東京でマンションを売りたいと考えている人にとって、今まさに売りやすい時期を迎えています。

理由はいくつかありますが、やはり東京オリンピックの影響力が大きいと言えるでしょう。東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）の最新のレポートによると、首都圏の中古マンションの成約物件、新規登録物件は、ともに前年に比べて上昇しています。

しかも、住宅ローンはアベノミクスの金融緩和によって過去最低金利が継続中のため、マンション購入を促進する後押しとなっており、買い手のモチベーションも高くなっているのです。

そこで今回は、今なぜ中古マンションが売れるのか、その理由や売り時について解説します。中古マンションを売りたいと考えている方は、ぜひ参考にして見てくださいね。

1.東京の中古マンションが、今まさに売り時！その理由とは？

東京のマンションは売却しやすい時期を迎えています。

その理由は大きく4つ

があげられます。

それでは上記の理由について、ひとつずつ解説していきます。

1-1.東京オリンピックの影響

現在、東京はオリンピックに向けて大きな盛り上がりを見せています。特にインフラ面での影響は大きく、山手線内への新駅開通や、湾岸エリアをはじめとした都市開発など、話題には事欠きません。

東京の不動産業界について見てみると、2013年にオリンピック招致が決定してから現在に至るまで、不動産バブルと言っても過言ではないほど、マンションなどの不動産価格の高騰が続いています。

特にここ数年は、オリンピック開催地に近い湾岸部や中心部でのマンション建設ラッシュが続いており、建築資材費や人件費が軒並み上昇し続けていること、価格が高くても東京のマンション良いという需要増加があることなどから、現在も価格上昇の勢いが止まる所を知りません。

一方で、オリンピック後の経済的な損失についても気になるところではないでしょうか。特に不動産業界に関わる人々の間では、「2020年問題」が大きな心配事になっています。

「2020年問題」とは、オリンピックの前後で雇用創出が影響して増加していた東京の人口がピークを迎える一方、東京のマンションが余剰在庫のため一気に価格が下落し、不動産バブルがはじけ、たくさんのマンションが売れ残ってしまうのではないか、という専門家の見解のことです。

もし近い将来、マンションを売ろうと考えるのであれば、オリンピックが始まる2020年の夏頃までの間で、「いつ売るのがベストなのか」をしっかりと見極める必要があります。

1-2.気になる海外マネーとマンションの話

最近、東京のマンションが海外の不動産投資家にとても人気があることをご存知でしょうか。なぜ海外の不動産投資家は、東京のマンションに注目しているのでしょうか。

もちろんオリンピックが開催される土地だから、という理由もありますが、それだけではありません。

実は意外な理由として、「星付きの美味しいレストランが多いのに、物件価格も土地も安い」からだと言います。確かに近くに美味しいレストランがたくさんあり、物件価格が安いのであれば、投資対象としてもとても魅力的ですよね。

ただなぜ海外の投資家たちが、日本の物件を「安い」と評価するのか、気になるところではないでしょうか。その背景には、2000年代後半に起こったリーマンショックが関係しています。

リーマンショックは、全世界を巻き込んだ大きな経済危機に発展しましたが、日本も例外なく不況の波に襲われました。特に不動産への影響は大きく、それまで日本のマンション価格というのは強気の設定でしたが、リーマンショックによって一気に価格が引き下げられました。

リーマンショック後、日本経済も回復の兆しを見せはじめましたが、マンション価格は以前より手の届きやすい価格に落ち着きました。さらに、現在の円安ドル高傾向が、海外の投資家にとって「安い」と感じさせる要因となっているようです。もしかすると、皆さんのマンションも海外の投資家たちに購入される可能性もあるかもしれませんね。

1-3.新築マンションの価格が高騰

中古マンションの競争相手となる新築マンションの価格については、ここ数年、価格の高騰が続いています。主な原因は、建築費の高騰や地価の上昇と言われています。

不動産経済研究所によれば、2012年度のマンション市場の平均価格は4540万円、平米単価は平均64.5万円でした。

しかし最新のマンション市場の平均価格は5293万円、平米単価は平均78.8万円と、2012年度から6年間で約1.2倍になっています。

このように新築マンションの価格が値上がりを続けていることが、中古マンションを検討する人を増やす一因となっています。

1-4.中古マンションの成約件数の増加

新築マンションの建設ラッシュが続く一方、中古マンションの成約件数も好調です。東日本不動産流通機構によれば、在庫件数は2015年6月から32ヶ月連続で前年同月を上回り、成約件数も前年比では増加が続いています。

ただ、2017年12月に比べて2018年1月の成約は落ち込んでいます。

つまり、“必ずしもオリンピックまでずっと右肩上がりが保証されているわけではない”ということです。

「新築マンションは高すぎるから、価格が魅力的な中古マンションを購入したい」「東京のマンションを投資対象として購入したい」「低金利で住宅ローンが借りやすい」といった声を背景に、東京の中古マンションは現在大変な人気となっていますが、その人気はずっと続くというものではありません。

もし現在のマンションの資産価値や今後の景気に不安を感じるのであれば、人気のあるまさに今が、絶好の売り時なのです。

2.中古マンションの売り時、ベストタイミングはいつ？

現在東京の中古マンションは、基本的には売り時の条件が揃っていると考えられます。しかし、それぞれのマンションの売り時については、各マンションの条件によって異なります。

ベストなタイミングでマンションを売るため、いくつかの注意点をチェックしていきましょう。

2-1.マンションの資産価値は、築年数で決まる

マンションの資産価値は築年数とともに下落し、築年数を重ねるほど売れにくくなります。その原因としては、以下の要因が挙げられます。

（1）修繕積立金・管理費がアップ

修繕積立金とは、建物の診断や修繕工事のために積立金としてマンションの所有者が負担します。

次に、管理費とはマンションの共有部分を綺麗に保つために、マンションの住人が積み立てる費用のことです。
築年数とともに、室内外を問わず入居当時は最新だった設備も、傷んだり古くなったりして生活感が出てきます。そのため、マンションのメンテナンスとして大規模な修繕が必要になった場合、この修繕積立金や管理費から費用を捻出することになります。
修繕積立金は、築年数が経過するほど高くなる場合が多く、築浅物件に比べると、コストが高くなるというデメリットがあります。

（2）築25年を過ぎるとさらに売れにくくなる

築25年を過ぎると、マンションは売りにくいと言われています。なぜ築25年のマンションは売れにくくなるのでしょうか。実はマンションの法定耐用年数は47年と定められており、築25年以上経過していると、それだけそのマンションの寿命が短くなるためです。

また室内設備に関しても、25年も経てば当時の最新設備も、経年劣化は否めません。さらに、年末に受けることのできる住宅ローン控除の対象建物は、「築25年以内の耐火建築物」であることという条件があるため、ローンを組んでマンションの購入を考えている購入希望者の選択肢から外れ、築浅物件よりも人気が劣るのです。

（1）、（2）の理由からも、中古マンションを高値で売却したいのであれば、できるだけ早く売却する必要があると言えます。

2-2.今だからこそ競争力が上がっていると考える

マンションは、人気物件かどうか、競争力があるかどうかでも売り時が変わります。例えば、「低層階で日当たりが悪い」、「駐車場がない」などといった条件の悪いマンションは、条件の揃った物件に比べると、やはり見劣りしてしまいがちです。

しかし東京オリンピックを目前に控えた今、東京のマンションの需要自体が上がっているため、そのほかの良いところでカバーできる可能性があります。

例えば、「低層階で日当たりが悪いけれど、風通しが良くカビや湿気の心配がいらない」、「駐車場はないが、最寄駅や商業施設が近い」など、立地環境で競争できるポイントはありませんか？そういった物件の強みを見つけてアピールすることは、他のマンションとの競争に勝ち、早く高く売れることにも繋がります。

ご自身のマンションの強みは何か、競争力をしっかりと認識した上で、高く売れる今、売り時を逃さないように査定しておく必要があります。

2-3.マンションは景気以外に売り時ってあるの？

不動産の需要は景気変動のほか季節にも影響されます。特にマンションの販売価格の特徴として、新築マンションは2月が一番高く、中古マンションは3月が一番高いとされています。その理由は、マンションの契約〜引越しまでの期間が通常１ヶ月〜2ヶ月が平均とされるため、4月の新生活に向けて購入する消費者が多いためです。

一方、2月～3月の新築・中古マンションの販売時期を迎えた後は、初夏の6月頃に在庫処分となり、そして夏の終わりの9月〜10月の秋にかけて、また新規の売り出しが始まります。

このようなサイクルあると事前に知っておくことで、需要の高まる春と秋（2月、3月、9月、10月)が売り時であると考えるのが妥当です。マンションを高く売るためには、季節も考慮して売り出し時期を決定しましょう。

3.一括査定で中古マンションの価値を把握しよう

中古マンションの資産価値は、どのように評価されているのでしょうか。
築年数ごとの数値をあらわした下記のグラフと表をご覧ください。

（REINS TOPIC引用：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf）

築6年から緩やかに単価が下がり、特に築26年〜30年の時点で、平米単価がグッと下がっていることがお分かりいただけると思います。中古マンション成約状況の表を見ても、築0年〜5年の平米単価と、築16年～25年までの平米単価を見比べれば、約半分の価値になってしまう計算になります。

タイミングによっては高く売れる時期があるにも関わらず、資産価値を知らずに高く売れる時期を逃してはもったいないですよね。

もし将来的に売る可能性があるのなら、売り時を逃さないためにも、自分のマンションがいくらで査定されるのか、早めに知っておくべきです。

そこでオススメなのが、インターネットで簡単に査定を依頼できる「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」です。

このサイトを利用すれば、複数の不動産会社から査定額の提示を受けることができます。

実は査定額というのは、同じマンションでも査定する不動産会社によって大きく異なります。

なぜかというと、不動産会社にも得意な地域や、「仲介・賃貸・投資」など得意分野がわかれているからです。

例えば、「新宿区での仲介が得意な不動産会社の方が、新宿区で仲介の取引実績を持たない不動産会社よりも適正な査定額を出しやすい」といえば、「ああ、なるほど」とピンときますよね？

かならずしも「査定額が最も高いところが良い会社」という訳ではありませんが、複数の不動産会社から査定を受けることで、自分のマンションのリアルな価値を知ることができますし、一番高くマンションを売ってくれそうな会社を見つけることもできます。

さらにもう一点、不動産会社を決める大きなポイントとして「担当者との相性」を挙げることができます。

大きな取引をするのですから、知識豊富で丁寧な対応をしてくれる担当者の方がいいですよね。

複数の会社と連絡を取ってみることで、「この人になら任せてもいいかも」と思える担当者に出会える可能性が、ぐっと高くなります。

時間も手間もかからず、売り時に一番良い条件で売却を決めることができるベストな方法ですので、マンションを売却する前には、必ず一括査定を利用しましょう。

まとめ

オリンピックの影響もあり、今、東京の中古マンションは高く売れる時期となっています。
ただこの現象はいつまでも続くものではありません。

「そろそろ市場が崩れるのではないか」と皆が考えるタイミングで、値崩れは始まるものです。

「将来いつか売るかもしれない」という方は、東京のマンションの資産価値が高い今のうちに、「不動産売却HOME４U（ホームフォーユー）」を活用して、売却について動き出すことをおススメします。