価値ある“港区アドレス”へ! 中古マンションで実現する都心ライフ

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以前は、「港区に住む」ということに現実感を持つ人は少なかったのではないでしょうか。
代々に渡って土地を受け継ぐ地主や、”ヒルズ族”に代表される起業家など、一部のお金持ちが住む街というイメージが強かったのではないかと思います。しかし近年、港区内の幅広い地域でマンション開発が進み、一般企業で働く会社員にも、働く街だけでなく、”住む街”としての人気が高まりました。
さらに、マンション供給が増えたことで、中古市場も活発化し、より購入を検討しやすい状況になっています。

港区に住むということにはどのような魅力があるのでしょうか。
街の機能や利便性、これから住まい探しをするにあたって知っておきたい再開発計画などを紹介します。

1. 港区に住まう価値

利便性の良さと、不動産の価値を高く保ちやすい条件が港区にはそろっています。
都心にありながら緑にも恵まれ、歴史や文化を感じられるスポットなどが点在する魅力ある環境です。

1-1. 通勤にも出張にも高い利便性

区内には、赤坂、六本木、虎ノ門、新橋、汐留といった、東京を代表するビジネス街が数多くあります。
近年は、時間的なゆとりのある生活を望む人が増え、東日本大震災時の帰宅困難の課題などから、”職住近接”の流れがあり、通勤時間の短い港区を住む街として選択する人が増えました。

港区は、JRや各地下鉄が縦横に走り、特に近隣のオフィスに通勤するビジネスマンにとっては、これ以上ない利便性です。
例えば区内にあるJR山手線の駅数は、新橋駅、浜松町駅、田町駅、そして品川駅と、4駅が属しています。これは、最も多い豊島区の5駅に次いで、渋谷区と千代田区と並ぶ2位です。
さらに、山手線に40年ぶりに誕生する話題の新駅も田町駅と品川駅の間で港区内にあるため、新駅誕生後は、豊島区のトップに並ぶことになりそうです。

また、羽田空港へのアクセスが良い点も大きな特長です。
羽田空港国際線駅まで、東京モノレール浜松町駅からは最短13分、京浜急行品川駅からは最短11分でアクセスできます。
さらに、将来は羽田空港と東京駅を結ぶ「羽田空港アクセス線」が開通し、田町の付近を通る計画も。
東京駅や品川駅にも近く、飛行機でも新幹線でも、出張で疲れて帰ってもすぐ家路に就けるアクセスの良さは他のエリアにはない魅力です。

1-2. 資産価値を維持する街のチカラ

港区は資産価値が保ちやすいエリアであることも人気の一因です。
将来、売却する可能性のあるマンションは、少しでも高く売りたいものですよね。
マンションの価格は、部屋の広さや築年数、階数など、さまざまな要素から算出されますが、資産価値が落ちにくいポイントは、どのような点にあるのでしょうか。

立地

一般的に、郊外よりも都心の方が資産価値は落ちにくい といわれ、特に駅近のマンションは、買い手がつきやすいため資産価値も落ちにくいと されています。
また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、という立地の良さもプラス要素です。

物件の魅力

最近のマンションは、ゲストルームやコンシェルジュサービスなどさまざまな共用サービスや施設が用意されている物件 が数多くあります。
こうした暮らしやすさにつながる機能を持つマンションは、根強い人気があります。

街の将来性

再開発の計画など、街そのものに将来性があると、そのエリアにある物件には人気が集中 します。
アクセスが便利になったり、新しい商業施設ができたり、これから発展が期待される街は魅力的ですよね。

アクセスが良く、近年多くのマンションが開発され、街の再開発計画が続く港区は、こうした「立地」「物件の魅力」「街の将来性」の条件がそろいやすいため、不動産の価値を高く保ちやすいのです。

1-3. 大規模な商業施設が充実し、緑豊かな環境

東京を代表する商業施設が身近に

東京ミッドタウン
東京ミッドタウン

港区の便利さは交通アクセスだけではありません。
六本木ヒルズや東京ミッドタウン、虎ノ門ヒルズ、カレッタ汐留、アクアシティお台場など、東京を代表する商業施設が身近 にあります。
日常の延長で、ショッピングやグルメなど、東京の最前線に触れることができるのも、港区民の特権です。

都心にありながら23区内でも3位の「緑被率」

都心は便利ですが、実際に生活することを考えると、ビルばかりで息詰まりそうというイメージを持たれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、意外に緑が多い のも、知られざる港区の一面なのです。

緑で覆われた土地の面積割合で自然度を表す指標として用いられる「緑被率」というデータがあります。

23区の緑被率の上位

1位 練馬区 25%(平成23年度調査)
2位 世田谷区 23%(平成23年度調査)
3位 港区 22%(平成23年度調査)
3位 杉並区 22%(平成24年度調査)
※出典:ECOネット東京62/62市区町村環境データ一覧(オール東京62市区町村共同事業)

港区は、練馬区、世田谷区に次いで、杉並区と同率で3位にランクインしています。
一見、開発が進む都会の街でも、しっかりと緑が残されている点は、港区の誇りでもあるのです。

有栖川宮記念公園
有栖川宮記念公園

区内には「芝公園」「有栖川宮記念公園」「旧芝離宮恩賜庭園」「お台場海浜公園」など、緑地から海岸まで、大きな公園が数多くあり、休日は自然の中でリフレッシュすることができます。

2. 港区で注目される街の進化

最初に、資産価値が下がりにくいエリア選びは、「街の将来性」がひとつのポイントだというお話をしました。
では、港区の中で今注目されているエリアはどこでしょうか?
これから発展することが予測される街に建設される新築マンションは高値で売り出されることが予測されますが、中古物件には掘り出し物があるかもしれません。
最新の街の進化計画を追ってみましょう。

2-1. 山手線新駅誕生に沸く品川・田町

何といっても、今一番の注目は、品川駅と田町駅の間に誕生する山手線の新駅です。
田町駅から約1.3km、品川駅から約0.9kmの付近に建設され、2020年までに暫定開業、2024年に本開業が予定されています。
このエリアは、三田、高輪、港南、芝浦に囲まれた地域で、熱い”駅名論争”も話題になっていますね。

山手線の新駅ということもありますが、品川駅のすぐ隣であることから、在来線各線や東海道新幹線、京急線での羽田空港へのアクセスなど利便性が抜群に良い ことも大きな注目ポイントです。
2027年には「リニア中央新幹線」が予定されており、品川・名古屋間は40分、品川・大阪間は67分という高速移動の時代がやってきます。
「リニア中央新幹線」の開業時期はまだ先ですが、品川駅周辺ではリニア時代に向けた整備も活発になることが予測され、街の注目度はさらに増すことでしょう。
※「リニア中央新幹線」は、2027年に名古屋まで開通、2045年に大阪まで延伸する計画です。

先日、新駅のデザインが発表されました。新国立競技場の設計も担当する、今最も注目される建築家の隈研吾さんによる洗練されたデザインに、鉄道の新時代を感じた方も多いのではないでしょうか。
暫定開業は東京オリンピック・パラリンピックが開催される2020年。木材などの自然素材を活用し、「和」のイメージでデザインされた駅は、”クールジャパン”を体現するスポットとして、世界中に発信されることでしょう。

また、駅周辺も開発され、新たな街づくりが進められる予定です。
誕生した新駅は街のランドマーク的な存在となり、この街に住んでいることが大きな誇りになる時代が来ることは間違いありません。

現在の田町駅周辺にも再開発の計画があります。
田町駅の南側「芝浦」エリアは、この10数年でタワーマンションが立ち並び、多くの人が移り住みました。
今までは、マンション先行で街が開発されてきましたが、田町駅前がさらに住みやすい街へと進化します。
2020年までにオフィス、商業施設、ホテル等からなる複合ビジネスビルが建設され、田町駅からは歩行者デッキで結ばれる計画です。
さらに、このビルに隣接する区有施設「みなとパーク芝浦」には、区民は1回500円で利用できる「港区スポーツセンター」や、「港区芝浦港南地区総合支所」、人気の産院「愛育病院」などもあり、新たな施設と融合することで、さらに賑わいを増すことでしょう。

田町駅は山手線の駅ですが、都営線の三田駅も利用できるため、大手町や日本橋へも乗り換えなしで通勤できる利便性 もこのエリアを選ぶ人には評価されているポイントです。

2-2. “マッカーサー道路”開通で2020年を見据える虎ノ門

虎ノ門は、隣接する霞が関とともに、日本の政治・経済の発展を支えてきた歴史のあるビジネス街というイメージの強い街でしたが、近年「虎ノ門ヒルズ」の開業などで変わりつつあります。
さらに、2019年までに2棟、2022年までに1棟のオフィスタワービルが竣工する計画があり、新たに多くの企業が移転し、商業施設が充実 すると予測されます。

また、虎ノ門にも新駅が誕生 します。
東京メトロが約20年ぶりに開業する新駅「日比谷線虎ノ門新駅」(仮称)が2020年に開業を予定しており、虎ノ門は、さらにアクセスの良い街になりそうです。

東京オリンピック・パラリンピックでは、選手村とメインスタジアムを結ぶ大動脈となる環状2号線(通称:マッカーサー道路)の整備も進められ、虎ノ門・新橋間の「新虎通り」は、パリのシャンゼリゼ通りのような洗練された賑わいのある街づくりを目指しているといいます。
虎ノ門にとって2020年は大きな転換期になりそうです。

2-3. 世界貿易センタービル、竹芝、浜松町ビルディングなど再開発予定が複数ある浜松町

東京モノレールの始発駅という重要な役割を果たしながら、昭和の時代につくられた街が残る浜松町エリアでも、駅前のランドマークである世界貿易センタービルを中心に街全体に再開発の動き があります。
世界貿易センタービルは建て替えられ、2024年に竣工の予定です。
再開発でモノレール浜松町駅を含めた駅回りの環境は大きく変わり、オフィスや商業施設が再整備されます。

また、竹芝エリアにも新しいビルがビジネス拠点として開発され、少し距離のある浜松町駅と歩行者デッキで結ばれることで利便性も向上します。
浜松町駅の南側にある浜松町ビルディング(東芝ビル)も大規模な再開発の予定があり、駅周辺は複数の再開発工事が並行して進み、近い将来は街全体が大きく生まれ変わりそうです。

3. 港区の中古マンション市場が活発化

港区内では、湾岸地域を中心に、2000年頃からマンション開発が活発になりました。
東京都区部で成約した中古マンションの築年数を調査したデータによると、「築10年以内」が全体の約3分の1を占めています(2011年東日本レインズ調査)。
つまり、比較的新しい良質な物件が中古市場に多く出てきている のです。

実際に検索してみると、中古マンションの中には、タワーマンションなどの高額物件から、意外に手ごろな物件もあることに気づかれると思います。

3-1. 新築で即日完売した超人気のタワーマンションが売りに出ていることも!

中古マンションを購入するメリットのひとつが、人気物件を購入できるチャンスがあることです。
新築の人気物件は販売開始後即日完売することも多く、「チラシを見て気になっていたけど、あっという間に売れちゃった!」というケースも少なくありません。
しかし、数年前に人気だったマンションが中古で売りに出されるケースもあり、タイミングが合えば人気物件に入居 することができます。
目指す物件がある人はこまめにチェックしてみましょう!

3-2. “眺望こだわり派”は実物件で確認して妥協のない物件選びが可能

港区に住みたいと考える方の中には「眺望こだわり派」もいらっしゃるのではないでしょうか。
東京タワーやレインボーブリッジなどが目の前に広がる、ジュエリーのような夜景が日常になるマンションライフには憧れますよね。
また、現在は東京オリンピックに向けての工事の関係で一時的に中止されていますが、「東京湾大華火祭」をマンションのバルコニーから見るのが年に一度の楽しみという湾岸住民も少なくありません。

多くの新築マンションの場合は、モデルルームやCGなどで制作された資料を参考に購入を決めるため、実際の部屋からの眺望を確認することができません。しかし、中古物件は実際に目で見てチェックすることができる ので、レインボーブリッジが見える角度や、花火の打ち上げ場所までの距離など、目指す眺望にとことんこだわる物件選びも可能になるのです。

3-3. 環境や騒音も内見でチェックして、賢い物件選びを

一方、港区内でできるだけコストを抑えた住まい探しをしたいという方にも中古マンションはおすすめです。
それは、新築よりも低価格ということだけでなく、実際に室内を内見して購入することができるので、考え方によっては、掘り出し物の物件に出会えることもあるのです。

例えば、都心のマンションの場合、線路や高速道路に面している場合も多く、騒音などの環境面も気になるところです。こうした環境面の条件をしっかり現場で確認 して、良い物件と出会えたケースを紹介しましょう。

Aさんが手ごろな価格に魅力を感じて、ある物件を見に行きました。マンションのすぐ脇を高速道路が走っていて、建物の下まで行ったときに「安くて魅力だけど、この立地ではうるさすぎてダメ」と感じたそうです。しかし、部屋に入ってみると、とても静かで驚いたそうです。高速道路脇だからこそ、念入りな防音対策が施されている物件だったので、一歩部屋に入れば、騒音を全く感じないマンションだったのです。
Aさんはこの静かさに感動し、購入を決意。予算よりも低価格で購入できた分、リノベーションにこだわって理想の住まいを手に入れ、港区ライフを実現しました。

特に都心の物件はさまざまな条件下で建てられているため、一見理想どおりではなくても、実際に見て、自分たちのライフスタイルに重ねてみると、支障がないケースも数多くあります。
それを目で見て納得したうえで判断できるのが中古マンションの良いところです。
検索して気になる物件があったら、ぜひ実際に目で見て、予算に応じた納得の住まい選びを実現させましょう。

3-4. 広尾駅は10年前比147%!価格維持率ベスト10に港区の4駅がランクイン

購入したマンションが分譲価格より高く売却できるなんて、バブル時代の伝説と思っていませんか?
実は現在でも、場所によっては評価がさらにアップし、思わぬ高値で売れた!というケースがあります。

首都圏マンション「価格維持率」ベスト100(1~50位)
出典:東洋経済オンライン「中古マンション、「価格上昇」100駅ランキング」

新築マンションを購入してから10年後の価値を算出した「価格維持率」のランキングがあります。
なんと10位以内に港区の駅が4駅もランクイン! 3位の広尾駅は、10年前比でなんと147.1%と約1.5倍近い維持率をたたき出しています。(3位:広尾駅、4位:品川駅、6位:外苑前駅、8位:白金高輪駅)
こうして見ても、港区の街が高く評価されている ことがわかりますよね。

ちなみに、1位の元町・中華街駅は2004年に開業した新しい駅です。新駅の開業は不動産市場に大きな影響を与えるということが示されているのではないでしょうか。こうしたデータなどからも、品川・田町間のような新駅エリアは大きな注目を集めるのです。

価格維持率が高く安定しているということは、買って住みたいと思っている人がたくさんいると いうこと。
売りたい人・買いたい人が常に動いている港区は、まさに、”買って良し、売って良し“の魅力あるエリアなのです。

4. まとめ

来る2020年、そしてその先の未来へと続く東京の進化をリードする港区。
東京の今を動かしている働き盛りのビジネスマンにこそ、住んでほしい街です。
ここに住まうことは、プロジェクトのメンバーとして街づくりに参加しているようなもの。

誇りある”港区アドレス”を手に入れて、東京の未来を感じる都心ライフを始めませんか?

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