一棟マンションを売却する場合は、投資物件としての価値が高まっているタイミングで売ることが重要です。
マンション一室を売るときよりも、慎重に社会情勢や経済動向などから「売り時」を見極める必要があります。

この記事では、一棟マンションの売却を判断するタイミングと、かかる税金・費用などを詳しく解説します。

1. 一棟マンション売却に最適なタイミング

一棟マンションは、タイミングを見極めるとより有利な条件で売却を進められます。
具体的には以下のような状況が「売り時」です。

1-1.マンション価格が高騰しているタイミング

不動産市場は社会情勢や経済動向に大きく左右されます。現在はマンション価格が高騰しているため、売却の好機 です。

不動産価格の動向を示す指標のひとつである国土交通省の「不動産価格指数（商業用不動産）」によれば、マンション・アパート（一棟）の取引価格は2012年4-6月期から右肩上がりに上昇。
2010年の平均を100とした全国のマンション・アパート（一棟）の不動産価格指数は、2024年以降、170に迫る勢いで伸びています。

出典：【報道発表】不動産価格指数（令和6年5月・令和6年第1四半期分）の公表｜国土交通省. 2024-8-30.（参照2024-10-9）

2024年には、資材費の高騰やインフレの影響で建築コストが増加し、新築マンションの供給が減少しました。その結果、中古マンションの需要が高まり、都市部を中心に価格が上昇している のです。

また、近年は日本のマンションが海外投資家に注目されています。一棟マンションは投資目的でも購入されるため、円安の状況下では海外投資家にとってお得な物件と見られています。

不動産価格が高騰し、円安が進んでいる現状は、一棟マンションが売れやすい絶好のタイミングといえるでしょう。

1-2.周辺エリアに大きな変化が見込まれるタイミング

周辺エリアで都市開発が計画されている場合、マンションの価値が上昇する可能性があります。
実際に、日本の主要都市でもこうした開発の影響で不動産価値が大きく変動しています。

たとえば、東京の「品川エリア」では、リニア中央新幹線の開通計画により、駅周辺の再開発が進められており、ビジネスや住居エリアとしての人気が急上昇しています。

また、大阪の「うめきたエリア」では、グランフロント大阪の開業をはじめ、周辺の大規模再開発が行われた結果、住宅や商業物件の価値が急速に上昇しました。

さらに、福岡市の「天神ビッグバン」計画では、オフィスや商業施設の新設が進められ、都市全体が活性化しています。

こうした都市開発の情報を定期的にチェックすると、マンションの売却タイミングをより的確に判断できるでしょう。

1-3.築25年を迎える前のタイミング

一棟マンションは築25年を超えると、資産価値が新築から30%以上も下がります。

以下の図は、首都圏の築0～5年の中古戸建て・マンションの平均価格「6,703万円」を100％として、築年数ごとの売却相場をグラフにしたものです。

首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】|東日本不動産流通機構.（参照2024-10-3）をもとに、HOME4Uが独自に作成

築25年を境に資産価値が急激に下がっていることが確認できます。
そのため、一棟マンションは築25年を迎える前に売ったほうが高く売れやすい といえるでしょう。

1-4.減価償却が終了したタイミング

減価償却期間が終了したタイミングは、一棟マンション売却の好機 です。

減価償却とは、購入した不動産の資産価値が年々減少している分を経費として計上できる制度。一棟マンションの所有者にとっては、所得税や法人税の節税効果があります。

しかし、減価償却期間が終了すると、経費の計上ができなくなり、税制上のメリットが少なくなります。

そのため減価償却期間の終了は、一棟マンションの売却を検討するべきタイミングです。

減価償却期間は、マンションの耐用年数とあわせて考える必要があります。詳しくは以下の記事をご確認ください。

住宅の耐用年数とは？何年？構造ごとの耐用年数と長く住み続けるポイント

住宅の耐用年数とは、対象となる資産が利用できる年数の指標となります。し

1-5.「稼働率」の高いタイミング

一棟マンションは、「稼働率」の高いタイミングが売れやすい傾向 にあります。

稼働率とは、マンションの部屋数に対して実際に入居している部屋の割合を示す指標です。

たとえば、20室あるマンションのうち18室が入居済みであれば、稼働率は90%となります。

稼働率が高いほど、物件の収益性が安定していることを意味し、結果的に売却価格も上がる傾向にあります。
そのため、入居者の多いタイミングで売却すると、一棟マンションは高く・早く売れやすいのです。

1-6.マンションの所有が負担になったタイミング

マンションを所有することが金銭的な負担や管理の手間となり始めたときも、売却を検討するべきタイミング です。

特に、維持費や修繕費の増加、ローンの返済が大変になった場合などは、手放すと負担を軽減できます。

また、高齢化や生活環境の変化によって管理が難しくなった場合も売却を考える理由となります。

相続によりマンションを受け継いだ場合も、相続税の支払いが金銭的負担となるおそれがあります。
このような場合には、マンションを売却し、資金を投資や生活にあてることを検討するのが得策です。

負担を感じ始めときも売却を検討するべきタイミングのひとつといえるでしょう。

不動産売却の最適なタイミングを詳しく知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

不動産売却に最適な時期ってあるの？売り時を判断するポイントとは

初めて「不動産を売却したい！」と思ったとき、「今が売り時なのか」「もっ

2.一棟マンション売却でかかる税金・費用

一棟マンション売却で損をしないためには、どのような税金・費用がどれくらいかかるかも押さえておきましょう。

2-1.【税金】譲渡所得税

一棟マンションの売却で発生する代表的な税金が「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、所有している資産を売却して生じた譲渡所得に対して課される税金 です。

マンションの所有期間が5年以内だと「短期譲渡所得」、5年を超えれば「長期譲渡所得」となり、それぞれ税率が異なります。

※住民税と所得税、令和19年までは所得税の税率の中に、復興所得税の2.1％が含まれます

譲渡所得税は、所有期間に応じた税率をかけて算出します。

たとえば、所有期間7年のマンションを売却し、譲渡所得が1,000万円発生した場合は、以下のように計算します。

譲渡所得税の計算方法を詳しく知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

不動産売却の譲渡所得とは？計算方法や節税になる特別控除

不動産売却を無事に完了したら一息つきたいところですが、売却後に売却益（

2-2.【税金】登録免許税

マンションの売却時には、住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済すると、抵当権を解除します。
抵当権抹消登記の手続きを行う際に課税されるのが、登録免許税です。

登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。「建物」と「土地」で別々に支払うため、マンションの場合は基本的に2,000円です。

登記自体は司法書士が代行することが一般的で、報酬を支払うとともに登録免許税を司法書士に預け、代行して法務局に納税してもらいます。

2-3.【税金】印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成した際に課税される税金のことです。

法務局や郵便局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて消印することで納税されます。

印紙を貼らないで売買契約書を作成した場合は過怠税が課税され、本来負担すべき印紙税額の3倍を負担しなければなりません。売買契約書は売却後の確定申告で税務署に提出するので忘れないようにしましょう。

印紙税額は、売買契約書に記載されている売買金額によって納税額が異なります。

※印紙税額は令和9年3月31日までの軽減措置の適用を受けた金額を表記しています。軽減措置期間以降は、印紙税額が変わるので確認が必要です。

2-4.【税金】消費税

投資・事業用のマンションを売却する場合は、消費税が課税されます。
その場合、建物部分のみ消費税の課税対象となり、申告と納税が必要です。

原則、2年前の課税売上高が1,000万円を超えている事業者のみが課税対象となります。

2-5.【費用】仲介手数料

仲介手数料は、売却が決まった際に仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬 です。
そのため、売買が成立した場合のみ発生します。

仲介手数料の金額は、不動産会社が自由に設定できるものではありません。宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限が以下のように定められています。

マンション売却時の仲介手数料を詳しく知りたい場合は、以下の記事をご確認ください。

マンション売却時の仲介手数料│安く抑える方法とリスクも解説

マンションを売却する際、売買の仲介は不動産会社に依頼することが一般的で

2-6.【費用】抵当権抹消費用

マンションを売却する時に住宅ローンが残っていると、引き渡しまでに完済して抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは住宅ローンの返済が滞った時に担保となるもので、住宅ローンを組んだ際に金融機関が設定します。

抵当権抹消にかかる費用は以下の通りです。

抵当権抹消登記をするには法務局への申請の際に登録免許税の支払いが必要になります。
費用は、不動産1件につき1,000円です。一般的にマンションの場合は土地と建物を別にカウントするため、計2,000円かかります。

抵当権抹消登記の費用は、手続きの費用のほかに、司法書士に支払う報酬が発生します。

司法書士事務所によって費用が異なりますが、一般的には1～2万円程度です。

2-7.【費用】そのほかの費用

一棟マンションの売却に関連するその他の費用には、以下のようなものがあります。

マンション売却でかかる税金や費用については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション売却の費用・手数料はいくら？税金を抑える方法も解説

マンションを売却する際は、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかります。

3.【4ステップ】一棟マンション売却の流れ

一棟のマンションやアパートの売却がはじめてで、何から手をつけたら良いのかわからない方も多いのではないでしょうか。
ここからは、一棟マンションを売却する流れを詳しくお伝えしていきます。

ステップ1｜相場の確認

まずは物件相場の確認から始めましょう。
相場を知っておくことで、不動産会社から提示される査定額が妥当なのか、売り出し価格はいくらが適切なのか、あとで自分で判断できるようになるからです。

それでは、どのようにして相場を調べればいいのでしょうか？
「レインズ・マーケット・インフォメーション」を使えば、かんたんに確認できます。

都道府県名と地域を入力して検索ボタンを押すだけで、直近2年間の成約事例や成約価格の推移が見られます。

あとで損をしないためにも、まずは相場を押さえておきましょう。

ステップ2｜査定・不動産会社選び

次に、複数の不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社ごとに得意とする物件や取引実績が異なるため、一括査定サービスを利用することが効果的です。
査定結果を比較し、信頼性の高い不動産会社を選びましょう。

また、一棟マンション売却の実績のある不動産会社を選べば、売却成功を目指しやすくなります。

マンション売却時の不動産会社の選び方については、以下の記事で詳しく紹介しています。

マンション売却おすすめの不動産会社ランキング│選び方と基礎知識

マンション売却を成功させるには、口コミの評判だけでなく、成約実績が豊富

ステップ3｜売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動が始まります。
売却活動では、以下2つがポイントです。

• ターゲット層を決める
• 広告を出して物件の魅力をアピールする

ターゲット層を決める

ターゲット層の決定は、一棟マンション売却を成功に導くために重要です。

物件の特長やどのくらいの収益をもたらすかなどで、販売戦略が変わります。

たとえば、投資家をターゲットにする場合は、マンションの稼働率や年間収益などの投資物件としてのメリットを強調します。
立地条件が良ければ、地元の事業者にも注目される可能性があるでしょう。

ターゲット層を明確に設定することで、一棟マンションを早く・高く売却しやすくなります。

広告を出して物件の魅力をアピールする

物件の魅力を最大限に引き出すために、不動産ポータルサイトなどに広告を出します
内装や外観、さらには周辺の生活環境などを写真で紹介すると、広く購入希望者を募れます。
また、動画やバーチャルツアーを活用することでも、より多くの購入希望者を集められるでしょう。

広告で物件の魅力を的確に伝えられれば、より多くの購入希望者を集客できます。

ステップ4｜契約・引き渡し

条件面で折り合いのつく買い手が見つかったら、いよいよ売買契約です。

このステップでは、契約書の締結、物件代金の受け取り、ローンの清算、所有権移転登記、金融機関による抵当権の抹消などを行います。

契約に関する手続きは不動産会社が主導で進めてくれますので、指示に従って、期日までに必要な書類や情報を用意しておけば問題ありません。

4. 知らないと損！一棟マンションを高く売るコツ

一棟マンションを高く売るためには、事前の準備や工夫が必要です。
準備や工夫をしておかないと、せっかくの価値を最大限に引き出せず、損をすることになりかねません。

4-1.値下げ交渉を想定した価格で売り出す

一棟マンションの売り出し価格は、相場より10％ほど高めにしておいたほうがいいでしょう。
購入希望者が値下げを交渉してくる可能性が高いからです。

不動産会社から提示された査定価格と周辺エリアの相場をふまえて、やや高めの価格で売り出すことをおすすめします。

4-2.できるだけ賃貸物件としての価値を高めておく

一棟物件の場合、できるだけ賃貸物件としての価値を高めておくことが大切です。
たとえば、以下のような対策が必要です。

• フリーレントなども活用して入居率を上げ、できるだけ満室に近い状態にしておく
• 家賃の安易な値下げをせず、収益性をキープしておく
• 家賃を滞納している入居者がいる場合、（管理会社を通して）事前に解決しておく

いずれもすぐにできることではないので、日ごろから少しずつ取り組んでおきましょう。

4-3.一棟マンションの売却実績のある不動産会社を選ぶ

一棟物件の売却では、不動産会社を選ぶプロセスが最も重要です。

不動産会社の中にはマイホームの売買を中心に手掛けていて、一棟マンションの売却実績が少ない会社もあります。
そのような不動産会社に依頼してしまうと、買い手がなかなか見つからなかったり、成約価格が低くなってしまったりするおそれがあります。

そういったリスクを回避するため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較・検討しましょう。

とはいえ、複数の不動産会社にいちいち査定を依頼するのは、時間も手間もかかってしまって、面倒です。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトを利用することです。
不動産会社に出かける必要もなく、自宅にいながらにして一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるので、とても便利です。

一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社からほとんど同じタイミングで査定額を提示してもらえます。
査定金額を比較して、一番高く売ってくれそうな不動産会社を選べることも大きなメリットです。
次のグラフは、ある物件を4社の不動産会社に査定してもらった結果です。

このように、売却査定の結果には、不動産会社により差が出ます。

ただし、不動産会社は査定額の高さだけで選んではいけません。
査定額だけでなく、必ず次の3つのポイントを比較して決めるようにしてください。

(1)一棟物件の成約実績

高い査定額を出してきても、それが一般住宅ばかりを扱う不動産会社だと、こころもとないですよね。マイホームとして住宅を買いたい人と、一棟物件を買いたい人では、対象とする顧客がまったく異なります。一棟物件の売却実績をどれだけ持っているか、各社に直近３年ほどの取引件数を聞いて比べてみましょう。

(2)営業担当者の知見

売却が成功するか否かは、担当する営業担当者の知見や腕前に左右されます。知見が豊富で、人柄や態度も信用できる担当者に依頼したいものです。

まずは「査定額の根拠」を各社の担当者に聞いてみてください。きちんとプラス要素、マイナス要素を挙げることができ、前章で皆さんが調べた相場とも整合性の取れる説明のできる担当者なら安心です。

また、契約を結んだ場合には、皆さんが定期的に連絡を取る相手となりますので、皆さんの疑問や心配事についてしっかりと気持ちよく受け答えをしてくれる担当者かどうかを比較してください。

(3)売却活動の内容

どのような戦略で売却活動を進めていくのかを聞いてみましょう。たとえば、「インターネットでどのサイトに掲載するのか」や「買主を見つける独自のネットワークがあるかどうか」などです。より具体的かつ数多く戦略を示してくれた不動産会社がおススメです。

より高く売るために、この3つのポイントをしっかり比較して、納得のできる会社を選びましょう。

3. まとめ

それではおさらいです。

一棟マンションやアパートの取引相場は上がっているので、売却を考えている人にはチャンスが到来しています。
売却に際してもっとも重要なのは、一棟物件を得意とする不動産会社と契約を結び、知見の豊富な営業担当者に売却活動を行ってもらうことです。

そのためには、「不動産売却一括査定サービス」を利用して複数の不動産会社から査定を受け、査定額のほかの要素（売却実績件数や知見など）を必ず比べて選んでください。

あなたの一棟マンションやアパートの売却が成功することをお祈りしています。

【無料】一括査定依頼スタート