マンションを購入するには何から始めれば良いのでしょうか？

何も知らずに物件を見に行くと営業トークに引き込まれ、じっくり検討しないで購入する羽目になるかもしれません。また、入居までにさまざまな手続きがあり、まとまったお金も必要です。

土壇場で慌てないようにするため、どんな手続きがあるのか、いつまでにいくら準備しておけばいいのか、マンション購入の流れをあらかじめチェックしておきましょう。

ここでは新築マンションと中古マンションの購入の流れを詳しく解説します。これを読めば、物件探しから入居までスムーズに進められます。マンションの購入を考えている方は、ぜひ読んで参考にしてくださいね。

1.新築と中古マンション購入の流れ、６つの違い

はじめに新築マンションと中古マンションでは、購入の流れが大きく違う点を説明します。

これを知っておくと、それぞれの流れで注意すべきポイントがわかり、段取りがしやすくなります。新築マンションと中古マンションのどちらを購入するか悩んでいる方にも参考になる内容です。

新築と中古で、マンション購入の流れを比較してまとめたものが次の表です。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

1-1.売主の違い

新築マンションと中古マンションは売主が違います。

新築マンションの売主はデベロッパーです。デベロッパーとは、そのマンションを開発した業者です。販売窓口として別の不動産会社が入ることもあります。

新築マンション・販売窓口なしの場合

新築マンション・販売窓口ありの場合

中古マンションの売主は個人が多く、窓口として仲介不動産会社を立てることがほとんどです。

中古マンションの場合

1-2.物件情報の入手方法の違い

物件情報の入手方法も少し違います。

新築マンションの情報は、デベロッパーの発信するメールマガジンやダイレクトメール、マンション情報ポータルサイトや、折り込みチラシから入手します。

中古マンションを探すときも、マンション情報ポータルサイトや折り込みチラシは役立ちます。しかし、中古マンションは動きが速いのが特徴です。広告が出たときにはすでに申し込みが入っていることも。できれば、希望のエリアに強い仲介業者を見つけて、表に出ていない情報を紹介してもらうとよいでしょう。

1-3.物件見学の違い

物件見学にも違いがあります。

多くの新築マンションは未完成で販売されます。そのためモデルルームやパンフレットを参考にして、完成形をイメージしながら物件選びをすることになります。

中古マンションは実際の部屋を内覧できます。現物を見て購入できるのは中古マンションのメリットです。

1-4.申し込みの時期や方式の違い

申し込みの時期や方式も異なります。

新築マンションは、一般的に広告開始から販売開始まで時間があります。早めに情報を手に入れればゆっくり検討できます。

また、先着順で申し込みを受け付ける物件と、抽選をする物件があります。同時に複数の部屋が販売されているため、先着順に負けたときや、抽選倍率が上がりそうなときは、別の部屋も検討できます。

中古マンションの購入は基本的に先着順です。同じ物件はありませんので、スピード感が大切です。タッチの差で二番手になってしまい購入できなかったというのもよくある話。これ！という物件に巡りあったら即断即決を心がけるとよいでしょう。

1-5.入居時期の違い

入居時期にも注意が必要です。

新築マンションは完成するまで入居できません。入居時期の希望がある場合、それまでに完成する物件を選ぶ必要があります。

中古マンションは売主の都合で引き渡し時期が設定されます。即入居可能な物件もあります。ただしリフォームやリノベーションをする場合は、引き渡し後に工事着手となります。その分、入居が遅れますので注意しましょう。

1-6.諸費用の違い

マンションを購入する際に掛かる諸費用にも違いがあります。諸費用とは、税金、手数料、保険料など、物件代金とは別に必要な費用です。

新築マンションの場合、物件価格の3～7％が目安とされています。

中古マンションの場合、物件価格の6～10％が目安とされています。仲介手数料が掛かるため、新築マンションに比べて高くなります。リフォームやリノベーションを行う場合、その工事費用も考慮しておきます。

2.これでカンペキ！新築マンション購入の流れ

それでは、ここから新築マンション購入の流れを詳しく解説します。
新築マンションを購入したいと思っている方はぜひ参考にしてください。
中古マンションに狙いが定まっている方は「3．これでバッチリ！中古マンション購入の流れ」をお読みください。

新築マンションを購入するときの流れは次の図のようになります。

それでは、詳しく説明していきます。

2-1.購入条件を整理して、インターネットで相場をリサーチ

まずは購入条件を整理しましょう。絶対に譲れない条件と、妥協できる条件を決めておきます。主に次のようなことを検討します。

• エリア
• 駅からの距離
• 周辺施設
• 広さ
• 間取り
• 建物設備
• 物件規模
• 入居時期

だいたいの条件が固まったら、インターネットや住宅情報誌などで相場を調べましょう。

2-2.購入予算は「住宅ローン借入額＋頭金」で計算

並行して購入予算を検討します。手持ちの資金や年収から、住宅ローン、頭金、諸費用、入居費用にどれくらい使えるかを考えます。次のように計算できます。

2-2-1.住宅ローンは年収の5倍以下が目安

住宅ローンを借りる場合、年収の5倍以下が借入額の目安と言われています。

これに頭金を足すと、物件のだいたいの物件購入予算が出せます。

2-2-2.頭金、諸費用、入居費用を現金で準備

しかし、手持ちの資金をすべて頭金にしてはいけません。諸費用、入居費用を考えておきます。

新築マンションの諸費用は3～7％が目安です。3,000万円の新築マンションを購入する場合、およそ90～210万円です。

入居費用は、新居のカーテンや家具・家電の購入費用、そして引っ越し代などです。最低でも50万円は見ておきましょう。部屋数が多かったり、家具にこだわったりすれば、もっと多くなります。

購入予算と相場がかけ離れていたら、購入条件の再検討や、家計の見直し等による予算アップを考えましょう。

2-3.物件を探してモデルルーム見学

次に新築マンションの物件探しについて説明します。

2-3-1.最新情報をいち早く入手し、気になる物件は資料請求

新築マンションの情報をいち早く手に入れるには、以下の方法がおすすめです。

• 大手マンションデベロッパーに会員登録
• マンション情報ポータルサイトの新着お知らせ機能を活用
• マンション情報ポータルサイトを定期的に検索
• 新聞の折り込みチラシ、投げ込みチラシをチェック

販売前の広告（予告広告）には、マンションの価格や間取りが出ていません。しかし、立地や規模感が気に入れば、資料請求やモデルルーム見学をしましょう。正式な販売開始に出遅れないことが重要です。

2-3-2.モデルルームだけでなく現地も訪問

モデルルームではパンフレット等の図面資料も必ず受け取り、詳細を確認しましょう。

また、モデルルームだけではなく、建設される現地に行ってみることも大切です。時間や曜日を変えて何度か見に行き、周辺の様子や、街の雰囲気を体感しておきましょう。

2-4.受付開始したら申し込み、「申込証拠金」はキャンセル返金可能

購入したい物件が見つかったら、申込書を記入して提出します。抽選の物件は受付期間内に登録します。

このとき申込証拠金を預けることがあります。2～10万円程度が相場です。契約が成立すれば物件代金に充当されます。契約前にキャンセルした場合は全額返金してもらえます。預かり証をもらっておきましょう。

2-5.申し込みがかち合ったら抽選

抽選で販売するマンションの場合、同じ部屋に複数の申し込みがあれば抽選になります。当選した人が申し込みできます。

2-6.住宅ローン仮審査

並行して住宅ローンの仮審査（事前審査）を受けます。仮審査の申込書を記入して提出します。このとき、以下の提出を求められることがあります。

• 本人確認書類（運転免許証、パスポートなどのコピー）
• 収入を確認できる書類（源泉徴収票、課税証明書など）
• 勤続年数を確認できる書類（健康保険証などのコピー）

仮審査の結果が出るまで3日～1週間くらい掛かります。

2-7.重要事項説明と売買契約

売買契約は、申し込みの1週間後くらいに行うのが一般的です。複数の世帯が集まる「合同契約会」になることもあります。

2-7-1.重要事項はしっかり確認

契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。難しい用語が多いですが、納得がいくまで説明を受けましょう。申込時に重要事項や契約書のコピーをもらって、事前に確認しておくのがおすすめです。

2-7-2.売買契約で支払う「手付金」

重要事項と契約書の内容に納得できたら、売買契約を結びます。

このとき物件代金の一部を「手付金」として支払います。頭金として用意したお金から出しましょう。相場は物件価格の5～20％程度といわれています。

契約から引き渡しまでに買主の都合でキャンセルする場合、手付金は戻ってきません。売買契約は慎重にしましょう。

契約には、諸費用として印紙税などが掛かります。

2-8.住宅ローン本審査・ローン契約

並行して住宅ローンの本審査を受けます。以下が必要なことが多いです。

• 本人確認書類（運転免許証、パスポートなどのコピー）
• 収入を確認できる書類（源泉徴収票、課税証明書など）
• 印鑑証明書
• 住民票
• 預金口座通帳（残高確認のため）
• 実印

結果が出るまでだいたい10日前後です。審査に通ったら、住宅ローンを契約します。ローンの契約時に火災保険や団体信用生命保険に加入します。

諸費用として、保険料、事務手数料、印紙税などが掛かります。

2-9.入居説明会に参加

入居の1～3カ月前に「入居説明会」が開かれます。入居までのスケジュール、引っ越し作業の注意事項、物件の管理に関する説明や、駐車場の抽選などがあります。

また、住宅ローンの本審査申し込みやローン契約をこの日に行う場合もあります。

2-10.内覧会では不具合をチェック

新築マンションが完成すると「内覧会」が行われます。図面と異なる点や施工の不具合をしっかり確認しましょう。何か問題があれば引き渡しまでに直してもらいます。カーテンや家具を買うための採寸も、このときに行います。

2-11.融資・残金決済・引き渡し

新築マンションの引き渡し期日の直前に、住宅ローンの融資を受けて、残りの物件代金を支払います。

このときに買主の所有権登記と、銀行の抵当権登記を行います。登記は不動産会社の指定する司法書士に依頼して行います。諸費用として、登録免許税や司法書士への報酬が掛かります。

無事に引き渡しされたら、内覧会で指摘した問題点が修正されているかチェックしましょう。

2-12.入居時は引っ越しルールを順守

新築マンションには同時期に多くの世帯が入居します。混乱を防ぐため、引っ越し業者の斡旋や、引っ越し日時や搬入経路が制限されることがあります。入居説明会で提示されたルールをしっかり守って引っ越し作業をしましょう。

以上が新築マンションを購入する際の流れです。

3.これでバッチリ！中古マンション購入の流れ

続いて、中古マンション購入の流れを詳しく解説します。
中古マンションを購入したいと思っている方はしっかり読んで参考にしてくださいね。

また、中古マンションを購入するときの注意点は「買うべきは中古マンション！不動産のプロが絶対に損しない購入時の注意点を教えます」の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

中古マンションを購入するときの流れは次の図のようになります。

それでは詳しく見ていきましょう。

3-1.中古マンションは築年数とリフォームに注意

まずは購入条件を整理しましょう。絶対に譲れない条件と、妥協できる条件を決めておきます。

築年数で注意したいのは1981年（昭和56年）6月の建築基準法改正です。この前後で耐震基準が大きく変わりました。住宅ローン減税の適用条件にも「旧耐震」か「新耐震」かが影響します。

また、古ければ物件価格は抑えられるかもしれませんが、快適に住むためにリフォームやリノベーションが必要になる可能性も高いです。リフォーム・リノベーション済みで売られている物件を希望するのか、購入後に自分で行うのかも考えておきましょう。

大体の条件が固まったら、インターネットや住宅情報誌を見て、おおよその相場を調べます。

3-2.購入予算は「住宅ローン＋頭金」、リフォーム費用も検討

並行して購入予算を検討します。住宅ローン、頭金、諸費用、入居費用、リフォーム費用などを計算します。

3-2-1.住宅ローンは年収の5倍以下が目安

住宅ローンを借りる場合、年収の5倍以下が借入額の目安と言われています。

これに頭金を足すと、物件のだいたいの購入予算が出せます。

3-2-2.頭金、諸費用、入居費用を現金で準備

新築マンションと同じく、手持ちの資金をすべて頭金にしてはいけません。現金で必要な諸費用、入居費用は取っておきます。

中古マンションの諸費用は6～10％が目安です。仲介手数料が掛かる分、高くなります。3,000万円の中古マンションを購入する場合、およそ180～300万円です。

入居費用は、新居のカーテンや家具・家電の購入費用、そして引っ越し代などです。やはり最低でも50万円程度は見ておきましょう。

3-2-3.リフォーム費用も考慮

リフォームやリノベーションを自分で行う場合はその費用も必要です。住宅ローンと一緒に融資を受けられることもありますが、物件価格とは別にお金を用意しなくてはならない点を押さえましょう。

3-3.内覧と周辺のリサーチ

中古マンションは、マンション情報サイトや折り込みチラシ、仲介業者からの紹介で物件を探します。気になったものは内覧します。現在のオーナーが居住中のこともあります。マナーを守りつつ、間取りや設備をしっかり確認しましょう。

物件周辺の様子や、街の雰囲気を知るために、時間や曜日を変えて現地に行ってみることも大切です。できれば内覧前に周辺をリサーチしておきます。内覧で気に入ったらすぐに申し込みができるからです。

3-4.購入申し込みに申込金は不要

購入したい物件が見つかったら、申込書（買付証明書）を提出します。価格や設備など希望する条件があれば、営業担当者を通じて交渉します。申込証拠金は中古マンションでは要らないことが多いです。

売却に応ずる場合、普通は1週間以内に返事がもらえます。

リフォームやリノベーションを行う場合、具体的にどのような工事を行うか考え、このタイミングで業者に見積もりを依頼します。

3-5.住宅ローン仮審査

並行して住宅ローンの仮審査（事前審査）を受けます。仮審査の申込書を記入して提出します。このとき、以下の提出を求められることがあります。

• 本人確認書類のコピー（運転免許証、パスポートなど）
• 収入を確認できる書類（源泉徴収票、課税証明書など）
• 勤続年数を確認できる書類（健康保険証などのコピー）

リフォーム資金の融資も受けたい場合は、だいたいの予算を決めて、融資担当者に相談しましょう。

仮審査の結果は3日～1週間くらいでわかります。

3-6.媒介契約・重要事項説明・売買契約

売買契約は申し込みから1週間後くらいに行うのが一般的です。

3-6-1.媒介契約時に支払うのは仲介手数料の半額

仲介不動産会社との間で媒介契約を結びます。このときに仲介手数料の50％を支払うのが一般的です。

3-6-2.重要事項はしっかり確認

買主との売買契約の前に、仲介不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。難しい用語が多いですが、納得がいくまで説明を受けましょう。申込時に重要事項や契約書のコピーをもらって、事前に確認しておくのがおすすめです。

3-6-3.売買契約で支払う「手付金」

重要事項と契約書の内容に納得したら、売買契約を結びます。

このときに物件代金の一部を「手付金」として支払います。頭金として用意したお金から出しましょう。相場は物件価格の5～20％程度といわれています。

契約から引き渡しまでに買主の都合でキャンセルする場合、手付金は戻ってきません。売買契約は慎重にしましょう。

これらの契約には諸費用として、印紙税などが掛かります。

3-7.住宅ローン本審査・契約

並行して住宅ローンの本審査に申し込みます。以下が必要になることが多いです。

• 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
• 収入を確認できる書類（源泉徴収票、課税証明書など）
• 印鑑証明書
• 住民票
• 預金口座通帳（残高確認のため）
• 実印

審査結果が出るまでだいたい10日前後掛かります。

審査に通ったら、住宅ローンを契約します。ローンの契約時に火災保険や団体信用生命保険に加入します。

諸費用として、保険料、事務手数料、印紙税などが掛かります。

3-8.融資・残金決済・引き渡し

住宅ローンの融資を受けて、残りの物件代金を支払います。売主と買主、それぞれの仲介業者、司法書士など関係者が融資銀行に集まって手続きをします。

このときに所有権移転登記と、銀行の抵当権登記を行います。登記は売主の指定する司法書士に依頼して行います。諸費用として、登録免許税や司法書士への報酬が掛かります。

また、売主が払っていた固定資産税やマンション管理費・修繕積立金を精算します。手続きがすべて終わったら、売主から部屋の鍵を受け取ります。

引き渡しが済んだら、仲介不動産会社に仲介手数料の残り50％を支払います。

3-9.リフォーム・リノベーション工事

リフォームやリノベーションを行うときは引き渡し後の工事着手となります。業者と工事請負契約を結び、工事を依頼します。

工事期間は内容によって違います。簡単な設備交換は1日、クロスの貼り替えをする場合は10日前後が目安です。大規模なリノベーション工事を行う場合は2カ月くらい掛かることもあります。

3-10.入居

工事が終わったら、引っ越し業者を決めて引っ越しします。

以上が中古マンションを購入するときの流れです。

4.まとめ

新築・中古のマンションを購入するときの流れは以下のとおりです。

希望条件整理と資金計画
・中古マンションは耐震基準に注意
・中古マンションは仲介手数料とリフォーム費用も考慮
↓
物件探しと周辺リサーチ
・新築マンションは広告を見て、モデルルーム訪問
・中古マンションは仲介業者から情報を聞き、現地内覧
↓
購入申し込み・住宅ローン仮審査
・新築マンションは先着順か抽選。「申込証拠金」を預けることも
・中古マンションは先着順
↓
重要事項説明・売買契約・住宅ローン契約
・重要事項はしっかりと確認
・「手付金」は返金不可（※買主都合のキャンセルの場合）
↓
住宅ローン融資・残金決済・引き渡し
・新築マンションでは「入居説明会」「内覧会」あり
・中古マンションは引き渡し後にリフォーム着手
↓
入居
・新築マンションは引っ越しルールを順守

購入の流れをしっかり押さえて、自分に合うマンションを見つけてくださいね。