太陽光発電付き住宅は高く売れる?高性能住宅の賢い売却方法

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「太陽光発電付きの住宅は、設置費用がかかったのだから、高く売りたい」と考えるのが自然ですよね。

近年、急速に太陽光発電設備の普及が進み、太陽光発電付き住宅の売却に関するご相談が増えてきました。
どれくらい普及しているかというと、住宅用の太陽光発電の搭載率は約8.3%となっています。

出典:「PDF一般社団法人 太陽光発電協会 2018年資料

太陽光発電付き住宅を売るときには、太陽光発電設備を付けたまま売ったほうが有利なケースと、設備を撤去したほうが有利に売却できるケースがあります。
そのため、信頼できる不動産会社に有利な売却方法を相談することが大切です。

太陽光発電付きの住宅は、設置から年数があまり経過していなければ、いくらかのプラス査定が期待できます
が、設置から概ね10年以上経過していると、査定価格はプラスにならない可能性もあります。
なぜかというと、家庭用の太陽光発電は売電価格が10年間固定される契約がほとんどなので、設置から10年経過すると売電価格が下落するからです。
さらに、設備の保証期間も10年が一般的なので、保証期間が過ぎると維持費用の不安も出てきます。

とはいえ、10年間の固定価格買取期間が終了しても、電力を自家消費することはできるので、査定額はプラスにならなかったとしても、スムーズに売却できる可能性は十分にあります

ただし、維持費用が高くてマイナス要素になってしまうときは、発電設備を撤去してから売るほうが有利になります。
なお、設備を取り外して新居に移設することも技術的には可能ですが、デメリットが多いので、移設は基本的におすすめできません。

太陽光発電だけでなく、蓄電池を備えている家や、「エコハウス」「ZEH住宅」「長期優良住宅」などの様々な環境性能を持った住宅も増えていますが、高性能住宅は、いかにアピールできるかが有利に売却できるコツです。

この記事では、太陽光発電付き住宅を高く売る方法と合わせて、発電設備の名義変更手続きの方法、撤去する方法、新居へ移設する方法についてもわかりやすく解説します。

ぜひ最後までお読みいただき、高性能な家を有利に売却してくださいね。

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1. 太陽光発電付き住宅などの「高性能住宅」の売却は有利なのか

結論から言うと、「高性能住宅」だからといって、必ずしも高くスムーズに売れるとは限りません。
太陽光発電の収支はそれぞれ異なるので、その家に応じた有利な売り方もそれぞれです。
そのため、できるだけうまく売ってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

1-1. 設置から10年未満の太陽光発電付き住宅はプラス要素

太陽光発電付き住宅は、設置してから10年以内なら査定額がプラスとなる可能性があります。
一戸建ての太陽光パネルの搭載は、そのほとんどが10kW未満の「家庭用」ですが、固定価格買取制度(FIT)の期間中(10年間)であれば、所有者が変わっても設置当初の売電価格を引き継ぐことができるためです。

また、10年以内ならソーラー設備のメーカー保証期間内のため、メンテナンス費用の心配もそれほどなく、購入者にとって大きなメリットが感じられます。

なお、住宅の屋根であっても、太陽光パネルを10kW以上搭載している場合には固定価格買取期間は20年となるため、20年以内ならプラス要素となります。
特に10kW以上搭載で発電した電気が「全量買取」となっている場合は、毎月大きな発電収入が発生していることをはっきり数字でアピールできます。

ちなみに、10kWの太陽光パネルの設置延べ床面積の目安は、メーカーにもよりますが50平米(約15坪)以上とされています。住宅の屋根に設置する場合、方角によって発電量が変わるため、実際にはさらに広い面積が必要となります。

参考:経済産業省 資源エネルギー庁「固定価格買取制度

1-2. 太陽光発電付き住宅は10年以上経過でも売りやすいことが多い

太陽光発電設備の設置から10年以上が経過している場合は、太陽光発電設備について査定金額は特に上乗せされない可能性が高いです。

なぜかというと、家庭用の太陽光発電は設置から10年経過すると固定価格買取制度(FIT)が終了し、売電価格が現在の水準に変わるためです(容量が10kW以上の場合は20年)。
10年前と比べると、現在の買取価格は半分くらいになってしまっているため、固定価格買取期間が終わると売電収入は各段に減ります。

これは「2019年問題」と呼ばれ、今後は固定価格買取期間が終了する家がどんどん増えてくることが注目されています。

参考:経済産業省 資源エネルギー庁「どうする?ソーラー

その上、発電設備そのものの性能が年数とともに低下し、発電効率が落ちてきているおそれもあります。
また、10年経つと設備のメーカー保証期間が終了し、維持費が発生してくると予想されます。

悲観的なことばかり先にお伝えしてしまいましたが、実は査定額がプラスにならなかったとしても、太陽光発電設備があったほうが売りやすい傾向にあります

中古住宅の買い手は、「どうせなら設備が充実した家を買いたいな」と思っている人がほとんどです。
固定価格買取期間が終了しても、環境にやさしい住宅であることは間違いないですし、災害等による停電に備えられるというメリットもあります。
10年以上経過していても、太陽光発電付きであることをうまくアピールして、短期間でスムーズに売却することを目指しましょう

ただし、発電量が少なくて維持費用が上回るようなケースでは、発電設備を取り外してから売ることを検討する必要があります。
不動産会社に相談して、発電収支や地域の市場動向を考慮した上で、一番有利な売却方法を考えることが大切です。

1-3. 蓄電池付きなら特に有利

近年の大規模な震災や台風被害をきっかけに、太陽光発電付き住宅のメリットが見直されています。
太陽光発電設備があれば、停電時でも昼間は自家発電した電気を利用できるため、災害時に力を発揮※します。

※製品・日射量によって、異なります。

さらに、太陽光発電に加えて蓄電池も設置している住宅なら、昼間に発電した電気を夜間も利用することができるので、長期的な停電でも暮らしを支えることができます。

最近は災害対策について注目する人が増えていますので、「太陽光+蓄電池」は強力なアピールポイントになります。
今から太陽光発電の設置を検討している方は、予算が許せば蓄電池も設置しておくと、事情があって売却するときにも有利です。

1-4. その他の「高性能住宅」

太陽光発電付きの住宅のほかにも、エコ住宅(省エネ住宅)、ZEH(ゼロエネルギー住宅)、長期優良住宅など、様々な性能の高い住宅が増えています。

これらの住宅は、付加価値を付けるために初期投資をしているので、その分高く売りたいと思うのが自然だと思います。

高性能住宅は、いくらかプラス査定されたりスムーズに売りやすくなる可能性があるので、マイホームの性能についてアピールできる部分は忘れずに不動産会社に伝えましょう。

長期優良住宅の「性能証明書」などを探しておくとスムーズです。

2. 太陽光発電付き住宅を売却するときの3つの方法

太陽光発電付き住宅を売却するには、「そのまま売却」「撤去してから売却」「新居へ移設」という3つの選択肢があるので、それぞれ詳しく解説します。

ほとんどの場合、太陽光発電付き住宅はそのまま売却するのが有利です。
ただし自己判断せずに、不動産会社に有利な方法を相談してから手続きを進めるようにしましょう。

ちなみに、太陽光発電付き住宅をそのまま売却するときでも、撤去する場合でも、太陽光発電設備の名義変更や処分の手続きが必要です。
特に、補助金を受けて設置した場合はご注意ください。

それでは、3つの方法をそれぞれ解説していきます。

2-1. 太陽光発電付きで住宅を売却する方法

太陽光発電付きの住宅を売却するときには、家そのものの売却手続きとは別に、太陽光発電設備の名義変更の手続きが必要です。

(1) 全員必要な手続き

  • 経済産業省への手続き

「軽微変更届」を提出して、所有者を変更します。
旧所有者の印鑑証明書などが必要です。
太陽光発電のシステム会社が手続きを代行してくれる場合もあるので、問い合わせてみましょう。

  • 電力会社への手続き

発電した電気を電力会社に売る契約を結んでいるため、契約者名と振込先口座を変更します。

なお、口座が変更されるまでタイムラグがあるので、家を売却後に売電収入が売主の口座に入金されてしまったときの取り扱いを買主と取り決めておくとスムーズです。

(2) 国の補助金を使用して設置してから17年未満の場合

「国の補助金を受けた場合」で「17年経過していない場合」には、事前に承認手続きをとらないと補助金を全額返還しなければならないのでご注意ください。

太陽光発電設備の法定耐用年数である17年が経過していないときには、所定の手続きが必要です。
太陽光発電協会(JPEA・旧J-PEC)へ「財産処分承認申請書」を提出して承認を得ます。
補助金の一部返還が必要になる可能性がありますが、災害や道路拡張などのやむをえない事情なら返還は免除されます。

一番の注意点は、売却の前に申請が必要という点です。
事前に申請しないと、補助金を全額返還が求められる可能性があるのでご注意ください。

参考:太陽光発電協会「財産処分承認申請

(3) 都道府県や市町村の補助金を使用したとき

都道府県や市区町村の補助金を受けたときは、家の売却に伴う手続きが必要かどうか、自治体に確認するようにしてください。

2-2. 太陽光発電設備を撤去してから売却する方法

太陽光発電設備を設置してから10年以上経っていて、収入より費用が上回るときには撤去を検討する必要があります。
ただし、災害等による停電の備えになるなど、太陽光発電設備があったほうが売れる可能性もあるため、不動産会社に相談してから判断しましょう。

太陽光発電設備の撤去と処分にかかる費用は約20~30万円程度です。
そのほか、設備を撤去した後の屋根が傷んでいれば、屋根の補修費用がかかる場合もあります。

また、国の補助金を受けて設置した場合で17年未満の場合には注意が必要です。
J-PECから補助金を受けた場合、法定耐用年数である17年以内の処分は事前に申請が必要な上に、補助金を一部返還する必要があります。

事前に申請しないで処分すると、補助金を全額返還しなければならない可能性があるのでくれぐれもご注意ください。

都道府県や市町村の補助を受けて設置した場合も、同様に事前の手続きが必要になる可能性があるので事前に問い合わせておきましょう。

2-3. 新居へ移設する方法

太陽光発電設備が屋根と一体化しているタイプでなければ、ソーラーパネルをもとの住宅から取り外し、新居に移設することは、技術的には可能です。
でもデメリットが多いので、基本的にこの方法はおすすめできません。

デメリットは次のとおりです。

  • 移設費用が100万円前後かかる(取り外し、運送、新居への設置、旧宅の屋根の補修など)
  • 保証がなくなる(いったん取り外すと、メーカー保証の対象外になるのが一般的です)
  • 電力会社への手続きが必要(所有者が変わらなくても一定の手続きが必要です)

しかも、太陽光発電パネルは年々改良されているため、最新のパネルの方が1パネルあたりの発電量が多くなっています。

また、太陽光発電設備を設置する際には、家の屋根の形状や方角に合わせて最も発電効率が良くなるように設置する必要があるため、旧宅で設置した太陽光発電設備が新居の屋根にピッタリと合うとは限りません。
発電パネルは移設できても、架台やケーブルなどは新居に合わせて追加投資が必要となる可能性が高いでしょう。

総合的に考えると、太陽光発電設備が比較的新しかったとしても、新居には新たな設備を設置するほうが得策です。
太陽光発電付きで旧宅をできるだけ高く売却し、その資金で新居に設備投資することをおすすめします。

3. 太陽光発電付き住宅を高くスムーズに売却するコツ

太陽光発電付き住宅を売却するなら、できるだけ有利に売りたいものですね。
高くスムーズに売却するコツは次のとおりです。

3-1. 太陽光発電の収支を整理する

太陽光発電設備の収支を確認し、買主に提示できるように整理しておきましょう。
メリットが大きいことがわかれば、有利に家を売却しやすくなります。

収入

最低でも1年間の売電実績を用意してください。
固定価格買取期間中なら、現在の買取価格がいつまで続くのか確認しておきましょう。
不動産広告で、「月●万円の売電実績があります!固定買取期間が残り●年です」といったアピールを掲載する場合もあります。

費用
  • 点検、メンテナンス費用、修理費用がこれまでどれくらいかかっているか
  • 保険料(メーカー保証の対象外の損害をカバーするタイプの保険に入っている場合)
  • 固定資産税がかかるタイプか(太陽光パネルのほとんどは固定資産税がかかりませんが、屋根と一体型の場合は固定資産税がかかっている場合があります。)

また、メンテナンスの記録も整理しておくとよいでしょう。
定期点検を行いながら大切に使ってきたなら好印象です。
また、最近交換した部分があれば、その部品についてはしばらく交換が必要ないことがアピールできます。

3-2. 力のある不動産会社を見つける

高性能住宅だからといって、「なにもしなくても高く売れるだろう」と楽観視することはできません。
むしろ、性能を最大に活かして有利に売却するため、力のある不動産会社に依頼することが大切です。

家の立地や築年数、太陽光発電の収支をもとに、地域の売買事情を踏まえて、有利に売却する方法を判断する必要があります。
発電装置が付いたまま売ったほうがよいか、取り外してから売った方が有利か、地域の事情に精通した不動産会社に相談してください。

頼れる不動産会社を見つけるには、不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)の一括査定依頼がおすすめです。

HOME4Uを利用すると、所在地などの基本情報を入力するだけで、その地域の家の売却事情に精通した複数の不動産会社とマッチングし、まとめて査定依頼ができます。

査定を受けたら、太陽光発電設備についてどのように評価されたか説明してもらいましょう。

【プラス評価】
太陽光発電がプラスの査定になっている。
金額的にはプラス査定されていないが、太陽光が付いていた方がスムーズに売りやすい。

【マイナス評価】
太陽光発電を撤去したほうが売りやすい。

太陽光発電付きで家を売ることに決めたら、住宅の性能を効果的にアピールして売ってもらう必要があります。
「ZEH住宅」などの建物性能もアピールポイントになる可能性があるので、不動産会社に忘れず伝えてください。

家の売れ行きを大きく左右するのが「マイソク」と呼ばれる不動産広告の出来栄えです。
力のある不動産会社は、買い手を惹きつける不動産広告の作成も秀でています。
太陽光発電がアピールポイントになりそうな場合には、「ソーラーパネルあり!」「売電実績●円」などと不動産広告やインターネット上にわかりやすく表示してもらいましょう。

住宅の性能を最大限に活かして、納得の売却を実現してくださいね。

まとめ

それではおさらいです。
太陽光発電付き住宅を売却するには、「そのまま売る」「撤去してから売る」「新居に移設する」という3つの選択肢がありました。
ただし、移設するのはデメリットが多いため、基本的におすすめできません。

太陽光発電付き住宅を売却する場合には、名義変更の手続きが必要です。
そのまま売る場合でも撤去する場合でも、国の補助金を受けてから17年未満の場合には所定の手続きを事前に行う必要があるのでご注意ください。

そのまま売るのか、撤去してから売るのか、地域の事情に精通した不動産会社に相談して、有利な方法で高性能な家を売却しましょう!

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