マンションの売買を検討している方の中には、「最も得するタイミングはいつなのか」と迷われている方が多いかと思います。
「マンション価格が高騰している」「不動産バブルだ」と景気の良いニュースも良く目にしますが、そうした情報も、マンション売却が慎重になってしまう要因となっています

この記事では、現在起こっているマンション価格高騰の理由を明らかにし、今後の見通しと売買のポイントを解説します。

1.【2024年】マンション価格の値上がり状況

まずは、2024年のマンション価格がどのような状況にあるかを確認していきましょう。

以下のグラフは、国土交通省が発表する『不動産価格指数』です。
2010年の各不動産の価格を基準に、どのように価格が変化しているかを表しています。

出典「国土交通省．”不動産価格指数（令和6年1月・令和5年第4四半期分）”．(参照2024-04-30)」

マンション価格の高騰が始まったのは、アベノミクスによる異次元の金融緩和が開始した2013年です。
2024年1月時点のマンション価格指数は197.9。
2010年の基準価格から、およそ2倍の価格となっています。

以下では具体的な価格推移を、新築マンションと、中古マンション別に紹介いたします。

1-1.新築マンションの価格推移

首都圏・近畿圏の新築マンションの価格は、以下のように推移しています。

【新築分譲マンション 価格動向】

「不動産経済研究所．”首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ”．
”近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ”.
”近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2020年のまとめ”
(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

首都圏では、平均価格・平米単価ともに過去5年で上昇傾向が続きましたが、2022年の伸びが少し鈍化しました。

近畿圏では、平均価格は首都圏で伸びが鈍化した2022年のみ下落しましたが、2018年～2021年の4年間は上昇傾向が続き、平米単価については過去5年で上昇傾向が続きました。

市場の動向から、新築マンションの価格は堅調に上がり続けていることがわかります。

1-2.中古マンションの価格推移

首都圏・近畿圏の中古マンションの価格は、以下のように推移しています。

【中古マンション 価格動向】

「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向（2023年）”．
”マンスリーレポート No.133　2024年1月号”.
”2022年度年間市況レポート”.
(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

首都圏では、平均価格が4,000万円を、平米単価は70万円を超え、ますますの上昇が続いています。

近畿圏も同様に、堅調に価格が高まっています。
コロナ禍の2020年は、若干弱まった上昇率ですが、2023年はさらなるマンション価格高騰の年となりました。

売り手にとっては有利な状況で、マンションを売却する良いタイミングと見られます。
このような価格推移となった原因は様々考えられますが、最も根幹的なものは、日本の金利の低さと言えます。
2024年は金利が引き上げられる可能性があります。その場合は、マンション価格が下落に傾くことも考えられるので注意しましょう。

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2.マンション価格が高騰した理由

マンション価格の高騰が続いている背景にはさまざまな理由があります。
適切なタイミングでマンションを売却するためには、マンションが値上がりした理由を把握することも大切です。

マンション価格を高騰させた、以下6つの理由について詳しく解説していきます

詳しく見ていきましょう。

2-1.新築マンションの供給戸数減少

マンション価格上昇の原因のひとつが、新築マンションの供給戸数が減少していることです。
新築マンションの供給戸数は以下のように推移しています。

【供給戸数の推移】

「不動産経済研究所．”首都圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ”．
”近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2022 年のまとめ”.
”近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2020年のまとめ.
(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

表から首都圏・近畿圏の新築マンションの供給戸数が減少していることがわかります。
需要量に対して供給量が少ない状況が続くことによって新築マンションの数が少なくなるため、市場価格が上がっていると推測されます。

また、新築マンションの供給戸数が減って価格が上がったために、中古マンションの人気が高まっているのも実情です。

2-2.コロナ禍からの地価回復

コロナ禍では、弱含みの地価推移となりました。
2022年頃からは各地で回復の傾向が見られ、2023年は上昇幅をさらに伸ばしている地域も見られました。

以下は、2020年から2023年までの、全用途平均の基準地価をまとめた表です。

地価が上昇することで、まず新築マンション価格が上昇していきます。地価が高い都心部では、この傾向が顕著に表れます。
新築マンション価格の上昇により、中古マンション価格も後追いするように上昇していきます。

2-3.住宅ローン低金利状態の持続

住宅ローンの低金利状態は、不動産の継続的な購入需要増に直結します。
2013年から始まった金融緩和政策により、金利は低い水準に抑えられており、そのころからマンション価格も急騰しています。

【フラット35の住宅ローン金利推移】

「SBIアルヒ株式会社．”【フラット３５】の金利推移”．(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

世界的なインフレから、各国で利上げの動きが見られましたが、2024年5月現在においても、日本の金利は低水準のままです。
ただ、2024年3月には、2016年から始まったマイナス金利政策が解除されています。今後は、国内での金利引き上げも十分に考えられる状況となっています。

2-4.マンション建築費の高騰

建築費の高騰は、新築のマンション価格高騰に直結します。
新築マンション価格が高くなると、中古市場の需要も高まるため、中古マンション価格も追従していくのが一般的です。

規模の大きな建築物は、RC（鉄筋コンクリート）造が採用されています。
RC造の建築にかかる費用は年々高騰しており、2024年3月も最高値を更新しました。

【集合住宅（RC造）の建築費指数の推移】

「建築物価調査会．”建築費指数（2024年3月分）”．2024-04-10．(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

建築費指数高騰の背景には、円安による輸入資材の価格上昇や人材不足による人件費の高騰などが挙げられます。
急激な円安が進む2024年は、いっそう建築費が高騰していく可能性もあります。

2-5.テレワークの普及による生活様式の変化

コロナ禍の不動産価格への影響は限定的で、マンション価格も大きく下がることはありませんでした。
反対に、リモートワークをはじめとした生活様式の変化により、住宅の購入需要が促進され、マンション価格を押し上げる一つの要因となりました。

2-6.円安による海外投資家の参入拡大

円安になると、海外の人が日本の商品を買いやすくなります。
新型コロナウイルスの蔓延から、円安が加速しており、海外投資家が日本のマンションに投資をしやすい状況となっています。

マンション売買が活発になると、マンションの価格は高騰していきます。
海外投資家の日本マンションへの投入資本は年々伸びており、円安が落ち着くまではこの流れが続きそうです。

円安の要因として、最も根幹的なものは日米の金利差にあります。
今後、日本銀行が利上げを行うかどうかが、海外投資家の動向にも影響を与えます。

3.マンションの値上がりは続く？今後の価格高騰の見通し

マンションの売買で得をするには、価格の見通しをつけ、適切な売買タイミングを見極める必要があります。

現在のマンション価格は上昇中ですが、不動産価格は世界情勢や国内の景気、需要と供給のバランスといった影響を受けて変動するため、今後下がる可能性もあります。

マンション価格に影響を与える以下3つの要因を知り、今後を見通していきましょう。

3-1.金利が上昇すれば値下がり

日本の金利は非常に低く、借り手がお金を借りやすい状況です。
そのため、住宅ローンが利用されやすく、不動産が頻繁に買われています。

もし金利が上昇すれば、不動産を買いにくい人が増え、不動産取引が鈍化し、マンション価格も下がると予想できます。

現在、マイナス金利政策が解除された日本では、年内の利上げが有力視されています。
急激な利上げは考えにくいため、年内のマンション価格への影響も限定的と思われますが、少なくとも今まで以上に価格が上がりにくい状況ではあります。

3-2.円高に傾けば値下がり

2024年5月現在は、急激な円安状況でありますが、もし円高方面に傾けばマンション価格が下落していく可能性があります。

現在の円安状況は、海外投資家のマンション売買促進や、建築費の高騰を招いています。
円高になると、海外投資家のマンション取引が鈍化し、また建築費も下落していきます。
結果として、マンション価格が下がっていくのです。

円高になるには、日本の金利上昇が重要です。
現在の円安の最たる原因が、諸外国との金利差にあると考えられるためです。

もし、日本の金利が上がり円高になった場合は、前項の解説と合わせて、より大きくマンション価格が下がるかもしれません。

3-3.円安に傾けば値上がり

円安状況がさらに悪化し、より円安に傾いた場合は、マンション価格の更なる高騰も考えられます。

円の価値が落ちれば落ちるほど、海外の人が手ごろに日本の不動産を購入できます。
国内のマンション需要と、海外（主に海外投資家）からの需要により、マンション取引がより活発になれば、マンション価格も高騰します。

また円安は、建築資材の輸入コストを上げてしまうため、建築費が上昇します。
日本の木材自給率は近年上昇を続けていますが、いまだ輸入頼りであるため、円安の影響は甚大となります。

「林野庁．”参考資料＿木材需給の推移等”．2023-09-29．(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

マンション価格の高騰中は、マンションを高く売れる絶好のタイミングです。
マンションの売り出しには時間がかかるため、売却も考えている方は、先だって査定や、不動産会社選びを始めていきましょう。

4.マンションが値上がりしている間に売却するための3つのポイント

マンションを少しでも高く売却するためには、マンションが値上がりしているタイミングで売却することが重要です。

値上がりのタイミングを逃さずに高く売るためには、以下の3つのポイントを押さえて売却に臨みましょう。

• 売り急がない
• 築年数が25年を超える前に売却する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.売り急がない

マンションを安売りしてしまう最もな原因は、売り急ぎです。
売却に焦ると、値段設定を見誤ったり、購入希望者からの価格交渉に強気な対応をしにくくなります。

マンションの売り出しから売買契約の締結までには、首都圏でも平均3カ月かかります。
目安として6カ月、地方圏では1年ほどの、余裕をもったスケジュールで売却を行えると、安売りを防ぐことができます。

4-2.築年数が25年を超える前に売却する

マンションを高く売るなら、築年数が25年を超える前に売却するようにしましょう。
マンション価格は、築25年を超えた時点で価格が下落するからです。

【首都圏 中古マンション 平均成約価格】

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）”．REINS TOWER．(参照2024-05-02)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

築25年以上のマンションの需要が低くなる理由として、修繕工事にかかる費用の負担が大きくなることが挙げられます。
そのため、少しでもマンションを高く売りたいのであれば、築年数が25年を超える前に売却することをおすすめします。

4-3.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの正確な価値を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

不動産会社によって査定で重視するポイントが異なるため、査定結果にも差が生じます。
ときには数百万以上もの差が出るので、複数社の査定価格を比較した上で不動産会社を選ぶのが得策です。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

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5.マンション価格の高騰中によりお得に買うコツ

マンション価格の高騰中は、買手が得をしにくい状況です。
そんな中でも、できるだけお得にマンションを購入するには、どのようにすればよいでしょうか？

以下では、マンション価格の高騰中によりお得に購入する2つのコツについて解説します。

5-1.金利上昇の前に購入する

住宅ローン金利が上昇すれば、マンションの購入にかかるコストは上がります。
単純計算ではありますが、3,000万円の借り入れを35年・金利1％で行う場合と、金利2%で行う場合でも、総支払額に620万円近い差が出ます。

これまで長期的な低金利状態でしたので、変動金利を選択し、金利を抑えてきた方が多くいました。
今後、段階的な金利上昇が始まれば、変動金利と固定金利をミックスしたプランを選ぶ方が増えるでしょう。
この場合、単純な変動金利よりも金利が高くつくため、より支払いが増えます。

2024年5月現在は低金利の状態ですし、年内の利上げがあったとしても0.25％程度との見立てが濃厚なため、まだ購入に適しているとも考えられます。

ただ一方で、金利が上昇すれば、マンション価格自体がさがっていく可能性も大いにあります。
金利上昇からマンション価格の下落までは時間差があるため、金利上昇が起きた場合は、1～2年ほど様子を見てみるのも良いでしょう。

5-2.売主の決算期など値段交渉しやすいタイミングを狙う

マンションの購入時に、値下げ交渉することも可能です。

値下げのコツは、売主が個人（中古物件の売買など）の場合と、業者である場合で異なります。

売主が個人の場合は、売主に「早く売りたい」という気持ちがある場合に、値下げが通りやすくなります。
そのため、売り出しから長い期間が経過しているほど、値下げ交渉もしやすいと言えます。

売主が業者である場合は、その会社の決算期に値下げ交渉すると、比較的了承を得やすくなります。
また新築物件の場合は、長く売れ残っているかが重要です。
不動産は、築後1年を経過すると新築として表記できなくなります。「新築のうちに売り切りたい」と考える業者に対しては、築後1年を目前にした物件の値下げ交渉は通りやすいでしょう。