【2020年最新版】「路線価」とは?日本で“今”最高に高い土地はどこ!?直近3年の傾向を解説!

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今年も7月1日に、国税庁から「路線価」が発表されました。

ニュースでも大きく取り上げられたので、ご覧になった方もたくさんいらっしゃると思います。

引用:日本経済新聞

「国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2020年分の路線価(1月1日時点)を発表した。全国約32万地点の標準宅地は19年比で1.6%のプラスとなり5年連続で上昇した。訪日外国人(インバウンド)客の増加や都市部の再開発が上昇をけん引した。
足元では新型コロナウイルスの影響によりインバウンドが激減し、経済活動の停滞で不動産売買が減少している。国税庁は、今後の地価の推移によっては路線価の減額修正を可能にする措置を導入する方針だ。」

「自分が住んでいる地域はどのくらい価値があるのだろう?」という目線の方から、「相続手続きで必要だったため、路線価が発表されるのを待っていた」という方まで、路線価への関心はさまざまだと思います。

今回は、「【最新版】2020年の路線価ランキング」に加えて、「路線価とは何か」「私たちの生活のどんな場面で関わってくるのか」など、わかりやすくご紹介!また、過去2年分のデータとともに、直近の路線価の傾向についても解説いたします。

1.【最新版】2020年(令和2年)「路線価」の概要

2020年7月1日、国税庁が路線価を発表しました。新聞などでの報道のとおり、5年連続での平均変動率上昇 となりました。

1-1.2020年の路線価ランキング(都道府県庁所在地)

堂々の全国第1位は、今年も銀座にある文具店「鳩居堂」前でした!
なんと35年連続1位!!しかも、4年連続で過去最高を更新しています。

その価格は・・・1平米あたり4592万円!!!

ちなみに、今年の各都道府県庁所在地の最高路線価ランキングは下記の通りです。

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
令和2年
順位
前年度
順位
都市名 令和2年分最高路線価
(単位:千円)
最高路線価の対前年変動率(%)
(▲はマイナス)
1 1 東京 中央区銀座5丁目 銀座中央通り 45,920 0.7
2 2 大阪 北区角田町 御堂筋 21,600 35.0
3 3 横浜 西区南幸1丁目 横浜駅西口バスターミナル前通り 15,600 34.5
4 4 名古屋 中村区名駅1丁目 名駅通り 12,480 13.0
5 5 福岡 中央区天神2丁目 渡辺通り 8,800 11.8
6 6 京都 下京区四条通寺町東入2丁目御旅町 四条通 6,730 18.1
7 7 神戸 中央区三宮町1丁目 三宮センター街 5,760 17.6
8 8 札幌 中央区北5条西3丁目 札幌停車場線通り 5,720 17.2
9 9 さいたま 大宮区桜木町2丁目 大宮駅西口駅前ロータリー 4,260 15.1
10 10 広島 中区胡町 相生通り 3,290 7.9
11 11 仙台 青葉区中央1丁目 青葉通り 3,180 9.7
12 12 熊本 中央区手取本町 下通り 2,120 16.5
13 13 岡山 北区本町 市役所筋 1,480 8.0
14 16 那覇 久茂地3丁目 国際通り 1,450 40.8
15 14 静岡 葵区紺屋町 紺屋町名店街呉服町通り 1,210 0.8
16 15 千葉 中央区富士見2丁目 千葉駅前大通り 1,140 9.6
17 17 金沢 堀川新町 金沢駅東広場通り 960 6.7
18 17 鹿児島 東千石町 天文館電車通り 920 2.2
19 20 奈良 東向中町 大宮通り 800 21.2
20 19 長崎 浜町 浜市アーケード 760 1.3
21 21 松山 大街道2丁目 大街道商店街 660 1.5
22 22 大分 末広町1丁目 大分駅北口ロータリー 520 6.1
23 22 富山 桜町1丁目 駅前広場通り 490 0.0
24 24 岐阜 吉野町5丁目岐阜 停車場線通り 470 2.2
25 25 新潟 中央区東大通1丁目 新潟駅前通り 450 2.3
26 26 和歌山 友田町5丁目 JR和歌山駅前 360 0.0
26 27 高松 丸亀町 高松丸亀町商店街 360 5.9
28 28 福井 中央1丁目 福井駅西口広場通り 320 6.7
29 28 徳島 一番町3丁目 徳島駅前広場通り 310 3.3
30 30 長野 大字南長野 長野駅前通り 295 3.5
31 31 宇都宮 宮みらい 宇都宮駅東口駅前ロータリー 290 13.7
32 32 甲府 丸の内1丁目 甲府駅前通り 275 1.9
32 32 大津 春日町 JR大津駅前通り 275 1.9
34 34 盛岡 大通2丁目 大通り 250 2.0
35 35 宮崎 橘通西3丁目 橘通り 230 0.0
36 35 水戸 宮町1丁目 水戸駅北口ロータリー 225 ▲2.2
37 37 高知 帯屋町1丁目 帯屋町商店街 215 2.4
38 38 羽所町 津停車場線通り 200 2.6
39 39 福島 栄町 福島駅前通り 195 2.6
40 40 佐賀 駅前中央1丁目 駅前中央通り 195 5.4
41 41 山形 香澄町1丁目 山形駅前大通り 170 0.0
42 42 青森 新町1丁目 新町通り 160 3.2
43 43 山口 小郡黄金町 山口阿知須宇部線通り 145 0.0
44 44 松江 朝日町 駅通り 140 3.7
45 45 前橋 本町2丁目 本町通り 130 0.0
46 46 秋田 中通2丁目 秋田駅前通り 125 0.0
47 47 鳥取 栄町 若桜街道通り 105 0.0

参考データ:国税庁報道発表:(別表)「令和2年分都道府県庁所在都市の最高路線価」より

あなたがお住まいの都道府県庁所在地は何位でしたか?

1-2.全国の動き

三大都市圏(東京・大阪・愛知)は、前年度までに引き続き路線価は上昇。1月の評価時点ではオリンピック開催への期待もあり(オリンピック開催延期は3月決定)、東京の上昇率は5.0%と7年連続での上昇となり、前年度(4.9%)を上回りました。
一方で都道府県庁所在地の最高路線価は、依然として都市部と地方の二極化傾向が続いています。都市部では10%~40%の上昇率が見られる一方、地方での上昇率は小幅、または前年価額維持の傾向となっています。

また、インバウンド(訪日外国人客)の増加により地価上昇を続けていた全国の観光地は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響により様相が一変。コロナ禍の影響を反映していない2020年分の路線価は上昇傾向となっているものの、今後の先行き不透明感に対して危機感が漂っています。

2.「路線価」って何?どんな場面で使われるの?

「路線価」とは何なのか、自分の生活とどう関わりがあるのかについて、把握している人はとても少数派です。
「路線価」という漢字からして、「電車の駅に関する地価」というイメージを持っている方が多いようですが、実は電車の線路とは関係がありません!
ですので、この章では「路線価」が何なのか、どんな場面で私たちの生活に関わってくるのかを、わかりやすく解説してみたいと思います。

2-1.「路線価」とは何か?

毎年7月に発表される「路線価」。毎年3月に発表される「公示価格」を聞いたことがある方も多いかと思います。 でも、それとは違う「路線価」って、何なのでしょうか?

「路線価」とは

  • 国税庁から発表される。
  • 土地に関する税金を計算する時に使うのが目的。
  • 厳密に言うと「相続税路線価」と「固定資産税路線価」に分かれるが、一般的に「路線価」という時は「相続税路線価」を指す。
  • 道路に対して単価が決められる。(間違えやすいが「線路」ではない。)
  • 毎年7月に公示され、その年の1月1日から12月31日までに発生した相続・贈与に関わる相続税・贈与税の計算に利用されることになる。(1年間変動することはない。)
  • 1月1日時点の価格が、その年の7月に公示される。(公示地価に比べ調査地点が多いため時間がかかる。)
ちなみに「公示価格」とは

  • 国土交通省から発表される。
  • 土地を取引しようとする売主と買主に、客観的な金額として(目安として)使ってもらうのが目的。
  • 建物の有無などに関係なく、その土地が更地だった場合を想定して評価される。
  • 1月1日時点の価格が、その年の3月に公示される。

「路線価は税金を計算するためのものだから管轄が国税庁」、「公示価格は土地取引のためのものだから管轄が国土交通省」。

「なるほど!」と思って頂けましたか?

ただし、同じ土地を調べても、「路線価」と「公示価格」は同額にはなりません。 路線価は公示価格の約8割ほどになっています。

理由は、「税金を払いやすくするため」であるとされています。例えば、年の途中で地価が急激に下落し、下落しているところで相続が発生してしまうと「安くなった土地に対して、それに見合わない高い税金を払わねばならなくなる」という危険性が生じてしまいます。
このような地価変動があった際でも過度な課税がかからないよう、もともと路線価は公示価格の約8割に設定されているのです。

2-2.「路線価」が私たちの生活に関わる場面

「路線価」は「税金を計算するためのもの」です。

とりわけ、私たちの生活の中で必要となってくるのが、「相続が発生した時」です。 一般的に「路線価」といった時に「相続税路線価」が意味されるのも、このためです。

3 .自分の家の路線価の調べ方

では、「路線価」によるあなたの(あるいはあなたの相続する)土地は、いくらの価値があるのでしょうか?

  1. まずは面積を確認しておいてください。(単位は平米に換算しておきます。)
  2. 国税庁のホームページから、その土地が面している道路の1平米あたりの単価(単位は千円)をみつけます。
  3. 上記の掛け算を行います。(1)×(2)があなたの調べたい土地の路線価による価格となります。この価格が安ければ安いほど、基礎控除の恩恵を受け、相続税が安くなる仕組みです。

たとえば、東京駅丸の内出口の真ん前に100平米の土地を持っていたとしたら…

(1) 国税庁ホームページで見ると、こちらの令和2年分の路線価は、1平米あたり「23,080,000円」です。

(2) ここに「100平米の土地を持っている」というつもりで計算すると、この土地の路線価による評価額は、
23,080,000円 × 100平米 = 2,308,000,000円(23億800万円) という結果に。

もしもこの土地を相続あるいは贈与するとしたら、相続税や贈与税は、23億800万円をベースに計算されるということになります。

このように「路線価」とは、みなさんの人生でも一度か二度は、直接関わる場面がある土地の金額なのです。

4.直近3年のデータから知る「路線価」の傾向

国税庁は2020年7月1日、2020年1月1日時点の路線価を発表しました。
2020年7月時点では、全国の平均変動率が5年連続上昇し、上げ幅も伸ばしてきている路線価ですが、全国の約32万地点の標準宅地での全国平均を見てみると、前年比は1.6%のプラスで、5年連続での上昇、上昇幅もここ5年で一番大きくなっています。
都道府県別の路線価では、21都道府県が上昇しています。上昇率トップは沖縄県で10.5%でした。訪日外国人(インバウンド)客の増加や都市部の再開発が、前年度に引き続き上昇をけん引したと見られます。
一方、調査時点では新型コロナウイルスの影響を受けていなかったため、国税庁は今後の地価推移状況(広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合など)によって、措置を検討する方針とのことです。
人口減少の続く地方では下落も続いています。上昇率が高い地域とそれ以外の地域の二極化も続いており、2020年は26県で下落となりました。
2025年に大阪万博が開催予定など都市部の再開発は見込めるものの、新型コロナウイルスによるオリンピックの開催延期、北海道や沖縄など全国の観光地でのインバウンド(訪日外国人客)減少の影響が懸念されており、地価上昇がいつまで続くかは不透明です。

地価の影響が気になる不動産売却などの予定がある方は、路線価や公示地価の推移を参考にして売却のタイミングをはかってください。

4-1.2019年(平成31年/令和元年)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング上位順位には目立った変動がなく、33年連続で日本一となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、2017年に続き過去最高を更新しました。

2019年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 45,600(2.9)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 16,000(27.4)
3(3) 神奈川 横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 11,600(13.3)
4(4) 愛知 名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り 11,040(10.4)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 7,870(12.4)

全国約32万4千地点の標準宅地は、前年(2017年)に比べ0.7%のプラスとなり、3年連続での上昇となりました。上昇率も拡大しています。

都道府県別の路線価は、都市部を中心に上昇傾向が広がり、18都道府県で上昇。訪日外国人客の増加や再開発、マンション需要などが要因と考えられます。
上昇率が高い地域とそれ以外の地域の二極化が進んでいることも無視できません。前年(2017年:32都道府県)に比べ減少はしていますが、29都道府県では、路線価が下落しています。

4-2.2018年(平成30年)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング上位順位には目立った変動がなく、33年連続で日本一となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、2017年に続き過去最高を更新しました。

2018年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 44,320(9.9)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 12,560(6.8)
3(3) 神奈川 横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 10,240(13.3)
4(4) 愛知 名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り 10,000(13.6)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 7,000(11.1)

全国約32万4千地点の標準宅地は、前年(2017年)に比べ0.7%のプラスとなり、3年連続での上昇となりました。上昇率も拡大しています。
都道府県別の路線価は、都市部を中心に上昇傾向が広がり、18都道府県で上昇。訪日外国人客の増加や再開発、マンション需要などが要因と考えられます。
上昇率が高い地域とそれ以外の地域の二極化が進んでいることも無視できません。前年(2017年:32都道府県)に比べ減少はしていますが、29都道府県では、路線価が下落しています。

4-3.2017年(平成29年)

32年連続で全国1位となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、バブル期越えの過去最高価格となりました。

2017年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 40,320(26.0)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 11,760(15.7)
3(3) 神奈川 横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 9,040(15.7)
4(4) 愛知 名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り 8,800(4.8)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 6,300(12.5)

全国約32万5千地点の標準宅地は、前年(2017年)に比べ0.4%のプラスとなり、前年の0.2%の上昇からさらに伸び率が拡大しています。
13都道府県が上昇となりましたが、2県で横ばい、32県で下落しています。

ランキング1位の「鳩居堂」がある銀座では周辺に複合商業施設が相次いでオープンするなど再開発が進んでおり、「GINZA PLACE(銀座プレイス)」前、「三越銀座店」前、「和光堂」前の計4地点が同額の1平米あたり4,032万円となりました。

4-4.この状態はいつまで続く?

路線価および公示地価の上昇傾向が続いていることから、不動産の売却は今がチャンスと言われていましたが、新型コロナウイルスの世界的流行により、先行きは不透明となっています。
9月頃には国土交通省から、7月1日時点の基準地価が発表されます。基準地価が広範囲で大幅に下落した場合、国税庁は今後の地価推移状況(広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合など)により、納税者の申告の便宜を図る措置を検討する方針とのことです。
近い将来、住み替えなどで不動産を売却する予定のある方は、この機会にいったん不動産会社の査定を受けてみて、ご自分の不動産がどれくらいの価格で売れそうなのか、把握しておくとよいでしょう。
なお、注意が必要なのは「この状態がいつまで続くかわからない」ということです。
売却予定のある方は今すぐにでも綿密に計画を立てることをオススメします。

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5.まとめ

いかがでしたか?

何となく「電車の線路に関する地価でしょ?」と思っていた「路線価」の正体が、つかめてきたのではないでしょうか?

ポイントをおさらいしますと、次の3つになります。

  • 「路線価」とは税金を計算するための価格で、毎年7月に国税庁が発表する。
  • 土地そのものではなく、道路に対する1平米あたりの評価額。
  • 土地(不動産)の取引で目安にしたい場合は、「路線価」ではなく「公示価格」を参考に!

不動産を売却または購入を検討中の方は、かならず公示価格もあわせて参考にしてくださいね。

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