家の売却でやってはいけないことを知らずに売却計画を進めてしまうと、利益が減ったり買主とトラブルになったりする恐れがあります。

本記事では、家の売却で絶対にやってはいけない22のNG行為を紹介します。できるだけ迅速に売却するためにも役立つため、ぜひご覧ください。

1.家の売却で絶対にやってはいけないこと

これからお伝えする、家の売却で絶対にやってはいけないことは「お金や時間で損をするNG行為」と「買主とトラブルを起こすNG行為」の2つにまとめることができます。

初めに、絶対にやってはいけない、この2つのNG行為について解説します。

お金や時間で損をするNG行為

「利益というお金の面で損をし、なかなか売れずに時間の面でも損をしてしまう」ことは、誰しも避けたいと思うでしょう。

こうした事態に陥りやすくなるNG行為は、「不動産会社を比較し、信頼できる会社を選ぼうとしないこと」です。
売主が収集できるノウハウには限界があり、不動産会社の良し悪しが必ず売却に影響するためです。

不動産会社選びを失敗してしまうと、お金も時間も損してしまいかねません。

不動産会社選びには手間がかかりますが、後悔しないためには妥協しないことが重要です。

詳しくは「6.1社、もしくは、大手のみに査定を依頼する 」をご覧ください。

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買主とトラブルを起こすNG行為

買主とのトラブルは、時間を費やすばかりか、裁判や契約解除となる可能性もあります。
そうした事態を招きかねないNG行為は、「売却する物件の不都合を買主や不動産会社に隠すこと」です。

売主には、物件に不都合な部分（生活に支障をきたすようなこと）があっても、それを買主に説明する義務（告知義務）があります。
告知を怠れば、売却後でも「補修請求」「減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」などを受けます。

また、不動産会社も買主に対する告知義務を持っています。
売主が不動産会社に不都合な部分を伝えないと、不動産会社が説明を果たせず責任に問われる場合があります。

詳しくは「7.査定時に不具合・欠陥などを隠す」「17.売買契約で売主・不動産会社が不都合なことを隠す」をご覧ください。

2.家の売却準備中にやってはいけないこと

ここからは、家の売却でやってはいけない22のことを「売却準備中」「売却活動中」「売買契約～引き渡し」の状況に分けて紹介していきます。

まずこの章では、家の売却準備中にやってはいけないことを解説します。

1.売却の全体像と期間をイメージできない

家の売却の全体像と期間をイメージできないまま売却計画を進めることは避けるべきです。
売却の具体的なスケジュールを立てられないためです。

スケジュールが定まっていなければ、希望する時期までに家を売却できなかったり、無駄に売り急いで安売りしてしまったりする可能性が高くなります。

売却が完了するまでには、目安として6カ月ほどかかります。
また、売却益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

2.売却や住み替えのスケジュールを立てていない

売却や住み替えでは、計画性が重要です。
住み替えでは得に、売却と新居の契約が必要になるため、「何を優先し、どのタイミングで完了させておくか」といった計画やスケジュールを立てておきましょう。

基本は、仕事や学校などの生活主体で考えていくべきですが、売れやすさなどを考えて時期を調整する工夫も考えられます。

不動産の売買にも繁忙期や閑散期があります。
2～3月は最も需要が高まる繁忙期で、より良い条件で売れる可能性が高まります。

一方で1月と8月は、最も不動産の取引が落ち込む閑散期です。

本記事では、不動産会社選びに注力することを勧めています。
そのため、余裕をもって繁忙期の2～3カ月前には売却に向けた準備を始められるようにスケジュールを組んでおくと安心です。

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3.売却にかかる費用と税金を把握していない

家の売却にかかる費用や税金を事前に把握しておかないと、資金計画を立てられません。
家の売却では、数千万円、数百万円のお金が頻繁に動くので、後に慌ててしまわない様に資金計画を立てておきましょう。

家の売却には、主に以下のような費用と税金がかかります。

・仲介手数料
・譲渡所得税
・印紙税
・抵当権抹消費用
・所有権移転登記費用
・測量費用
・家財の処分費用
・ハウスクリーニング費用
・引っ越し費用　など

【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産を売却するときには、売却価格のおよそ4～6％が諸費用でかかるとされ

4.査定前に解体・リフォーム・ハウスクリーニングをする

家の査定前に解体やリフォーム、ハウスクリーニングをするのは避けましょう。

古い家は売れないだろうと、査定せずに解体やリフォームを考える方もいます。
しかし近年では、あえて古い家を購入し、リノベーションして使いたいという方が増えています。

解体は、木造なら1坪5万円前後が相場で、30坪の家だとおよそ150万円です。
必ずしも解体やリフォームにかかる費用を回収できるとは限らないので、もっと慎重に考えるべきです。

また、ハウスクリーニングの有無が査定に大きく影響することは有りません。
解体やリフォーム、ハウスクリーニングも、査定をうけたうえで、不動産会社に相談してから決めた方が安心です。

5.査定前に相場を調べていない

家の査定前に売却価格の相場を調べていないと、不動産会社に提示された査定額が適正かどうか判断できません。
相場を調べずに売却を進めてしまえば、適正な価格よりも安く売ってしまう可能性もあります。

また、売却価格について不動産会社に相談する際に、担当者の説明を十分に理解できないことも考えられます。

家の価格相場は不動産情報サイトで簡単に調べられます。査定の前に、似た条件の家の価格を調べておきましょう。

6.1社、もしくは、大手のみに査定を依頼する

とりあえず近所の不動産会社や、名前をよく知っている大手不動産会社に査定を依頼する方は多くいます。
ただ、近所の不動産会社の中にも不誠実な会社が紛れている可能性はあります。
また家の売却においては、大手だから高く売れるわけではありません。

信頼できる不動産会社、担当者を見極めるには、比較が必要です。

少なくとも、3社以上の査定を比較することで、良し悪しを判断しやすくなります。
できれば、大手と地域に密着した中小の不動産会社を織り交ぜながら比較しましょう。

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7.査定時に不具合・欠陥などを隠す

家の売却準備で査定を受ける際に、不具合や欠陥などを隠してはいけません。
売主は、家の欠陥などを買主に告知する義務があるためです。

不動産会社も同様に買主に告知を行う必要がありますが、万が一欠陥の存在に気づかなかった場合は、買主にその状態を正しく伝えることができません。

売却後に買主が欠陥の存在を知った場合、「こんな欠陥があるなんて知ってたら契約しなかった」と考えるのは当然です。
そのため、売却後でも買主は「補修請求」「減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」などを売主に訴えることができます。

こうした買主の請求を満たさなければいけない売主の責任を「契約不適合責任」と言います。
“契約の内容”と“違う（不適合）”ので、契約不適合責任です。

告知すべきことは必ず不動産会社に伝えておきましょう。
売買契約時は、契約内容とその物件に違いはないかを、改めて確認しましょう。

8.査定額の高さだけで契約する会社を選ぶ

査定額が高いことだけを理由に契約する不動産会社を選ぶことは避けましょう。
査定額はあくまで想定される売却額であり、必ずその金額で売れるとは限らないためです。

査定額がいくら高くても、相場とかけ離れていては売却できず、値下げすることになりかねないでしょう。

不動産会社の中には、契約を取るために、根拠のない高額査定を提示するところもあります。

こうした不誠実な不動産会社も、「事前に相場を知っておくこと」「複数社を比較すること」で見極められます。

9.不誠実な不動産会社がいるという事実を知らない

残念なことに、自社の利益を優先し、売主のことをないがしろにする不動産会社も存在します。
こうした不動産会社がいることを知っておくだけでも、不動産会社選びをより慎重にできます。

不誠実な不動産会社が行う行為として有名なものが「囲い込み」です。
売主と買主の双方から仲介手数料を得るために、ほかの不動産会社から「買いたい方がいる」という連絡があっても、虚偽の理由で断り、情報を自社で囲いこむ手法です。

売主が実際に囲いこみを受けていることを知ることは難しく、知らない間にどんどん購入希望者が減っていることになります。

10.媒介契約の違いを理解せずに契約する

家の売却の仲介を不動産会社に任せる媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と契約できますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約できません。
また、専属専任媒介契約では、売主が自ら買主を探すことを禁じています。

基本的には「複数社と契約できない」など、契約の拘束力が高くなるほど、不動産会社には精力的な活動を期待しやすくなります。

物件の特徴と、各媒介契約の特徴を知って、適切な契約を結びましょう。

詳しくは、以下の記事でも解説しています。

高く！早く！手間なく不動産売却 3つの媒介契約をとことん比較！

不動産売却をはじめるときには不動産会社と媒介契約を結びます。 一般媒介

11.住宅ローン返済中の銀行に相談をしない

住宅ローン返済中の家を売却する際は、事前に銀行に相談しましょう。
住宅ローン返済中の家には銀行が設定した抵当権が残っており、そのままでは売却できないためです。

抵当権とは、ローンの返済が困難になった場合に、銀行が家を差し押さえる権利です。
この抵当権を抹消するには、銀行に連絡して住宅ローンを完済する必要があります。

売却代金を合わせても住宅ローンを完済できない場合は、原則的に売却できません。
ただし、住宅ローンをすでに滞納しており、今後の支払いも困難という場合は、銀行の同意を得て行う任意売却という例外的な売却方法があります。

12.特別な事情もなく家の買取を依頼する

家の売却では、仲介という売却方法が主流です。
仲介では、不動産会社を通して購入希望者を募り売却します。

他に買取という方法がありますが、買取では不動産会社に直接家を売ります。
買取を行う不動産会社さえいれば買主を探す必要がなく、より早く売却で来ますが、不動産会社にとっての仕入れの場となるため仲介価格の7割程度で取引されます。

買取と仲介の違いをよく理解し、適した方法を選びましょう。

詳しくは以下の記事でも解説しています。ぜひご覧ください。

家の買取とは？仲介との違い買取相場、早期売却に向いているって本当？

家を売る ことを検討されている場合、「仲介と買取どちらに向いているかわ

2.家の売却活動中にやってはいけないこと

続いて、家の売却活動中にやってはいけないことを解説します。

13.相場に見合わない価格で売り出す

売却する家を、相場に見合わない価格で売り出すことは避けましょう。

購入希望者も相場を把握している可能性があり、価格が高すぎると検討段階で候補から外される恐れがあります。
そうなると売却が長期化し、最終的に値下げが必要になるかもしれません。

反対に、相場より安ければ早く売れる可能性は高まりますが、場合によっては「欠陥があるため安いのでは」と勘ぐられ、敬遠される可能性があります

周辺の売却価格の相場を把握し、大きく逸脱しない価格に設定しましょう。

14.売却を不動産会社に任せきりにする

家の売却活動を不動産会社に任せ切りにすることも避けるべきです。

家の売却を進めるにあたっては、不動産会社と密に連絡を取り、状況に合わせた対策をこまめに行うことが大切です。

ウェブサイトや雑誌に掲載する物件情報の内容や、購入希望者からどれくらいの問い合わせがあったかなど、定期的に不動産会社に確認しましょう。

買主がなかなか見つからない場合は、販売戦略を全体的に見直すのもよいかもしれません。
売却活動に積極的に関わることで、後悔の残さない売却ができます。

15.内覧への準備が足りていない

内覧の準備不足には十分注意しましょう。
準備が不十分だと家の印象が悪くなり、売れにくくなる可能性があるためです。

例えば、内覧時に家の中が散らかっていたり汚れていたりすると、マイナスのイメージを持たれる可能性が高まります。内覧までに片付けや清掃をしっかり行い、きれいな状態で購入希望者を迎えましょう。

また、購入希望者からの質問に売主がしっかり答えられないと、物件に不信感を持たれるかもしれません。内覧までに不動産会社と打ち合わせし、想定される質問に的確に答えられるよう準備しましょう。

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16.値段・条件交渉をすべて拒否する

値段や条件の交渉をすべて拒否してしまうと、なかなか売却が進まなくなる恐れがあります。

とはいえ、すべての要求に応じると、利益が大きく減るリスクもあります。
そこで、交渉に応じるポイントと応じないポイントを事前に決めておくことをおすすめします。

例えば、売却益で新たな住まいを購入したり、ローンを完済したりする予定がある場合は、その金額を下回る値段交渉には応じないと決めておきます。

一方で、部屋の修繕費やクリーニング費用については交渉次第で負担するなど、譲歩するポイントも事前に設定しておきます。

事前に交渉への対応を決めておくことで、契約までがより円滑に進みます。

3.家の売買契約～引き渡しでやってはいけないこと

ここでは、家の売買契約締結から引き渡しまでの間にやってはいけないことを解説します。

17.売買契約で売主・不動産会社が不都合なことを隠す

「7.査定時に不具合・欠陥などを隠す」でも解説していますが、買主にとって不都合なことは告知しなければいけません。
売主はもちろん、不動産会社も告知を義務付けられています。

売買契約締結の前に行う重要事項説明が、上述の告知を行う最後の機会となります。

重要事項説明は不動産会社が行うことですが、もし担当者の注意不足で重要な部分の説明が抜け落ちていたら指摘するようにしましょう。

18.売買契約書の確認を怠る

家を売却する際に作成する売買契約書の確認を怠らないようにしましょう。

売買契約書や、同時に交付される重要事項説明書には、建物の詳細や売却価格、引き渡し日など、取引の詳細な条件が記載されます。

契約時に不動産会社から売買契約書などの記載事項について説明を受け、署名捺印をすると、
その内容をすべて承認したことになります。原則として、あとから内容を変更することはできないため注意しましょう。

口頭で約束を交わしていても契約書に記載がなければ、契約内容の解釈をめぐり意見が対立した際に自身の主張を正当化できません。
記載漏れがないかしっかり確認するようにしましょう。

なお、売買契約書の内容は事前に確認できますので、不動産会社に相談してみましょう。

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契約とは約束のことであり、口約束も契約です。 不動産の売買契約も口約束

19.引き渡し日までに完全に引っ越しできていない

家の引き渡し日までには完全に引っ越しを済ませましょう。

引き渡し日は契約書で合意された事項であり、守らなければ契約違反となり、場合によっては違約金を請求される可能性があります。
引っ越し業者を再度手配する費用や、買主が一時的に住む場所を借りる費用など、買主に家を引き渡せないことで生じる費用を請求されるかもしれません。

家にある荷物が多いと、梱包や処分に思いのほか時間がかかることがあります。引き渡し日から逆算し、余裕を持って引っ越しが終わるようスケジュールを立てましょう。

20.契約にない家具・設備が残っている

契約の際に買主にあらかじめ伝えていない家具や設備を家の中に残しておいてはいけません。
家の中に家財は残さず、きれいな状態にして引き渡すのが一般的です。

買主の同意を得ていない物を残すと、引き渡し後に処分を求められるなどのトラブルにつながる可能性があります。
ソファーや冷蔵庫など、大きな家財は処分に時間がかかることもあるため、早めに手配をしましょう。

家の中に家具や設備を残す場合は、どんな物を残すかを明記した付帯設備表を作成し、契約時に買主の合意を得ておきましょう。

付帯設備表は、双方の認識の違いを防ぎます。

21.税負担が少なくなる特例を知らない

不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は売却益にかかる所得税と住民税のことで、20.315％か39.63%の税率であるため、場合によっては高額になります。

税負担が大きすぎると不動産の売買が活発にならないため、税金を軽減できる様々な特例が用意されています。
マイホーム売却では特に、大きく税金を減らせるため活用しましょう。

例えば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、売却益から3,000万円まで控除できるため、多くの場合で税金がゼロになります。

事前にどのような特例の適用を受けられるかを把握しておきましょう。

22.確定申告の義務を怠る

売却益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告の義務が発生します。
確定申告を怠ると、ペナルティとして無申告加算税などが課されます。

確定申告は、前項で紹介したような特例を適用するためにも必要です。

反対に、売却損が出た場合は確定申告の義務は発生しません。
ただ、売却損に対して使える特例もあるため、いずれの場合でも確定申告を行うことをお勧めしています。

不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産売却では売却益が出た場合、税額を計算して確定申告を行う必要があり

まとめ

家の売却でやってはいけないことを事前に把握しておくと、お金や時間で損をしたり、買主とトラブルになったりする事態を避けられます。

項目は多いものの、売却準備中、売却活動中、売買契約から引き渡しまで、と段階ごとにチェックすると、うっかりNG行為をしてしまうことを防げます。

中には、初めて家を売却する方にとっては難解に感じる「やってはいけないこと」もあるかもしれません。
不安を感じる場合は早めに不動産会社に相談し、アドバイスを受けながら売却を進めるようにしましょう。