住宅を早く高く売るための無料査定の賢い利用方法とは?

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マンションや戸建てなどの住宅売却しようと検討している方が、まず最初に取り掛かることの一つに、不動産会社に査定を依頼することがあげられます。

現に、査定をどこに依頼すればよいのか調べているという方もいらっしゃることでしょう。

住宅の査定は、通常「無料」です。
日本全国、数ある不動産会社のどこに査定を依頼したとしても、無料で行われます。

「タダほど怖いものはない」「無料で大丈夫なのだろうか?」と不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、この記事では、そんな不安を解消する住宅査定の依頼先の探し方をご紹介いたします。
さらに、住宅査定が無料である理由やその仕組み査定を利用するタイミング、そして、査定を受けるためにしておきたいことについても解説いたします。

最後までお読みいただくと、納得のいく無料の住宅査定を受ける準備が整い、スムーズに売却活動のはじめの一歩を踏み出すことができるようになるでしょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 住宅査定が無料の理由

住宅を売却するには、売出価格を設定する必要があるため、通常は不動産会社に査定を依頼します。
この際、不動産会社に依頼する査定は必ず無料です。

実は、売出価格は売主が自由に決められるものであるため、必ずしも査定は依頼しなければならないものではありません。

ただし、適正な売出価格を設定しないと、安過ぎて損をする、高過ぎて売却できない等の問題が発生します。

そこで相場を十分に熟知している不動産会社に適正な価格をつけてもらいます。
これが「査定」です。

査定後、査定を依頼した不動産会社を比較して信頼できる会社が見つかれば、その会社に売却の仲介を依頼します。
不動産会社にとって、査定は仲介サービスにつなげるための営業活動になります。

また、仲介サービスを行って不動産会社が得る報酬は、媒介報酬または仲介手数料と呼ばれますが、媒介報酬は、以下の3つの要件を満たさないと不動産会社に請求権が発生しません。

媒介報酬請求権の3要件

  1. 媒介業者※と依頼者との間で媒介契約が成立していること
  2. その契約に基づき媒介業者※が行う媒介行為が存在すること
  3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

※媒介業者=宅地建物取引業者(不動産会社)

上記の要件の中で、「3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」というのがあります。
この要件は媒介報酬が成功報酬であることを意味しています。

成功報酬とは、つまり、買主を見つけないと不動産会社は仲介手数料をもらえないということです。

査定は、仲介サービスにつなげるための営業活動であり、かつ、仲介サービスは成功報酬である以上、不動産会社は査定で報酬をもらうことができません。

一方で、不動産査定には不動産鑑定士による有料の鑑定も存在します。
不動産鑑定士とは、不動産の価格を評価する国家資格者ですが、不動産鑑定士は価格を出すこと自体をなりわいとしています。

国家資格者のなりわいですので、不動産鑑定士による鑑定は当然報酬を受け取ることができます。
不動産鑑定士による鑑定は、一般的に裁判所や税務署に証拠資料を提出する必要がある場合に取得します。

例えば、中小企業の社長が、自分の経営している会社から不動産を買うようなケースがあります。
利益が大きく出た年に、会社が社長に不動産を不当に安く売れば意図的に損を作ることができるため、税金を安くすることができてしまいます。

社長と会社の不動産売買は脱税行為に利用される恐れがあるため、売買をする際は適正な価格で取引したことを税務署に証明する必要があります。
そこで不動産鑑定士に適正な額を鑑定してもらい、その金額で売買をするのです。

このように、有料の不動産鑑定は特殊なケースにおいてのみ取得が必要になります。
一般の人が住宅を第三者に売却する場合は、必要がありません。

そもそも、一般の人は、第三者に住宅を売却する場合、意図的な価格操作ということができないというのが理由になります。
第三者への売却は適正な市場価格で売却したこととみなされるので、不動産鑑定士による有料の鑑定は必要ないのです。

尚、不動産鑑定士による鑑定も、不動産会社による査定も、価格の精度に差はありません
不動産鑑定士は有料だから精度が高いとか、不動産会社は無料だから不正確というものではありません。

精度の差ではなく、不動産会社は査定を行っても報酬を受け取ることができないという制度の差だけが存在することになります。

2. 住宅査定はどんな不動産会社に依頼するかが重要!

住宅の無料査定は、仲介を依頼する前のステップであるため、依頼する不動産会社が重要になります。

査定は査定価格を知ることが目的なのではなく、最終的には売却することが目的です。
そのため、売却する力のない不動産会社に査定を依頼しても意味がありません。

例えば、A社とB社の2つの不動産会社があったとします。
A社は今年創業したばかりで、今回が初めての売却となる不動産会社です。
それに対してB社は地元で30年以上営業している不動産会社になります。

A社とB社に査定を依頼したところ、A社は5,000万円、B社は4,000万円と査定してきました。

もしこのような査定結果になったら、多くの人はA社に対して「本当に5,000万円で売れるのだろうか?」と疑問を抱くと思います。
高い査定額に喜んでA社に依頼する人は少ないはずです。

住宅の無料査定は、売却が目的であることから、査定額の高い低いは本質的な意味を持ちません。
重要なのは査定額ではなく、「誰が査定するか」という点です。

つまり査定を依頼する際は、実績のある信頼できる不動産会社に依頼することがポイントになります。
「誰が査定するか」が適正であってこそ、初めて適正な査定額が得ることができるのです。

ただし、「信頼できる不動産会社に査定を依頼する」という理屈は分かったとしても、次にどのようにして信頼できる不動産会社を探せば良いのかというのが問題となります。

多くの人が住宅の売却は初めての経験であり、信頼できる不動産会社を知りません。
信頼できる不動産会社を知っている人は、むしろ稀です。

名の通った駅前の不動産会社なら大丈夫かと思っても、実は売却の仲介があまり得意でないこともあります。

不動産会社にも、賃貸仲介に力を入れている店舗と、売買仲介に力を入れている店舗があります。
駅前の知っている不動産会社に売却を依頼したら、実はその店は賃貸仲介が得意で売却はあまりやっていなかったというのは良くあるケースです。

そのため、一口に「信頼できる不動産会社探し」といっても、なかなかできることではありません。

そこでおススメしたいのが、複数の実績豊富な不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サービス「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

HOME4Uは、18年の運営実績を誇る日本で最も長く運営されている不動産一括査定サービスで、運営会社はNTTデータグループです。

簡単な物件情報などの入力で、物件所在地に対応したベストな不動産会社を最大6社マッチングしてくれます。

大手から地元の中小まで、それぞれの強みを生かして売却の強い味方になってくれる不動産会社が、全国1,300社参画しています。

HOME4Uの特徴は、運営会社が不動産会社をしっかりと審査しているため、信頼できる不動産会社のみと提携しているという点です。

そのため、HOME4Uを利用すれば、はじめての方でも信頼できる不動産会社に効率よく出会うことができます

「誰が査定するか」に関しては、HOME4Uを使うことで解決できます。

査定を依頼する際は、信頼できる不動産会社に査定依頼し、スムーズに高値での売却を実現させてください。

3. 売却検討中の方は無料査定から始めましょう!

無料査定は不動産会社の仲介サービスに繋がる行為であるため、無料査定を行うタイミングは売却前ということになります。

基本的に売却を検討している方が利用するものです。

無料だからと言って、「売るつもりはないけど、価格を知りたいだけ」といったケースでは、ご利用はお控えください

例えば、財産を相続人間で分割するためや、離婚で財産分与を決めるために価格だけ知りたいということがあります。
遺産分割や離婚の後、引き続きその不動産を利用するけれども、話し合いのために価格を知りたいというケースは良くあります。

査定は無料ですが、不動産会社には営業マンの人件費がかかっているため、決してタダではありません。
費用はかかっているものの、報酬として受け取れないだけであり、不動産会社は仲介手数料を得ることで、やっとコストを回収できるのです。

尚、売却するつもりでいたけれども、査定の結果、売却を取りやめるということはまったく問題ありません。

例えば、住宅ローンが残っている物件を売却する場合、査定を取ってみたら住宅ローンが返済できそうになく、売却を断念するようなケースは当然あり得ます。

査定結果は売主にとって重要な判断材料であり、査定を依頼したから不動産会社に必ず売却を依頼しなければならないということではないです。

感覚としては、例えば家を建てようとしたときに工務店に見積もりを取り、あまりにも高過ぎて家を建てることを止めるのと似ています。
見積もりを取っても実際に建築を依頼しないのは良くあることです。

住宅の無料査定も、基本的には同じです。
査定結果は売主の判断材料となりますので、無謀な売却であると感じたら無理に売却をせず、冷静に売却を取りやめるようにしてください。

売却を取りやめる際は、不動産会社に事情を話せは分かってもらえます。
媒介契約を締結していなければ、取り止めても費用を請求されることはありません。

4. 無料査定をスムーズに受けるための準備

無料査定を受けるために準備すべきことは以下の2点です。

  1. 住宅の履歴情報を整理しておく
  2. 可能な限り写真を撮られてもよい状態にする

4-1. 住宅の履歴情報を整理しておく

査定を受ける前に住宅の履歴情報を整理しておくようにしてください。
履歴情報とは、「いつ、どのような修繕またはリフォームを実施したか」という履歴です。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会が実施した2017年11月に実施した「PDF2017年不動産の日アンケート」では、「中古住宅の購入を考える場合、必要と思われること」についてもアンケートを行っています。

アンケートの中で、買主は「履歴情報が残っていること」に高い関心があることが分かります。

例えば、戸建てならシロアリ予防を実施した時期や、外壁塗装を行った時期などがあります。
マンションなら、キッチンのリフォームや床の貼替等も価値ある情報です。

また、建設住宅性能評価書なども取得していると大きなアピールポイントとなります。
建設住宅性能評価書とは、「現況検査により認められる劣化等の状況」や「個別性能に関すること」に関し、専門家が評価して作成する書面です。

過去のリフォームは物件価値を上げることになりますので、内容次第では価格にプラスされます。

また、広告にも「2016年キッチンリフォーム済み」といったように情報を載せることも可能です。

リフォームや修繕は、物件が良好に維持されてきた証拠ですので、査定時にはしっかりとアピールするようにしましょう。

4-2. 可能な限り写真を撮られてもよい状態にする

査定では不動産会社が写真を撮ります。査定金額には影響はありませんが、写真を撮られてもよい状態にしておくとよいでしょう。

査定時にSUUMOなどの不動産ポータルサイトのインターネット広告用の写真が撮れるくらいの準備をしておけば、不動産会社は、査定後、すぐに売却活動を始めてくれます

広告用の写真は別日で撮るとしても、査定時には最低でも「撮られては恥ずかしい」、「見られてはまずい」ものは、片付けるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
住宅の無料査定について見てきました。

不動産会社の行う査定は、仲介手数料が成功報酬であることから必ず無料ですが、だからといって査定の精度が低いわけではありません。

住宅査定はどんな不動産会社に依頼するかが重要です。複数の信頼できる不動産会社に査定を依頼することで、適正な査定額を得ることができ、その先の住宅売却も早く高く進めることができるようになるでしょう。
住宅の売却を検討している方は、さっそく無料の一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」を使って信頼できる不動産会社に査定を依頼してみてください。

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「これから不動産を売ろうと思っているけど、何から始めれば良いかが分からない」
と、お悩みでしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

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