賃貸経営をグっと良くするあなたに合った賃貸管理プラン教えます

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賃貸経営をグっと良くするあなたに合った賃貸管理プラン教えます

アパートやマンションで賃貸経営をしている人の中には、管理会社に対して「空室を埋めることをもうちょっと頑張って欲しいな」と感じている方は多いと思います。

特に、相続で親からアパートを引き継いだ人であれば、既存管理会社の対応や賃貸管理プランに対して不満や苛立ちを覚えている人も少なくないでしょう。

管理会社は賃貸仲介の窓口となっていますので、管理会社の力が賃貸経営の運命を左右します

ただ、中には今の管理会社を切り替えたいが、本当に切り替えてしまって良いのが不安を感じている方もいることでしょう。

今後、賃貸管理プランや管理会社を切り替えるのであれば、オーナーとしても管理業務について基礎的な知識は身に着けておく必要があります

そこで、この記事では、賃貸管理のプランについて解説いたします。
この記事を読むことで、賃貸管理プランの基礎知識を理解し、自分に適した賃貸管理プランはどれか判断ができるようになります。
今後の賃貸管理プランや管理会社の切り替えに役に立てていただけると幸いです。

1.賃貸管理の種類

賃貸管理プランには、主に以下の4種類があります。

管理委託契約、パススルー型サブリース契約、家賃保証型サブリース契約、自主管理

それぞれの賃貸管理プランがどのようなものであるか、1つ1つ見ていきましょう。

1-1.管理委託契約

管理委託契約とは、管理会社に管理を委託する形式の管理形態となります。
最もオーソドックスな管理形態であり、従来から広く利用されています。

管理委託における管理形式では、「建物オーナー」と「入居者」が直接賃貸借契約を締結します。
賃貸人が建物オーナー、賃借人が入居者という形になります。

「管理会社」に関しては、賃貸借契約とは別に存在することになります。
建物オーナーと管理会社が管理委託契約を締結することで管理委託契約が成立します。

管理の内容としては、以下のようなものを委託します。

  • 賃料等の徴収(入出金管理)
  • 賃貸借契約の更新
  • 契約更新
  • 修繕の費用負担についての借主との協議
  • 賃貸借終了に伴う原状回復についての借主との協議
  • 未収金の督促
  • 共用部分の清掃
  • 植栽の剪定、散水
  • 屋外施設、電気設備等の維持管理
  • エレベーター等の法定点検の対応

尚、管理委託契約では、上記管理内容とは別に「賃貸借代理」の契約が一本化しており、他社に賃貸仲介を依頼できない形式となっていることがほとんどです。

管理と賃貸仲介は本来別物ですが、賃貸借代理の契約も同じ契約となっているため、管理会社イコール賃貸仲介会社となっています。

賃貸借代理と一本化されている管理契約の場合、管理会社が賃貸仲介を実質的に専任していることになります。
そのため、空室が埋まるかどうかは、管理会社の賃貸仲介の実力に依存してしまう部分があります。

空室を埋めることを考えると、管理会社は賃貸仲介の実力を加味した上で選ぶことが重要です。

1-2.パススルー型サブリース契約

パススルー型サブリースとは、賃料保証のない転貸借形式の管理です。
サブリースは、別名、一括借上げやマスターリースとも呼ばれます。

サブリースでは、一度、建物オーナーから管理会社が建物全体を借上げます。
各入居者との契約は、管理会社が転貸をすることになります。

建物オーナーは管理会社と結ぶ賃貸借契約1本だけとなり、各入居者との個別の賃貸借契約は締結しません
パススルー型サブリースでは、各戸に入退去が発生した場合、サブリース会社が各入居者との賃貸借契約を締結するため、建物オーナーは入居の度に賃貸借契約を締結する手間が省けます。

パススルー型サブリース契約の最大の特徴は、各戸に空室が発生したときには、その空室に連動して、建物オーナーに支払う賃料も下がるという点です。
各戸の入居状況が毎月のように変動すれば、毎月、建物オーナーに支払われる賃料も変動します。
そのため、空室リスクは建物オーナーが負う形となります。

また収益面に関しては、管理委託の場合と変わりません。
管理委託の場合は、入ってくる賃料から建物オーナーが管理委託料を管理会社に支払う形となります。
それに対して、パススルー型サブリースの場合は、入ってくる賃料から管理会社が一定料率を差し引いた金額を建物オーナーに支払う形となります。

管理委託は、建物オーナーから管理を外注していますが、パススルー型サブリースは建物オーナーが管理会社に賃貸しているという点が違いです。

パススルー型サブリースは、収益性は管理委託と変わらないにもかかわらず、各戸との賃貸借契約の締結の手間が省けることから、建物オーナーから広く支持を受けています。

最近では、パススルー型サブリースのことを賃貸管理と思っている方も多いくらいです。
パススルー型サブリース契約は、管理委託契約ではなく、正確には賃貸借契約になります。

非常に使い勝手の良い賃貸管理プランであるため、あらゆる物件で利用することが可能です。

1-3.家賃保証型サブリース契約

家賃保証型サブリースとは、賃料保証のある転貸借形式の管理です。
建物オーナーと管理会社は1本の賃貸借契約を締結し、各戸とは転貸借契約を締結する点は、パススルー型サブリースと同じです。

パススルー型サブリースは賃料が空室に応じて変動するタイプであったのに対し、家賃保証型サブリースは空室が発生する度に家賃が変動するものではありません。

管理会社とは「月額いくら」という固定賃料で賃貸借契約を締結し、各戸の入居状況が変わっても基本的には賃料は変動しません
賃料は定額を保たれることから、家賃保証型サブリースと呼ばれます。

しかしながら、家賃保証型サブリースは、賃貸借契約であるため、借主である管理会社からの賃下げ要求は、良く行われます。

サブリースという名称で呼ばれていますが、基本的にはただの賃貸借契約と変わらないため、借主からの「家賃を下げて欲しい」という要望は法律で認められた権利となります。

家賃保証型サブリースでも、各戸の空室が大きくなれば、家賃保証が難しくなってきます。
場合によっては、管理会社が受け取る賃料よりも建物オーナーへ支払う賃料の方が大きくなり、逆ザヤとなるケースもあります。
このような場合は、建物オーナーに約束した賃料を払い続けることはできません。

そこで、空室がかなり大きくなってきた場合には、建物オーナーに対して賃料の減額要求があります。

よって、家賃保証型サブリースといっても、完全に家賃が保証されるわけではないという点に注意が必要です。

家賃保証型サブリースは収益性も低く、空室も完全に保証されるわけではないため、賃貸管理プランを選択する上では、優先度を下げて検討することになります。

まずは、自主管理やパススルー型サブリースを検討した上で、それでも家賃保証型サブリースの方が、メリットがありそうな場合には、家賃保証型サブリースを選択するというスタンスで良いでしょう。

1-4.自主管理

自主管理とは、外部の管理会社に管理を委託せず、自分で全て行う形式の賃貸管理です。
自宅の近くに物件がある場合や、賃貸マンションの一室に自分が住んでいる場合などのケースでは今でもよく採用されています。

自主管理のメリットは、管理費用が発生しないため、一番儲かるという点です。

自主管理は何も難しいものではなく、昔の大家さんのほとんどは自主管理が当たり前でした。
不動産会社による管理サービスが一般化されたことで、徐々に賃貸管理のサービスが普及していったというのが経緯です。

自主管理と言っても、ほとんどの業務が家賃の入金の確認です。
月末にきちんと入金されているかどうかを確認することが入出金管理になります。

入居者トラブルがなければ、普段の仕事はほとんどありません。
但し、自主管理の場合、一度入居者トラブルが発生すると、全て自分で対応しなければならなくなり、時間的にも精神的にも負担ともなります。

アパート経営の経験のある方であれば、自主管理にトライしても構いませんが、慣れないうちは管理委託やサブリースを利用するのが良いでしょう

2.管理料等の相場

賃貸管理は不動産会社による付帯サービスです。
そのため、仲介手数料のように宅地建物取引業法によって報酬の上限が決められているものではありません。

報酬に法律の規定はありませんが、なんとなくの相場は形成されています。

管理委託であれば、家賃収入の3~5%が管理委託料となります。
パススルー型サブリース入居中の家賃から3~5%差し引いた金額が、建物オーナーに振り込まれます。

そのため、管理委託もパススルー型サブリースも収益性は基本的に同じです。

3~5%というのは、物件のエリアや規模によって異なります。
個人が保有しているアパートであれば、5%が一般的です。
また、都内の戸数の多い一棟ワンルームマンションであれば3%というような物件も出てきます。

一方で、家賃保証型サブリースの場合、満室想定家賃の83~87%程度が建物オーナーに対して振り込まれます

例えば立地が良く戸数が多いような物件であれば、交渉次第で87%程度となります。
一方で、立地の悪い郊外のアパートであれば、83%程度となることが多いです。

家賃保証型サブリースの場合は、管理委託やパススルー型サブリースに比較すると、かなり収益性は悪くなります。

また、繰り返しますが、これらの料率は法律の規定がないという点もポイントです。
料率は交渉次第によって低くも、高くもできるということです。

何も交渉をせずに管理を依頼する建物オーナーの方がいますが、最初に契約する際は、必ず料率の交渉をすべきです。
特に、場所も良く戸数も多いといった条件の良い物件であれば、少なくとも3%台にするように交渉しましょう。

ちなみに、REIT(不動産投資信託)に組み込まれているような大型賃貸物件は、管理料が1%台のものも存在します。
3%までゴリゴリ交渉しても、決して鬼ではないのです。

3.賃貸借契約の種類

賃貸借契約の種類には主に以下の3種類があります。

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約
  • 転貸借契約

賃貸管理は賃貸借契約の種類と不可分の関係にありますので、1つ1つ賃貸借契約の種類について解説していきます。

3-1.普通借家契約とは

普通借家契約とは、更新の規定のある賃貸借契約のことを指します。
パススルー型サブリースや家賃保証型サブリースにおいては、建物オーナーと管理会社はこの普通借家契約を締結します。

普通借家契約は、借主の立場が強く守られているのが特徴です。
例えば、サブリース契約の中で「家賃は減額できないものとする」といった契約を結んだとしても、その条文そのものが無効となります。

つまり、どんな条文を締結しようと、管理会社からは家賃の減額要求ができるということになります。

家賃保証型サブリースでは、たまにサブリース会社からの減額要求を受けたことで訴訟になることがあります。
しかしながら、サブリース契約は普通借家契約である以上、家賃の減額要求を防ぐことはできません。

また普通借家契約では契約期間が満了したとしても、賃貸人に正当事由がないと借主を退去させることができないことになっています。
借主を退去させることを立退きと言いますが、普通借家契約の場合、立退きをするには借主に対して立退料を支払うケースがほとんどです。

普通借家契約では、契約満了時に確実に入居者を退去させることができないというデメリットがあります。

このデメリットは、海外転勤中に家を貸す場合等、貸せる期限が決まっているケースで顕在化します。
海外転勤で家を貸す場合は、次節で解説する定期借家契約を利用します。

3-2.定期借家契約とは

定期借家契約とは、更新のない賃貸借契約になります。
更新がないため、契約満了時に物件が確実に建物オーナーのもとに返ってきます。

もし、借主が継続して物件を借りたい場合は、貸主と合意の上で再契約を行うことになります。

定期借家契約は、海外転勤中で家を貸す場合など、貸せる期間が決まっている場合には有効です。

但し、定期借家契約は、借主にとっては、契約期間満了時に確実に退去しなければならないため、普通借家契約よりも立場が不安定となります。

そのため、住宅などの場合、定期借家契約は家賃が安くなる傾向にあります。
普通の賃貸物件のように期限を決めずに貸し出すことが可能であれば、通常、普通借家契約を選択します。

また、定期借家契約は、借主にとって不利な契約であるため、契約を締結する前と契約終了時には、以下のような書面等による通知業務を行わなければいけないことが法律で定められています。

契約締結前:賃貸人が賃借人に対し、定期借家契約である旨を記載した書面を交付して説明を行う

契約終了時:賃貸人は賃借人に対し、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃貸借が終了する旨の通知をする

定期借家契約を利用する場合には、手続きが煩雑になるためプロの管理会社に任せた方が無難です。
海外転勤で家を貸す場合には、管理会社を使った方が良いでしょう。

3-3.転貸借契約とは

転貸借契約とは、言い換えると「又貸し」のことです。
パススルー型サブリース契約や家賃保証型サブリース契約では、転貸借契約を用います。

サブリース契約ではまず建物オーナーが管理会社と賃貸借契約を締結し、次に管理会社が各戸の入居者と賃貸借契約を締結します。

転貸借契約では、間に入っている管理会社との賃貸借契約を合意解約すると、各入居者と建物オーナーが直接契約を締結することになります。
「だるま落とし」のような関係になりますが、間の管理会社をスポッと外した場合、各戸の入居者とは今まで入居者が支払っていた賃料で再契約することが多いです。

賃料を引き継げば、家賃保証型サブリースから管理委託や自主管理に切り替えるだけでも、建物オーナーの収入は上がります。

新しい賃貸管理プランを選択する上で、一つの参考にして頂ければと思います。

4.おススメの賃貸管理プラン

それでは、具体的にタイプ別おススメの賃貸管理プランについてご紹介します。

4-1.遠方にある実家の空き家を貸したい人向けプラン

遠方にある実家の空き家を賃貸したい人であれば、パススルー型サブリース契約がお勧めです。

空き家のような一戸しかない物件は、退去が発生すると、全部空室となってしまうため、基本的に家賃保証型サブリースは管理会社の方が受けてくれません。

まずは、選択肢としては家賃保証サブリース以外の管理形式になります。

実家が遠方にある場合は、自主管理は非現実的な管理と言えます。
何かクレーム等が発生した場合、わざわざ新幹線に乗って駆け付けていたら大変です。
よって、自主管理も選択肢からは除外されます。

残りの選択肢としては、管理委託とパススルー型サブリースになります。
この2つはどちらでも構いませんが、管理委託契約の場合、入居者が入れ替わるたびに賃貸借契約を締結することになります。

契約の度に書類の郵送等の手続きが発生するため、オーナーとしての業務も多少煩雑となります。

それに対して、パススルー型サブリースであれば、一度、管理会社と賃貸借契約を締結してしまえば、契約業務自体はそれで終了です。

万が一、立退き業務等が発生してもオーナーとして特にやることはありません。
入居者の立退きで主体的に動かなければならないのは、賃貸人である管理会社です。

以上のことから、遠方にある実家のような物件の場合は、パススルー型サブリースで契約することをお勧めします。

遠方にある実家は、距離からして既に管理が難しい物件です。
管理が難しい物件は、ほとんど手間のかからないパススルー型サブリースを選択するのが良いでしょう。

4-2.転勤で家を貸したい人向けプラン

転勤で家を貸したい人であれば、パススルー型サブリースでリロケーション管理を依頼することがおススメです。
リロケーションとは転勤などの留守宅を賃貸することです。

リロケーション管理は、遠方の実家を貸す場合と同様に、一戸しかないことと、物件が遠方になるという点が特徴です。
そのため、リロケーション管理の選択肢としても、パススルー型サブリース、もしくは管理委託の二者択一になります。

いずれの管理方式を取ったとしても、入居者とは定期借家契約を締結します。
定期借家契約とすることで、転勤終了時、確実に自宅が戻ってくることになります。

定期借家契約は、建物オーナーに契約締結時と契約終了時に書面通知業務が必要となります。
このような手続きは慣れないと失念する可能性もあり、プロに任せてしまった方が安心です。

定期借家契約の煩雑業務を任せてしまうには、パススルー型サブリースが良いでしょう。

4-3.家の近くでアパート経営する人向けプラン

家の近くでアパート経営する人であれば、自主管理または管理委託がおススメです。

家の近くの物件なら、目の届く範囲に物件があるため、オーナー自らが管理をしやすい状況にあります。
緊急トラブルが生じたとしても、すぐに駆け付けることができるため、自主管理も可能です。

自主管理であれば、管理委託料が発生しないため、収益が向上するというメリットがあります。

一方で、家の近くに物件があったとしても、戸数が多い場合や建物オーナーが忙しい場合には、管理委託を選択することも有効です。

戸数も20戸近くになってしまうと、入出金の管理もとても面倒になります。
戸数が多い場合は、毎月のように入退去の対応業務が発生しかねないため、思い切って管理委託を依頼した方が無難です。

尚、管理委託でも賃貸代理を一体化させない形で契約することは可能です。
純粋な管理委託契約だけであれば、管理会社だけに賃貸仲介を縛られる心配もありません。

家の近くにあるアパートであれば、地元にある複数の不動産会社に賃貸仲介を打診した方が入居は決まりやすくなります。

管理委託を打診するのであれば、入居者募集体制をしっかりと考えた上で、契約締結をするようにして下さい

4-4.戸数の多いマンションを経営する人向けプラン

戸数の多いマンションであれば、基本的にサブリース契約がおススメです。
戸数が多い物件で管理委託や自主管理を選択すると、入居者との賃貸借の契約業務が増えるため、手続きが煩雑となります。

そのため、戸数が多い物件は、転貸借契約となるサブリース契約を締結するのが管理上は楽になります。

但し、サブリース契約とした場合、「パススルー型」とするか、「家賃保証型」とするかは物件によって変えるべきです。

都心部のワンルームマンションのような物件の場合、空室リスクはそれほど大きくはないと考えられることから、パススルー型サブリースで良いでしょう。

既に都心部のワンルームマンションで家賃保証型サブリースを契約してしまっている人は、少しもったいない状況です。
東京23区内のワンルームマンションであれば、パススルー型サブリースに切り替えることも有効です。

一方で、マンションでもファミリータイプを中心とした賃貸物件であれば、家賃保証型サブリースが良いでしょう。

ファミリータイプの賃貸物件は、一度空室が発生してしまうと、次がなかなか決まらないことが良くあります。
ファミリータイプは全体的に賃貸需要が弱いため、空室リスクも高いです。

空室リスクの高い物件は、管理会社側に空室リスクを転嫁できる家賃保証型サブリースがおススメです。

4-5.ワンルーム投資をする人向けプラン

ワンルーム投資をするのであれば、パススルー型サブリースがおススメです。

ワンルームは一戸だけの場合だと空室時の影響が大き過ぎるため、基本的に家賃保証型サブリースはありません。

管理委託契約でも構いませんが、ワンルームは入退去も頻繁にあるため、直接賃貸借契約を結ぶ管理委託よりはパススルー型サブリースの方が管理の手間も省けます。

またワンルームマンションは入居者が若い世代の人たちが多く、家賃の不払や部屋を汚くする等の入居者トラブルが生じる可能性も比較的高いです。
パススルー型サブリースであれば、入居者トラブルのリスクは直接の賃貸人となるサブリース会社に転嫁できます。

幅広い属性の人が頻繁に入退去をするワンルームでは、パススルー型サブリースがおススメと言えるでしょう。

5.賃貸管理プランを選ぶ2つのポイント

では、賃貸管理プランは、どのような視点で選ぶのが良いのでしょうか。
そこで、この章では賃貸管理プランを選ぶ2つのポイントを解説し、最後に最適な管理会社の見つけ方を紹介します。

5-1.管理の難易度

賃貸管理は管理の難易度によって選択すべきプランを考えます。
賃貸物件は、物件によって管理の難易度が異なります。

例えば、自宅に近い、戸数が少ない等の条件を満たす物件は、管理のしやすい物件と言えます。
一方で、自宅から遠い、戸数が多い等の条件を満たすと、管理の難易度が上がっていきます。

管理のしやすさを判断するのに、物理的な距離は重要な要素となります
目の届く範囲に物件があり、しょっちゅう見に行くことのできる物件であれば、管理はしやすくなります。

また、戸数も管理のしやすさを判断するのに、重要な要素です。
戸数が多ければ、それこそ入出金の確認が煩雑化し、入退去の業務も頻繁に訪れるため管理の作業が煩雑化していきます。
自主管理が無理なくできる目安としては、概ね10戸程度が一つの目安です。

物件の管理の難易度が低ければ、といった順番で検討していきます。

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経済的メリットは自主管理が一番高いため、もし管理しやすい物件であれば、まずは自主管理の可能性を検討します。

経済的メリット

管理委託とパススルー型サブリースは、経済的なメリットはほぼ同じですが、パススルー型サブリースの方が、管理の手間がより省けます。

管理委託契約は、入居者と直接賃貸借契約を締結するため、入居者が入れ替わるたびに契約を締結しなければなりません。
一方で、パススルー型サブリースであれば、締結する賃貸借契約は1本で済みます。

そのため、パススルー型サブリースは、戸数が多い物件や、一戸でも頻繁に入退去の入れ替わりが発生する物件にはおススメです。

家賃保証型サブリースは、経済的メリットが一番低いため、最終的な選択肢という位置付けになります。
家賃保証型サブリースを選択する場合は、空室リスクとのバランスを見ながら選択するようにして下さい。

5-2.空室リスク

空室リスクも賃貸管理プランを選択する上での重要な要素です。

自主管理と管理委託、パススルー型サブリースに関しては、賃貸オーナーが直接空室リスクを負います。

それに対して、家賃保証型サブリースであれば、空室リスクを管理会社へ転嫁することができます。

家賃保証型サブリースでも、賃料の減額要求があるため、建物オーナーが完璧に空室リスクを回避できるわけではありません。
ただ、間に管理会社がワンクッション挟まることで、空室リスクは相当に緩和された状態となります

駅から遠い物件や、築年数の古い物件、ファミリータイプの物件等、条件の悪い物件であれば、家賃保証型サブリースがおススメです。

逆に、駅から近く、築浅で、ワンルームや2DK等の小さい部屋が中心の物件であれば、管理委託やパススルー型サブリースへの切り替えも積極的に検討すべきです。

6.最適な管理会社を見つけ方

管理委託やパススルー型サブリースを選択しても、最適な会社が管理会社となってくれれば、空室リスクは下がります。

管理委託やパススルー型サブリース、家賃保証型サブリースを選択する場合には、いずれにしても賃貸仲介に強い管理会社を選ぶことが重要になります。
家賃保証型サブリースであっても、賃貸仲介に最適な会社がサブリースしてくれれば、家賃が減額要求される可能性も低くなります。

実際、どの管理会社を選んでも、単純な管理の業務に大きな差が出てくることはありません。
差がつくポイントは、賃貸仲介に強いかどうかです。

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まとめ

いかがでしたか?

賃貸管理のプランについて解説していました。

賃貸管理のプランには、
管理委託契約」「パススルー型サブリース契約」「家賃保証型サブリース契約」「自主管理」の4種類があります。
賃貸管理のプランと賃貸借契約との間には、密接な関係がありますので、併せて理解しておくと良いでしょう。

また賃貸管理プランには、遠方にある実家の空き家や戸数の多いマンション等、状況に応じて適したプランが存在します。

賃貸管理プランは、「管理の難易度」と「空室リスク」の2つに着目して最適なプランを選ぶことがポイントです。

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