物価高や金利上昇の流れが強まっている昨今、住宅ローンを組むのに不安を抱いている方も多いでしょう。

納得して注文住宅を契約するためには、住宅ローンにまつわる知識が欠かせません。

そこで、この記事では、住宅ローン金利の計算方法をメインに、以下の内容を解説します。

住宅ローンの返済額は、元本の返済額に加えてローンの利息で構成されています。

元本の返済額に関しては、マイホーム購入にかかる費用を返済期間で割ることで求められるため、イメージがつきやすいでしょう。

一方、利息は、契約している住宅ローンの金利によって異なるため、利息金額によって月々の返済額に差が出ます。

この記事で大まかな住宅ローン金利の計算方法を把握し、予算に合った資金計画を立ててくださいね。

金利タイプごとの相場を新規・借り換えごとに確認したい方は「住宅ローンの金利」もご覧ください。

1.住宅ローンの金利は3種類

住宅ローン金利は、主に次の3つに分けられます。

それぞれの特徴を知り、住宅ローン金利の選択ができるようにしましょう。

1-1.固定金利型

固定金利型とは、完済するまで金利が変動しないタイプのことを意味します。

住宅ローンの返済に関しては、退職までの期間を見据えて長期間で契約するケースも多いでしょう。

固定金利型であれば、返済額が変動する心配がないため、安心して返済計画を立てられるのがメリットです。
金利が上昇傾向にある場合は、返済額が一定で保たれる固定金利型が有利とされます。

ただし、次にご紹介する変動金利型よりも、基本的に金利が高めである点には注意しましょう。

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1-2.変動金利型

変動金利型は、金利が変化するのに合わせて、住宅ローン金利も見直されるのが特徴です。

半年ごとに金利の見直しが実施され、5年ごとに金利変動による返済額も再調整されます。

固定金利型と比べると、変動金利型のほうが金利は低いケースが一般的であるため、費用を抑えたいというニーズにマッチしているといえるでしょう。

ただし、金利が大きく上昇する場合、返済額が増えてしまうリスクがある点には注意が必要です。

収入に対して住宅ローンの占める割合が大きく、月々の支払いを済ますと経済的な余裕がなくなってしまうような場合は、支払額が変更する変動金利型はおすすめできません。

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1-3.固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間の金利が固定されるタイプです。

契約当初から3年または5年などの一定期間は、固定金利での返済をすることになります。

指定の期間を経過した時点で、あらためて金利の種類を選択できる点が、他とは大きく異なる部分です。
一般的には固定金利の期間が短くなるほど金利を下げられるため、契約時の社会情勢を見極めて期間を設定する必要があります。

ある程度支払額は抑えたいけれど、変動金利のように頻繁な金利見直しは避けたいという場合に、固定金利と変動金利の折衷案として固定金利選択型が選ばれています。

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2.住宅ローン金利から利息を計算する方法

金利の種類について基本的な知識をつけたところで、住宅ローン金利から利息を計算する方法を確認しておきましょう。

具体的な流れは、次のとおりです。

1つずつ解説します。

2-1.毎月の利息額を求める

住宅ローン金利から毎月の利息額を計算するためには、ローン残高に月利をかけて求めます。

ただし、金利は主に1年間を基準とする「年利」での表示である場合が多いため、12等分した月利に計算し直すことを忘れないようにしましょう。

毎月の利息額を求める計算式は、次のとおりです。

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2-2.返済方法に合わせて計算する

元利均等返済または元金均等返済のどちらの方式を取っているかに合わせて、毎月の返済額や元本返済額を算出します。

まずは、2つの返済方法の特徴をおさらいしておきましょう。

それぞれの返済金額や元金返済額を求める計算式は、次のとおりです。

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3.住宅ローンの返済シミュレーション

具体的にマイホーム購入における住宅ローン返済シミュレーションをするためには、2-2でご紹介したどちらの返済方法を採用するかを忘れずに検討する必要があります。

実際に借入金額や金利が同じであっても、選ぶ返済方法によって総支払額が異なるためです。

具体的な支払い方法別の、住宅ローン返済シミュレーション結果をみてみましょう。
条件は以下のとおりです。

※一般財団法人 住宅金融普及協会「住宅ローンシミュレーション」で算出

上記シミュレーションでは、およそ40万円の差分が出ました。

毎月の差額はあまり大きくないものに感じられても、住宅ローンは長期間払い続けるケースが多く、最終的な金額の差は大きくなる点に注意が必要です。

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4.住宅ローンの負担を抑える5つのポイント

住宅ローンの基本的な知識を確認できたところで、できるだけ住宅ローンの負担を抑える方法についても知っておきましょう。

次の5つのポイントを意識することで、住宅ローンの負担を軽減できる可能性があります。

住宅の購入は、人生で最も大きな買い物と表現されることもあるほど、将来を左右する要素となり得ます。

負担の大きすぎない返済計画を立てるために、まずは住宅ローン負担の軽減につながるポイントを確認してみてください。

4-1.頭金を多めに用意する

頭金を多めに用意して借入金を減らすことで、住宅ローンの負担は軽減します。

利用する金融機関や住宅ローンによっては、住宅購入費用に対する借入額の割合によって、金利が適用されるものもあるでしょう。

その場合、借入金額が少ないほど金利を下げられるため、総支払額でみるとメリットが大きくなります。

また、毎月の返済額も借入金額を用いて計算することから、頭金を増やして借入金額を減らせれば、月々の支払い負担が軽減できるでしょう。

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4-2.借入期間を短縮する

借入期間を短縮し、できるだけ短期間で住宅ローン支払いを完了できるような計画を立てるのも、借入金利を下げる効果が期待できます。

実際に、住宅ローンの借入期間が21年～35年のもの比べると、15年～20年のもののほうが低金利であるケースが多いようです。

ただし、頭金を増やさずに借入期間を短縮しようとする場合、必然的に月々の支払い金額は大きくなります。
無理のない返済計画を立てるために、収支のバランスを考えて借入期間を検討しましょう。

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4-3.優遇金利を活用する

優遇金利を活用できる場合は、住宅ローンの支払い負担を軽減するために、積極的に検討してみるとよいでしょう。

優遇金利とは、勤め先の提携銀行で住宅ローンを組んだり、特定の商品やサービスを利用したりすることで適用される、一般的な金利よりもお得な金利です。

住宅ローンの支払いは、人生の大半を占める長期間となるケースも多いため、金利のパーセンテージは重要なポイントとなります。

優遇金利の適用が可能かどうかをしっかりと確認し、条件がそろうようであれば忘れずに申請するようにしましょう。

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4-4.繰上返済する

金銭的な余裕ができたときに、住宅ローンの繰上返済をすることで、繰上した元金に対する利息を支払わなくてすみます。繰上返済は、借入金の一部または全額に対しておこなえます。

繰上返済の金額が大きければ、そのぶん将来支払うはずだった利息金額を節約できるのがメリットです。

ボーナスなどまとまった金額が入ってきた際に、計画的に繰上返済をして、住宅ローン返済の負担軽減に努めるのもよいでしょう。

ただし、手元の資金が減ってしまうため、計画的におこなう必要があります。

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4-5.住宅ローンを借り換える

家づくり当時に契約した住宅ローンよりも条件のよいものが見つかれば、住宅ローンを乗り換えることも可能です。

ただし、新しい契約先ではあらためて住宅ローン審査を受けることになるため、追加で諸費用がかかる可能性があります。

また、必ずしも審査にとおるとは限らないため、希望の住宅ローン契約ができないケースも考えておかなければなりません。

住宅ローンの乗り換えを検討する場合、並行して現在の住宅ローン契約の金利引き下げ交渉をしてみるのも1つの方法です。

すでに借り換え先の審査に通過している旨などを伝えると、金利引き下げ交渉に成功できる可能性があるようです。

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5.住宅ローン返済シミュレーションをする際の注意点

最後に、住宅ローン返済シミュレーションをする際の2つの注意点について解説します。

日々の生活を圧迫しない、無理のない住宅ローン返済計画を立てるためには、事前の返済シミュレーションが必須です。

簡単に住宅ローン返済シミュレーションができるサービスが登場していますが、利用に際してはいくつかの気をつけるべきポイントがあります。

それらを見落としている場合、理想と現実が乖離した信頼度の低いシミュレーション結果となりかねません。
現実に即した、無理のない返済計画を立てるための2つのポイントをチェックしておきましょう。

5-1.返済比率・返済負担率を確認する

住宅ローンを契約する際に重要なポイントとなるのが、返済比率・返済負担率です。

返済比率は、返済負担率や総返済負担率と呼ばれることもあるもので、年収に占める年間返済額の割合を意味します。
返済比率を求める計算式は、次のとおりです。

返済比率によって、個人収入に対して年間の返済額が大きすぎないかどうかが確認されます。

金融機関が住宅ローンの審査や融資額の算出に必ず用いる数値であり、高くなりすぎている場合は返済計画に無理がないかを、いま一度確認する必要があるでしょう。

5-2.他の借り入れ有無を確認する

住宅ローンの借入を検討する場合には、必ず他の借り入れ有無を確認する必要があります。
借り入れの有無は、返済比率・返済負担率にも関係してくる部分です。

返済比率計算式のなかの「年間返済額」には、教育ローンや自動車ローン、クレジットカードのキャッシングなどがすべて含まれます。

つまり、いくら収入が多いケースであっても、既存の借入額が大きい場合、住宅ローンの契約自体を断られてしまうおそれがあるでしょう。

住宅ローンの返済計画を検討する際には、すべての借入額を計算したうえで、堅実的なシミュレーションをする必要があります。

まとめ

理想のマイホームを実現するためには、住宅ローン金利や返済方法についてしっかりと知識をつけることが大切です。

住宅の購入は将来を左右しうる大きな決断となるケースも多く、事前準備が不足していると、住宅ローン支払いを負担に感じてしまう可能性があります。

自分たちにとって無理のない住宅ローン返済を計画するためには、ご紹介した住宅ローン金利の種類や利息の計算方法、費用負担を抑えるポイントなどをいま一度確認しておいてください。

住宅ローンの返済プランを無理なく立てられそうな場合は、理想の間取りやインテリアを実現できる注文住宅がおすすめです。

賃貸や建売よりも細部にまでこだわれるため、長い人生を共にする素敵なマイホームを実現できるでしょう。

住宅ローンについてより詳しい知識を得たいと考えている場合は、関連の記事もチェックしてみてくださいね。