住宅ローンの変動金利とは?仕組みや今後の動向、選び方を解説

変動金利とは 住宅ローンの仕組み・選び方

マイホームを検討するときには、事前に資金計画を考えなくてはいけません。

たいていの人が住宅ローンを組みますが、変動金利と固定金利のどちらがよいのか気になっている方も多いでしょう。

住宅金融支援機構の調査によれば、住宅ローンを組んだ方のうち4人に3人ほどが変動金利を選択しています。(参考:住宅金融支援機構「PDF 住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2023年10月調査)】」)

変動金利のほうが借入当初の適用金利が低いため、金利が上方修正されない限りは固定金利よりも総利息額が少なくなることが理由の一つと考えられるでしょう。

しかし、マイナス金利政策の解除により、住宅ローンの金利事情にも影響がおよぶ可能性があります。
少しでも有利な条件で住宅ローンを組むためにも、今後の変動金利の動向について理解しておくことが必要です。

この記事では、住宅ローンの変動金利を中心に以下の内容を解説します。

この記事でわかること
  • 変動金利と固定金利の違い、仕組み
  • 変動金利の動向
  • 金利タイプの選び方

ぜひ最後までご覧いただき、ご自身に合った住宅ローンを選んでくださいね。

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金利タイプごとの相場を新規・借り換えごとに確認したい方は「住宅ローンの金利」もご覧ください。

1.変動金利とは?他金利タイプと比較

変動金利とは?他金利タイプと比較 イメージ

冒頭でもお伝えしたとおり、住宅ローンの金利タイプには「変動金利型」「固定金利型」があります。

「変動金利型」は適用金利が変わる可能性がある住宅ローン。

一方、「固定金利型」は返済期間中の適用金利が変わりません。

また、最初の一定期間のみ固定金利型で、一定期間が過ぎると再度金利タイプを選択できるタイプもあり、「固定期間選択型」と呼ばれています。

各タイプの仕組みとメリット・デメリットについて見ていきましょう。

1-1.変動金利の仕組み

変動金利とは、年に2回、適用金利の見直しが実施される金利タイプです。

見直しにより適用金利が変わることもありますが、変化せずに据え置かれることもあるため、変動金利では借りた直後だけでなく返済途中でも総利息額を予測できません。

計画的に住宅ローンを返済したいという方には不向きですが、他の金利タイプと比べて借入当初の適用金利が低いため、総利息額を抑えやすいというメリットがあります。
また、適用金利が下がれば、さらに利息額が減るのもメリットです。

1-2.固定金利(全期間固定金利)の仕組み

固定金利とは、契約時の適用金利が完済時まで適用される金利タイプです。

次に紹介する固定期間選択型と区分けするために、「全期間固定金利」と呼ばれることがあります。

全期間固定金利では適用金利が変わらないため、契約時に総利息額を計算できます。
計画的に返済したい方には適した金利タイプといえるでしょう。

しかし、借入当初の金利が他の金利タイプと比べて高いため、変動金利型や固定期間選択型の適用金利が上昇しない限り、総利息額が高くなってしまうのがデメリットといえます。

住宅ローンは借入額が大きく、返済期間も長いため、わずかな金利の差であっても利息が数十万円、数百万円単位で変わります。

1-3.固定期間選択型の仕組み

固定期間選択型とは、借入当初の一定期間のみ固定金利が適用され、期間終了後は再度金利型を選択できる金利タイプです。
最初のうちは毎月の返済額が変わらないため、計画的に返済できます。

固定期間の長さは住宅ローンによって変わり、一般的に固定期間が短いほど適用金利は低くなります。

しかし、変動金利型と比べると高めのため、借入当初の適用金利を抑えたいなら変動金利のほうがよいかもしれません。

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お家のいろは コラム
金利タイプ別の費用シミュレーション

借入額や返済期間が同じでも、選択する金利タイプによって総利息額・総支払額は変わります。

ここでは3,000万円を35年ローンで借りた場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

※元利均等返済方式
※ボーナス払いなし
※借入時の手数料や団体信用生命保険料などの諸費用は含めない
※住宅金融支援機構「住宅ローンシミュレーション」で算出

変動金利の費用シミュレーション
毎月の返済額(適用金利) 最初の10年(年0.5%):7万7,875円
11~20年目(年1.0%):8万2,750円
21年目以降(年1.5%~2.0%):平均8万7,391円
総利息額 500万5,477円
総支払額 3,500万5,477円

※金利は年0.5%(10年ごとに0.5%上昇)

全期間固定金利の費用シミュレーション
毎月の返済額(適用金利) 96,327円
総利息額 10,457,296円
総支払額 40,457,296円

※金利は年1.8%

固定期間選択の費用シミュレーション
毎月の返済額(適用金利) 最初の10年(年1.2%):8万7,510円
11~20年目(年1.7%):9万2,817円
21年目以降(年2.2%~2.7%):平均9万7,924円
総利息額 926万5,463円
総支払額 3,926万5,463円

※金利は年1.2%(10年ごとに0.5%上昇)

このケースでは、変動金利も固定期間選択型も、最終的な適用金利は全期間固定金利型より高くなりました。

しかし、元利均等返済は返済期間の初期に利息分を多く支払う返済方式のため、最初の適用金利が低ければ総利息額は低くなります。

一般的に、将来的に適用金利が高くなる可能性があっても、ほとんどのケースにおいて変動金利型のほうが総支払額は低くなります。

毎月の返済額が変わるため、固定金利型と比べると返済計画を立てにくい点は注意が必要ですが、総利息額・総支払額を抑えたいなら変動金利型に注目してみてはいかがでしょうか。

2.住宅ローン変動金利の動向

住宅金融支援機構の調査によれば、各金利の利用率は以下のとおりです。

各金利の利用率(2023年4月~9月)

変動金利型は借入当初の適用金利が低いため、将来的に適用金利が上昇しても、総利息額を抑えやすいのも人気が高い理由の1つと考えられます。

しかし、長く続いたマイナス金利政策が解除され、住宅ローンを取り巻く環境も大きく変わることが予想されます。

今後、変動金利はどのように変化するのか、詳しく探っていきましょう。

参考:住宅金融支援機構「PDF 住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査(2023年10月調査)】

2-1.マイナス金利政策の解除と住宅ローン

2024年3月、マイナス金利政策が解除され、政策金利は従来の-0.1%から0.0~0.1%に上方修正されることが発表されました。

しかし、政策金利は住宅ローンの変動金利に影響をおよぼす短期プライムレートとは異なるため、すぐに変動金利の相場が上昇するわけではありません。

実際にマイナス金利解除後、メガバンクでは軒並み普通預金金利を引き上げました。
一方、短期プライムレートは据え置きの金融機関が多く、住宅ローンの金利にもあまり変化は見られていません。

2-2.住宅ローン変動金利のこれまでの推移

住宅ローンの金利は、短期プライムレートや経済情勢などから各金融機関が独自に設定しています。

全体的な相場傾向はあるものの、金融機関による差も大きいため、早い段階でハウスメーカー・工務店を見繕い、資金計画を確認したうえで複数の金融機関から見積もりを取り、比較することが大切です。

また、「変動金利」という言葉のイメージに惑わされないことも大切なポイントです。
「変動」とはいうものの、金融機関によっては10年以上一度も変動金利の基準金利が変わっていないこともあり、借入当初に設定された金利のままで返済している方も少なくありません。

一方、固定金利は契約するタイミングによって適用金利が大きく変わる金利タイプです。
契約時の金利が完済時まで適用されるため、こまめに金融機関の金利情報をチェックし、少しでも低い金利が適用されるタイミングで契約するようにしてください。

ただし、住宅ローンを申し込むときに建築費用や借入額が明確に決まっていないと、再度審査を受けることになり、期待した条件での借入が難しくなることもあります。

2-3.住宅ローン変動金利の今後の見通し

住宅ローンの変動金利は短期プライムレートをベースに決まる傾向にあるため、短期プライムレートが上方修正されれば変動金利も引き上げられると考えられます。

※決算において以前の予想利益などの数字を引き上げること

長く超低金利時代が続いてきたため、マイナス金利解除もきっかけとなり、今後は上昇すると見るのが順当でしょう。

変動金利型のローンを元利均等返済方式で返済する場合、いかに借入当初の適用金利を抑えるかが総利息額の削減につながります。
低金利のタイミングを逃さず、賢く住宅ローンを契約するようにしましょう。

適切なタイミングで住宅ローンを利用するためにも、早めにハウスメーカー・工務店を選び、間取りや内装などもある程度決めておくことが必要です。

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3.住宅ローンの変動金利が上昇したときはどうする?

住宅ローンの変動金利が上昇したときはどうする? イメージ

住宅ローンの変動金利は意外と安定しているため、完済時まで適用金利がほとんど変わらないケースも珍しくありません。

しかし、今後も同様の状況が続くとは限りません。
適用金利が上昇したときに備えて、次の対処法を検討しておきましょう。

変動金利が上昇したときの対処法
  • 繰上返済を実施する
  • 住宅ローンの借り換えを実施する

それぞれの方法について説明します。

3-1.繰上返済を実施する

金利が上昇しても、すぐに適用されるのではありません。

たとえば4月に金利上昇の案内を金融機関から受けた場合、実際に適用されるのは早くともその年の7月です。

上方修正した金利が適用される前に、ローン残債できるだけ返済し、返済期間を短縮して利息を減らすようにしてください。

なお、金融機関によっては繰上返済の際に手数料が発生します。
繰上返済によって減らせる利息よりも手数料のほうが高い可能性もあるため、返済をする前に金融機関に確認しておきましょう。

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3-2.住宅ローンの借り換えを実施する

より低金利の住宅ローンが見つかった場合は、借り換えも検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、借り換えの際にはさまざまな手数料がかかるため、トータルで見ればあまり節約になっていないケースもあります。

借り換えローンに申し込む前に、手数料も含めてシミュレーションしておくようにしましょう。

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4.住宅ローンの金利タイプの選び方

住宅ローンの金利タイプで迷ったときは、次のポイントを参考にしてみてください。

金利タイプの選び方
  • 変動金利が一般的
  • 長期ローンのときは固定金利も視野に入れる

各ポイントを解説します。

4-1.変動金利が一般的

住宅金融支援機構のデータからもわかるように、住宅ローンを利用する方の約4人のうち3人は変動金利型を選択しています。

住宅ローンの契約をするときには、複数の金利タイプやプランを比較してから選択することが一般的です。

多くの方が変動金利型を選んだという事実は、ほとんどのケースにおいて変動金利型の利息が少なくなるというシミュレーション結果が出たことを意味しています。

4-2.長期ローンのときは固定金利も視野に入れる

変動金利には125%ルールが適用されることが一般的です。

125%ルールとは、適用金利が変わっても毎月の返済額が125%を超えて増えることはないというルールです。
万が一、適用金利が大幅に上昇しても、返済額が急激に変化することはありません。

ただし、小さな変化を繰り返すことで固定金利のほうが金利が低くなる可能性も想定されるため、返済期間が長い長期ローンを組むときは、固定金利も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

5.住宅ローンの相談先

最後に、住宅ローンの主な相談先を解説します。

相談できるタイミング、メリット・デメリットを解説するので、ぜひご自身に合う相談先を選んでください。

5-1.金融機関

金融機関なら住宅ローンの専門家も多数在籍しているため、疑問にもスムーズに答えてもらえます。

ただし、建築費や借入額が決まってからでないと具体的なアドバイスをもらえないため、家づくりを始めてから相談するようにしましょう。また、他行のローンとは比較できない点にも注意が必要です。

5-2.ハウスメーカー、工務店

ハウスメーカーや工務店によっては、住宅ローンの紹介をしてくれることもあります。

ただし、提携金融機関が限られているため、必ずご自身でも探すようにしてください。

5-3.HOME4U(ホームフォーユー)のプラン作成依頼サービス

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まとめ

変動金利型は、住宅ローンの中でもっとも選ばれている金利タイプです。
借入当初の適用金利が低いため、総利息額を抑えやすい点が魅力です。

また、返済期間を短くすれば、さらに利息削減効果を得られます。

この記事のポイント

変動金利が上がらない理由は何ですか?

金融機関によっては10年以上一度も変動金利の基準金利が変わっていないからです。

詳細は「2.住宅ローン変動金利の動向」で解説しています。

変動金利で3,000万円を35年返済で借りたら?

上記の場合、利息額は500万5,477円とシミュレーションできます。

詳しくは、コラム「金利タイプ別の費用シミュレーション」をご覧ください。

変動金利が上昇したときの対処法は?
  • 繰上返済を実施する
  • 住宅ローンの借り換えを実施する

3.住宅ローンの変動金利が上昇したときはどうする?」で詳細を確認し、後悔のない住宅ローンを組むための参考にしてくださいね。

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