分譲マンションを探す際、管理費の大小は重要な検討材料の一つです。
同じく固定費となる修繕積立金との違いや、相場について気になっている方も多いかと思います。

この記事では、管理費の相場や管理費が高いマンションの特徴を紹介したうえで、マンションの維持費を考えるうえで注意すべき点を解説します。

1.分譲マンションの管理費・修繕積立金とは

分譲マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外に毎月、管理費や修繕積立金がかかります。

ここでは、管理費と修繕積立金は何が違うのか、また、似た名称である管理準備金と修繕積立基金について解説します。

1-1.管理費とは（毎月かかる費用）

管理費とは、マンション共用部の維持、管理のために必要となるお金です。

マンションには、住人が共同で所有する「共用部」と、マンションを購入した個人が所有する「専有部」があります。

共用部には、エントランスやエレベーター、共用廊下、宅配ボックス、駐車場・駐輪場、植栽などが含まれます。

共用部の管理やメンテナンスは管理組合が主導して行うため、その費用として管理費を集めています。

管理費の主な使いみちは以下のとおりです。

• 管理人の人件費
• 共用部の設備の保守・点検・維持費
• 共用部の水道光熱費
• 共用部の植栽や樹木の維持費
• 管理組合の運営にかかる費用
• 共用部の火災保険料・地震保険料
• 公租公課　など

このほかにも日常に発生する修繕費用や防犯カメラのレンタル料なども管理費から支出されます。

また、マンションの実際の管理業務は、管理組合ではなく、管理会社に委託するのが一般的です。
そのため、管理費の多くは、管理会社への支払いに充てられています。

1-2.修繕積立金とは（毎月かかる費用）

修繕積立金とは、10年から15年のサイクルで行われる大規模修繕のために積み立てられるお金です。

日常のなかで起こる小さな修繕は、共用部の維持管理に必要なお金として管理費から支出されるのに対し、修繕積立金は、30年以上のスパンで立てられた長期修繕計画に基づいて行われる大規模修繕工事に支出されます。

大規模修繕工事とは、築年の経過に伴う建物の劣化や故障箇所を補修し、その性能・機能を回復させるための工事です。

外壁の塗り替えや張り替え、屋上防水工事、共用廊下やバルコニーの補修、エレベーターや機械式駐車場の補修、交換などの工事になります。

また、修繕積立金は、大規模修繕工事以外にも、バリアフリー化のためにエントランスにスロープを設ける工事や耐震改修工事など、生活水準や建物の性能を上げる工事にも使われます。

1-3.管理準備金（購入時だけかかる費用）

新築マンションの購入時にのみかかる費用に「管理準備金」と「修繕積立基金」があります。

管理準備金は、管理組合が発足したばかりの段階ではマンションの維持・管理の費用がまったくないため、スムーズに管理がスタートできるよう、マンション購入者から徴収する費用です。

管理人の人件費や火災保険の契約、備品の購入などの費用に使われます。
専有面積によっても異なりますが、一戸当たり数万円から数十万円の費用となります

1-4修繕積立基金（購入時だけかかる費用）

修繕積立基金も新築マンションの購入時にだけかかります。
修繕積立金がある程度たまるまでに発生する修繕費用に対応できるよう、修繕積立金に充当する費用です。

将来の大規模修繕工事に向けて、適正な額の修繕積立金を計画的に積み立てていくために必要となります。一戸当たり数十万円が目安です。

2.分譲マンションの管理費相場

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、分譲マンションの管理費の平均は、158.6円/月・平米です（駐車場使用料や専用使用量からの充当額を除く）。

例えば、専有面積が75平米の部屋であれば、管理費は11,895円/月（158.6×75平米）となります。

管理費は、原則として、専有面積の割合によって負担額が決まります。
そのため、広い部屋を購入すれば、それに応じて管理費も高くなります。

共用部の維持・管理のために集められる管理費ですが、所在階などによる違いはありません。
1階でエレベーターを利用しない世帯も、20階でエレベーターを毎回利用する世帯も専有面積によって管理費は決まります。

3.管理費が高い分譲マンションの特徴

ここでは、管理費が高いマンションの特徴について解説します。

3-1.戸数が少ない

管理費は、マンションの総戸数が少ないほど高くなる傾向があります。

次の表は、総戸数の規模別に管理費をまとめたものです。

※75平米換算の管理費は1平米当たりの管理費を元に算出（小数点以下切り捨て）

“ 令和5年度マンション総合調査結果”．国土交通省．2024-06-21. （参照2024-08-30）をもとに、お家のいろはが独自に作成

調査結果では、総戸数が30戸以下のマンションは、管理費が1平米あたり170円を超えており、特に高い傾向にあります。

一方50戸を超える規模のマンションの管理費は、軒並み160円台以下に抑えられています。

これは、管理費を全世帯で均等に負担する上で、世帯規模が小さいマンションではスケールメリットをいかしにくく、一戸当たりの負担が増えるためと考えられます。

管理費は必ずしも世帯規模だけで決まるわけではありません。
しかし傾向として、一定規模の戸数があるマンションのほうが、一戸当たりの管理費は抑えやすいといえるでしょう。

3-2.設備・管理が充実したタワーマンションなど

タワーマンションをはじめ共用設備や管理サービスが充実したマンションは、管理費が高くなる傾向です。
スポーツジムやスカイラウンジのほか、なかにはプールやスカイデッキなどの展望台が設置されているマンションもあります。

設備が多いほど、それだけ人件費や維持管理費用がかかるため管理費に影響します。

また、設備だけでなく、コンシェルジュが駐在している、あるいは24時間有人管理など、管理サービスが充実しているマンションも管理費は高くなりやすいといえます。

なお、国土交通省の調査結果をみても、階数が20階以上のマンションの管理費（平均）は、198.6円/月・平米となっており、マンション全体の管理費（平均）158.6円/月・平米と比べかなり高くなっています。

3-3.所有する部屋の専有面積が広い

管理費は、全住戸が同じ金額ではありません。
所有する部屋の専有面積に応じて、共用部の権利持分も大きくなるためです。
したがって、狭い部屋に比べて、広い部屋の方が管理費の負担が大きくなります。

管理費や修繕積立金などの維持にかかる費用は、毎月確実に発生します。
たった1,000円の違いでも、年間で1万2,000円、10年間で12万円になります。

購入するマンションの広さについて決めかねている方は、管理費負担の違いを判断の材料に加えてみてはいかがでしょうか。

4.「管理費・修繕積立金は安いほどいい」は間違い

毎月かかる管理費や修繕積立金の負担は小さくないため、できるだけ安いマンションを選びたいと思われるのは当然です。
ただし、管理費や修繕積立金が安いマンションがいいマンションとは限りません。

なぜなら、管理費や修繕積立金が十分でなければ、住環境だけでなく資産価値にも影響を与えるためです。

例えば、管理費が低く抑えられていたとしても、日々の管理のなかで共用部分の清掃や点検が十分に行われなければ、美観が悪くなるだけでなく必要な補修や交換箇所を見逃している可能性もあります。

また、修繕積立金が安い一方、給排水管の工事など高額になりやすい工事が先送りされていることも考えられます。
そうなると建物の劣化が進みやすいだけでなく、マンションの内覧に来た買主や不動産会社に、管理が行き届いてないマンションという印象を与えかねません。

「マンションは管理を買え」と言われますが、管理が不十分なマンションは買主に選ばれません。

さらに、修繕積立金が安いマンションは、将来必要となる大規模修繕に必要な積立金が足りていない可能性もあります。
不足分を補填するため、将来一時金としてまとまったお金が必要となる場合もあり、注意が必要です。

5.分譲マンションの維持費に関する注意点

住み替えなどで分譲マンションを購入する際は、あらかじめ注意点をおさえておく必要があります。

ここでは、分譲マンションの維持費について注意すべき点を解説します。

5-1.かかる維持費は意外に多い

マンションの維持費は、管理費や修繕積立金だけでなくさまざまなものがあります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 駐輪場代
• 専用使用料（ルーフバルコニーや専用庭など）
• 火災保険料・地震保険料
• 固定資産税・都市計画税
• トランクルーム使用料（物件による）

専有面積が広いほど、管理費は高くなります。
同様に維持費の一環として、修繕積立金をはじめ固定資産税・都市計画税や火災保険料なども、専有面積が広いほど高くなりやすい傾向にあります。

5-2.管理費や修繕積立金は値上がりする

管理費や修繕積立金は、将来値上がりする可能性があります。

管理費は共用部の維持・管理のための費用であるため、管理組合の年間収支が変わらなければ、基本的に変更されません。
しかし築年数が経過してくると、大規模修繕以外に補修する箇所が増えることで管理費からの支出が増え、管理費が値上がりする可能性があります。

また駐車場は管理組合の大きな収入源ですが、高齢化や子どもの独立などに伴って手放す方が増えれば、収入が減るため管理費の増額を検討しなければなりません。

人件費の上昇や近年の自然災害の増加に伴う火災保険・地震保険など損害保険料の値上げも、管理組合の収支に影響するでしょう。

修繕積立金については、多くのマンションが、一定期間ごとに修繕積立金を増額する「段階増額積立方式」を採用していることから、将来の増額はあらかじめ加味して資金計画を立てることが必要です。

また、築年数に対して修繕積立金の額が安すぎる場合は、それまでに必要な増額が実施されていない可能性も考えられます。
その場合、将来的に一時金の徴収や大幅な修繕積立金の増額がされる可能性がある点に注意しましょう。

なお、専有部（住戸部分）にかけた火災保険料についても、自然災害の頻発や住宅の老朽化などから、この数年でも数回の引き上げがされています。今後も値上がりする可能性は否めません。

5-3.管理費などの滞納は差し押さえや競売に発展する

マンションの区分所有者には、管理費や修繕積立金の支払い義務があります。
そのため管理費などを滞納した場合、最終的に差押えや競売に発展する可能性があります。

管理費などを滞納したときの流れは以下のとおりです。

1.管理会社から督促

管理組合との委託契約の業務として、通常滞納から6か月間、管理会社から支払督促が来ます。

2.管理組合から内容証明郵便による督促

管理会社の督促でも支払わない場合、管理組合から内容証明郵便を使って督促がきます。
このとき、内容証明郵便での督促は最後通告であり、支払いされない場合、裁判手続きに進むことが伝えられます。

3.裁判手続き

内容証明郵便での督促でも支払いを行わなければ、裁判手続きによる支払督促、少額訴訟、通常の訴訟などの手続きに移行します。

4.強制執行（差押え）

裁判での判決が出たあとも支払わない場合、財産を差し押さえられ、差し押さえた財産から滞納した管理費が回収されます。

まとめ

分譲マンションの管理費や修繕積立金は、快適な住環境を維持するために必要な費用です。

そのため、マンション探しにおいては、管理費や修繕積立金の額も大切ですが、必要な維持管理と修繕費用の積み立てがされているかをしっかりチェックすることが重要になります。

また、管理費や修繕積立金だけでなく、マンション購入後にはさまざまな維持費がかかります。
マンション購入の資金計画を考える際、将来の維持費の値上げなども踏まえ、無理のない資金計画を考えることが大切です。