知って得する!中古マンションを購入すると生じる税金と特例

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中古マンションを購入しようと考えると、税金はどれくらいかかるのだろう?ということが気になることでしょう。

税金には特例や減税措置などがある場合も多く、上手に活用することで、実は税額を抑えることが可能です。どんな税金があるのか、どんな特例があるのかをしっかり知っておくことが大事です。

マンション購入時と購入後、それぞれ税金がかかります。

購入するときにかかる税金

  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
購入したあとにかかる税金

  • 固定資産税
  • 都市計画税

また税金以外に諸費用もかかります。

今回は、中古マンションを購入時、購入後にかかるそれぞれの税金額、特例について、税金の算出例について、さらに諸費用についても詳しく解説します。

1.【具体例】4,000万円の中古マンションを購入した場合の税金シミュレーション

中古マンションを購入する際に税金がどのくらいかかるか、まずは具体例を紹介します。

4,000万円の中古マンションを購入した場合

中古マンション・物件購入価格 4,000万円
(建物価格1,500万 土地価格2,500万)
・築年数 築10年
・建物の床面積85平方メートル 固定資産税評価額が1,300万円
・土地の面積70平方メートル 固定資産税評価額が2,100万円
・頭金 1,000万円/借入金額 3,000万円

各税金の概算金額

・不動産取得税 30,000円(建物30,000円+土地0円)
・印紙税 60,000円(売買契約書20,000円+金銭消費貸借契約書40,000円)※2通分
・登録免許税 384,000円(建物39,000円+土地315,000円+抵当権30,000円)
・消費税 100,800円(仲介手数料に対して)
・固定資産税 231,000円(建物182,000円+土地49,000円)※毎年かかります。
・都市計画税 60,000円(建物39,000円+土地21,000円)※毎年かかります。

合計 865,810円

4,000万円の中古マンションに対しておおよそ90万円かかることがわかります。
これくらいの費用が必要である、ということをイメージしておくようにしましょう。

次の章からは、各税金の詳細と知っておきたいお得な特例について詳しく説明していきます。

2.中古マンションを購入するときにかかる4つの税金

中古マンションを購入する際にかかる税金は、

  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

の4つです。今回は、自分で住むために中古マンションを購入した場合の、それぞれの税金を詳しく見ていきましょう。

2‐1 不動産取得税

売買や贈与などで、土地や建物などを取得した場合にかかるのが不動産取得税です。中古マンション購入時にも、不動産取得税がかかります。

取得した不動産の固定資産税評価額に応じて、都道府県が課税します。支払うタイミングは、不動産の引き渡し後半年~1年半くらいの間に各都道府県から「納税通知書」が届きますので、それをもとに指定の期間内に各都道府県に納めます。

中古マンションの不動産取得税は以下の計算方法で算出できます。

土地・建物の不動産取得税

2017年(平成29年)3月31日まで:固定資産評価基準×標準税率(3%)
2017年(平成29年)3月31日以降:固定資産評価基準×標準税率(4%)

※固定資産税評価額とは?
固定資産税評価額とは、市町村長などが決定する土地や建物の評価額です。国土交通省が定める土地の公的価格や建物の時価などの約7割程度と言われています。中古マンションの場合、専有部分と共用土地や共用施設部分の持分を計算した金額が、固定資産税評価額の対象となります。3年に一度、固定資産税評価額の見直しが行われますが、土地の場合急激な価格高騰や下落があった場合、都度見直される場合もあります。

2‐1‐1 不動産取得税の軽減措置について

建物と土地それぞれに軽減措置があります。
税額が軽減されるための要件と控除される金額は以下のようになります。

「建物」の軽減されるための要件

1)個人が自己の居住用に取得した住宅であること

2)床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
※区分所有建物であるマンションの場合の床面積は、専有部分の面積+共有部分の面積を戸数で按分した合計面積で判定されます。

3)いずれかに該当すること
・不動産を取得する日よりさかのぼって、20年以内(鉄骨・鉄筋コンクリート造等は25年以内)に建築されたものであること
・登記簿の建築日が1982年(昭和57年)1月1日以後になっているものであること
・昭和57年1月1日以前に建てられたマンションの場合、建築士等が耐震診断を行い、新耐震基準に適合していることが証明されていること
(不動産の取得日より2年以内とする)
※上記に該当しない場合であっても、不動産取得後6カ月以内に耐震基準に適合する証明書が発行された場合、適用されます。ただし、同時に購入した土地分に関しては、控除の対象となりません。

控除される額は、以下の通りです。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

「土地」の軽減されるための要件

購入する土地が、軽減要件を満たしていること

税額から減額される金額は、以下の2つのうち多いほうになります。

1)45,000円
※税額が45,000円未満の場合、その税額となります。

2)(土地1平方メートルあたりの価格×1/2)×(住宅の床面積×2)×3%

これらの軽減措置を受けるためには、手続きが必要になることがあります。どんな手続きをいつまでにやるかは、都道府県によって異なりますので、中古マンションの購入を決めたら、各都道府県に問い合わせるとよいでしょう。

2‐1‐2 不動産取得税の一例

東京都において2006年(平成18年)12月1日に建てられた中古マンションを、2016年(平成28年)に購入した場合の不動産取得税を計算してみましょう。

条件
建物の床面積85平方メートル:固定資産税評価額が1,300万円
土地の面積70平方メートル:固定資産税評価額が2,100万円

■建物の不動産取得税
1,300万円(固定資産税評価額)-1,200万円(控除額)×3%=30,000円
建物の不動産取得税は30,000円となります。

■土地の不動産取得税
1)2パターンでそれぞれの控除額を算出します。
パターン1)45,000円
パターン2)(2,100万円÷70平方メートル×1/2)×(85平方メートル×2)×3%=765,000円
多いほうの控除額が適用されるため、土地の不動産所得税の控除額は76万5千円になります。

2)土地の不動産所得税を算出します。
2,100万円×1/2×3%=315,000円

3)不動産所得税から控除額をひいた金額を算出します。
315,000円(土地の不動産所得税)-765,000円(控除額)=-450,000
マイナスになるため、土地の不動産取得税は0円となります。

■合計の不動産取得額
建物30,000円+土地0円で、合計30,000円となります。

2‐2 印紙税

印紙税とは、不動産を購入に際して契約を結ぶときに作成する契約書などにかかる税金です。

中古マンション購入時には、不動産購入時に作る「売買契約書」や、住宅ローンを借り入れする際に作る「金銭消費貸借契約書」などの文書に印紙税がかかります。

印紙税は、各文書の所定の場所に収入印紙を貼り、消印をすることで納税を行います。また、同じ文書を複数作成した場合は、それぞれに収入印紙を貼る必要があります。印紙税の税額は、不動産の売買価格や住宅ローンの借入金額によって変わってきます。

「売買契約書」と「金銭消費貸借契約書」の通常の印紙税は以下の通りです。

不動産の「売買契約書」印紙税(1通ごと)
契約書記載金額 税額
10万円超50万円以下 400円
100万円以下 1,000円
500万円以下 2,000円
1,000万円以下 1万円
5,000万円以下 2万円
1億円以下 6万円
5億円以下 10万円
10億円以下 20万円
50億円以下 40万円
50億超 60万円
住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」印紙税(1通ごと)
契約書記載金額 税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
50万円以下 400円
100万円以下 1,000円
500万円以下 2,000円
1,000万円以下 1万円
5,000万円以下 2万円
1億円以下 6万円

2‐2‐1 印紙税の軽減措置について

不動産購入時に交わされる「売買契約書」については、2014年(平成26年)4月1日から2018年(平成30年)3月31日の間に作成されるものは、軽減措置の対象となります。金額によって軽減される印紙税の額は変わります。
軽減措置後の、印紙税は以下の通りです。

不動産の「売買契約書」印紙税(1通ごと)
契約書記載金額 税額
10万円超50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 1万円
1億円以下 3万円
5億円以下 6万円
10億円以下 16万円
50億円以下 32万円
50億超 48万円

※平成30年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書に適用

なお、住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」に関する軽減措置は特にありません。

2‐2‐2 印紙税の一例

東京都において平成29年に中古マンションを購入した際の印紙税を計算してみましょう。

条件
契約金額:3,000万円
住宅ローンの借入金額:2,500万円
作成する契約書:それぞれ2通ずつ

■不動産の「売買契約書」の印紙税
売買契約書に記載されている契約書記載金額が3,000万円の場合、軽減措置が適用されます。5,000万円以下のため、印紙税額は1万円となります。また、売買契約書を2通作るため、それぞれに印紙代がかかります。
売買契約書の印紙代:1万円×2通=2万円

■住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」の印紙税
金銭消費貸借契約書に記載されている住宅ローンの借入金額が2,500万円の場合、5,000万円以下の2万円が適用されます。また、金銭消費貸借契約書を2通作るため、それぞれに印紙代がかかります。
金銭消費貸借契約書の印紙代:2万円×2通=4万円

■合計の印紙税額
「売買契約書」20,000円+「金銭消費貸借契約書」40,000円で、合計80,000円となります。

2‐3 登録免許税

土地や建物などの不動産を購入した場合、所有権保存登記や移転登記を行います。

また、住宅ローンの借り入れ時に抵当権を設定する登記を行います。これらの登記をするのにかかるのが登録免許税です。

中古マンション購入時には、「所有権移転登記」と「抵当権の設定登記」の登録免許税がかかります。中古マンションを購入する際は、一般的に住宅ローンの借り入れも同時に行われるため、支払いの際にまとめて登録免許税も支払うことになります。

中古マンション購入時にかかる主な登録免許税は以下の通り算出できます。

所有権移転登記

建物の場合
課税標準(固定資産税評価額)×20/1000=税額

土地の場合
2017年(平成29年)3月31日まで:課税標準(固定資産税評価額)×15/1000=税額
2017年(平成29年)3月31日以降:課税標準(固定資産税評価額)×20/1000=税額

抵当権の設定登記

課税標準(債権金額)×4/1000=税額

2‐3‐1 登録免許税の税率軽減の特例について

中古マンションの移転登記には軽減税率が適用される特例があります。

「建物」の軽減されるための要件

1)個人が自己の居住用に取得した住宅であること

2)床面積が50平方メートル以上であること
※区分所有建物であるマンションの場合の床面積は、専有部分の面積+共有部分の面積を戸数で按分した合計面積で判定されます。

3)取得後1年以内に登記されたものであること

4)いずれかに該当すること
・鉄骨・鉄筋コンクリート造等の場合、不動産を取得する日よりさかのぼって、25年以内に建築されたものであること
・上記年数を超えている場合、建築士等が耐震診断を行い、新耐震基準に適合していることが証明されていること
(不動産の取得日より2年以内とする)
・中古住宅の検査と保証がセットになった既存住宅売買瑕疵保険に加入していること。※ただし、専門の建築士による検査に合格している必要があります。

抵当権の設定登記についても、建物の軽減される要因を満たしていれば、軽減税率が適用されます。

上記の条件を満たした場合、以下の軽減税率が適用されます。

■所有権移転登記
建物の場合 課税標準(固定資産税評価額)×3/1000=税額

■抵当権の設定登記
課税標準(債権金額)×1/1000=税額

なお、土地の場合は現在特に軽減措置がありません。

2‐3‐2 登録免許税の一例

東京都において平成28年3月1日に中古マンションを購入した際の登録免許税を計算してみましょう。

条件

契約金額:2,800万円
住宅ローンの借入金額:2,000万円
建物の床面積80平方メートル 固定資産税評価額が1,200万円
土地の面積60平方メートル 固定資産税評価額が2,300万円

■土地の所有権移転登記にかかる登録免許税
土地の場合、平成29年3月31日までは、税率が15/1000となります。
2,300万円(固定資産税評価額)×15/1000=345,000円

■建物の所有権移転登記にかかる登録免許税
建物の場合、条件を満たしていれば軽減税率が適用されます。
1,200万円(固定資産税評価額)×3/1000=36,000円

■抵当権の設定登記にかかる登録免許税
2,000万円(債権金額)×1/1000=20,000円

合計の登録免許税
345,000円(土地)+36,000円(建物)+20,000円(抵当権)で、合計401,000円となります。

2‐4 消費税

個人から中古マンションを購入した際は、購入したマンション自体には消費税はかかりません。ただし、不動産会社の仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の上限は、売買価格の3%+6万円が上限となりますので、消費税を算出する際の目安にしてください。また、不動産会社が販売している中古マンションを購入した際は、購入金額に応じて8%の消費税がかかります。

2‐4‐1 軽減措置について

現在消費税に関する軽減措置はありません。

2‐4‐2 消費税の計算方法

東京都において2016年(平成28年)8月に個人の方から中古マンションを購入した際の消費税を計算してみましょう。

条件
仲介手数料 55万円

■仲介手数料にかかる消費税
55万円(仲介手数料)×8%=44,000円 となります。

3.中古マンションを購入した後にかかる2つの税金

中古マンションを購入後にかかる税金は、

  • 固定資産税
  • 都市計画税

の2つです。今回は、自分で住むための中古マンションを購入した場合の税金を詳しく見ていきましょう。

3‐1 固定資産税

固定資産税とは、各市町村(東京23区の場合東京都)が、個人や法人が所有する土地や建物に対して課税する税金です。毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されていると、固定資産税の支払い義務が生じます。※1月2日以降に所有した場合、その年の固定資産税は原則として課税されません。

この固定資産税は、毎年必要となります。市町村から届く納税通知書にしたがい、年4回の指定月に分納するか、もしくは一括納付することができます。

固定資産税は以下計算方法で算出できます。

「土地」と「建物」の固定資産税

固定資産税評価額×1.4%(標準税率)=固定資産税

固定資産税の標準税率は、1.4%となっています。ただし、実際の税率は市町村ごとに異なり、1.4%より高くなる場合もあります。中古マンションを購入する市町村に問い合わせるようにしましょう。

3‐1‐2 固定資産税の税率軽減の特例について

中古マンションの場合、建物に関する特例は基本的にはありません。

「土地」の税率軽減

敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積によって、以下のように軽減率が計算されます。

■小規模住宅用地 200平方メートル以下の場合 評価額を1/6に軽減
■一般住宅用地 200平方メートルを超える部分 評価額を1/3に軽減

また、市町村ごとに独自の軽減措置がある場合もあります。そのため、各市町村に問い合わせて確認するようにしましょう。

2‐1‐3 固定資産税の一例

東京都において中古マンションを、平成28年3月に購入した場合の、平成29年にかかる固定資産税を計算してみましょう。

条件

建物の固定資産税評価額が1,000万円
土地の固定資産税評価額が1,500万円
土地の面積 60平方メートル

■建物の固定資産税
1,000万円(固定資産税評価額)×1.4%(標準税率)=140,000円
建物の固定資産税は140,000円となります。

■土地の固定資産税
1,500万円(固定資産税評価額)×1/6×1.4%(標準税率)=35,000円
土地の固定資産税は35,000円となります。

■合計の固定資産税
建物140,000円+土地35,000円で、合計175,000円となります。

3‐2 都市計画税

都市計画税とは、市町村(東京23区の場合東京都)が、都市計画法による都市計画区域内の中の市街化区域内にある土地や建物に対して課税する税金です。都市計画区域外の場合、支払いは発生しません。

毎年1月1日現在で所有者として登録されていると、固定資産課税台帳をもとに、都市計画税の支払い義務が生じます。市町村から届く納税通知書にしたがい、年4回の指定月に分納するか、もしくは一括納付することができます。

都市計画税は以下計算方法で算出できます。

「土地」と「建物」の都市計画税

固定資産税評価額×0.3%(制限税率)=都市計画税
※中古マンションの場合、専有部分のみが固定資産税評価額の対象となります。

都市計画税の制限税率は、0.3%となっています。ただし、実際の税率は市町村ごとに異なり、0.3%より低くなる場合もあります。中古マンションを購入する市町村に問い合わせるようにしましょう。

3‐2‐1 都市計画税の税率軽減の特例について

中古マンションの場合、建物に関する特例は基本的にはありません。

土地に関しては、敷地全体の面積を居住用住戸の個数で割った面積によって、以下のように軽減率が計算されます。

「土地」の税率軽減の特例

小規模住宅用地 200平方メートル以下の場合 評価額1/3に軽減
一般住宅用地 200平方メートルを超える部分 評価額を2/3に軽減

また、市町村ごとに独自の軽減措置がある場合もあります。そのため、各市町村に問い合わせて確認するようにしましょう。

2‐2‐2 都市計画税の計算方法

東京都の都市計画区域内において中古マンションを、2016年(平成28年)8月に購入した場合の、平成29年にかかる都市計画税を計算してみましょう。

条件

建物の固定資産税評価額が1,500万円
土地の固定資産税評価額が2,000万円
土地の面積 80平方メートル

■建物の都市計画税
1,500万円(固定資産税評価額)×0.3%(標準税率)=45,000円
建物の都市計画税は45,000円となります。

■土地の都市計画税
200平方メートル未満のため、軽減措置が適用されます。
2,000万円(固定資産税評価額)×1/3×0.3%(標準税率)=20,000円
土地の都市計画税は20,000円となります。

■合計の都市計画税
建物45,000円+土地20,000円で、合計65,000円となります。

4.かかるのは税金だけじゃない!中古マンション購入時の諸費用

4‐1 仲介手数料

中古マンションを購入する場合、ほとんどが不動産会社を通じて購入することになります。その場合、仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介手数料は基本的に相場がありませんが、上限が決められています。

仲介手数料の上限

物件価格(消費税を含まず)×3%+6万円+消費税
※400万円を超える物件の場合

たとえば、2500万円の物件の場合、
2500万×3%+6万+64800=87万4800円が上限となります。

4‐2 登記時の司法書士報酬

中古マンション購入時に登記費用として登録免許税がかかりますが、登記を司法書士に委託した場合、司法書士に報酬を支払う必要があります。
報酬の金額は地域や委託した業者によって異なります。10万円~30万円ほどになる場合が多いようです。
また、登記を自分でした場合報酬は発生しません。

4‐3 住宅ローンに関する諸費用

住宅ローンを借りる場合、印紙税などの税金以外にいくつかの諸費用が掛かります。

ローン事務手数料

借入する金融機関によって金額が異なります。おおよそ3万円~5万円程度かかります。

ローン保証料

保証料は金融機関が決定するため、それぞれに金額が異なります。おおよその目安としては、借入金額の2%程度ですが、実際にはそれより高くなる場合もあります。また無料の場合もありますが、その代わりに融資手数料がかかる場合がほとんどです。支払方法は、借入する際に一括で支払いをする場合もありますし、住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法もあります。

団体信用生命保険料

通常、住宅ローンを借りる場合、契約者が死亡や高度障害などで支払いができない状態になることに備え、団体信用生命保険に加入することになります。これらの保険料は、金利に含まれていることが多く、別途保険料が発生することはありません。ただし、フラット35や一部金融機関では、団体信用生命保険への加入が任意となっており、加入する場合は、別途保険料がかかります。例えば、フラット35で35年ローン、元利均等返済を選んだ場合、1,000万円借り入れで初年度は35,800円となっています。

火災保険料

団体信用生命保険料と同様に、ローン借入時には基本的に火災保険への加入が必須という場合が多くあります。火災保険料は、所在地、建物の構造、床面積、築年数、保証期間などで違ってきます。おおよその目安は、35年で10万~30万円程度となります。支払方法は、35年一括、年払い、月払い等があります。また地震保険に加入したい場合は、別途保険料が必要になります。

これらの諸費用以外に、引越し費用やリフォーム費用、固定資産税・都市計画税などの清算金が必要になることもあります。

5.まとめ

中古マンションの購入時と購入後にかかる税金ついて解説しましたが、いかがでしたか?

思った以上にいろいろな税金が出てきて、驚いた方もいらっしゃるかもしれませんね。特例や軽減措置のある税金も多いので、まずはそれをしっかりと知っておきましょう。

特例を上手に活用することで、同じような中古マンションを購入しても、税金に差が出ることは間違いありません。また、実際には、都道府県や市町村によって税額や特例が変わることもあります。

マンションの購入が決まったら、その地域の都道府県や市町村で必ず確認するようにしてください。

さらに、税金以外の諸費用も意外にかかるものです。何にどのくらいかかるかを、購入前に把握しておくようにしましょう。税金を上手に節約して、中古マンションでの新しい暮らしをぜひお楽しみくださいね。

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