「不動産の売り時がいつなのか知りたい」「できるだけ相場が高い時に売りたい」、不動産売却を検討している人なら誰でも思うことです。

不動産をできる限り高く売りたいなら、過去の不動産価格の推移や変動要因を調査し、売り時を見極めることが重要です。

この記事では以下の3項目を解説します。

最後までお読みいただき、今年の不動産売却の参考になさってください。

なお、不動産売却相場は「不動産売却の「相場」とは？高く確実に売るために知っておくべきこと」で、売却の流れは「【図解】不動産売却の流れと期間│必要書類や税金」でより詳しく解説しています。

1.【2023年振り返り】不動産価格の推移

2023年は、首都圏のマンション価格を中心に不動産の高騰が話題になった年でした。実際、不動産価格はどのように推移したのでしょうか。全国と首都圏の動きを紹介していきます。

1-1.全国の不動産価格推移

2024年4月に公表された国土交通省のデータによると、2010年の価格を100とした場合、不動産価格指数は上昇し続けていることがわかります。

出典：不動産価格指数（令和6年1月・令和5年第4四半期分）｜国土交通省. 2024-4-30.（参照2024-5-10）

住宅地・戸建住宅は2020年までほぼ横ばいですが、マンションは2013年あたりから急激に指数が増加しています。

マンション市場は、2008年9月に起きたアメリカ発のリーマンショックをきっかけにした世界的な経済危機の影響を受け、市場規模が縮小しました。

下げ止まりの後は、しばらく横ばいを続けましたが、2013年に「アベノミクス」の一環として行われた日銀の金融緩和政策が地価上昇の転換点となりました。

1-2.首都圏の不動産価格推移

つぎに、首都圏の不動産価格推移について解説します。以下の首都圏の中古マンション価格をご覧ください。

出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）｜東日本不動産流通機構. 2024-1-22（参照2024-5-10）

続いて、中古戸建の価格をご紹介します。

出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）｜東日本不動産流通機構. 2024-1-22（参照2024-5-10）

首都圏の不動産価格推移を中古マンションと中古戸建で見ると、いずれも成約価格が上昇しています。

背景には、首都圏を中心とした用地不足、建築資材や建築費の上昇、地価上昇などによる新築マンションの価格上昇があります。新築マンションの高騰は、中古物件の価格上昇の底上げ要因となり、不動産全体を上昇トレンドに押し上げています。

2.【2024年予測】不動産価格の推移

2024年、日本国内での不動産価格は、都市部を中心にゆるやかな上昇となることが予測されます。

その理由は以下の点が挙げられます。

新築住宅の価格が上がると、中古住宅も追随して価格上昇となるのが、これまでの不動産市場の流れです。2022年に起きた建築資材の高騰や人手不足による人件費の上昇が、2024年以降に解消されるめども今のところ立ってません。

また現在、都市部ではマンション建設に適した広大な土地が少なくなっています。
そのため、交通アクセスや環境の良好なエリアに敷地面積の大きい土地が出ると、複数のマンションデベロッパーから入札が集中します。
こうした用地獲得の競争激化も、不動産価格を押し上げる一因です。

ただ、今後人口減が予想される地方都市については、横ばいもしくは下落となることが見込まれます。
都市部と打って変わり、地方では空き家問題が深刻化するなど、不動産が余っている状態です。
人口・需要共に減少という二点から勘案しても下落が予測されます。

3.物件種別で見る過去10年間の不動産価格推移

ここからは、物件種別ごとの過去10年間の不動産価格推移について見ていきます。

3-1.一戸建ての不動産価格推移

まずは、一戸建ての価格指数の推移（2014年1月〜2024年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：不動産価格指数. 土地・不動産・建設業｜国土交通省（参照2024-5-10）

全国の一戸建て住宅の不動産価格指数をみると、徐々に上昇傾向があり、2022年が大幅な上昇となっています。

マンション価格が高騰していると言われていますが、一戸建て住宅も近年では上昇傾向であることがわかります。

3-2.マンションの不動産価格推移

続いて、マンションの価格指数の推移（2014年1月〜2024年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：不動産価格指数. 土地・不動産・建設業｜国土交通省（参照2024-5-10）

マンション価格は2013年以降、毎年上昇し続け、ここ10年で1.7倍近い上昇に転じています。例えば、2012年に4,000万円の価値だったマンションは、10年後に6,800万円まで上昇している計算です。

マンション価格は2024年も上昇しており、今後も立地条件のよいマンションは堅調といえるでしょう。

3-3.土地の価格推移

最後に、土地の価格指数の推移（2013年1月〜2023年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：不動産価格指数. 土地・不動産・建設業｜国土交通省（参照2024-5-10）

土地について全国の不動産価格推移をみると、2013年～2016年は微増ですが、2017年以降上昇しています。

ただし、都市部など人口が増えている地域では上昇に転じるエリアがあるものの、全国的にはほんの一部です。

大多数の地域では土地価格は下落傾向となり、特に地方では人口減少に歯止めが掛からず、空き家自体が増え続けています。よって、都市部の上昇分が地方でマイナスとなり、総じて横ばいといった土地価格推移となっています。

4.不動産価格に影響を与えうる要因

不動産価格に影響を与える要因は、以下の5つの要因があります。

5つの要因について、それぞれ理由を解説します。

4-1.住宅ローン金利の上昇

住宅ローンの変動金利は各金融機関の金利優遇策により歴史的な低金利となっていました。

しかし2024年3月19日、日銀はマイナス金利政策の解除を決定しています。
利上げによって住宅ローンの変動金利上昇などが起こると、借入れできる金額が少なくなるため、購入層が縮小する可能性が高くなります。

現時点ではまだ大きな変化が見られませんが、今後は利上げによって住宅ローンの変動金利はゆるやかに上昇へ向かうでしょう。
不動産市場が徐々に縮小し不動産価格に影響が出るのか、2024年は金利の動きを注視する必要があるでしょう。

4-2.インフレ・スタグフレーション

現在、世界的な物価上昇により、日本国内でも同様に物価上昇が続いています。

インフレとは物価上昇、スタグフレーションとは経済停滞の中での物価上昇を表します。

単純に物価が上がれば不動産価格は上昇に転じます。しかし、経済が停滞し賃金が上がらないなかでの物価上昇は、一時的に不動産価格が上昇したとしても、不動産を購入できる人は徐々に少なくなり、やがて取引自体は減少していきます。

日本経済が低迷したままインフレが続けば、いずれ不動産価格下落につながる可能性は高いでしょう。

4-3.新型コロナウイルス

新型コロナの蔓延が、経済活動に悪影響を及ぼし、不動産売買が下火になるのではという予測がありました。しかし、蓋を開けてみると、在宅ワーカーの増加により、広いマンションや戸建てを求める層が増え、不動産価格の上昇を支える一因となりました。

マイホームの購入は娯楽品ではなく生活必需品と考える層が多いため、不況や災害時でも堅調な市場を維持できるということが明らかになったといえます。

4-4.ロシア・ウクライナ情勢

現在、ロシアとウクライナの戦争により、世界的に物流網などへの影響がでています。

今後もウクライナ情勢の悪化が続く限り、輸入に頼る建築資材（木材や金属など）の滞り、原油や天然ガスなどの輸入が減少など、更なる原材料価格の高騰が続くでしょう。

そのため、住宅産業はウクライナの情勢悪化が続く限り打撃を受け、今後も不動産価格の上昇を誘引する可能性があります。

4-5.大阪万博（2025年）

大阪万博開催が決まり、関西圏では街の活性化や万博への期待感が増しています。その理由は、大阪万博開催に関連するインフラ強化工事が関西圏で広域的に行われているからです。

たとえば、鉄道の延伸や駅構内のバリアフリー化、高速道路の整備、災害対策などになります。開発工事が随所で行われると、住みやすく便利な街になるなどイメージアップにつながり、総じて地域に対する期待が高まります。これにより、新たに流入する人の増加により不動産需要が伸びる可能性があります。

5.不動産価格が上昇している今が売り時！

結論、不動産は上昇が続いている今が売り時です。

不動産価格の上昇がいつ止まり下落に転じるかは、誰にもわかりません。つまり、長期間で見ると先行きは不透明であるため、価格上昇が続いている今、もしくは近い将来までが売り時であるといえます。

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