不動産の売却では、買ったときよりも売った金額が安くなる売却損が生じることがあります。
売却でかかる譲渡所得税（所得税や住民税）は、売却益に対してかかるため、売却損が出た場合は税負担がありません。

加えて、一定の要件を満たすマイホームの売却では、損失額に応じて他の所得の税金を減らすことが可能です。

そのため、利益が出なかった場合でも、「どの程度売却損でたか」「どんな手続きを行えば節税できるのか」をしっかりと把握しておくことが重要です。

この記事で、「不動産売却における損とはどういったものか」「どのように税金を軽減するのか」理解していきましょう。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』『【図解】不動産売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.不動産売却で損失がでたら税金はかからない

1-1.そもそも売却損とはどういった状況か

個人が不動産を売却したときに生じる所得のことを譲渡所得とよびます。
以下の計算式で、譲渡所得がマイナスとなる場合は、売却損（譲渡損失）が出たことになります。

譲渡価額は売却金額のことです。

取得費は、土地や建物を購入したときにかかった費用の合計額です。購入時に支払った仲介手数料も該当します。
ただし、建物のような減価償却資産は（時間経過で価値が減少するもの）は、減価償却相当分を差し引いた金額を取得費とします。

譲渡費用は、売却するためにかかった費用の合計額です。
不動産会社への仲介手数料や負担した印紙税、売却のための解体費用などが含まれます。

例えば、譲渡所得2,000万円、取得費1,800万円,譲渡費用300万円の売却例では、100万円の売却損が発生したことになります。

1-2.税金が発生しないため確定申告も義務ではない

不動産売却で発生する譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）に対して課税される税金のため、売却損がある場合は発生しません。
また、譲渡所得税が発生しないため、確定申告も義務ではありません。

ただし次章で解説する、税負担を軽減するための特例を利用する場合は、確定申告による申請が必要になります。

そのため、売却損が出た場合でも、確定申告をすることをお勧めしています。

譲渡所得にかかる、譲渡所得税については『 不動産売却にかかる税金とは？控除や譲渡所得の計算方法 』をご覧ください。

2.不動産売却損が発生したときに利用できる特例

不動産の売却損が発生した場合、売却における税金は発生しません。
ただ、以下に紹介する特例を利用すれば、他の所得にかかる税金を安くできます。

• 自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除
• 買い替え以外で使える損益通算・繰り越し控除

それぞれについて詳しく解説します。

2-1.自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除

自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除とは、不動産の売却損（譲渡損失）を他の所得と通算できる特例です。
自宅を買い替える目的で行った売却で生じた損失のみ適用されます。

例えば、給与所得が600万円の人が800万円の売却損を出したとします。
600万円の所得から売却損800万円を差し引き、所得をゼロにできます。これを損益通算といいます。
通算しきれなかった売却損200万円は翌年（最大3年間）繰越せます。これを繰り越し控除といいます。

また、給与所得者の場合、会社が600万円の所得を前提に税金を源泉徴収していますので、税金を払い過ぎている状態になります。
特例を利用した場合は、払い過ぎていた税金を取り戻す(還付を受ける)ことができます。

特例を適用するには、売却物件と購入物件で以下の要件を満たす必要があります。

比較的重要な要件は、購入物件で10年以上のローンを組むという点です。購入物件で10年以上のローンを組んでいない場合、せっかく売却損が出ても特例は利用できないことになります。

適用要件や除外について詳しくは『国税庁：No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特』をご覧ください。

2-2.買い替え以外で使える損益通算・繰り越し控除

買い替えを要件とせず、単純売却のときに利用できる譲渡損失の特例もあります。当該特例も基本的な仕組みは前項の「買い替えのときに利用できる譲渡損失の特例」と同じです。

譲渡損失を損益通算することができ、控除しきれなかった損失は翌年以降3年間繰り越して税金還付を受けることができます。

ただし、損益通算によって控除できる損失は、以下のいずれか少ない方になります。

例えば、譲渡損失が800万円、売却で返済しきれなかったローンの残債が500万円とした場合、控除できる損失は500万円となります。
給与所得が600万円の人であれば、600万円から控除できる損失は500万円ということです。

特例を適用させるには、以下の要件を満たす必要があります。

「自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除」と「買い替え以外で使える損益通算・繰り越し控除」の2つの特例の要件を満たす場合には、いずれか有利な方を利用するという考え方で問題ありません。

一般的に、売却損が出てもオーバーローンとはならないことがよくあります。2つの特例の要件を満たす場合には「自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除」を利用したときの方が有利となるケースが多いです。

「買い替え以外で使える損益通算・繰り越し控除」は、損益通算によって控除できる損失が「自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除」よりも少なくなる可能性があります。
2つの特例の要件を満たす場合には、どちらが有利になるかをしっかりと確認した上で利用することをおススメします。

適用要件や除外について詳しくは『国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）』をご覧ください。

3.特例を利用するための手続きや必要書類

ここでは、特例を利用するための手続きや必要書類について解説します。

3-1.確定申告による申請が必要

譲渡損失が発生したときは原則として確定申告は不要ですが、特例を利用するためには確定申告が必要です。確定申告は、通常、売却の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

大きな自治体では、確定申告の直前や申告期間中に税理士による無料相談会が開催されることがよくあります。
譲渡損失の計算などが難しく進められそうにない方は、無料相談会に出席してみましょう。

相談に行く前に一度自分で申告書の記入を試し、不明点を明らかにした上で相談会に出向くと効果的です。

3-2.必要書類

それぞれの特例で確定申告に必要な書類を紹介します。
両特例ともに売却物件の契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と売却物件の所在地が異なる場合には、戸籍の付票等が必要です。

3-2-1.自宅買い替えの場合

前章で解説しました’ 自宅買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除’を利用したい場合は、以下の書類が必要となります。

• 譲渡所得計算明細書(国税庁の確定申告書類のこと)
• 売却物件の登記事項証明書
• 購入物件の登記事項証明書
• 購入物件の年末における住宅ローン等の残高証明書
• 確定申告書の提出の日までに購入物件に住んでいない場合には、その旨および住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

3-2-2.買い替えでない場合

買い替えでない場合、以下が必要となります。

前章で解説しました’買い替え以外で使える損益通算・繰り越し控除を利用したい場合は、以下の書類が必要となります。

• 譲渡所得計算明細書(国税庁の確定申告書類のこと)
• 売却物件の登記事項証明書
• 売却物件の年末における住宅ローン等の残高証明書

確定申告について詳しくは『 不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法 』をご覧ください

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