自宅が競売にかけられるケースとは？執行までの流れと回避する方法を解説

住宅ローンの返済が滞ると、最終的に競売となります。
自宅が競売で落札されると、差し押さえとなり、強制的に退去させられます。
最近では、コロナ禍もあって住宅ローンの返済に困っている方は多く、競売の可能性に不安を感じている方もいるでしょう。
ただ、競売は方法次第で回避することも可能です。

本記事では、住宅ローンの返済に不安な方や、すでに滞納をしている方に向けて、自宅の競売についての詳しい解説や全体の流れ、競売を回避する方法について詳しく解説します。

家の売却について基礎から詳しく知りたい方は、『家を売る方法』も併せてご覧ください。

1.競売とは？自宅が競売にかけられるケース

競売とは、債権者が裁判所に許可を得て、債務者の家などの資産を強制的に売却する手続きです。
家が競売で落札された場合は立ち退きが必要になり、応じなければ強制執行により退去させられます。

では、具体的にどのような場合に家の競売へと発展するのでしょうか。
例えば、以下のようなシーンで競売にかけられます。

自宅の競売は、主にローンを滞納したことが原因で行われますが、その他の債務滞納でも競売にかけられる場合があります。

例えば、マンションの管理費を滞納や消費者金融の借り入れの滞納など、不動産が担保となっているかどうかは関係なく、競売は起こりえます。

例とした方法では、抵当権のある（不動産を担保としている）不動産を差し押さえるのに比べて、債権者側のコストも肥大するため、必ず行われるとは限りません。

3章で詳しく解説しますが、競売には「売却価格が安くなる」などのデメリットがあります。
競売に発展する前に、一般的な売却が可能かを知っておきましょう。

売却には住宅ローンの完済が必要のため、まずはローン残債と、査定額を確認しましょう。
普通に売却できる見込みがない場合は、4章で解説する任意売却を検討しましょう。

一度の申し込みで
最大6社に依頼できる

売却したいけど何から
始めたらいいかわからない方は
不動産売却のプロに
相談しましょう！

大手から地元密着企業まで
約2,500社参画

無料 売却のプロに相談する

競売の可能性がある方は、まずは不動産会社の査定を受けてみましょう。競売よりも通常の売却の方が高く売れやすいためです。
査定を依頼する際は、競売になる可能性などを詳しく伝えて、競売前の売却に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。
NTTデータグループが運営する不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）なら、最大6社の不動産会社にまとめて査定依頼ができますので、不動産会社を簡単に比較できます。

【無料】一括査定依頼スタート

2.いつまで住める？自宅競売の流れと退去時期

住宅ローンの滞納を例にとってみると、滞納から競売で売れるまでには1年ほどの時間がかかります。
その間に粛々と手続きが進んでいきますが、退去しなければいけないのはいつでしょうか？

退去が必要になるのは、所有権が移転した時です。
開札（落札者の決定）後、所有権移転登記を行いますが、登記完了までは1カ月ほどかかります。

所有権移転登記までに立ち退かないと、不法占拠となります。
最終的に、強制退去執行がなされます。

ここで、住宅ローンを例に、滞納開始から強制退去に至るまでを表で確認しておきましょう。

なお、「住宅ローンを何か月滞納すると競売にかけられるか」といった詳しい決まりはありません。
一般的には、3～6か月の滞納で督促状が届き、それに対応しないと期限の利益を喪失します。

期限の利益喪失となると、住宅ローンを分割で支払う権利を失うため、債務者、あるいは連帯保証人に一括返済が要求されます。

代位弁済（保証会社などが債務を建て替える）により債権者が移り、その後も支払いをしないようであれば、遂に競売申し立てがされます。

3. 競売にかけられるとどうなる？5つの大きなデメリット

競売は債務者にとって多くのデメリットをはらんでいます。
以下では、競売にかけられる5つのデメリットを解説します。

3-1.売却価格が市場相場より大幅に低い

競売による方法で売却する場合、市場価格の6～7割程度で売却されるのが一般的です。
通常の売却物件に比べて準備や調査が十分にされていないことなどから、購入者側にもリスクが多いため、安い価格で取引されます。

可能であれば、一般的な不動産売却や4章で解説する任意売却を行った方が、より高く売却できます。

3-2. 残った住宅ローンの返済義務が基本残る

競売で家を売却しても、住宅ローンの残額がすべて消えるわけではありません。
競売で得られた売却代金は、裁判所が管理し、まず滞納している税金や裁判費用などに充てられます。
その後、残った金額が金融機関に返済されますが、ローン残債に届かなければ、不足分は引き続き本人が返済する義務があるのです。

3-3. 引っ越し費用や猶予を自分で確保できない

競売が完了し落札者が決まると、速やかに家を明け渡さなければなりません。
通常の売却のように引越し時期を交渉することが難しく、場合によっては強制退去となり、退去日を裁判所が決めることもあります。
また、引越し費用は自分で用意しなければならず、まとまった資金がない状態で新居を探すことになり、精神的にも経済的にも大きな負担になります。

3-4. 競売情報が公開されプライバシーが侵害される恐れ

競売にかけられると、その情報は裁判所の公式サイト（BIT）で誰でも閲覧可能になります。
住所や物件写真、間取り図、室内写真まですべて掲載されるため、知人や近隣住民に知られてしまう可能性があります。
「家が競売に出ている=ローン滞納」という事情まで推測されることが多く、プライバシーの侵害や精神的ショックにつながる点は大きなデメリットです。

3-5. 精神的ストレスが非常に大きい

競売は、予告なしに突然始まるわけではなく、督促状や一括返済請求、競売開始決定通知など、何度も現実を突きつけられるプロセスが続きます。
そのたびに家族への不安や将来への恐怖が大きくなり、「どこに住めばいいのか」「残った借金をどう返すのか」といった悩みで心身に大きな負担がかかります。
特に、お子さんがいる家庭では、転校や生活環境の変化なども重なり、大きなストレスになりかねません。

競売は、家を失うだけでなく、経済的・精神的にも大きなデメリットがあります。
しかし、競売開始前なら「任意売却」という回避方法が選べる可能性があります。
次章で、競売を回避するための具体的な方法を詳しく解説していきます。

4.競売を回避する方法：任意売却という選択肢

競売が開始するまでであれば、任意売却による方法で売却を進めることが可能です。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない不動産を、債権者（住宅ローンの場合金融機関）に合意を得たうえで売却する方法です。
不動産を売却する際は、原則的に住宅ローンを完済する必要がありますが、任意売却は例外となります。

競売は法的措置であるのに対し、任意売却は話合いのうえで成立します。

競売は、売却価格が安くなるだけでなく、その他さまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却したほうがよいでしょう。

4-1.任意売却で売るメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

競売にかかってしまうと、所有者の情報が公に公開されてしまいますが、任意売却であればそうした心配はありません。

また、抵当権設定権者との交渉次第ではありますが、引っ越し費用などを売却金から捻出できるケースもあります。
そのため、手持ち資金がない方も、問題なく売却に挑めます。

何より任意売却は、通常の売却と変わりがないため、相場価格で売り出すことが可能です。
売買契約時に、引き渡し日を話合い、引っ越し日に融通を聞かせることもできます。

4-2.任意売却のタイムリミット

任意売却のタイムリミットは、競売の開札期日の前日までです。
開札期日を過ぎると、申立人が競売を取りやめることができないためです。

任意売却では、不動産会社の仲介のもと買主を募集しますが、一般的に3～6か月の期間を要します。
マンションより一戸建て、新築より築古は売れにくく、場合によって売却までに1年かかる場合もあります。

開札期日の前日までに任意売却を成立させるためには、早い段階で任意売却に向けて交渉を行っていく必要があります。

任意売却は、一般的に住宅ローンを3～6か月滞納した段階で相談できます。
このタイミングで、期限の利益喪失が通知されるため、通知され次第すぐに相談することをおすすめします。

4-3.任意売却経験が豊富な不動産会社選びが重要

任意売却を行うには、債権者に合意を得なければいけません。
任意売却を却下されるケースも多いため、交渉力のある不動産会社を味方につける必要があります。

また任意売却は、通常の売却と違い競売が控えているため、確実に期間内に売却できなければいけません。
できるだけ高く、それでも早く売れるように適切な値段設定や集客を行える不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ際は、できるだけ複数の会社を比較して、査定価格や実績、信頼度を比較しましょう。
特に、任意売却の経験が豊富であるかは重要な比較ポイントです。