初めての住宅売却では、売却の流れが分からないことや、大きな金額が動くことに、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

そこでこの「住宅売却の教科書」では、次の６つのテーマをわかりやすくお伝えします。

• 不動産会社探しから売却までの全体の流れ
• 住宅売却のスケジュールにかかる日数の目安
• 住宅をスムーズに高く売る5つの極意
• 住宅売却における「仲介」と「買取」とは何か？
• 売却後にかかる税金と確定申告
• 住宅ローンの残債など、売却時によくある質問

ぜひ最後までお読みいただき、後悔のない売却を成し遂げましょう！

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1.住宅を売却するときの流れ

まず、住宅を売却するときの全体の流れを6つのステップで解説します。

1-1.【ステップ1】売却したい住宅の相場の確認

まずは売却物件と条件が似ている住宅の価格を調べて、相場をつかみましょう。

不動産会社に相談する前に、自分自身で相場の感覚をつかんでおくと、査定根拠などが理解しやすいでしょう。また、住宅ローンの残債も確認しておくことも大切です。残債や住み替えの資金などの金額は、売り出し価格を決めるときの指標となります。

1-1-1.住宅の相場の調べ方

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」を使うと、実際の取引価格が検索してみましょう。

このツールでは、マンション・戸建て別に、築年数、間取り、面積など条件から類似した中古住宅の物件を検索することができます。最終的な売却価格を知ることができるため、「より現実的な数字を知ることができる」メリットがあります。

さらに詳しく相場を把握したい場合は、以下の記事をご覧ください。

1-2.【ステップ2】複数の不動産会社の査定を受ける

査定額は不動産会社ごとに大なり小なりの差が生じます。できるだけ多くの不動産会社の査定を受けて、確実に高く売ってくれる不動産会社を見つけましょう。

不動産会社を比較するために、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

そこでおすすめなのは、不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。このサイトでは、最大6社に査定をまとめて依頼することができます。

売却成功のために最も大切なのは、不動産会社選びです。確実に、そして少しでも高く売ってくれる不動産会社を見つけられるかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。具体的なコツについては【コツ1】で解説しています。

なお、不動産会社は家の立地・間取り・傷み具合などを見るので、あわてて掃除する必要はありません。故障や傷がある場合は、売却前に修理するかどうか、査定時に不動産会社に相談しましょう。

なお、不動産会社の査定を受けるのは無料です。法律上、不動産会社は売買が成立するまで手数料を受け取れないことになっているので、安心して複数の査定を受けてください。

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1-3.【ステップ3】不動産会社選び・媒介契約の締結

納得できる不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却のサポート（仲介）を依頼する契約です。

どの契約を選んでも、最終的に買主を見つけてくれた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類の契約形態があります。

「専任媒介」と「専属専任媒介」は、1社だけしか契約を結べないのが大きな特徴です。「一般媒介」は、複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。

媒介契約は、基本的に「専任媒介」か「専属専任媒介」がおすすめです。それには、以下の4つの理由が挙げられます。

*レインズとは、不動産会社が相互に情報交換できるネットワークシステムのことを言います。

ただし、「専任媒介」「専属専任媒介」の契約は1社しか契約できないので、信頼できる不動産会社をしっかりと見極めて契約することが大切です。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

1-4.【ステップ4】住宅を売りに出す

不動産会社と売出価格を相談して決めたら、販売活動開始です。
不動産会社が窓口となり、インターネットサイトや店頭の広告、投函チラシなどを通じて買主を探してくれます。

なお一戸建ての場合は、売り出しと同時に、隣地との境界確定測量の手続きをスタートすることもあります。その際には、測量の費用も追加で必要となります。

測量が必要かどうかは物件によって異なるので、不動産会社からアドバイスを受けながら手続きを進めましょう。

1-5.【ステップ5】内覧に来た方に対応する

購入希望者があなたの家を見に来るので、チャンスを逃さないように準備しましょう。

空き家の場合は、不動産会社に鍵を預ければ全ての対応を任せることもできますが、居住中の住宅の場合は立ち合いが必要です。

内覧を成功させるには入念な準備が必要です。【コツ3】で詳しく解説した通り、家のあらゆる場所を片付けておきましょう。また当日はゆっくりと話をできる環境を整えることも大切です。お子様やペットがいる場合は預けるなど、対応を検討しましょう。

また、購入希望者の方に対してアピールすべきポイントをまとめておき、家に対して好印象を与えるような工夫をしましょう。
家だけでなく、売主の方の第一印象も大切です。きっちりとしすぎず、清潔感のある服装を心がけましょう。「この人となら安心して売買契約を結ぶことができそう」と思ってもらえるようにふるまいましょう。

1-6.【ステップ6】売買契約の締結、決済と引き渡し

売主と買主の間で、住宅の売却金額や条件について合意したら、売買契約を結びます。一度契約を結ぶと簡単に変更や解除することはできません。契約内容は細かな点まで十分に確認しましょう。特に注目しておきたいのは、以下のポイントです。

その後、契約書で定めた期日に引き渡しを行います。決済引き渡し日には、手付金を除いた残金を受領し、同時に所有権の移転といった登記申請を行います。住宅ローンの残債がある場合は、抵当権の抹消も同時に行う必要があります。

2.売買スケジュールとかかる日数の目安

住宅を売却するときには、「不動産会社に即売って終わり」ではありません。まずは不動産会社を選んで売却の仲介を依頼し、買主を探さなければいけないので、数ヶ月の長丁場になります。

不動産の売却には時間がかかるものなので、余裕を持ってスタートしましょう。

具体的には、以下のように3つのスケジュールに分けられます。

2-1. 査定〜不動産会社を選ぶまで

不動産会社選びにどれだけ時間をかけるかは人によって違いますが、2週間から1ヶ月くらいが目安です。

不動産の査定には、「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。

「簡易査定」は、電話やインターネットを使い、大体の情報を元に査定を行います。簡単な査定なので、数時間から1日ほどで査定が終わります。

「訪問査定」は、不動産営業マンが物件まで直接足を運び、細かな詳細を確認することです。しっかりとした調査のもと査定額を算出するので、1週間ほどかかります。

このように「簡易査定→訪問査定→不動産会社決め」と進むので、2週間から長い方で1ヶ月はみておいた方がいいでしょう。

2-2. 売り出し〜買主が決まって売買契約を結ぶまで

条件の良いマンションなら2～3ヶ月、駅から遠い、築年数が古いマンションは6ヶ月以上かかることもあります。

一戸建ては、よほどの好条件でない限りマンションに比べて買い手が付きにくく、測量に時間がかかる場合もあるので、6ヶ月以上かかるのが一般的です。

2-3. 売買契約〜決済・引き渡し

売買契約の締結後に家を引き渡すまで、買主が住宅ローンの審査を受ける時間なども必要になるため、1ヶ月程度の時間がかかります。

なお、住宅を即時に売る方法として「不動産買取」という方法もあります。しかし、買取は通常の相場よりも安くなるため、特別な事情で住宅をすぐに換金したい場合以外はおすすめしません。

3. 住宅を「スムーズに高く」売却するための5つのコツ

住宅を売却するときには高くスムーズに売るだけでなく、トラブルに巻き込まれることも避けたいところです。

そこでこの章では、住宅を高くスムーズにトラブルなく売却するための「5つのコツ」を伝授します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1.【コツ1】高く売ってくれる不動産会社に依頼する

第一のコツは、最適な価格で売ってくれる不動産会社に依頼することです。

しかし、どのように不動産会社を選べばいいか分からない方も多いのではないでしょうか。ここでは、不動産会社選びが大切な理由と最適な不動産会社の選び方を紹介します。ぜひ参考にしてください。

3-1-1.不動産会社選びが大切な理由

高く売るために必要なことは、「売却したい住宅の特徴に強い不動産会社に頼む」ことです。不動産会社は、会社によってそれぞれ「個性」があり、得意とする地域が決まっています。

まず、不動産会社には「中古マンションが得意」「郊外の一戸建ての取引が多い」といった得意分野があります。
高いノウハウを持っている会社は、不動産の値付けが的確で、広告の出来栄えもよいため、買い手を惹きつけます。また、すでに買い手となりそうな顧客を持っている不動産会社もあるかもしれません。

売却の成功は、最適なアドバイザーを見つけられるかどうかにかかっています。得意分野に当てはまっていれば、把握している市場動向から高く売れる時期に合わせて、住宅を売り出すタイミングを提案してくれるでしょう。

住宅が古くて売却が難しいケースでも、「古い建物を取り壊して更地にしたほうがよい」「リフォームしたほうが売りやすくなる」など土地のニーズに合わせた販売戦略を的確に提案してくれるはずです。

3-1-2.最適な不動産会社の選び方

最適な不動産会社を選ぶには、複数の不動産会社の査定を受けて、査定額やコンサルティング能力をしっかり比較することが大切です。住宅を売るのが初めてでも、比較してみれば違いが見えてきます。

しかし、一社ずつ不動産会社に査定を依頼するのは非常に時間がかかります。そこでおすすめなのが、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスです。

「HOME4U」を利用すると、売りたい住宅のエリアと物件タイプに応じて、最適な複数の不動産会社を最新システムが自動的にピックアップし、最大6社にまとめて査定を依頼できます。

NTTデータグループが運営する「HOME4U」には、厳選した全国2,100社、大手から地元密着型の企業まで幅広い会社が揃っているので、最適な不動産会社に出会うことができます。

複数の会社の査定を受けて、査定結果をじっくりと比較し、その不動産会社の個性を見極めることが大切です。

時間がなくても、「他から査定を受けずに、家から一番近い不動産会社で住宅の売却を進めてしまうこと」は危険です。住宅の売却は大きなお金が動く分、様々な不動産会社の意見を聞くように心がけましょう。

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3-2.【コツ2】住宅の売却準備は早めにスタートする

早めに不動産会社の査定を受けて売却活動をスタートすれば、売り出しのタイミングを調整し、有利に売却を進めることができます。

1年のうち1～3月、また秋頃は不動産取引が集中する期間です。早めに準備をはじめ、この時期を逃さないことで高くスムーズに売却できるチャンスをぐっと引き寄せることができます。

売却をお子様の進学や転入転出のタイミングに合わせたいときも、早めに査定を受けて、売却タイミングの調整を不動産会社に相談することをおすすめします。

そして、「築年数が一日でも浅いうちに売る！」という発想も大事です。不動産は毎日少しずつ古くなっていき、それによって売却価格も下がっていきます。

また「築○年以内の間に売却する！」という考え方も重要です。例えば、築11年の中古住宅は築10年以下の中古住宅を探している方にとって、検索の段階でふるい落とされる要因となります。
購入希望者の目に留まるチャンスを広げるためにも、早めの売却を検討しましょう。

3-3.【コツ3】内覧は徹底的に準備する

住宅を高値で売るために必須なのが、「内覧」で購入希望者に好印象を与えることです。そのためには「不用品の処分と掃除」は欠かせないポイントとなります。

「引っ越し後に掃除してから引き渡すのだから、現況は関係ないのでは？」と思うかもしれません。しかし、購入希望者の購入意欲は初めて見た時の印象で大きく左右されます。

購入希望者が「ここに住みたくない」と少しでも感じてしまうと、どんなに立地が良好で築年数が浅くても購入リストから外されてしまうかもしれません。

3-3-1.内覧準備のポイント

• 台所や風呂などの水回りは清潔にしてください。ただし汚れは落ちにくい場合は、ハウスクリーニング専門の会社に依頼するのもおすすめです。
• ペット、ごみ、タバコの臭いも対策しましょう。
• 引っ越しに備えてモノを減らし、一時的にトランクルームに預けることも検討してください。
• すべての部屋の収納、ベランダ、庭まで見せるつもりで、徹底的に準備しましょう。特に収納部分は必ず見られるものと考えておきましょう。
• 家をおしゃれにコーディネートしてくれる「ホームステージング」というサービスを利用して、印象を変えるのも効果的です。

内覧のテクニックについてもっと詳しく知りたい方は、以下の関連記事もご参照ください。

3-4.【コツ4】売却に必要な書類は早めに確認する

査定を受ける時点では、住宅の売却に必要な書類がそろっていなくても進めることができます。しかし、その後の手続きで必要になる書類は早い段階で確認しておくことで、確実にスムーズな売却を進めることができます。

また一部の書類は、再入手の手続きまた紛失した際の対応に時間がかかるものもあります。書類の有無は早めに確認しておきましょう。

住宅の売却に必要な書類は次のとおりです。

紛失している書類があれば、再発行の方法などを不動産会社に相談してみましょう。また、住宅の売却時に必要な書類の入手方法については、以下の記事をご参照ください。

3-5.【コツ5】売却する住宅の「欠点」を隠さない

5つ目は、トラブルを防止するために、住宅の欠点を隠さずに伝えることです。

住宅に問題や欠点があることを伝えると、「買ってもらえない」「安くなる」と不安になるでしょう。ですが、欠点があることを知っていて隠していることの方が後々大きな問題になってしまいます。

不動産の売買には、契約の内容と異なるものを売ったら、売主が責任を取らなければならないという、「契約不適合責任」というルールがあります。これにより、売主が欠点を隠して売却することで、買主から契約破棄されるだけでなく、損害賠償などを請求されるリスクも生じることになります。

不具合があるまま引き渡す場合は契約書に明記して、買主とトラブルにならないように対処してもらうことが大切です。現状で気になる点があれば、不動産会社を通じて必ず買主に伝えてください。

トラブル回避のためには、売主が知っている欠点などは隠さずに伝えることが大切です。

4.住宅売却における「仲介」と「買取」の違い

「仲介」は、不動産会社が買主を探すシステムで、時間をかけてでも高く売りたい時などに使われます。しかしさまざまな都合で、安くてもよいから早く売りたいという方もいらっしゃいます。このような場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法も存在します。

買取の場合は、不動産会社の買取価格は、市場の価格の7割と言われており、高く売りたい方には不向きです。以下のようなパターンに当てはまる場合は、買取の方法を検討してみてもよいといえるでしょう。

• 住宅をすぐに売却する必要がある
• 住宅を早く現金化したい

また、引っ越しの時期から売却に期限がある場合は、「買取保証付きの仲介」のサービスを行っている不動産会社を選ぶのもおすすめです。期限までに売れない場合は買い取ってくれるため、焦らずに売却を進めることができます。

5.住宅売却にかかる税金と確定申告の方法

ここでは、住宅の売却時の税金と確定申告について解説していきます。

投資用ではなく、自分が住んでいたマイホームを売った場合には、優遇制度があり、所得税が課税されるケースは少ないのでご安心ください。

5-1.確定申告が必要になる場合がある

不動産の売却で利益が発生した場合、会社の年末調整とは別に確定申告をする必要があります。

損失が出たときは、確定申告は義務ではありませんが、確定申告すれば税金が戻って来る場合もあります。税金が戻ってくる（還付される）ケースは以下の通りです。

• マイホームを買換えた場合に損失が生じたとき
  （参考：国税庁「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」）
• 住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じたとき
  （参考：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」）

該当する場合は、確定申告の申請を不動産を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに必ず済ませてください。

また、確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご参考ください。

5-1-1.マイホームを買い替えた場合に損失が生じたとき

簡単にいうと、マイホームを買い替えるために売却するにあたり、買った時よりも値段が安く売れた場合のことです。

安く売れたら損失になるので、譲渡損失が生じることになり、所得税や住民税が軽減される制度があります。

売却した年の所得税を計算する際に、給与所得や事業所得から損失を控除できる仕組みです。譲渡損失が大きすぎて、所得税だけではカバーしきれない時は、翌年の住民税からも控除されます。

確定申告が必須なので、マイホーム買い替えの時には忘れないようにしましょう。

5-1-2.住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じたとき

住宅ローンが残っている状態でマイホームを売却し、もしも損失が発生した場合のことです。

売却損を一定の限度内で、所得から差し引くことができます。また売却損の方が大きくて、一回で差し引けない場合には、翌年以降3年間に分けて、繰越控除が可能です。

5-2.住宅の売却時にかかる税金

ここからは住宅を売却した際にかかる税金について解説していきます。住宅の売却時に大きな負担になる可能性があるのは、「所得税」と「住民税」です。

所得税と住民税が発生するケース、また非課税になるマイホームの特例や課税される税率、またその他にかかる税金についてみていきましょう。

（1）譲渡利益が出たら、所得税と住民税がかかる

売却によって利益が出た場合に、所得税と住民税が課税されます。買ったときよりも安く売れた場合、購入費用から経年した減価償却費を差し引いた金額を下回る場合などは課税されません。

利益が出たときは、売却の翌年に確定申告を行って、納税します。

（2）マイホームなら3,000万円まで非課税になる制度がある

利益が出た場合でも、マイホームを売却した場合には「3,000万円の特別控除」という優遇措置があります。これはマイホームを売却して利益が出ても、一定の要件を満たしていれば、3,000万円までの利益については税金がかからない制度です。

3,000万円の特別控除を使うには確定申告が必要です。自動的に非課税にはならないため、ご注意ください。

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

（3）3,000万円の特別控除が使えないときには所有期間に注意！

利益が出て課税される場合、家の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わることを覚えておいてください。

*所得税の税率には復興特別所得税を上乗せされています。

所有期間は、売却した年の1月1日時点のものを数えます。あと少しで所有期間が5年を超えるというケースなら、売却タイミングをずらしたほうがいいかもしれません。

もしくは、5年経つまで待つよりも、不動産市場が好調なうちに高く売っておいたほうがお得な場合もあります。自己判断せずに、あなたの家の周辺エリアの市場動向などを不動産会社に相談して意見を聞いてみましょう。

（4）印紙税と登録免許税

売却に関する税金には「印紙税」と「登録免許税」もありますが、これらはあまり大きな金額にならないのが一般的です。

「印紙税」は、売買契約を締結する際に契約書に張り付ける印紙代で、売却価格によって変わります。例えば売買代金が1,000万円超5,000万円以下なら、印紙税は1万円です。

「登録免許税」はローンを借りたときに設定される抵当権を抹消するために必要になりますが、登記申請を依頼する司法書士への報酬と合わせても2～3万円程度です。

6.住宅の売却でよくある質問

最後に、住宅売却のときに疑問に感じる方が多い点についてまとめました。ポイントを押さえておけば、スムーズに手続きを進めることができるのでチェックしておいてください。

6-1.住んでいる住宅でも売却できる？

質問の回答

現在住んでいる住宅であっても売却は可能です。一般的に、売買契約を結んだ約1ヶ月後に引き渡しを行います。

そのため、引き渡しの前日までに退居を完了しておけば問題ありません。ただし、仮に、売買契約の前に退居すると一時的に住む場所を確保するなど必要な費用が増えてしまうこともあるので注意してください。

住み替えに成功するポイントについては以下の記事をご参考ください。

6-2.売却と新居の購入のどちらを先にやるべき？

質問の回答

住み替えの場合、旧居の売却を新居の購入より先に行うことを「売り先行」、新居の購入を旧居の売却より先に行うことを「買い先行」といいます。

売り先行は、旧居の売却額が確定し新居の購入予算が立てやすい点と、相場の価格で売れる点がメリットです。デメリットは、仮住まいの家賃が発生するため、新居探しに時間をかける余裕がなく、一時的な住まいを挟んで、引っ越しが最低でも2回以上発生する恐れがあります。

一方、買い先行は、新居探しに時間をかけることができ、1回の引っ越しで済むのがメリットです。ただ、旧居の売却額が未定なので新居の購入予算を立てにくいことや、売却を急ぐため相場よりも売却額が低くなりがちな点はデメリットといえるでしょう。

売り先行と買い先行に迷ったときは、以下の記事をご参考ください。

6-3.住宅の売却に現金は必要か？

質問の回答

住宅の売却には、手続きの中で現金が必要なものがあります。細かく挙げると、契約書に貼付する「印紙税」です。売買の金額によって変化しますが、おおよそ1〜6万円がかかります。

そして不動産会社に納める「仲介手数料」です。これは、「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限と定められています。その他、ローンの抵当権の抹消時に支払う「登録免許税」やそれに係る司法書士への費用、ローンの繰り上げ返済時に金融機関に支払う「繰り上げ返済手数料」などがあります。

住宅売却の際には、売買契約で得た手付金などでこれらを工面できるのか、別途現金を準備しておく必要かあるのかについても事前に確認してください。

6-4.ローンが残っていても売却できるか

質問の回答

ローンが残っていても、売却することは可能です。ただし、買主に引き渡すまでに完済しておかなければなりません。

ローンが残っているとき、通常は売却で得た代金で支払います。しかし、売却価格がローンの残額より低かった場合などは、手持ちの資産から捻出して完済する必要があります。

売却を検討する際には、どのぐらいローンが残っているのかを把握しておくことも重要となります。

また、逆に残っている住宅ローンを返済しなければ、基本的に家を売ることができません。

ローンを借入するときには銀行の抵当権が設定されており、返済が滞ったら家を競売にかけられてしまうため、抵当権が設定されたままの家を買う人はいないからです。

売却代金で住宅ローンを完済できれば、抵当権を抹消してスムーズに売ることができます。

残債を不足分を預金で支払えない場合には、借り換えローンや任意売却という方法もありますが、なるべくは売却金額で完済できるように、売出価格を設定し、値下げをする際にはよく注意しましょう。

まとめ

本記事では、住宅売却の全体の流れや、スムーズに高く売却するコツなどを紹介しました。

住宅の売却は、一生に何度もあるわけではなく、専門的な内容でわかりづらく不安に感じている方も多いでしょう。ですが、本記事で紹介した内容を一つひとつ順を追って進めば間違うことはありません。

住宅売却をしたいけど、前に進めていない方はまずはプロに相談してみることをおすすめします。そのためにも、一括査定サービス「HOME4U」を活用して、複数の不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、住宅の売却がぐっと楽になり、さらに高く売却することができる可能性が上がります。

大切な家の売却で損をすることがないよう、十分に準備して売却を進めてくださいね。

住宅の売却成功のために最も大切なのが、不動産会社選びです。
「不動産売却 HOME4U」を利用して信頼できる不動産会社を見つけ、売却を成功させましょう！

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