田舎の土地を売りたいと思ったものの、買い手がつくのか不安な思いをお持ちではありませんか？

田舎の土地を売却するには、「どのような層に需要があるのか」を把握し、都心部の土地と違った魅力をアピールする必要があります。

この記事では、田舎の土地をできるだけ早く高く売る方法をご紹介します。

また、売れないときの対処法もお伝えするので、これを読めば田舎の土地を売るコツがつかめるでしょう。

土地の売却について基礎から詳しく知りたい方は『土地売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.田舎の土地は売りにくい？

田舎の土地は都心の土地と比較すると需要が少ないものの、一定数の需要はあるため、売れないわけではありません。

売却を成功に導くため、田舎の土地にどのようなニーズがあるのかをおさえておきましょう。

1-1.田舎の土地にも需要はある

田舎の土地には、都市部からの移住を希望する方の住宅需要や、土地の広さによって事業用としての需要があります。

需要が期待できる土地であれば、売却が期待できるでしょう。

ではどのような需要があるのかを詳しく見ていきましょう。

1-1-1.田舎への移住ブーム

自然が多く環境が良い地域には、都市部からの移住先としての需要や、別荘としての需要も見られます。

これまでも、定年後の老後の住まいとして田舎でのんびり暮らしたいという需要はありました。
さらに近年では、コロナ禍の影響でリモートワークが普及したため、在宅で仕事をしやすくなりました。

都市部に住まずに仕事をする選択肢ができたため、田舎に住みながら働きたい若年層の需要も見込まれます。

1-1-2事業用途

田舎の土地は、まとまった広さであることも多いです。
この点は都市部の土地にない魅力ともいえるでしょう。

広大な土地を活かせる事業でのニーズも期待できます。
例えば、宿泊施設や介護施設、飲食店、地域のコミュニティスペースなどに活用可能です。

また、人が集まりにくいような場所でも、条件によっては太陽光発電などの用途に利用できる可能性があります。

1-2.田舎の土地が売りにくい理由

田舎の土地は一定の需要はあるものの、都市部の土地に比べると売りにくいことは事実です。

ここでは田舎の土地が売りにくい理由を詳しく説明します。

1-2-1.田舎の土地は不便なイメージがついている

田舎の土地が売れにくいのは、不便というイメージがついて敬遠されがちなためです。
特に住居用途では、以下のようなイメージを持たれるケースも多く、生活しづらいと考える人も見られます。

• アクセスが悪い
• インフラが整っていない
• 生活に必要な施設が少ない
• 娯楽施設が少ない
• 土地が広すぎる

居住者にとっては、そこまで不便ではないと思われる地域でも、イメージだけで敬遠されるケースがあるのです。

1-2-2.農地は転用などのルールが厳しく売りにくい

土地が農地の場合には転用が難しくなります。

原則として、自給自足のための優良な農地の確保を優先するため、農地を農家以外の人に自由に売ることはできません。

農地ではなく、他の用途に変更する農地転用を行えば売却が可能ですが、転用には農業委員会の許可が必要です。
どんな農地でも転用が認められるとは限らないため、売却の難度は高いといわれています。

このような理由から販売先が限られるため、田舎の土地が農地の場合には売りにくくなります。

1-2-3. 山林は樹木によっても価値が変わり維持が大変

山林は維持・管理に手間がかかるため、売りにくい傾向にあります。

山林の価値は樹木や、手入れ状況で価値が変動します。
樹木は樹齢によっても価値が異なるため評価が難しく、山林を取り扱う不動産会社は限られているのが現状です。

適切な管理を行っていないと災害や不法投棄などのリスクがある点も、山林が敬遠される理由のひとつです。
ただ、林業事業者、もしくは発電事業や別荘・キャンプ用などの需要に合えば、売れる可能性はあります。

2.田舎の土地をできるだけ早く売るコツ

販売を開始した田舎の土地が売れ残ってしまう事態だけは避けたいものです。

そのため、この章では田舎の土地をできるだけ早く売るコツを6つご紹介します。

【田舎の土地をできるだけ早く売るコツ】

• 田舎の土地売却に強い不動産会社を選ぶ
• 適切な媒介契約を結ぶ
• 相場より高い値段設定をしない
• 田舎暮らしがしたい層にアピールできるような戦略を練る
• 土地をしっかり整備して綺麗に保つ
• 地元の住民に声かけをする

それぞれ詳しく説明します。

2-1 田舎の土地売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社には、それぞれ得意・不得意があります。
そのため、少しでも高く早く売却したいなら、田舎の土地売却に強い地域密着型の不動産会社を選ぶことがポイントです。

不動産会社の担当者のスキルやノウハウがなければ、田舎の土地売却はさらに困難になります。

地域密着型の不動産会社は、その地域の事情や土地の環境について熟知している点が強みです。
土地の購入を希望する顧客を抱えていることも多いので、地域密着型の不動産会社を選ぶのが安心です。

2-1-1.山林は山林専用の売買サイトを活用

売りたい土地が山林の場合は、山林専用の売買サイトを活用するのが効率的です。

山林専用の売買サイトには、「山いちば」や「山林バンク」などがあります。
山林を購入したいと考えている人はこうした専門サイトを注視しているため、掲載すれば購入される確率が上がります。

2-2.適切な媒介契約を結ぶ

土地をできるだけ早く売るためには、適切な媒介契約を結ぶのがポイントです。

土地の売却を不動産会社に依頼するときには、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類があり、それぞれ以下のようなメリット・デメリットがあります。

（※レインズ：不動産会社専用の不動産情報ネットワーク）

このように、どの媒介契約を行うかで、売却活動が変わってきます。
信用のおける頼れる不動産会社が見つかった場合は、「専任媒介」や「専属専任媒介」を選びましょう。

できるだけ早く売るなら「一般媒介」がおすすめです。

不動産会社同士を競争させられるので、一社へ依頼するよりも早く売却できるでしょう。

2-3.相場より高い値段設定をしない

土地は少しでも高く売却したいのが、売り手の理想でしょう。
しかし、相場よりも大幅に高い売却価格を設定すると、買い手が現れにくく、売れ残る原因になります。
適正な価格を設定することが、売却成功のポイントです。

土地の適正価格は、複数の不動産会社で査定してもらうことによって知ることができます。
とはいえ、何度も査定の申し込むのは手間がかかると感じる方も多いでしょう。

そこでおすすめなのが「一括査定」です。
一括査定では、必要事項を一度入力すれば複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することができ、簡単に価格を比較できます。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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2-4 田舎暮らしがしたい層にアピールできるような戦略を練る

「田舎暮らしがしたい層」は一定数存在します。

そのため、売却活動を行う際には田舎への移住を希望する層にターゲットを絞ることが重要です。

実際に売却活動を行う不動産会社と協力しながら、狙った層に届くよう戦略を練りましょう。
例えば、その田舎でできる暮らしや、都会では体験できない自然などをアピールポイントとする方法などがあります。

2-5 土地をしっかり整備して綺麗に保つ

土地を売却したいなら、整備して綺麗に保っておくことが大切です。

購入希望者が現れても、内見時に荒れた土地だと印象が悪くなり、条件が合っていても購入に至らないリスクがあります。
特に内見時には、事前に清掃して、植物や雑草の手入れをし、ゴミがないようにしましょう。

また、看板を立てる、土地周辺を囲うなどして、手入れが行き届いていることをアピールすると効果的です。

2-6 地元の住民に声かけをする

田舎の土地を売りたいときは、地元の住民に声かけをして売却の意向があることを伝える手も有効です。

売りたいと思っていることが地区の中で広まり土地が欲しい人が見つかれば、すぐに売買成立となるでしょう。

3.田舎の土地が売れないときの対処法

田舎の土地を売れないまま保有していると、維持費ばかりがかかってしまいます。
無駄な費用を払って損をしないようにするためには、以下の7つの方法で対処しましょう。

【田舎の土地が売れないときの対処法】

• 相続を放棄する
• 買取を検討する
• 自治体の空き家バンクに登録する
• 古家を取り壊して売る
• 借地にする
• 寄付・贈与する
• 事業を展開する

ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.相続を放棄する

田舎の土地が相続財産にあり、まだ相続が終わっていない段階であれば、相続放棄が可能です。
相続放棄をすれば、相続権を持っていないことになるため、田舎の土地を相続する必要はなくなります。

ただし、相続放棄はすべての財産を放棄しなければならず、土地だけを放棄するといったことはできません。
そのため、あらゆる財産や思い出の品なども相続できなくなります。

一度相続放棄をすると、取り消しはできないので注意が必要です。

相続放棄の手続きは、家庭裁判所で行います。
相続放棄申述書や戸籍謄本などの必要な書類を提出したら裁判所から意思確認のために送られてくる回答書を記入・返送し、問題がなければ手続きが受理されます。

3-2.買取を検討する

買取とは、不動産を直接不動産会社に売却する方法です。
仲介を依頼する売却では、不動産会社を通じて買い手を探すため売却まで時間がかかります。
しかし、買取の場合は買い手が不動産会社なので、即売却できることがメリットです。

また、売れにくい土地でも買い取ってもらえる可能性があり、仲介手数料もかかりません。
ただし、売却金額は通常の売却額の6～8割程度となることがデメリットです。

買取は、買取を扱っている不動産会社に査定依頼をします。
不動産の一括査定サイトでは、買取を条件とした査定依頼も可能です。
一度の情報入力で複数の不動産会社に査定依頼を出せます。

3-3. 自治体の空き家バンクに登録する

田舎の土地を売りたいときには、自治体が運営する空き家バンクに登録することも有効です。

空き家バンクは空き家の所有者と居住希望者をマッチングするシステムですが、自治体によっては更地の登録もできます。

田舎に住みたいと積極的に行動している人の目に留まりすいので、ぜひ活用してみましょう。

3-4. 古家を取り壊して売る

土地に古家が建っている場合には取り壊したほうが、買い手がつく可能性が高いです。

古家を使用しない場合には、購入後に取り壊す費用が余分にかかってしまうので敬遠されがちです。

30～40坪程度の木造住宅で総額150万円前後の費用が必要になるので、できるだけ取り壊して売却することをおすすめします。

3-5. 借地にする

売却が難しい場合、土地を貸し出して賃料を得るのもひとつの方法です。

田舎の土地であっても広さのある土地なら、資材置き場など、一定の需要はあります。
市街化調整区域であっても、建物を建てなければ活用が可能です。
初期費用もほとんどかかりません。

資材置き場のような一時使用目的での土地貸しであれば、後から別の土地活用に取り組むこともできます。

3-6.寄付・贈与する

不要な土地は、寄付や贈与で手放す方法もあります。
自治体は、自治体が使用できる場合に限り、寄付を受け付けています。
まず、自治体の担当窓口に相談してみましょう。

不要な土地は、個人に贈与することも可能です。
ただし、相手が個人の場合には無償であっても、土地の評価額が110万円を超える場合は贈与税が発生するため注意してください。

3-7.事業を展開する

売却活動を始めていてもなかなか土地が売れない場合には、土地を活用して事業を展開するという方法もあります。
以下のような活用が可能です。

【田舎の土地の活用例】

1. 駐車場
2. 資材置き場
3. トランクルーム
4. 立て看板用地
5. 太陽光発電
6. サービス付き高齢者住宅

事業を展開するメリットは賃料などの定期的な収入が得られることです。

デメリットは、土地を利用したり売却したくなったりしたときに、すぐに自由に使えなくなってしまうこともあることです。
特に、住宅系の建物への土地貸しはほかの用途への転用が難しくなるので、本当に土地を利用する可能性がないのか、よく検討する必要があります。

また、必ず収益化できるとは限らない点にも注意が必要です。
事業によっては初期費用が大きくかかるので、採算がとれるかよく考える必要があります。

土地が売れない理由と対策｜今すぐ損せずに土地を手放す方法

土地を保有していると、維持費や税金がかかり続けます。 売りに出したもの

4.田舎の土地を売るときの注意点

田舎の土地を売るときには、一般的な土地売却時の注意点に加えて、土地の入手方法や種類によって注意しなければならないことも出てきます。

【田舎の土地を売るときの注意点】

• 土地を売ると税金がかかる
• 土地は保有するだけで税金や維持費がかかる
• 農地を売る場合は農業委員会の許可が必要

詳しく見ていきましょう。

4-1.土地を売ると税金がかかる

土地を売却する際には、以下3つの税金がかかります。

• 印紙税：不動産譲渡の契約書にかかる税金
• 登録免許税：登記手続きにあたりかかる税金
• 譲渡所得税：土地を売却して利益が生じた場合にかかる税金

この中でも金額が大きくなるのは譲渡所得税です。
譲渡所得税は、売却金額ではなく、売却によって生じた利益（譲渡所得）に対して課税されます。

譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得から控除額を差し引き、税率を乗じます。

税率は、不動産を所有していた期間が5年超であるか5年以下であるかによって、以下のように変わります。

※所得税には復興特別所得税を含みます。

所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とします。

4-2.相続した土地の特例・控除には期限がある

相続で土地を取得した場合、3年以内の売却であれば以下の控除や特例の対象となります。

いずれも、適用することで譲渡所得額が減るため、譲渡所得税を軽減できるメリットがあります。
これらの控除および特例は、相続後3年を過ぎてしまうと適用できなくなります。
使い道のない土地を目的もなく持ち続けるのはデメリットになるので、早めに売却を検討しましょう。

4-3.土地は保有するだけでも税金や維持費がかかる

土地は、所有しているだけでも固定資産税が毎年発生します。

特に、元々空き家があり取り壊したなどのケースでは、更地になることで住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍程度高くなるので注意が必要です。

また、土地によっては放置していると災害や事故の要因となることもあるので、草刈りなど適切な手入れも必要です。

維持や管理にかかる費用も発生することも覚えておきましょう。

4-4.農地を売る場合は農業委員会の許可が必要

土地が農地の場合には、「農地として売る場合」も「農地以外に転用する場合」も、農業委員会からの許可が必要です。
農業委員会は市区町村に設置された行政委員会で、農地利用の最適化を推進しています。

農地を売却したい場合には、農地売却に慣れている不動産会社を選ぶのがおすすめです。
売却に必要な手続きに慣れているので、売却がスムーズに進められるでしょう。

5. 田舎の土地を売る手順

では、田舎の土地を売りたい場合、どのような手順で売却を進めていったら良いのでしょうか。
売却には以下のステップを踏む必要があります。

• ステップ1｜測量・査定依頼
• ステップ2｜媒介契約の締結
• ステップ3｜販売活動を開始
• ステップ4｜売買契約・引き渡し
• ステップ5｜確定申告

順番に見ていきましょう。

5-1. 測量・査定依頼

土地の境界が未確定の場合は、後々トラブルになることもあり売却が難しくなるので、売却を始める前に測量をして境界の確定を行います。

測量は測量会社や土地家屋調査士に依頼できますが、登記が必要な測量は手続きまで代行できる、土地家屋調査士への依頼がおすすめです。

なお、面積が広く測量に大きな負担がかかる山林や原野の場合には、実測せず公募に記載された地積で取引を行うことが多くなっています。

土地の境界が確定したら、不動産会社に査定を依頼します。
査定により取引価格の相場を知り、適切な売り出し価格を設定できるようになります。

5-2. 媒介契約の締結

不動産の売却を不動産会社に依頼するには、媒介契約を締結する必要があります。

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があるので、状況に応じて選びましょう。

田舎の土地の場合、近隣の人から買い手が見つかる可能性もあります。
周囲に売却の話を持ちかけているなら、「専任媒介契約」が適しています。

5-3. 販売活動を開始

媒介契約を締結したら、不動産会社が販売活動を開始します。

一般的には、土地が売れるまでの期間は平均3ヵ月程度です。
ただし田舎の土地は売れにくいため、半年や１年かかることも少なくありません。
なかなか購入希望者が現れない場合には、不動産会社に相談して対処方法を考える必要があるでしょう。

5-4. 売買契約・引き渡し

買い手が現れ、取引条件に合意が得られたら、売買契約を行います。

通常、売主は契約書を取り交わす際に手付金を受け取り、引き渡し時に残りの代金を受け取ります。
仲介手数料は、契約時に半額、引き渡し時に半額を支払うのが一般的です。

また、引き渡し時には買主に書類の引き継ぎも必要になります。
不動産会社から必要な書類について案内されますので、漏れなく準備しておいてください。

5-5. 確定申告

土地を売却して利益が生じた場合には、確定申告を行う義務があります。
3,000万円の特別控除や取得費加算の特例を受ける場合にも、申告が必要です。

なお、損失となった場合には申告の必要はありません。
しかし、住宅ローンを利用してのマイホームの買い替えなど一定の条件を満たす売却の場合、損失をほかの所得と損益通算できる特例があります。

該当する場合は税負担を少なくできるため、確定申告をおすすめします。