親からアパート経営を引き継いだ人や、これから不動産投資を始める人の中には、良い不動産管理会社を見つけたいと思っている人も多いと思います。

あまり語られることはありませんが、実は不動産管理会社の選定はとても重要です。

同じ物件でも、管理会社を変えると空室が改善するという事例は良くあります。
空室を埋める力は、立地や建物のスペックに加え、不動産管理会社の力量もとても大きい要素となっています。

立地や建物のスペックがハード面だとすれば、不動産管理会社はソフト面です。

近年の賃貸経営は、ハード面だけでなく、ソフト面の充実化も求められています。
ソフト面の質を上げるには、良い不動産管理会社に管理を依頼することが一番です。
不動産管理会社を選ぶには、不動産管理会社の仕事内容を知り、良い会社の見つけ方を実践することが必要になります。

そこで、この記事では不動産管理会社の仕事内容や管理の種類、管理料の目安、さらに良い不動産管理会社の見つけ方についてお伝えいたします。

最後までお読みいただき、不動産管理会社の選定の一助にしていただけると幸いです。

1.不動産管理会社とは

最初に「不動産管理会社の仕事内容」と「不動産会社との違い」について解説します。

1-1.管理会社の仕事内容

不動産管理会社とは、建物オーナーから委託を受け、アパートや賃貸マンションの管理を行う会社のことです。
一般的に、管理会社が行う管理業務とは以下のような業務を指します。

これらの業務の一部は、不動産会社からさらに外注されることもあります。

また通常、管理を委託すると、上記の一般的な管理業務とは別に、下記の賃貸借代理の業務もセットで契約することが多くなりますが、オプションとなる場合もあり、管理会社によって異なります。

賃貸借代理業務とは、以下のような業務を指します。

賃貸借代理業務は、一般的な管理業務ではありませんが、物件の空室を左右する重要な業務となっています。

1-2.不動産会社との違い

不動産の管理会社は、いわゆる不動産会社が行うことが多いです。
実質的には管理会社イコール不動産会社と考えてもらって構いません。

ただ、不動産会社とは、一般的に宅地建物取引業法の免許を取っている会社のことを指します。

宅地建物取引業法の免許を取るには、事務所ごとに業務に従事する者のうち、5人に1人は専任の宅地建物取引士でなければならない等の要件が必要です。

宅地建物取引業法の免許を取ると、会社として以下の業務ができるようになります。
言い換えると、宅地建物取引業法の免許を持っていなければこれらの業務はやってはいけません。

上記にある賃借の代理とは、建物オーナーの代理人となって入居者募集を行うことを指します。
賃借の媒介とは、入居者募集の仲介・あっせんのことを指します。

例えば、アパートの空室募集で代理や仲介を依頼したいのであれば、宅地建物取引業法の免許を持っている不動産会社に依頼しないとできないということになります。

一方で、管理業に関しては、宅地建物取引業法の守備範囲ではありません。
言い換えると、宅地建物取引業法の免許を持っていなくても管理業は行うことが可能です。

つまり、純粋な管理業だけを依頼するのであれば、誰に依頼しても構わないことになります。

しかしながら、通常は入居者募集の部分も管理会社に依頼します。
入居者募集の部分は宅地建物取引業法の免許を持っている不動産会社にしかできないため、管理会社イコール不動産会社となるのです。

尚、管理委託契約書は、「賃貸借代理及び管理委託契約書」という名称になっていることが多いです。

1つの契約書の中で、免許を要しない管理業務と、免許を要する賃貸借代理がセットになっています。

管理委託契約の中では、賃貸借代理も契約するため、入居者募集に関しては不動産管理会社に窓口が一本化されます。

そのため、賃貸仲介が得意な不動産会社が管理会社となると、空室が埋まるようになります。

それに対して、賃貸仲介にはあまり力を入れていない不動産会社が管理会社となってしまうと、空室がなかなか埋まらないことが起こり得ます。

実際、賃貸仲介が得意な管理会社に管理を切り替えると、今まで埋まらなかった部屋が埋まるということが良くあります。

物件の収益力を上げるためには、賃貸仲介に強い不動産会社を管理会社に選定する必要があるのです。

2.管理の種類

管理の種類には、管理委託、パススルー型サブリース、家賃保証型サブリースの3種類があります。
この章では管理の種類についてひとつひとつ解説します。
それぞれに特徴があり、どれを選ぶかで収益性が異なってきますので、しっかりチェックしてくださいね。

2-1.管理委託

管理委託とは、不動産会社に管理を委託する形式の契約形態です。
管理委託形式は、従来からある最も典型的な管理の方式で、不動産管理会社に管理委託料を支払う形となります。

管理委託は、委託契約であるため、解約も簡単です。
不動産管理会社を切り替えたいと思えば、すぐに切り替えることができるというメリットがあります。

一方で、管理委託では各入居者との賃貸借契約が発生します。
アパートや一棟マンションのように戸数が多いと契約業務が煩雑になるというデメリットがあります。

また空室リスクは建物オーナーが負うことになります。

管理の委託契約だけだと、不動産管理会社か入居者募集を一手に引き受けることができないため、通常は「賃貸借代理及び管理委託契約書」という形で賃貸代理の契約も行います。

賃貸代理の契約をすれば、入居者募集に関し、不動産管理会社が建物オーナーの代理人となることができます。

賃貸代理は、言い換えると管理物件の賃貸仲介を不動産管理会社が独占しているのとほぼ同じです。

実際の管理委託では、管理の契約だけでなく、賃貸代理の契約も含まれていると言うことを理解しておきましょう。

2-2.パススルー型サブリース

パススルー型サブリースとは、不動産管理会社が一棟を借り上げ転貸する管理方式です。
パススルー型サブリースでは、建物オーナーが不動産管理会社から賃料をもらう形式になります。

不動産管理会社からの賃料は、現在入居している部屋の賃料から一定料率を差し引いた後の賃料が入金されます。

賃料は空室に応じて変動し、空室リスクは建物オーナーが負います。
空室リスクを負うという点では管理委託と同じです。

パススルー型サブリースは、建物オーナーが不動産管理会社と賃貸借契約を一本結ぶだけで済みます。
入居者が入れ替わる度に賃貸借契約書を締結する必要がないことから、管理の手間が楽になるというメリットがあります。

一方で、不動産管理会社とは賃貸借契約であるため、簡単には解約しにくいというデメリットはあります。

サブリース契約では、法的には不動産管理会社は管理会社という位置づけではなく、借主という位置づけになります。
借主となると、借地借家法によって借主の権利が強く守られているため、基本的に建物オーナーから一方的に解約をすることができません。

パススルー型サブリースで不動産管理会社を切り替えたい場合には、不動産管理会社と十分に協議をすることが必要です。

2-3.家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースも、不動産管理会社が一棟を借り上げ転貸する管理方式です。
ただし、パススルー型サブリースとは異なり、不動産管理会社から支払われる賃料は毎月一定額となります。

空室が発生したとしても、毎月の賃料は変動しないため、空室リスクを負わなくて済むというメリットがあります。

ただし、家賃保証型サブリースも不動産管理会社は借主という立場になります。
借主である以上、借地借家法によって建物オーナーに対する賃料減額請求権は認められています。

そのため、空室が増え過ぎれば、不動産管理会社も建物オーナーに支払う賃料の減額を求めてきます。

家賃保証型サブリースは、空室が保証されているようで、最終的には保証されていないため、間接的には空室リスクを負っているということになります。
また3つの管理形式の中で、収益性は一番低いというデメリットがあります。

3.管理料の目安

3-1.管理委託

管理委託料については、家賃の3～8％が相場になります。
一般的なアパートであれば5％程度が多いです。

また、都内の大規模なワンルームマンション等であれば、スケールメリットが生じるため、3％程度と料率が低くなる傾向にあります。

ちなみに管理委託料については、宅地建物取引業法の適用対象外であるため、料率には特に規制はありません。

尚、住宅の家賃で消費税を受領していなくても、管理委託料には別途、消費税が発生します。

3-2. パススルー型サブリース

パススルー型サブリースに関しては、入居している家賃から3～8％が手数料として差し引かれ、建物オーナーに入金されます。
一般的なアパートであれば5％程度が差し引かれます。
つまり、収益性は管理委託と基本的に差はありません。

パススルー型サブリースは、賃貸借契約が1本となり、建物オーナーの管理の手間が省かれることから、近年は管理委託よりもパススルー型サブリースを選択する人が増えています。

不動産管理会社が賃貸仲介に強い会社であれば、パススルー型サブリースはおススメの管理形式です。

3-3.家賃保証型サブリース

家賃保証型サブリースは、満室時の家賃から13～17％が手数料として差し引かれ、建物オーナーに入金されます。
つまり、満室家賃の83～87％程度の家賃が建物オーナーに入金されることになります。

家賃保証型サブリースも都心部のワンルームマンションなど、条件の良い物件であれば87％程度になります。

一方で、郊外のファミリータイプのマンションやアパートであれば、83％程度と低くなります。

家賃保証型サブリースは、一定の空室リスクは回避できますが、収益性は最も低い管理形式となります。

4.不動産管理会社の見つけ方

この章では不動産管理会社の見つけ方や、良い不動産管理会社の見極め方についてご紹介します。

4-1.おススメは一括無料相談サービス

新たに不動産管理会社を見つけるのであれば、NTTデータグループが運営する「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」の一括無料相談サービスの利用がおススメです。

エリアも全国対応しており、登録企業数も多く、国内最大級の規模のサービスとなっています。

一般の人には賃貸仲介に強い不動産管理会社は、なかなか分かりにくいです。
しかしながら、「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」では、既に十分な審査によって賃貸仲介に強い不動産管理会社が登録されているため、安心して利用できます。

賃貸仲介に強い複数の管理会社に相談依頼ができるため、管理会社を比較して、その中からあなたに合った不動産管理会社を選ぶことができます。

新しい不動産管理会社を見つけたい場合には、ぜひご利用ください。

4-2.良い不動産管理会社の見極め方

良い不動産管理会社とは、賃貸仲介に関して様々な空室対策のアイディアやノウハウを有している会社です。

一括無料相談サービスを使った際、試しに「この物件ならどんな空室対策が良いですかね？」とポロッと聞いてみてください。
仮に入居者が埋まっていても構わず聞いてみましょう。

この質問が良い不動産管理会社の見極めるキラークエスチョンとなります。

賃貸仲介に強い会社であれば、普段からお客様に様々な空室対策のアドバイスをしていますので、アイディアがたくさん出てきます。

将来的には空室対策のアイディアを提供してくれる不動産管理会社が、あなたに一番役に立つ会社となります。

空室対策の質問をしたときに、「反応が良い」、「親身になって考えてくれる」、「惜しみなくアイディアを出してくれる」等の特徴のある会社は良い不動産管理会社と言えます。

空室対策を聞いて、良い不動産管理会社選びの参考にしてみてください。

まとめ

いかがでしたか？
不動産管理会社について見てきました。

不動産管理会社の業務内容は、一般的な管理業務のみならず、賃貸借の仲介も独占的に担っていることが多いです。
そのため、賃貸仲介の力のある不動産会社か管理会社となると、物件の空室も改善されます。

また不動産の管理には「管理委託」と「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3種類がありました。

収益性に関しては、「管理委託」と「パススルー型サブリース」では基本的に違いはありません。
「家賃保証型サブリース」は一定の空室リスクは回避できますが、収益性が最も低いです。

最後に、良い不動産管理会社を見つけるのであれば、「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」でしたね。

一括無料相談サービスは賃貸仲介に強い不動産管理会社が登録されていますので、良い不動産管理会社を見つけるには理想的なサービスです。

「賃貸経営 HOME4U 」を活用し、ぜひあなたの物件にあった良い不動産管理会社を見つけましょう。