「老後の貯蓄額が不安」「ケガや病気で収入が減った」など、お金がないために家の売却を考える方は多くいます。
売却方法には仲介と買取の2種類があり、現状に合わせて適切な方法で売却することが重要です。

本記事では、仲介と買取について詳しく解説し、適切な売却方法を提案します。

1.お金がないときに家を売る2つの方法

お金がない時に家を売る方法には、「仲介」と「買取」の2つが挙げられます。

仲介とは、不動産会社に買主を見つけてもらう方法です。
買主の募集から契約手続き、引き渡しなどについて不動産会社のサポートを受けられます。
一般的な売却方法で、売主と買主の合意で成立する取引です。買主を探すため時間がかかりますが、後述の買取に比べて高く売却できます。

買取は、不動産会社に直接家を買ってもらう方法です。
買取を行う不動産会社がいればすぐに売却できるため、すぐに売却ができます。
ただし、仲介で売却する場合と比べて、7割程度の価格で取引されます。

家を手放す方法としては上記2つになりますが、家を利用して資金を得る方法にはほかに「リースバック」と「リバースモーゲージ」があります。
リースバックとリバースモーゲージは、現在の住まいにそのまま住み続けられるという特徴があります。

リースバックは、不動産会社に家を売り、その後賃貸として借りなおす方法です。
リースバックも不動産会社が買取る方法でので、前述の買取と同様に、本来の価格よりも安く取引されます。

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にお金を借り入れ、存命中は利息のみを返済し、契約者が亡くなった際に持ち家を売却して残債を一括返済するローン商品です。
なお、リバースモーゲージは高齢の方を対象にした商品です。

2.仲介：お金がなくて高く売りたい方向け

仲介は、高く売れる方法ですが、売却までに長い時間を要します。
基本的には、今後大きなお金が必要になるために、時間をかけてでも高く売りたい方にお勧めの方法です。

以下では、仲介をより深く理解するために、メリットとデメリットを詳しく解説します。

2-1.メリット：相場に近い価格で売れる

仲介は、売主の提示する条件で購入してくれる買主を探します。
不動産の市場を形成している取引で、仲介での売却価格は市場価格と言えます。

相場通りの価格でなくても、それに応える買主さえ見つかれば、より高い価格で売却することもできます。

また仲介なら、物件に手を加えたり、売買需要が高い時期を狙ったりするなど、高く売るための工夫も考えられます。

2-2.デメリット：売却活動に平均3～6か月かかる

仲介では、不動産会社を通して購入希望者の募集をかけます。
売却に至るには、「購入希望者からの連絡」「内覧」「購入の決定」の段階が必要であるため一筋縄ではいきません。

売り出しから買主が決まるまでには、目安として3～6カ月程度かかります。
あくまで目安であり、場合によっては1年、需要が少ない地域では2年かかる場合もあります。

そのため、仲介では早く高く売ってくれる不動産会社を見つけることが非常に重要です。
不動産会社探しにも時間がかかるため、効率化することもまた大切です。

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3.買取：お金がなくて早く売りたい方

買取は現金化までのスピードが早い反面、買取価格が仲介に比べて安くなります。
そのため買取は、今すぐにでも現金が欲しい事情がある方におすすめです。

3-1.メリット：1か月以内の現金化もできる

仲介のデメリットで解説したように、仲介では購入希望者を探す必要があるため3～6カ月ほどの期間を要します。
一方の買取は、買取を行う不動産会社さえいればすぐに契約をすすめることができます。
1カ月程度で現金化まで進めることも可能です。

また人口の少ない地域など、場合によって買取に応じてもらえないこともありますが、ほとんどの場合で買取は可能です。
売れやすさの面で見ても、仲介より買取ほうが断然売れやすいと言えます。

3-2.デメリット：売却相場の7～8割になる

買取のデメリットは、仲介と比較しての7～8割程度の価格になってしまう点です。

この理由は、「買取」が、不動産会社が買い上げた後に再販して利益を得る仕組みであるためです。
再販には、リフォーム費用などが掛かりますし、当然不動産会社の利益も確保しなければいけません。
そのため、採算がとれる安い価格でないと買取を行わないのです。

また売却相場の7～8割はあくまでも相場であり、家の劣化状態によってはさらに安くなる可能性もあります。

4.売りにくそうな古い家でもまず仲介がおすすめ

お金がないことを理由に家の売却を検討する場合、売りにくそうな古い家だからといって最初から買取を選ぶのではなく、まずは高く買ってもらえる可能性がある仲介を検討しましょう。

例えば、古い家でも「安く購入して自分好みにDIYやリフォーム、リノベーションをして住みたい」というニーズはあります。
そのため、時間が許すのであれば、まず高く売れる仲介でチャレンジした、買主が見つからなかった場合に買取を行うのがおすすめです。

ただし、著しい欠陥がある物件や事故物件の場合など、買取でなければ売るのが難しい物件もあります。

いずれにしても、まずは仲介を前提に査定を受け、不動産会社に相談しながら売却計画を立てていく方が安心です。

また、少しでも高値で売るためには、売りにくい古い家であっても親身になって対応してくれる不動産会社を見つけられるかどうかが重要です。
親身になってくれる不動産会社を見つけるためには、複数社を比較して見極めることが重要です。

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5.家を売るためにかかる費用・税金

仲介と買取では、費用・税金といった諸費用にも差があります。主な費用について比較してみましょう。

このうち最も高額になりやすいのは仲介手数料です。
仲介手数料は、「売却金額×3%＋6万円(＋消費税)」（※売却金額400万円以上の場合の速算式）を上限として請求されます。例えば売却金額3,000万円なら最大105.6万円かかります。
仲介手数料は、「仲介」を行う場合にしか発生しません。そのため、買取は仲介手数料がかからないという点もメリットと言えます。

譲渡所得税税は、売却益に対して税率20.315%または39.63%で課税されます。
ただし、マイホームの売却であれば売却益を3,000万円まで控除できるため、多くの場合で税金がかかりません。

6-1.仲介の場合

お金がない時に仲介で家を売る場合、どうしても「早く売ろう」と考えがちです。
急ぐあまり、不動産会社選びがおろそかになり、また売り急いでしまのには要注意です。

仲介で早く、高く売るためには実力があり、信頼できる不動産会社と契約することが重要です。
そのためには、最低3社以上の査定をうけ、査定額と対応の差を比較することがおすすめです。

また、早く購入してもらおうと売り急ぐと、不要に値下げをしてしまったり、値段交渉に強気に出られなかったりします。
売却前から、できる限り余裕を持った売却スケジュールを立てておくと、売り急ぎを抑止できます。

6-2.買取の場合

買取の場合は、査定額がそのまま売却金額になります。
そのため、仲介と同様ですが複数社の査定比較が大変重要です。

買取の場合も、「この日までには売却しなければいけない」というスケジュールを明確にしておきましょう。
その日までは、妥協せずに買取査定を比較していけば、より高い査定額に出会えるかもしれません。

また買取の場合は、仲介より売却金額が低いため「住宅ローンを返済しきれない」可能性もあります。
売却金額で住宅ローンを完済できない場合は、原則として不動産を売却できません。

住宅ローンが完済できないがどうしても家を売らなければいけない場合は、金融機関との交渉を行い例外的に売却を行う「任意売却」という方法が考えられます。
任意売却は住宅ローンをすでに滞納し、これからも返済できる見込みがない方が取れる方法です。場合によっては検討してみましょう。

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まとめ

お金がないときに家を売る方法には、仲介と買取の2種類があります。

仲介は不動産会社に買主を見つけてもらう方法であり、買取は不動産会社や不動産買取会社に直接家を買い取ってもらう方法です。

仲介は売却までに時間がかかる反面、相場に近い価格で売れる可能性があり、買取はスピーディに現金化できる反面、買取価格は売却相場の7～8程度になります。

なるべく多くの利益を得るためには、まずは仲介で売り出し、買主が見つからなければ買取に切り替えるという流れで進めることをおすすめします。
いずれの場合も複数社に査定を依頼し、「高く売ってくれる」あるいは「高く買ってくれる」不動産会社を見つけることが重要です。