住宅ローンを完済し、不動産を売却する方は抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権抹消登記を行うことで、金融機関から融資を受けるときに担保として設定されていた抵当権を抹消することができるのです。

登記そのものは自分で行うか、司法書士に依頼をすることで不動産登記簿から抵当権を抹消できます。
この記事では抵当権抹消登記で必要となる手続きや費用などについて詳しく解説します。

不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基本』も併せてご覧ください。

1.抵当権抹消登記とは？

住宅ローンを組んで不動産を購入している場合、金融機関などから抵当権が設定されています。ここでは、抵当権の基本的な仕組みや抹消登記が必要になるケース、タイミングについて見ていきましょう。

1-1.抵当権の基本的な仕組み

抵当権とは、金融機関から住宅ローンの融資などを受ける際に、購入する住宅や土地を担保として設定する権利のことです。有担保ローンの場合は、住宅ローン契約を締結し、金融機関からお金を借りると同時に設定登記を行っています。

住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に備えて設定されるものであり、債権者である金融機関は、他に債権者がいたとしても、優先的に担保として設定した抵当物件から弁済を受けることができます。具体的には、住宅ローンの契約者が返済不能となったときに、金融機関は抵当権を設定した物件を競売にかけることが可能です。

抵当権を抹消するためには、抵当権の抹消登記を行う必要があります。一般的には住宅ローンを完済したときに行うものであり、自分で抵当権の抹消登記を行うか、司法書士に手続きを代行してもらいます。

抵当権を抹消しなければ不動産の売却は行えない仕組みとなっているため、不動産売却を考える際は抵当権の有無をよく確認しておきましょう。

また、根抵当権（ねていとうけん）という、似たような言葉がありますが性質の異なるものであるため、個人の不動産売買においてはあまり関係がありません。

根抵当権とは、主に法人が利用するものであり、極度額という借り入れの上限額を設けて、登記手続きをせずに融資を受ける性質の抵当権です。法人の場合は個人と比べて資金の移動が頻繁に行われるため、根抵当権という特殊な権利を設けています。

1-2.抵当権の抹消登記が必要になるケース

抵当権の抹消が必要になるのは、不動産を売却するときです。抵当権が設定されたままだと買い手が付かないなど売買に影響が出る可能性が大きいため、抹消登記を行って不動産登記簿の内容を変更する必要があります。

登記簿謄本に記載された抵当権を削除するのが抹消登記であり、手続きが完了すると登記簿謄本に記載されていた抵当権の部分にアンダーラインが引かれて抹消されたことが証明できます。

1-3.不動産売却で抵当権を抹消するタイミング

抵当権の抹消登記を行う前提条件として、住宅ローンを完済していなければなりません。返済スケジュールに沿って完済する場合と、不動産売却によって一括返済をする場合のどちらかとなるでしょう。

住宅ローンを完済した時点で、債権者の抵当権は実質的に消滅することになります。抵当権抹消登記自体には済ますべき期限はありません。しかし、抹消登記を行わなければ、抵当権自体は不動産登記簿にそのまま残り続けることになるので注意が必要です。

時間が経過すれば権利関係がより複雑になる恐れがあるため、不動産の権利関係に変更があった場合は、速やかに登記の手続きを行うことが大切です。

2.抵当権抹消登記にかかる費用

抵当権を抹消するためには抹消登記を行う必要がありますが、手続きには実際どれくらいの費用がかかるのか気になる方もいるでしょう。ここでは、抵当権の抹消登記にかかる費用や司法書士に依頼したときの費用の目安を紹介します。

• 登録免許税の費用
• 司法書士に依頼したときの目安となる費用

2-1.登録免許税の費用

抵当権を抹消する手続きのときは、登録免許税という、不動産の所有権を移動するための税金を納めることが必要です。登録免許税額は、住宅用家屋の軽減措置が令和4年（2022年）3月31日までありますので、適用できる不動産1個につき、1,000円がかかります。

マイホームの場合、土地と建物のそれぞれに抵当権が設定されていますので、それぞれの数だけの登録免許税がかかる点を押さえておきましょう。登記簿上で土地が複数に分かれているときには、その数だけ必要な登録免許税は多くなる点に注意が必要です。「不動産の数×1,000円＝登録免許税」というシンプルな計算式で成り立っており、上限は2万円と設定されているのでそれ以上はかかりません。

マンションを売却する場合であれば、「部屋＋敷地の筆数」で考えることになります。部屋が1個で敷地権が1個なら合計で2,000円ですが、複数の敷地の上にマンションが建っている場合には、敷地権はその数だけ存在することになるので注意が必要です。

2-2.司法書士に依頼したときの目安となる費用

抵当権の抹消登記を司法書士に依頼した場合は、司法書士へ支払う報酬が費用としてかかります。1.5万円程度＋消費税が目安となる金額ですが、権利関係が複雑な場合は支払う報酬額も高くなりますので、照会をして確認しておく必要があります。

また、抹消登記を行う前に登記情報を取得したり、登記完了後に登記事項証明書を取得したりする手数料も実費分が別に必要です。郵送で書類を送る依頼をするとそのための手数料もかかりますので、依頼時に合計額を確認しておきましょう。

司法書士に依頼をすれば、抵当権の抹消登記に関する手続きを全て行ってくれるので安心です。不動産会社を通じて司法書士を紹介してもらえるケースも多いため、担当者に尋ねてみましょう。

3.抵当権抹消登記は自分でできるのか？

抵当権抹消登記は自分で行うことが可能です。また、その他の不動産登記もすべての方が行える手続きとなっています。そのため、自分で手続きを行う方もいれば、司法書士に依頼をする方もいるというのが現状です。

しかし、一般の方の場合はそれほど頻繁に登記手続きを行うものではないため、ミスが生じてしまう恐れがあります。

自分で行う場合と司法書士に依頼をする場合のそれぞれで、ポイントとなる部分を解説します。

• 自分で行うメリット
• 司法書士に依頼するメリット

3-1.自分で行うメリット

抵当権抹消登記を自分で行うメリットは、司法書士へ支払う費用を節約できる点です。住宅ローンを完済したときに行う抵当権抹消登記であれば、手続きはそれほど難しくないので、自分で行うことが可能です。

手続きについて分からないことがあれば法務局の職員に尋ねれば丁寧に教えてもらえますし、申請を行ってから1日～2週間程度で登記変更が完了します。しかし、権利関係が複雑な場合などは、司法書士に依頼をするほうがスムーズだと言えます。

自分で抵当権抹消登記を行いたい場合は、以下の記事も併せて参考にしてください。

抵当権抹消登記を自分でやってみたい！手順と注意点

不動産を売却する際には、引き渡し前に抵当権抹消登記を行う必要があります

3-2.司法書士に依頼するメリット

司法書士に依頼をすることのメリットは、抵当権の抹消登記にかかる手間や時間を軽減できる点が挙げられます。不動産の権利関係が複雑なものでなければ、費用も1.5万円＋消費税ほどですので、それほど高いわけではありません。

住宅ローンを返済中に不動産を売却するときの抵当権抹消登記は速やかに手続きを進めたいものです。また、その他相続や各種変更が絡むような複雑な抹消登記には、専門的な知識や、関係機関との調整なども必要になります。これらの場合に対応できることも司法書士に依頼するメリットです。

不動産の売買においては、手続きにミスがあれば取引相手に迷惑をかける事態になりえますので正確さが求められます。

特に登記に関する手続きは重要なものですので、間違いがないように司法書士に依頼をするほうが良いでしょう。

4.抵当権抹消登記を自分で行う際の手続きの手順

抵当権の抹消登記を自分で行う場合は、以下の手順に沿って手続きを進めていきます。

• 登記申請書の書式を法務局で受け取るか、ホームページからダウンロードする。
• 申請前に法務局で相談をしておく。
• 金融機関から送付されてくる書類を受け取る。
• 申請のための提出書類を整える。
• 法務局で書類を提出して申請を行う（オンラインでも手続きは可能）。
• 手続きが完了する。

4-1.登記申請書を入手する

まず、登記申請書については直接法務局に出向くか、法務局のホームページからダウンロードする形で入手します。記入例もありますので、一緒に取得しておくと良いでしょう。

4-2.法務局で事前相談を行う

次に、抵当権の抹消手続きは対象となる不動産を管轄する法務局で行うことになりますので、事前に相談をしておくほうが手続きはスムーズです。法務局によって取り扱い方に違いがある場合もありますので、後から修正をせずに済むようにあらかじめ確認しておくことが大事です。

4-3.金融機関から必要書類が送られてくる

住宅ローンを完済して数日ほど経過すれば、金融機関から弁済済書・登記済証（登記識別情報）・登記事項証明書・委任状などが送られてきます。抵当権の抹消登記に必要となる書類ですので、漏れがないかをしっかりと確認しておきましょう。

抵当権の抹消登記が済んだら金融機関に返却する書類もありますので、どの書類を返却するのか事前に確認して、必要に応じてコピーを取ることをおすすめします。

4-4.申請のための提出書類を整える

抵当権抹消登記の手続きを行うための書類を手に入れたら、書類を記入して準備を整えましょう。書き方が分からないときは1人で悩んでしまうよりも、法務局や不動産会社の担当者などに尋ねることが大切です。

4-5.法務局へ申請を行う

登記申請書と金融機関から送られてくる書類をそろえたら、必要事項を記入した上で法務局に提出します。郵送やオンラインでも手続きを行うことはできますが、直接確認したいことがあれば、窓口まで出向いて申請するほうが良いでしょう。窓口で直接提出するとその場で書類に不備がないか確認してもらうこともできます。申請を行うときはその場で修正が行えるように、印鑑を持っていくことも忘れないことが肝心です。

4-6.手続きが完了する

申請手続きが完了すると法務局で審査が行われた後、1～10日ほどで登記の変更が終わります。書類に不備があった場合は法務局から連絡がきますので、指示に従って内容を修正しましょう。

5.抵当権抹消登記の必要書類

抵当権の抹消登記を行うために必要な書類は、次のとおりです。それぞれの書類について、詳しく解説します。

• 登記申請書（法務局で入手）
• 登録免許税の貼付台紙（法務局で入手）
• 登記原因証明情報（金融機関から送られてくる）
• 金融機関の資格証明書（金融機関から送られてくる）
• 代理権限証明情報（委任状のこと、金融機関から送られてくる）
• 登記済証または登記識別情報（金融機関から送られてくる）

5-1.登記申請書

登記申請書には、記入例に沿って必要な箇所を記入していきます。「原因」と書かれている部分には、抵当権が消滅したローン完済日を書きます。例えば、令和3年10月31日に住宅ローンを完済したならば、「令和3年10月31日解除」と記載しましょう。

次に「権利者」の欄には、現在不動産を所有している方の情報を記載します。「義務者」の欄は抵当権者を表しますので、住宅ローンを組んだ先の金融機関名を書きましょう。

仮に、義務者の部分は登記事項証明書の内容と一致していないときには、金融機関の登記事項証明書が必要になる場合があるので注意してください。そして、添付書類の情報や申請日、申請人兼義務者代理人（金融機関から送られてきた委任状記載のもの）、不動産の表示（不動産の登記内容）、連絡先の電話番号などを記載します。

登録免許税として納める分の収入印紙を貼付台紙に貼って、提出書類の準備は完了です。登記申請書が一番上にくるように、印紙貼付台紙・その他の書類・代理権限証明情報の順に並べて左綴じにします。

登記申請書と印紙貼付台紙に契印し、登記済証または登記識別情報のコピーをとっておきましょう。コピーを渡せば原本を返却してもらえますので、必要に応じて用意しておくと良いです。

5-2.登記済証（登記識別情報）

不動産に抵当権を設定したときに発行される書類であり、住宅ローンを完済したときに金融機関から送られてきます。平成18年よりも以前に発行されたものを登記済証と呼び、以降については登記識別情報と呼ばれていますがどちらも同じ効力を持ちます。

5-3.登記原因証明情報（抵当権解除証書、弁済証書）

住宅ローンの完済を意味する書類であり、金融機関によって呼び名は異なりますが同じ意味です。抵当権を抹消した日付の部分が空欄になっているときは、住宅ローンが最後に引き落とされた日付を記入します。

5-4.代理権限証明情報（委任状）

抵当権を設定していた金融機関が、不動産の所有者に登記の変更手続きを委任するための書類です。代理権限証明情報があることで金融機関も同意している証明となります。

登記原因証明情報と同じく、抵当権が抹消した日付の欄が空白になっている場合は、住宅ローンが引き落とされた最終日を記入しましょう。

5-5.金融機関の資格証明書

住宅ローンを借り入れていた金融機関の登記簿です。住宅ローンを完済した後に金融機関から送付される書類に含まれており、この書類の有効期限は発行日から3か月以内となっています。

有効期限が過ぎた場合は、法務局で所定の手数料を支払えば再度入手することが可能です。

5-6.登記事項証明書

抵当権が設定されている不動産登記簿の内容を確認するために取得します。法務局に発行を申請するための書類がありますので、所定の手数料を支払って取得しましょう。

6.抵当権抹消登記を行うときの注意点

抵当権に何らかの変更があるときは、速やかに手続きを行う必要があります。抵当権抹消登記に関する注意点として、次のものが挙げられます。

• 住所変更や氏名の変更があったときは、追加書類が必要
• 抵当権の抹消登記にかかった費用は譲渡費用にならない
• 相続のタイミングで行うときは相続登記も必要
• 必要書類は再発行が可能なものと不可能なものがある

6-1.住所変更や氏名の変更があると追加の書類が必要になる

転居によって現住所が変わったり、結婚によって名字が変わったりしたときには、そのままの状態では手続きを進められないので注意が必要です。抵当権の抹消登記を行うと同時に、不動産登記簿に記載されている住所や氏名を変えるための変更登記を別に行う必要があります。

住所を変更する場合の登記は、登記簿上の住所と現住所までの履歴が分かる住民票を用意し、住所変更登記申請書を一緒に提出します。転居回数が多く、住民票での確認が行えないときは、本籍地である役所で戸籍の附票を取得することが必要です。

また、氏名を変更するときは、戸籍謄本と本籍地の記載がある住民票をそろえて提出しましょう。

6-2.かかった費用は譲渡費用にはならない

抵当権の抹消登記にかかった費用は、譲渡費用として控除ができないので注意が必要です。あくまで、住宅ローンという借入金を完済するためにかかった費用であり、不動産を売却するために直接かかった費用ではないからです。

国税庁のホームページによれば、譲渡費用となるものについては以下のものが挙げられています。

出典：国税庁．”No.3255 譲渡費用となるもの”．(参照2024-05-20)

抵当権抹消登記の費用と同じように、修繕費や固定資産税など不動産の維持管理を行うために発生した費用なども譲渡費用にはなりません。

6-3.相続のタイミングで行うときは相続登記も必要

亡くなられた被相続人の不動産に抵当権が設定されていたときには、そのままの状態では抵当権の抹消登記が行えません。不動産を相続するために、被相続人から相続人への相続登記（所有権移転登記）を申請してから、抵当権の抹消登記を改めて行う必要があります。

相続が発生したときは、短期間で取り組まなければならないことも多いため、すべてを自分だけで行おうとするのは大変です。必要に応じて、司法書士などの専門家に早めに相談をすることが大切だといえます。

6-4.必要書類は再発行が可能なものと不可能なものがある

抵当権の抹消登記を行うために必要な書類は、再発行が可能なものと不可能なものがあります。再発行が可能な書類としては、次のものが挙げられます。

登記事項証明書は法務局で再取得が可能であり、その他の書類については金融機関に照会して再発行をしてもらえば問題ありません。

一方、再発行できない書類としては登記済証（登記識別情報）が挙げられます。こちらの書類を紛失してしまったときは、「事前通知制度」もしくは「資格者代理人による本人確認情報制度」を利用して、登記を行う流れとなります。手続き方法については、法務局に照会して指示に従って進めてみましょう。

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7.まとめ

抵当権抹消登記は売り主自身が行うことが可能であり、司法書士に依頼をすることもできます。

いずれにしても、抵当権を抹消登記しなければ不動産を売却することができないため、早めに準備をしておくことが大切です。必要となる費用や書類などをよく確認し、どのような順序で手続きを進めればよいのかをチェックしておきましょう。

抵当権抹消登記を進めるにあたって、必要なアドバイスをしてくれる不動産会社がいれば安心です。不動産売却をスムーズに進めるためにも、良い不動産会社を見つけてみましょう。

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