空き家をそのまま放置するのは危険!管理の方法を徹底解説

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空き家をそのまま放置するのは危険!管理の方法を徹底解説

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケート調査 PDF によると、空き家を持っている人が困っていることは、「維持管理に費用がかかる」「借り手・買い手がみつからない」、「遠方に住んでおり維持管理ができない」が上位を占めています。

空き家は適切に管理を行わないと、価値の下落や所有者責任を負うなどのリスクが発生します。

そこでこの記事では、空き家を管理する方法について解説します。また、管理の継続が困難の場合には売却も有効な選択肢であるため、売却の方法についてもご紹介します。

最後までお読みいただき、空き家管理の一助にして頂けると幸いです。

1. 皆がついつい空き家にしてしまう理由

この章では、冒頭でもご紹介した全宅連アンケート調査 PDF より空き家の実態について簡単にご紹介します。

まず冒頭に紹介した空き家のままで困っている点についてのアンケート結果を示します。

全宅連アンケート調査「空家のままで困っている点」

空き家で一番困っていることは、「維持管理に費用がかかる」という点です。他にも、「遠方で維持管理ができない」というのも3位となっており、空き家の所有者は管理に頭を悩ましていることが伺えます。

では、管理に困る空き家をなぜ、空き家のままにしているのでしょうか。次に、空き家のままにしている理由についてのアンケート結果を示します。

全宅連アンケート調査「現在まで空家にしている理由」

最も多い回答としては、「時々使用するから」です。実際、空き家を物置として活用している人は多いです。また、2つ目に多い理由は、「家財道具・仏壇があるから」です。仏壇は一つのネックとなっています。

仏壇に関しては、「魂抜き・魂入れ」という法要をすることで移動をすることが可能です。大きい仏壇から小型の仏壇へご先祖の霊魂を移動させることもできます。魂を抜いた仏壇は、「ご供養・お焚き上げ処分」を行います。仏壇の移動に関しては、菩提寺に相談するようにして下さい。

さらに、アンケートでは、今後空き家をどうしたいかという意向についても調査を行っています。空き家は最終的には「売却したい」と考えている人が最も多いという結果になっています。

空家の今後の活用意向

そのように考えながらも、売却には多くの労力を必要としますので、尻込みして放置してしまうことも多いようです。しかしながら、売却を行うなら、少しでも早いほうがお得です。売却に関しては「第4章 売却も検討してみる」にて解説していますので、ご参考ください。

2. 空き家を放置するリスク

空き家を放置すると発生するリスク前章では、空き家にしている理由は、「時々使用するから」、「家財道具・仏壇があるから」等の理由が多いことが分かりました。

ただし、空き家を放置しておくと、「価値の下落」、「所有者責任」、「特定空き家に指定される可能性」の3つリスクが生じます。この章ではそれぞれのリスクについて詳しく解説いたします。

2-1. 価値の下落リスク

空き家は放置しておくと、建物の価値が下がるリスクがあります。空き家の放置によって、建物価値が下がる具体例としては、以下のような事項があります。

土地活用 空き家

  • 建物の密閉状態が続くことにより、湿気等の要因が重なってカビが異常繁殖する。
  • タンスやソファー等の家具が傷む。
  • フローリングのヒビ割れや畳の腐食が生じる。
  • 玄関周りの部分朽廃や、ドアに歪みが発生する。
  • シロアリが大量に発生する。
  • 風呂場や流し台の排水口内やトイレの滞留部の封水が蒸発し、悪臭の原因となる。
  • ハチの巣ができる場合がある。
  • 窓周りのコーキングの劣化で雨が侵入することがある。
  • ネズミが配線をかじることで電気設備が故障し、火災が発生する場合がある。
  • ※コーキングとは:窓周りや外壁の目地に充填されたゴム状の仕上げ部分です。防水性や気密性を守る役割を果たします。
  • これらの事象が生じないようにするためには、定期的に保守・点検をすることが必要です。

※コーキングとは:窓周りや外壁の目地に充填されたゴム状の仕上げ部分です。防水性や気密性を守る役割を果たします。

建物の価値が下がるリスク「コーキングの劣化」

これらの事象が生じないようにするためには、定期的に保守・点検をすることが必要です。

2-2. 所有者責任リスク

空き家の所有者には、所有者責任が課されています。

民法第717条では、空き家所有者は、建物の崩壊などに起因する事故で、建物の設置または保存に問題があった場合、自己に過失がなくても責任を負わなければならないということが定められています。この民法の定めは、工作物責任と呼ばれています。

例えば、ブロック塀が崩れた、雨どいが飛んだ等で他人に怪我をさせてしまった場合には、それがわざとやったことではなくても、所有者としては責任を負うことになります。近年、日本では地震や台風など大規模な自然災害が多く発生していますので、特に気を付けたいですね。

他人に危害を与えないようにするには、空き家は適切に管理をすることが必要となります。

2-3.特定空き家に指定されるリスク

空き家を放置しておくと、特定空き家に指定されるというリスクがあります。

2015年5月より「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、「空き家法」と略)」という法律が施行されています。特定空き家とは、空き家法によって指定される危険な空き家のことを指します。

空き家は放置しておくと、以下のような社会的問題を発生させます。

  • 地域景観の悪化
  • 害虫の発生、野良猫・野良犬などの集中、不法投棄などによる生活環境の変化
  • 建物や屏等の倒壊、屋根材・外壁材等の飛散・落下
  • 隣接地への草の浸入や樹枝の越境
  • 火災の発生
  • 犯罪の発生・誘発
  • 不審者の不法滞在

空き家法では、地域に深刻な影響を与える危険な空き家を「特定空き家」として指定することができます。特定空き家に指定される可能性のある空き家は以下のような空き家です。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

特定空き家に指定されると、最終的には行政代執行によって強制的に取壊しが行われます。取壊し費用に関しては、所有者に請求されます。

もし、所有者が取壊し費用を支払うことができない場合は、土地が公売によって売却されます。特定空き家に指定されると、最悪のケースでは、土地まで失うことになります。

特定空き家に指定されないようにするには、空き家を適切に管理しておくことが必要です。

3. 空き家管理の2つの選択肢

空き家の管理には、「自分で行う」、「管理会社に委託する」という2つの選択肢があります。それぞれどのように管理すべきかについてご紹介していきます。

3-1. 自分で管理する

空き家は自分で管理を行うのが、最もコストを下げることができます。空き家が、月に1~2回程度、気軽に行ける距離にある場合には、自主管理をすることが可能です。自分で管理を行う場合には、まず以下の準備を行います。

最初に準備すべきこと

  1. ライフラインの閉栓
  2. 貴重品・荷物の搬出
  3. 郵便受けの封鎖
  4. 郵便の転送
  5. 畳を上げる
  6. 貯湯タンクの水抜き
  7. 補助錠の設置
  8. 台風の備え

電気、ガス、水道などのライフラインを止める場合は閉栓の手続きを行います。空き家は泥棒に入られやすいため、貴重品や荷物は原則、搬出するようにしてください。

郵便受けは、不要なチラシ等を投函されないように、ガムテープなどで受け口を封鎖します。郵便局に出向き、転送手続きも忘れないようにしましょう。

和室がある場合には、畳は湿気予防のために全て上げておきます。給湯器が貯湯タンク式の物であれば、凍結防止のため水は全て抜いておきます。

防犯の観点から、ホームセンターなどで補助錠を購入し、窓などに設置しておくことをおススメします。

台風などがいつ来ても大丈夫なように、庭の鉢植えや、置物、物干し竿、屋上のアンテナ等は全て撤去しておきましょう。

上記の準備が完了したら、空き家の管理の開始です。日常の空き家管理は、主に以下のことを行います。ペースとしては、月に1回程度の作業となります。

日常の空き家管理

  1. 通風
  2. 通水
  3. ゴミ拾い
  4. 清掃
  5. 目視確認

1つ目は通風です。空き家についたら、窓を上げ、部屋の空気を全部入れ替えるようにしてください。

通風・換気を行う目的は、湿気の防止です。湿気は、シロアリやカビを発生させる原因となります。通風は、建物価値を維持するために最も重要な管理になります。

尚、通風をした後は、窓や扉は必ず施錠して帰るようにしてください。通風と防犯は相反する管理作業のため、注意が必要です。

2つ目は通水です。排水口の下は、水が溜まる構造となっており、そこには封水と呼ばれる水が常時溜まる仕組みになっています。

封水は下水管の下から汚臭が逆流することを防ぐ役割があります。封水の水が蒸発してしまうと、空き家に汚臭が立ち込める原因となります。そこでペットボトルに水を入れてきて、その水を定期的に流すことで封水を蒸発させないようにします。

空き家の管理3つ目はゴミ拾いです。ゴミ拾いは、自分の空き家だけでなく、道路や隣地に空き家からゴミや落ち葉が散乱していないか確認するようにしてください。近隣に迷惑をかけるとクレームを受ける可能性がありますので、注意が必要です。

4つ目は清掃になります。電気を止めていると掃除機が使えませんので、ホウキや塵取り、ゴミ袋等を空き家に置いておくのが良いでしょう。

また、犬や猫、ハトのフンが散乱していないか確認するようにしてください。一旦、マーキングされてしまうと、繰り返しフンの被害を受けますので、フン除け防止グッズなどで対策しておくことをおススメします。

5つ目は目視確認です。瓦や雨どい、タイル等が剥落していないか、定期的に確認するようにしてください。また、台風や大雨などが発生した場合には、必ず翌日には確認しに行くようにしましょう。

3-2. 管理会社に頼む

空き家の管理は、空き家が遠方の場合には難しくなります。特に、台風等の自然災害があった場合には、すぐに見に行けないという点が最大のネックです。

遠方で管理が困難な場合には、空き家専門の管理会社に管理を委託するという手があります。空き家を定期的に巡回し、通風、通水、清掃などのサービスを行ってくれるもので、不動産会社やセキュリティ専門会社等で実施しているところがありますので、インターネットで調べてみると良いでしょう。

そうした空き家専門の管理会社に依頼して空き家を所有し続ける、という選択肢もありますが、そのほかに「貸す」という選択肢もあります。空き家を人に貸すことで家賃収入を得ることができますし、それによって管理維持費をまかなうこともできます。

もし貸すことに対して検討の余地があるのであれば、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」で相談してみることをおすすめします。

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4. 売却も検討してみる

空き家は管理を続ければ、維持コストがかかります。そのため、不要な空き家であれば、売却することもおススメします。

「第1章 皆がついつい空き家にしてしまう理由」で紹介したアンケート結果の中では、今後空き家をどうしたいかという質問の回答の1位は「売却したい」でしたね。また空き家で困っている点の質問では「買い手がみつからない」が2位になっていました。

皆さん、「売却したい」と考えながらも、「買い手がみつからない」と思っていることが分かりますが、こうした人の中には、自分の思い込みや、1社の不動産会社だけのヒアリングによって判断している人も多いです。

本気になって買い手を探していないことも多く、売却をしたいのであれば本格的に買い手を探すことが必要です。買い手がいないかどうかを判断するには、複数の不動産会社に査定を依頼してから判断するようにして下さい。

査定の結果、価格が付く以上、それは「売れる」ということを意味します。本当に売れなければ、査定額はゼロかマイナスになるはずですので、きちんと複数の不動産会社に査定を依頼すれば売れるかどうかの判断が付きます。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスがおススメです。

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売却を検討するのであれば、ぜひ「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用してみてください。

まとめ

いかがでしたか?
空き家の管理について見てきました。

空き家は放置すると価値の下落リスクや所有者リスク、特定空き家に指定されるリスクを伴います

空き家を管理するには、「自分で行う」、「管理会社に委託する」という2つの選択肢があります。管理は面倒、手離れしたいということであれば、売却も検討するのも良い選択です。

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