【2021年最新版】「路線価」とは?日本で“いま”最高に高い土地はどこ!?直近3年の傾向を解説!

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今年も7月1日に、国税庁から「路線価」が発表されました。

ニュースでも大きく取り上げられたので、ご覧になった方もたくさんいらっしゃると思います。

引用:日本経済新聞

「国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価(1月1日時点)を発表した。全国約32万地点の標準宅地は全国平均で前年に比べ0.5%下落した。新型コロナウイルスの影響で観光地や繁華街などがマイナスに転じ、6年ぶりに前年を下回った。
都道府県別では39都府県が下落し、東京や大阪、愛知などの13都府県がマイナスに転じた。下落率が最も大きかったのは静岡の1.6%で、1.4%の岐阜や愛媛などが続いた。」

「自分が住んでいる地域はどのくらい価値があるのだろう?」という目線の方から、「相続手続きで必要だったため、路線価が発表されるのを待っていた」という方まで、路線価への関心はさまざまだと思います。

今回は、「【最新版】2021年の路線価ランキング」に加えて、「路線価とは何か」「私たちの生活のどんな場面で関わってくるのか」など、わかりやすくご紹介!また、過去2年分のデータとともに、直近の路線価の傾向についても解説いたします。

1.【最新版】2021年(令和2年)「路線価」の概要

2021年7月1日、国税庁が路線価を発表しました。新聞などでの報道のとおり、新聞などでの報道のとおり、6年ぶりに前年を下回る結果となりました。

1-1.2021年の路線価ランキング(都道府県庁所在地)

堂々の全国第1位は、今年も銀座にある文具店「鳩居堂」前でした!
なんと36年連続1位!!しかも、5年連続で過去最高を更新しています。

その価格は・・・1平米あたり4,272万円!!!

ちなみに、今年の各都道府県庁所在地の最高路線価ランキングは下記の通りです。

2021年(令和3年) 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
令和3年
順位
前年度
順位
都市名 令和2年分最高路線価
(単位:千円)
最高路線価の対前年変動率(%)
(▲はマイナス)
1 1 東京 中央区銀座5丁目 銀座中央通り 42,720 ▲ 7.0
2 2 大阪 北区角田町 御堂筋 19,760 ▲ 8.5
3 3 横浜 西区南幸1丁目 横浜駅西口バスターミナル前通り 16,080 3.1
4 4 名古屋 中村区名駅1丁目 名駅通り 12,320 ▲ 1.3
5 5 福岡 中央区天神2丁目 渡辺通り 8,800 0.0
6 6 京都 下京区四条通寺町東入2丁目御旅町 四条通 6,530 ▲3.0
7 8 札幌 中央区北5条西3丁目 札幌停車場線通り 5,720 2.8
8 7 神戸 中央区三宮町1丁目 三宮センター街 5,200 ▲ 9.7
9 9 さいたま 大宮区桜木町2丁目 大宮駅西口駅前ロータリー 4,260 0.0
10 11 仙台 青葉区中央1丁目 青葉通り 3,300 3.8
11 10 広島 中区胡町 相生通り 3,180 ▲ 3.3
12 12 熊本 中央区手取本町 下通り 2,100 ▲ 0.9
13 13 岡山 北区本町 市役所筋 1,480 0.0
14 14 那覇 久茂地3丁目 国際通り 1,430 ▲ 1.4
15 16 千葉 中央区富士見2丁目 千葉駅前大通り 1,180 3.5
16 15 静岡 葵区紺屋町 紺屋町名店街呉服町通り 1,160 ▲ 4.1
17 17 金沢 堀川新町 金沢駅東広場通り 1,160
18 18 鹿児島 東千石町 天文館電車通り 910 ▲ 1.1
19 20 長崎 浜町 浜市アーケード 760 0.0
20 19 奈良 東向中町 大宮通り 700 ▲ 12.5
21 21 松山 大街道2丁目 大街道商店街 660 0.0
22 22 大分 末広町1丁目 大分駅北口ロータリー 530 1.9
23 23 富山 桜町1丁目 駅前広場通り 490 0.0
24 24 岐阜 吉野町5丁目岐阜 停車場線通り 470 0.0
25 25 新潟 中央区東大通1丁目 新潟駅前通り 440 ▲ 2.2
26 26 和歌山 友田町5丁目 JR和歌山駅前 360 0.0
27 26 高松 丸亀町 高松丸亀町商店街 360 0.0
28 28 福井 中央1丁目 福井駅西口広場通り 330 3.1
29 31 宇都宮 宮みらい 宇都宮駅東口駅前ロータリー 300 3.4
30 29 徳島 一番町3丁目 徳島駅前広場通り 295 ▲ 4.8
31 30 長野 大字南長野 長野駅前通り 285 ▲ 3.4
32 32 大津 春日町 JR大津駅前通り 270 ▲ 1.8
33 32 甲府 丸の内1丁目 甲府駅前通り 265 ▲ 3.6
34 34 盛岡 大通2丁目 大通り 230 ▲8.0
35 35 宮崎 橘通西3丁目 橘通り 230 0.0
36 35 水戸 宮町1丁目 水戸駅北口ロータリー 225 0.0
37 37 高知 帯屋町1丁目 帯屋町商店街 210 ▲ 2.3
38 40 佐賀 駅前中央1丁目 駅前中央通り 200 2.6
39 38 羽所町 津停車場線通り 195 ▲2.5
40 39 福島 栄町 福島駅前通り 190 ▲2.6
41 41 山形 香澄町1丁目 山形駅前大通り 170 0.0
42 42 青森 新町1丁目 新町通り 155 ▲3.1
43 43 山口 小郡黄金町 山口阿知須宇部線通り 145 0.0
44 44 松江 朝日町 駅通り 140 0.0
45 45 前橋 本町2丁目 本町通り 130 0.0
46 46 秋田 中通2丁目 秋田駅前通り 125 0.0
47 47 鳥取 栄町 若桜街道通り 105 0.0

参考データ:国税庁報道発表:(別表)「PDF令和3年分都道府県庁所在都市の最高路線価」より

あなたがお住まいの都道府県庁所在地は何位でしたか?

1-2.全国の動き

都道府県別の路線価は、三大都市圏(東京・大阪・愛知)の路線価の平均は、すべて下落という結果となりました。

2021年度三大都市圏の路線価平均の下げ幅
東京 1.1% 8年ぶりの下落
大阪 0.9%
愛知 1.1% 9年ぶりの下落

2021年度は上記の三大都市圏を含む39の都府県で前年を下回りました。

都道府県庁所在都市の最高路線価は、都市部の下落が目立つものの、依然として地方との二極化傾向が続いています。東京の中央区銀座5丁目銀座中央通りは、年度から7.0%下落しましたが、今年も全国最高額(4,272万円)となりました。

インバウンド(訪日外国人客)の増加により、これまで地価上昇を続けていた全国の観光地は、新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響により様相が一変しました。先行き不透明感に対する危機感は前年と変わらず漂っていますが、ワクチン接種の普及による観光・商業施設の需要回復への期待は高まっています。

2.「路線価」って何?どんな場面で使われるの?

「路線価」とは何なのか、自分の生活とどう関わりがあるのかについて、把握している人はとても少数派です。
「路線価」という漢字からして、「電車の駅に関する地価」というイメージを持っている方が多いようですが、実は電車の線路とは関係がありません!
ですので、この章では「路線価」が何なのか、どんな場面で私たちの生活に関わってくるのかを、わかりやすく解説してみたいと思います。

2-1.「路線価」とは何か?

毎年7月に発表される「路線価」。毎年3月に発表される「公示価格」を聞いたことがある方も多いかと思います。 でも、それとは違う「路線価」って、何なのでしょうか?

「路線価」とは

  • 国税庁から発表される。
  • 土地に関する税金を計算する時に使うのが目的。
  • 厳密に言うと「相続税路線価」と「固定資産税路線価」に分かれるが、一般的に「路線価」という時は「相続税路線価」を指す。
  • 道路に対して単価が決められる。(間違えやすいが「線路」ではない。)
  • 毎年7月に公示され、その年の1月1日から12月31日までに発生した相続・贈与に関わる相続税・贈与税の計算に利用されることになる。(1年間変動することはない。)
  • 1月1日時点の価格が、その年の7月に公示される。(公示地価に比べ調査地点が多いため時間がかかる。)
ちなみに「公示価格」とは

  • 国土交通省から発表される。
  • 土地を取引しようとする売主と買主に、客観的な金額として(目安として)使ってもらうのが目的。
  • 建物の有無などに関係なく、その土地が更地だった場合を想定して評価される。
  • 1月1日時点の価格が、その年の3月に公示される。

「路線価は税金を計算するためのものだから管轄が国税庁」、「公示価格は土地取引のためのものだから管轄が国土交通省」。

「なるほど!」と思って頂けましたか?

ただし、同じ土地を調べても、「路線価」と「公示価格」は同額にはなりません。 路線価は公示価格の約8割ほどになっています。

理由は、「税金を払いやすくするため」であるとされています。例えば、年の途中で地価が急激に下落し、下落しているところで相続が発生してしまうと「安くなった土地に対して、それに見合わない高い税金を払わねばならなくなる」という危険性が生じてしまいます。
このような地価変動があった際でも過度な課税がかからないよう、もともと路線価は公示価格の約8割に設定されているのです。

2-2.「路線価」が私たちの生活に関わる場面

「路線価」は「税金を計算するためのもの」です。

とりわけ、私たちの生活の中で必要となってくるのが、「相続が発生した時」です。 一般的に「路線価」といった時に「相続税路線価」が意味されるのも、このためです。

3 .自分の家の路線価の調べ方

では、「路線価」によるあなたの(あるいはあなたの相続する)土地は、いくらの価値があるのでしょうか?

  1. まずは面積を確認しておいてください。(単位は平米に換算しておきます。)
  2. 国税庁のホームページから、その土地が面している道路の1平米あたりの単価(単位は千円)をみつけます。
  3. 上記の掛け算を行います。(1)×(2)があなたの調べたい土地の路線価による価格となります。この価格が安ければ安いほど、基礎控除の恩恵を受け、相続税が安くなる仕組みです。

たとえば、東京駅丸の内出口の真ん前に100平米の土地を持っていたとしたら…

(1) 国税庁ホームページで見ると、こちらの令和2年分の路線価は、1平米あたり「23,080,000円」です。

(2) ここに「100平米の土地を持っている」というつもりで計算すると、この土地の路線価による評価額は、
23,080,000円 × 100平米 = 2,308,000,000円(23億800万円) という結果に。

もしもこの土地を相続あるいは贈与するとしたら、相続税や贈与税は、23億800万円をベースに計算されるということになります。

このように「路線価」とは、みなさんの人生でも一度か二度は、直接関わる場面がある土地の金額なのです。

4.直近3年のデータから知る「路線価」の傾向

国税庁は2021年7月1日時点の路線価を発表しました。

2020年7月時点では、全国の平均変動率が5年連続上昇し、上げ幅も伸ばしてきている路線価ですが、全国の約32万地点の標準宅地での全国平均を見てみると、前年比は1.6%のプラスで、5年連続での上昇、上昇幅もここ5年で一番大きくなっています。

地価の影響が気になる不動産売却などの予定がある方は、路線価や公示地価の推移を参考にして売却のタイミングをはかってください。

4-1.2020年(平成32年/令和2年)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング上位順位には目立った変動がなく、35年連続で日本一となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、2019年に続き過去最高を更新しました。

2020年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 45,920(0.7)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 21,600(35.0)
3(3) 横浜 西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 15,600(34.5)
4(4) 名古屋 中村区名駅1丁目名駅通り 12,480(13.0)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 8,800(11.8)

全国約32万4千地点の標準宅地の上昇率は、前年と比べ1.6%のプラスとなり、5年連続での上昇となりました。ただし、2020年7月発表の路線価は新型コロナウイルスの影響が反映されていないため、今後を不安視する声が多く挙がりました。

三大都市圏(東京・大阪・愛知)は、前年度までに引き続き路線価は上昇。1月の評価時点ではオリンピック開催への期待もあり(オリンピック開催延期は3月決定)、東京の上昇率は5.0%と7年連続での上昇となり、前年度(4.9%)を上回りました。

一方で都道府県庁所在地の最高路線価は、依然として都市部と地方の二極化傾向が続いています。

4-2.2019年(平成31年/令和元年)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング上位順位には目立った変動がなく、34年連続で日本一となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、2018年に続き過去最高を更新しました。

2019年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 45,600(2.9)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 16,000(27.4)
3(3) 横浜 西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 11,600(13.3)
4(4) 名古屋 中村区名駅1丁目名駅通り 11,040(10.4)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 7,870(12.4)

全国約32万4千地点の標準宅地は、前年(2018年)に比べ1.3%のプラスとなり、4年連続での上昇となりました。上昇率もさらに拡大しています。

前年に引き続き、都道府県別の路線価は、都市部を中心に上昇傾向にあり、19都道府県で上昇しました。インバウンド増加によって、ホテルや観光・商業施設が多い都市部の上昇率が目立ち、それ以外の地域との二極化がより進む結果となりました。

4-3.2018年(平成30年)

都道府県庁所在地の最高路線価ランキング上位順位には目立った変動がなく、33年連続で日本一となった東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂」前は、2017年に続き過去最高を更新しました。

2018年 都道府県庁所在地の最高路線価ランキング(1平米あたり)
順位
(括弧内は前年)
最高路線価の所在地 最高路線価
単位千円、括弧内は変動率(%)
1(1) 東京 中央区銀座5丁目銀座中央通り 44,320(9.9)
2(2) 大阪 北区角田町御堂筋 12,560(6.8)
3(3) 神奈川 横浜市西区南幸1丁目横浜駅西口バスターミナル前通り 10,240(13.3)
4(4) 愛知 名古屋市中村区名駅1丁目名駅通り 10,000(13.6)
5(5) 福岡 中央区天神2丁目渡辺通り 7,000(11.1)

全国約32万4千地点の標準宅地は、前年(2017年)に比べ0.7%のプラスとなり、3年連続での上昇となりました。上昇率も拡大しています。

都道府県別の路線価は、都市部を中心に上昇傾向が広がり、18都道府県で上昇。訪日外国人客の増加や再開発、マンション需要などが要因と考えられます。
上昇率が高い地域とそれ以外の地域の二極化が進んでいることも無視できません。前年(2017年:32都道府県)に比べ減少はしていますが、29都道府県では、路線価が下落しています。

4-4.この状態はいつまで続く?

これまで路線価および公示地価の上昇傾向が続いていため、「不動産の売却は今がチャンス」と言われていましたが、新型コロナウイルスの世界的流行により、先行きは不透明となっています。

9月頃には国土交通省から、7月1日時点の基準地価が発表されます。基準地価が広範囲で大幅に下落した場合、今後の地価推移状況(広範な地域で大幅な地価下落が確認された場合など)によっては、国税庁から路線価の減額補正が検討されるかもしれません。

近い将来、住み替えなどで不動産を売却する予定のある方は、この機会にいったん不動産会社の査定を受けてみて、ご自分の不動産がどれくらいの価格で売れそうなのか、把握しておくとよいでしょう。

なお、注意が必要なのは「この状態がいつまで続くかわからない」ということです。売却予定のある方は今すぐにでも綿密に計画を立てることをオススメします。

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5.まとめ

いかがでしたか?

何となく「電車の線路に関する地価でしょ?」と思っていた「路線価」の正体が、つかめてきたのではないでしょうか?

ポイントをおさらいしますと、次の3つになります。

  • 「路線価」とは税金を計算するための価格で、毎年7月に国税庁が発表する。
  • 土地そのものではなく、道路に対する1平米あたりの評価額。
  • 土地(不動産)の取引で目安にしたい場合は、「路線価」ではなく「公示価格」を参考に!

不動産を売却または購入を検討中の方は、かならず公示価格もあわせて参考にしてくださいね。

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