多くの人が老後に不安を抱えている日本。老後の生活に住まいが大きく影響するとはわかっていても、資金面などの問題から住み替えは実現困難と考えていらっしゃる方も多いでしょう。しかし、もしも安全面や金銭面でも納得できる住み替えを実現できるとしたら、いかがでしょうか。

この記事では、老後の住み替えについて情報を集めている方を対象に、「現在のお住まいが“終の棲家”としての要件を満たしているか」「本当に資金的に難しいのかどうか」をチェックし、失敗しない住み替えの進め方について具体的に紹介します。

不動産の売却についての基礎を知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

1.現在の住まいが“終の棲家”として安心か、チェックしましょう！

現在のお住まいが“終の棲家”として安心かどうか、チェックしてみましょう。ここではいったん金銭面のことは置いておき、「物件の設備や立地条件のみ」で判断して行きます。

ローンが完済しているか否かは一切関係なく、「暮らしやすい物件なのかどうか」という目線だけで判断してください。
最終的に金銭面がネックになって住み替えができなかったとしても、「自分には住み替えるべき要因がある」と一度理解しておくと、その要因（住みにくさ）に予め何らかの対応できたり、また家族に協力を依頼したりすることで、幾分かは住みにくさを解消できるかもしれません。

まずは、「何が問題か」を、具体的に把握してみましょう。（画像をクリックするとPDFが開きます。）

いかがでしたか？
全部「○」だった方はひとまず安心ですね。おめでとうございます。
反対に一か所でも「空欄」または「×」になってしまった方は、「将来住み替えた方がよい」とされる方々です。

今回チェックしていただいたことで、「老後の住み替えにはこんなことを想定しておけば良いのか」という具体的な視点を持つことができたのではないでしょうか。

もちろん、安全で快適な物件に住み替えるに越したことはありませんが、中には「リフォームする」「親族に近くに引っ越してもらう」など、自分たちが今の自宅に住み続けながら対応できる方法もあります。「何について」「どのような解決策があるか」を、具体的にイメージすることが大切です。

介護を想定した建物の構造に関する悩みであれば、自治体の制度などを利用できる可能性もありますので、各自治体の窓口等に問い合わせてみてください。専門家に聞くことができれば、住み続けながら対応できる妙案が出るかもしれません。

2.住み替えが本当に資金的に難しいのか、チェックしましょう！

人生の終焉までにかかる費用は、誰もが気になります。できるだけ身内に迷惑をかけないよう、「節約」を心がける人もたくさんいますが、「住まい」に関しては一時的に費用がかかったとしても、住み替えて（今の住まいと売却して）しまった方が最終的に得をすることもあります。ここでは、本当に住み替えが難しいかどうかの判断の方法と、住み替えを早めに進めたい理由を説明します。

2-1.不動産会社に査定を依頼する

不安に思っているだけでは何も解決しないので、第1章で全項目に「○」が付かなかった方は、ぜひ一度、不動産会社に現在のお住まいの訪問査定を依頼してみてください。

不動産会社は訪問査定で「建物の構造」や「間取り」といった基本的なところを見ます。費用をかけてハウスクリーニングやリフォームをする必要はありません。人に見られて困らないレベルに掃除ができていれば大丈夫です。

ただし、訪問査定は一社だけでは相場をつかむことができません。その一社が契約を取り付けようとして相場よりも高い査定額を出してきてしまったら、相場の判断材料にならないからです。複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のような一括査定サイトなら、一度の入力で複数の不動産会社に簡単に査定を依頼することができます。

まず、自分の希望するエリアや間取りで、余生を過ごせそうな築年数の物件がいくらぐらいで売られているかを、地域の不動産広告や「レインズマーケットインフォメーション」などでおおまかに調べます。
その後、複数の不動産会社の査定を受け、今の住まいがいくらで売れそうなのか、査定額を比較しながら適正価格の目安をつけましょう。

「自宅」と「これから買おうと思っている物件」の両方の価格を知ることで、今の家を売った場合、新しい住まいに住み替えることが、「本当に資金的に困難なのか」それとも「意外と大丈夫」なのか、感覚がつかめます。売却が困難だと思われる場合には、新居の条件で譲れる条件があればいったん外してみて下さい。もう少し安い物件が出ているかもしれません。

どうやっても住み替えることが生活資金を圧迫してしまいそうであれば、老後の生活費の支出が夫婦二人暮らしで200,000円程度に抑えられそうか（単身者の場合は140,000円程度に抑えられそうか）、シミュレーションしてみてください。この金額の根拠は、総務省の調べを参考にしています。

総務省統計局の「家計調査年報（家計収支編）平成26年（2014年）」によると、もっとも生活費を節約しているであろうと思われる無職の高齢世帯（世帯主が60歳以上の無職世帯）でも、消費支出は月額「207,370円」となっており、無職の単身世帯では「143,263円」となっています。もし生活費がこの目安に収まりそうなら、預貯金の切り崩しも視野に入れて住み替えが可能かを再度検討してみてください。

なお、ここで言う「生活費」とは、以下の項目の合計です。

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2-2.住み替えをおすすめする理由

「住み替え」は、怪我や病気になってからでは精神的にも体力的にも厳しくなります。特にバリアフリーでない自宅でつまずき骨折してから、介護が必要になったり寝たきりになったりするという事例が後を絶ちません。自宅で怪我をして後悔するくらいなら、元気なうちにバリアフリー住宅に住み替えることを、一度きちんと検討しておきましょう。

問題なのは、何も考えずに何となく今の住まいに住み続けることです。しっかり検討した上で「住み替えない」という判断をするのは構いません。しかし惰性で住み替えを拒み続けると、将来に向けての資産に対する意識や、健康面での心の準備などがまったく違ってきます。この機会にぜひしっかり考えてください。

もし生活費が二人世帯で200,000円、単身世帯で140,000円に収まらないようなら、まずは生活費で節約できるところがないかを探すことから始めましょう。

歳を重ねると、通院回数の増加や入院の可能性は高くなります。今のうちから節約意識を持っておけば、急に生じる医療費の捻出にも対応できます。「今」見直しておくことが大切です。

3.住み替えの失敗しない進め方を見てみましょう

実際に住み替えをすることになった場合、手続きをどのように進めていけばよいのでしょうか。生活する上で非常に重要な住まいの住み替えは、手順をよく確認し、失敗のないように進めたいですよね。費用面や住み替え先に対する不安もなるべく減らしたいものです。

ここでは、老後を見据えた住まいの住み替えを行うときに、失敗ない進め方をご紹介していきます。

3-1.住まいの売却から着手しましょう

まずは現在の住まいの売却準備から始めてください。

資金にあまり余裕がない場合など、現在の住まいを売却して新たな住宅を購入する資金に充てることが多いでしょう。すぐに売却できるとは限りませんし、急ぐと売却価格などの面で不利になってしまう可能性もあります。売却の目途がたつことで新たな住まいを購入するための資金計画が進めやすくなります。

ただし、売却と購入のタイミングが合わずに仮住まいが必要になることもありますので注意してください。

3-2.住み替え先の選び方

現在の住まいの売却の目途がついたら、住み替え先を選びます。住み替え先選択のポイントは、次の3つです。

1. 手元の資金を使い切らない
   資金は全部使わずに、ある程度の備えを残しておきます。老後はあまりお金を使わないからと、退職金や貯金をすべて使ってしまうのはおすすめしません。老後の生活では医療や介護に思いのほか費用がかかる可能性があるのです。
2. 安全・利便性を優先する
   住み替え先は「安全」と「利便性」を優先して選ぶとよいでしょう。今後の生活をしっかりイメージしておくことがポイントです。既出のチェックリストも活用してください。
3. 資産価値も考慮する
   住まいの資産価値についても考えておく必要があります。万が一、もう一度住み替える場合や、子どもたちが相続するときに売りやすい物件だと安心できます。

3-3.住み替え先の4つの候補を比較検討しましょう

住み替え先には大きく分けて次の4つの選択肢があります。

住み替え先を購入する場合は、マンションか、戸建てかという選択肢があります。

老後は通勤がないので郊外の一戸建てでゆっくりすごしたいという方もいらっしゃるでしょう。戸建てはリフォームを自由に行えますのでバリアフリー住宅にしたりという選択肢が多い反面、庭の手入れや階段の上がり降りが大変といったデメリットもあります。

車の運転が不安なので駅の近くの分譲マンションに引っ越したいという方もいます。マンションは管理が楽な一方で制約も多く、ほかの部屋の物音が気になるなどの問題が発生する可能性があります。

賃貸物件へ引っ越して身軽に過ごしたいという方もいらっしゃいます。今はシニア向けの物件も増えているため、以前ほど高齢者の入居審査については、厳しいともいえません。検討してみてもよいでしょう。

一人暮らしは寂しい・不安などの理由から高齢者施設への入居を視野に入れることもあるかもしれません。いずれの選択肢においても、ライフステージに合わせて検討することが大切です。

まとめ

いかがでしたか？この記事では、老後の住まいについて、住み替えるかどうかの確認方法、住み替える場合の方法と注意点について説明しました。

住み替えの検討においては、次の内容が大切です。

実際に住み替えをすることになったら、次のようなことに注意してください。

この機会に、より具体的に老後の生活をイメージしていただき、住み替えるか否かの判断にこの記事にある情報をお役立ていただければ幸いです。