住宅ローンを借りるのに、保証人・連帯保証人は必要なの?

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住宅ローン 保証人

金融機関はお金を貸すとき、確実に回収することを考えて、保証人ではなく連帯保証人を立てることを条件にしています。

住宅ローンも金融機関がお金を貸すことになるため、場合によっては連帯保証人を立てる必要があります。ただ、絶対に必要というわけではなく、必要なパターンと不要なパターンがあります。

たとえば、単独名義で借りるのであれば、連帯保証人を立てる必要はありません。

しかし、収入合算での購入や、ローンを組む家・土地が共有名義であったり、自分の名義ではない(親族)土地に家を建てる場合や、ペアローンの利用の際は連帯保証人を立てる必要があります。

また、連帯保証人を立てる代わりに、金融機関が指定する信用保証会社に保証料を払って依頼するという方法もあります。

今回は、住宅ローンを借りる際、連帯保証人が必要な場合と不要な場合をはじめ、連帯保証人について詳しく解説します。

まずは、保証人と連帯保証人の違いを押さえておき、どのような場合に連帯保証人が必要なのかを確認しておきましょう。

1.保証人と連帯保証人の違い

保証人と連帯保証人という言葉はよく耳にするでしょう。どちらも似たような役割があるように思われがちですが、実はまったく異なるものです。

ただ、どちらの場合でも、お金を借りている人(債務者)が返済できなくなったときは代わりにお金を返済する義務があります。

ただし、保証人と連帯保証人のどちらの立場になるかで、扱いがまったく異なってきます。その違いは、債務に関する3つの権利が認められているかどうか、という点です。

以下の表をご覧ください。

債務に関する権利 保証人 連帯保証人
催告の抗弁権 ×
検索の抗弁権 ×
分別の利益 ×

このように、保証人は債務に関するすべての権利が認められていますが、連帯保証人はどれも認められていません。

債務に関する権利については、以下でわかりやすくご説明しますね。

保証人

保証人には3つの権利が認められているため、もし債務者がローンを返済できなくなっても、すぐに支払わなければならない状況を避けることができます。(住宅ローンでは保証人が求められるケースはほとんどないのが現状です。)

  1. 催告の抗弁権
    債務者が返済できない借金を返済するよう債権者(金融機関など)から請求された場合、保証人は「まずは債務者に請求してください」と主張することができるという権利です。これを「催告の抗弁権」といいます。
  2. 検索の抗弁権
    債務者に返済能力があるにもかかわらず返済を拒んでいる場合、保証人は債務者の財産に強制執行するように主張することができる権利です。これを「検索の抗弁権」といいます。
  3. 分別の利益
    保証人が複数いる場合、債務額をその人数で割った金額までしか保証しなくてもいいという権利です。これは「分別の利益」といいます。

連帯保証人

連帯保証人には、保証人のような債務者への返済や強制執行を主張する権利がありません。つまり保証人に認められている「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」の3つの権利が、連帯保証人には認められていないのです。

そのため、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合、債権者(金融機関)から連帯保証人に返済の請求が来た場合は、債務者の代わりに返済しなければならなくなります

金融機関は資金回収のしやすさを考えて、お金を貸す際は保証人を置くよりも、連帯保証人を置くパターンのほうが多くなっています。そのため、住宅ローンでの連帯保証人になる人は、自分に返済義務が回ってくる可能性があるということを、しっかりと頭に入れておく必要があるのです。

また、一度引き受けた連帯保証は、簡単に辞めることができません。夫婦が離婚した場合でも、連帯保証人の義務は続くのです。どうしても辞めたいのであれば、別の人にお願いして、金融機関にも同意を得る必要があります。連帯保証人の変更は非常に難しいので注意しましょう。

2.連帯保証人が必要な場合と不要な場合

金融機関からお金を借りる際は、連帯保証人を立てることを求められます。ただし、住宅ローンを借りる場合は、連帯保証人が必要なパターンと不要なパターンがあります。

では、どんな場合に必要なのか見ていきましょう。

2-1.連帯保証人が必要な場合

住宅ローンを組むとき、一般的には連帯保証人がなくても借り入れができます。ただし、これには例外があります。

次のようなパターンでローンを組む場合は、金融機関から連帯保証人を立てることを求められますので、注意が必要です。

  1. 収入を合算して住宅を購入する場合
    よくあるパターンは、夫と妻の資金を合算して購入する場合です。夫名義のローンを組むのであれば、妻が連帯保証人にならなければなりません。
  2. 土地や建物が共有名義である場合
    この場合、代表者がローンの名義人になり、その他の共有名義者が連帯保証人となります。
  3. 親名義の土地に住宅を建てる場合
    親名義の土地に子がローンを組んで家を建てるパターンの場合は、土地の名義人(親)が連帯保証人となります。
  4. ペアローンを利用する場合
    ペアローンとは、夫婦など同居の親族がそれぞれに住宅ローンを組むものです。例えば夫と妻がそれぞれにローンを組む場合は、夫のローンには妻が、妻のローンには夫が連帯保証人となります。

2-2.連帯保証人が不要な場合

一般的に住宅ローンを借りる際は、金融機関が指定する信用保証会社の保証を受けることを条件としています。そのため、ローンを借りる人はあえて連帯保証人を探す必要はありません。

ただし、次のような人が対象です。

  • 単独名義でローンの申し込みをする人
  • 借入金額に見合った収入がある人
  • ローンの審査に問題がない人

普通、住宅ローンを借りるには、定期的な収入が見込める仕事があり、確実に返済できるくらいの収入があるなど、経済的に安定している人でなければ金融機関の審査が通りません。

そのため、例えばサラリーマンの夫名義で借りるなど単独でローン契約を結び、審査に問題がないのであれば、たいていの場合は連帯保証人なしで借り入れをすることができます。

3.連帯保証人の選び方

連帯保証人になる人は、借り入れのパターンによって依頼する人が決まっています。

また、連帯保証人が不要な場合でも、信用保証会社の保証を受けることを条件にしている金融機関も少なくありません。

では、保証人の選び方と信用保証会社に依頼する場合について、そして、変更する場合の注意点も見ていきましょう。

3-1.保証人の選び方

連帯保証人を立てなければならない場合は、次のように対象となる人を選びます。

  • 夫婦で収入合算し、夫名義でローンを組む場合 ⇒ 妻に依頼
  • ローンを組んで購入する家などが共有名義の場合 ⇒ 共有名義者に依頼
  • ペアローンを組む場合 ⇒ 一緒にローンを組む相手に依頼

たいていの場合、身内に頼むことが多いようですが、ローンの返済ができなくなった場合は、家庭内でも金銭トラブルに発展するかもしれません。ローンを組む場合は、返済が滞らないようにするために、金銭面の問題は早めに解決しておきたいものです。

連帯保証人が不要の場合でも、金融機関によっては信用保証会社の保証を受けることを条件にしているところがあります。その場合の信用保証会社は金融機関が指定しているところを利用しますので、特に探す手間はかかりません。住宅ローンの諸費用に「保証料」が含まれているのであれば、信用保証会社の保証を受けているということになります。

3-2.保証人を変更する場合

連帯保証人の契約は、本人と金融機関との間で結んでいるものです。そのため、住宅ローンの支払いが残っている間は、金融機関の同意がない限り、連帯保証から抜けることができません。仮に妻が夫の連帯保証人になっていて、離婚することになった場合でも、連帯保証人を辞めることはできないのです。

ただし、他に連帯保証人になってもよいという人が現れた場合には、変更することは可能です。

とはいえ、債務者と同じようにローンを返済する義務のある連帯保証人を探すのは、容易なことではありません。連帯保証人となる人は、定期的な収入があり返済能力がなければ、金融機関が認めてくれないからです。例えば、年金生活をしている親は、一定額以上の年金収入がないと連帯保証人にはなれません。

また、納得して返済義務を引き受けてくれる人を探すのは難しいものです。

ただ、住宅ローンを借り換えて、別の金融機関に変更すれば、連帯保証人を変更できる可能性があります

この場合気を付けたいのは、住宅ローンを借り換えるには新たに金融機関の審査を受けなければならないことと、厳しい審査に通ったとしても、ローンを組むのに諸費用がかかるという点です。

諸費用の目安は以下の通りです。

  • 新築物件:物件価格の3~7%
  • 中古物件:物件価格の6~10%

住宅ローンの返済に加えて、諸費用を準備しなければならないので、住宅ローンの借り換えには、手持ち資金を確認しておく必要があります。

このように、一度請け負った連帯保証人は容易に変更できない点は留意しておきましょう。

<例外>連帯保証人が亡くなった場合

保証人や連帯保証人が亡くなっても、債務がなくなることはありません。その債務は、法定相続人が引き継ぐことになります。つまり、保証の債務も相続が発生することになるのです。

債務を相続した人は、相続放棄(債務だけでなく、プラスになる財産の相続も放棄すること)や限定承認(プラスになる財産の相続分だけ債務を引き継ぐこと)の手続きをすれば、借金を引き継ぐことで発生する金銭的なマイナスの影響を減らすことができます。

4.連帯保証人の手続き方法

住宅ローンを組む際の連帯保証人は、金融機関と保証契約を結びます。その際、事前に必要書類を準備し、住宅ローンの借主がローン契約するときに同行して、金融機関で手続きを行います。

では、手続きに必要な書類と費用などを見ていきましょう。

手続きに必要なもの

住宅ローンを借りる人の連帯保証人になった人は、金融機関との間で保証契約を結ぶことになります。借主が住宅ローンの契約をする際、共に金融機関へ行き、担当者の前で住宅ローンの金銭消費貸借契約書の連帯保証人欄に自署、実印を押印します。

その際、下記の書類を準備し、持参する必要があります。

  • 印鑑証明書(3ヵ月以内など発行期限あり)
  • 本人確認書類(運転免許証、パスポートなど、顔写真付きの公的証明書)
  • 収入証明書(※収入合算する場合)
【要注意!こんなケースはお金がかかる】

連帯保証人になるのを断られた場合

保証人や連帯保証人を夫や妻、両親など身内に頼む場合は、特に費用はかかりません。必要なお金といえば、役所などで印鑑証明書などの書類を取り寄せる際に必要な手数料くらいです。

しかし、身内に連帯保証人になることを断られてしまった場合には、金融機関が指定する信用保証会社との間で保証委託契約を結んで保証を受けることになります。その際は保証料が発生します。

保証料の支払いには2通りの方法があります。

外枠方式

ローンの借入期間中に必要な保証料を、借り入れの際に一括で支払う方法

内枠方式

借り入れする際の金利に保証料分を上乗せして支払う方法

保証料の額は、ローンの借入期間や借入金額、金融機関によって変わりますが、外枠方式の場合は数十万~二百数十万円、内枠方式の場合は金利0.2%上乗せ(2016年7月現在)となるところが多いようです。

また、ネット銀行では保証料がかからないところもあります。詳細は、住宅ローンの借り入れをする金融機関で確認しましょう。

5.起こりうる金銭トラブルを避けるには先手を打つことが大事

住宅ローンを借りるのに連帯保証人を立てたことで、金銭トラブルが起きてしまったという話はよく聞きます。

こうした金銭トラブルを避けるために大事なのは、資金がショートしてしまう事態を避けることです。

収入合算や共有名義などで住宅ローンを組む場合は、金融機関から連帯保証人を立てるよう要求されます。連帯保証人は、借主が返済できなくなった際に、ローンを肩代わりして支払わなければならなくなります。

つまり、借主と同様に返済義務を持つのが連帯保証人です。

そして、連帯保証人は容易には変更することができません。

もしローンの返済ができなくなったら、借主は連帯保証人に対し、非常に大きな迷惑をかけることになります。たとえ夫婦や親兄弟であっても、金銭的なトラブルに発展する可能性があります。

それを防ぐには住宅ローンを検討する際に、ある程度の頭金は準備しておくことが大事です。そして、しっかりと資金計画を立てて、返済不能になる状態は避けたいものですね。

まとめ

住宅ローンを借りる際は、無理のない返済にすることが大前提です。連帯保証人を立てなければならない場合は、自分が返済不能になったとき、連帯保証人に多大な迷惑をかけることになる点は、しっかりと頭に入れておきましょう。また、もし返済が滞りそうになったときは、すぐに金融機関に相談することをおすすめします。

つまり、住宅ローンを組む場合は、ある程度の頭金を準備して、しっかりと資金計画を立てておくことが必須です。そうすることで、保証人との金銭トラブルを避けることができることを覚えておいてくださいね。

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