これで心配無用!家を貸すための6つの注意点とステップをやさしく解説

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全国各地で空き家が増えていますが、
まだまだ住める家に誰も住まないのはもったいないですよね。

転勤など事情があってしばらく住まなくなってしまうマイホーム(戸建て・マンション)や、
親が介護施設に入居することになり空き家になってしまう実家などを、
どうにかしたいと思って調べている方は少なくないでしょう。

すぐに売却する予定のない家は、賃貸に出すという選択肢もあります。

流れは「家を貸して家賃収入を得る」と言ってしまえば、とてもシンプルですが、
家を貸すときには、やらなければいけないことや注意しなければならないことがあります。

少しハードルが高いように思えるかもしれませんが、そんなに難しいことではありません。

はじめて家を貸す方でも無理なくご理解いただけるように、家を貸す際の注意点や手順をわかりやすく解説いたします。

スムーズに借り手を見つけるためにも、貸した後のトラブルを避けるためにも、
ぜひ本記事でご紹介することを実行してみてください。

家を貸したいけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「いますぐ管理会社を見つけたい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の管理会社にまとめて相談依頼してみることをおススメします。
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しっかりと比較して、信頼できる、最適な管理会社を見つけてください。

1. 家を貸すときの注意点

家を貸すといっても、やるべきことは、好きなときに貸して家賃を受け取ることだけではありません。

部屋を借りる時にも様々な手続きがあるように、家を貸すにも事前の準備や手続きが必要です。

また、大切な財産である家を長期間貸しつづけるため、トラブルが発生した場合のことも想定しておかなければなりません

そもそも、その家が賃貸に向いているかどうかを判断する基準も事前に知っておくべきです。

まずは、本章でご紹介する6つの注意点を確認しつつ、本当に家を貸すかどうかを検討ください。

<貸す前>

  1. 住宅ローンの有無
  2. 周辺の賃貸需要
  3. 賃貸契約の種類
  4. 管理方法

<貸した後>

  1. 家賃滞納と入居者トラブル
  2. 原状回復費用

では、順に解説していきます。

1-1. 「住宅ローンの有無」で賃貸可能かどうかが左右される

はじめに確認しておかなければならないのが、貸したいと思っている家に住宅ローンが残っていないかです。

原則として、住宅ローンは「ローンの借り手が居住すること」を前提にして貸し出されるものです。

そのため、住宅ローンが残っている状態で家を貸してしまうと、ローン残債の一括返済や投資ローンへの切り替えを求められる場合があります

親の介護のための同居や転勤などで転居が必要になり、一時的に空き家になる間の有効活用として賃貸を希望するなどのケースであれば、住宅ローンの継続が認められる可能性もあります。

「住宅ローンが残っているけれども家を貸し出したい」という場合には、事前に金融機関に相談し、承諾してもらう必要があります

住宅ローンが残っている場合は、くれぐれも、銀行に相談せず内緒で家を貸すことのないよう、ご注意ください。

1-2. 「周辺の賃貸需要」を事前リサーチ!

家を貸し出そうとしても、借り手がいなければ家賃収入を得ることはできません。誰も住んでいない間も、家のメンテナンス費用や固定資産税などのコストがかかります。

そもそも、貸したい家の周辺エリアでその間取りの物件の賃貸需要はどれくらいあるでしょうか。

3LDK以上の間取りの戸建てや分譲マンションであれば、ファミリー層がおもなターゲットになるでしょう。

需要があるとしても、想定している家賃で借り手がつくかどうかの判断も必要です。
周辺の家賃相場や空室状況も見ておくことをおすすめいたします。

空室になっている期間が長いと、その分だけ収益が少なくなってしまいます。収支計画を立てるときには、空室になってしまう可能性も考えておくとよいでしょう。

1-3. 目的・条件によって「契約の種類」を慎重に検討する

不動産の賃貸契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。

普通借家契約では、借主が引き続きの居住を希望すれば、正当な事由がない限り、貸主は契約更新を拒絶することができません

一方、定期借家契約であれば、あらかじめ決めた期間だけの賃貸契約となり、期間満了後に明け渡してもらうことができます

長期出張の期間だけ家を貸したいのであれば、定期借家契約の方がいいかもしれませんが、「決まった期間しか借りられない」という理由で借り手が出てきにくいというデメリットもあります。

途中で契約の種類を変えることは基本的にはできないため、どちらの契約にするかは慎重に判断が必要です。

ご自身の場合の目的・条件に合わせて、検討してみてください。

1-4. 貸し出した後のことまで考えて「管理方法」を検討する

賃貸住宅の管理方法には、自分で管理する「自主管理」をはじめ、いくつかの種類があります。

遠方にお住まいの場合は、委託管理が主な選択肢となることでしょう。
それぞれの管理方法のメリットや注意点を把握し、管理方法・委託先を決めてください。

賃貸管理会社の業務内容は主に下記の3つです。

  • 入居者募集と契約
  • 入居管理(家賃の集金やクレーム対応など)
  • 建物の管理(維持・保守など)

仲介だけ、仲介と管理の両方、管理だけといったように、依頼したい業務の範囲で委託先が変わります。

また、「1-3. 目的・条件によって「契約の種類」を慎重に検討する」でご紹介した契約の種類によっても専門の管理会社が異なります

詳しくは、下記の記事をご参照ください。

【大家さん必見】賃貸経営成功のカギは管理会社選びにあり!

1-5. 「家賃滞納と入居者トラブル」はゼロではない!?

家賃を受け取ってはじめて、家賃収入が発生します。

入居者からの家賃支払いがされないことはそう多くはないかもしれませんが、万が一、家賃滞納が発生した場合、なんとかして回収しなければなりません

家賃滞納リスクを避けるためには、入居希望者がきちんと家賃を支払ってくれそうな人かどうかを判断する必要があります。

契約前に職業などを確認したり、契約時に保証人(または保証会社)を必ずつけたりするなどの対策をしておきましょう。

賃貸の仲介を不動産会社に依頼する場合は、どんな人に貸したいかなどの希望をきちんと伝えておくとよいでしょう。
管理を委託する場合は、滞納がおこらないようにきちんと対応してくれます。

もうひとつのトラブルが入居者トラブルです。
深夜に騒音を出して近隣に迷惑をかけたり、ごみを放置して悪臭を発生させたりといったトラブルもあり得ます。

こちらも入居者がトラブルを引き起こさない人かどうかを事前に判断しなければなりません。
内覧や問い合わせのときの話し方や態度などである程度判断することもできるでしょう。
こちらも、仲介不動産会社の担当者に事前に希望を伝えておきつつ意見を聞きながら進めるとよいでしょう。

ただ、いざトラブルが起こってしまった場合の対処まで考えると、不動産の管理会社に管理を委託しておくと安心です。
家賃滞納や入居者トラブルが起きても、すばやく対応してもらうことができます。

1-6. 退去時の「原状回復費用」は契約時に明示しておく

通常、入居時に「退去する際に原状回復するための費用」として入居者から敷金を預かり、退去時に原状回復に使う費用を差し引いて入居者に返還します。

原状回復に使う費用として、「クリーニング費用○万円」と契約時に明示しておくことも可能です。

ただ、この費用はあくまで通常の金額で、故意に破損していたり、かなり汚していたりする場合には、追加で原状回復費用を差し引くことも伝えておきましょう。

なお、自然損耗や経年劣化など、人が家に住んでいれば当然に劣化していく部分は、原状回復工事をしたとしても、その費用を請求することはできません。

2. 家を貸すまでの流れを整理

次に、家を貸すまでの手続きがどのようになっているのかを6つのステップに分けて解説いたします。

入居者探しをスムーズに進め、入居者決定後の管理を委託するまでの一連の流れをおさえておけば、実際に家を貸す際に役立つことでしょう。

なお、本章でご紹介する流れは、不動産会社に依頼するケースです。

それでは、各ステップを見ていきましょう。

2-1. 不動産会社を探す

家を貸す手続きは、不動産会社を探すところから始まります。

ただ、不動産会社はたくさんあり、それぞれに得意分野があります。
不動産売買を得意とする不動産会社ではなく、賃貸(仲介・管理)を得意としている不動産会社見つけなければなりません。

とはいえ、初めて家を貸す人にはそんな不動産会社を見つけるのは大変です。

そこでおすすめなのが「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

賃貸経営 HOME4U

HOME4Uなら、はじめて家を貸したい方でも安心して依頼できる賃貸の仲介・管理を得意とする不動産会社を簡単に探すことができます。

2-2. 収支計画を確認する

不動産会社に協力してもらいながら、現実的な収支計画を作成してください。

家を貸す場合、家賃収入を受け取るだけでなく、さまざまな費用が発生します。

固定資産税・火災保険料・仲介手数料・管理委託料・清掃費用・原状回復費用などが挙げられますが、わからない部分は目安となる金額を不動産会社に確認してみるとよいでしょう

2-3. 不動産会社と契約を結ぶ

不動産会社を選び、収支計画でも問題がなければ、入居者探しを始めるために不動産会社と契約を結びます。

契約方法には媒介契約代理契約があります。

オーナーが遠い場所に住んでいたり、忙しかったりする場合は、契約手続きなどをするのが難しい場合もあります。
そういった場合には、代理契約をすれば、不動産会社がオーナーに代わって手続きを進めてくれます

2-4. 貸し出しの準備をする

不動産会社と契約を結んだ段階で、貸し出しの準備にかかります。

家の掃除・鍵交換・火災保険の加入(見直し)などをし、必要であればリフォーム工事も行います。

2-5. 賃貸契約を結ぶ

入居希望者があらわれ、内覧などをして入居が決定したら、賃貸契約を締結します。

契約書は不動産会社が作成し、重要事項の説明などもしてもらうことができますので、オーナーは契約手続きをするだけでかまいません。

2-6. 引き渡しをする

賃貸契約をして入居日が決まったら、その日に鍵などの引き渡しをして、家を貸す手続きはすべて完了です。
仲介・管理を依頼する不動産会社に引き渡しを依頼することも可能です。

依頼する不動産会社によって、家のオーナー(大家さん)の負担が変わります。

仲介や管理をどこの不動産会社に依頼するかを決める際、家を貸す一連の流れで疑問や不安に感じていることに対して担当者がどのように対応してくれるかも判断の基準になるでしょう。

まとめ

家を貸す場合には、事前に注意点を確認し、不動産会社を活用することで、スムーズに進めることができます。

注意点は次の6つです。

  • 「住宅ローンの有無」で賃貸可能かどうかが左右される
  • 「周辺の賃貸需要」を事前リサーチ!
  • 目的・条件によって「契約の種類」を慎重に検討する
  • 貸し出した後のことまで考えて「管理方法」を検討する
  • 「家賃滞納と入居者トラブル」はゼロではない!?
  • 退去時の「原状回復費用」は契約時に明示しておく

よりスムーズかつトラブルなく家を貸すためには、賃貸に強い信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

どの不動産会社に依頼するかが、「借り手をすぐに見つけられるかどうか」「貸した後も安心かどうか」を左右するといっても過言ではないでしょう。

賃貸経営 HOME4U」を利用して、手間をかけずにぜひ最適な不動産会社を見つけてください。

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