、庭木や塀などが土地の境界を超えている場合は、「1-5.隣接する土地との境界を確認する」で解説した「越境」の手続きが必要です。

「現況測量図」「筆界確認書」などの書類が自宅に保管されている場合は、すでに境界が確定されています。
これらの書類がない場合は、土地家屋調査士へ土地の測量を依頼する必要があります。

ただし、境界の実測をせず、登記簿に記載されている「登記記録面積」で売買できるケースもあるので、売却したい土地に測量が必要かどうか、事前に不動産会社に相談しましょう。

3-5.相続の土地を売るときは手続きが必要

相続した土地を売るときは、以下2つの手続きが必要です。

  1. 遺産相続協議
  2. 相続登記

3-5-1.遺産相続協議

遺言書がない場合や、遺言書に法的な有効性がない場合は、相続人全員で協議を行いましょう。
遺産相続協議で全員の合意を得てから売却しないと、あとで遺産分割への異議申し立てが起こり、係争に発展しかねません。

3-5-2.相続登記

現在、相続した土地を名義変更する「相続登記」の義務はありません。
しかし2024年4月から、相続登記は義務化されます。
2024年4月に土地を売却する予定があるなら、土地の名義変更を忘れずにしましょう。登記申請の期日は、相続を知った日から3年以内です。

3-6.賃貸中の土地は売値が割安

賃貸中の土地は、住居者が生活していても売却できます。
住居者と普通借地契約を結んでいる場合は、住居者の承諾を得なければ解約できません。
そのため、住居者が立ち退きを拒否すると、借地権があるまま「底地」として売ることになります。
このような借りたままの状態の土地は利用に制限があるため、売却価格は下がってしまいます。

査定価格は不動産会社によって違うので、できるだけ高く売るためには、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
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まずは「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼し、査定額を比較しましょう。

この記事のポイント

土地を高く売るためコツは?

土地を高く売るためコツは以下の通りです。

  1. 古家付きで土地を売却する
  2. 土地の相場価格を把握しておく
  3. 隣地を買収して活用しやすい土地にして売る
  4. 広い土地は切り分けて一部だけを売る
  5. 隣接する土地との境界を確認する
  6. 土地の地盤と土壌汚染を調査する
  7. 過去の建築物や用途を確認しておく
  8. 値引きを前提に価格設定する
  9. 値上がり傾向にあるときに売る
  10. 隣人・知人に売却の相談をする
  11. 複数の不動産会社から査定額を提示してもらう
  12. ハウスメーカーに買い取ってもらう

詳しくは「1.土地を高く売るための12の鉄則」をご覧ください。

不利な条件にある土地を高く売る方法は?

不利な条件にある土地を高く売る方法は以下の通りです。

「駅から通い」など立地条件が不利 欠点が魅力的に感じられるアピールポイントを探す
特定空き家 更地にして売る
狭小地
  • 「不動産会社」への買取相談
  • 「ハウスメーカー」への買取相談
  • 自治体の空き家バンクに登録
山林 山林の売買に特化したサイトを利用する
不整形地
  • 隣地を買い増ししてセットで売却
  • 隣人に売る

詳しくは「2.売りにくい土地を高く売る方法法」をご覧ください。

土地を売るときの注意点は?

土地を売るときの注意点は、以下の6つです。

  1. 更地にして売ると解体費用がかかる
  2. 定期的に土地を手入れする
  3. 「隠れた瑕疵」があると契約不適合責任が生じる
  4. 隣地との境界をはっきりさせる
  5. 相続の土地を売るときは手続きが必要
  6. 賃貸中の土地は売値が割安

詳しくは「3.土地を売るときの注意点」をご覧ください。

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