これで完璧!マンション経営の鍵を握る良い管理会社の選び方

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これで完璧!マンション経営の鍵を握る良い管理会社の選び方

賃貸経営をしていく上で、日々、入居者と接点を持っている管理会社はとても大きな役割を担っています。実際、管理会社を切り替えるとマンション経営が上手くいくことは良くあります。

賃貸マンションには、物件の立地やスペックなどのハードの価値と、管理会社の対応などのソフトの価値があります。

ハードの価値はお金をかけないと改善できませんが、ソフトの価値は管理会社次第で上がったり、下がったりもします。似たような賃貸マンションで結果に差が出るのは、明らかにソフトの価値の差によるものです。

賃貸マンション経営を行っている人は、今の管理会社に不満を持っている方も多いのではないでしょうか。ただ、管理会社の業務内容は目に見えないため、実際、何をやっているのか今一つ分からないという方もいらっしゃると思います。

良い管理会社を選ぶには、まず相手を知ることが重要です。管理会社の仕事内容を把握せずに、やみくもに管理会社を選んでも仕方がありません。まずは、相手の仕事内容を知り、なぜ自分の期待とギャップがあるのか知ることが重要です。

そこで今回の記事ではマンションの管理会社の仕事内容を解説し、その後、管理会社の選び方についてご紹介します。この記事を読むことで、マンション経営で失敗しないための管理会社の選び方が分かるようになります。

役立つ情報満載ですので、ぜひ最後までお読みください。

1. マンション管理の種類

ひとくちにマンション管理と言っても、色々な管理の方式があります。最初にマンション管理にはどのようなものがあるか、4つの管理方法をご紹介します。

  • 自主管理
  • 委託管理
  • 一括借上げ
  • 建物維持管理

それぞれ特徴がありますので、参考にしてみてください。

1-1. 自主管理

管理会社に委託をせず、自分でマンションを管理する形態を「自主管理」と呼びます。自宅近くにマンションがあったり、戸数が少なかったりする場合は、自主管理は可能です。

自主管理では、管理費用が削減できるため収益性が上がります。また、入居者と直接コミュニケーションを取ることで、独自の空室対策ができる等のメリットがあります。専業大家さんであれば、自主管理に挑戦する価値は十分にあります。

一方で、自主管理は手間がかかるというデメリットがあります。例えば、夜間に入居者から「お湯が出なくなりました」等のクレーム電話が入ることもあります。自主管理を行うと、このような緊急事態にも対応せざるを得ないため、とても手間です。

管理業務は、普段、何もなければ楽にこなせますが、トラブルが発生した場合には、急に忙しくなるという側面があります。

以上、自主管理について見てきました。それでは次に委託管理についてご紹介します。

1-2. 委託管理

委託管理とは、管理会社に委託料を支払い、管理業務を委託する管理方式です。マンション経営においては、最も多く採用されている典型的な管理方法です。

管理委託をすると、全て管理会社にお任せできるため、建物オーナーは基本的には何もすることはありません。サラリーマン等が副業でマンション経営をする場合や、遠方のマンションを経営する場合には、委託管理が適しています。

委託管理の場合、空室リスクは建物オーナーが直接負うというのが特徴です。委託管理では、管理料が建物オーナーへ送金する賃料の何%という形で支払われます。空室部分では余分なコストは発生しませんが、空室部分の賃料は保証されません。

委託管理の場合、建物オーナーが入居者との賃貸借契約を直接締結するケースと、管理会社が入居者との賃貸借契約を締結するケースの2種類があります。

管理会社が入居者との賃貸借契約を締結するケースでは、建物オーナーが管理会社と一度賃貸借契約を締結します。管理会社からは管理費用を引いた賃料が建物オーナーへ入金されます。

但し、空室が発生すれば、管理会社から建物オーナーへ支払われる賃料は、都度、変動します。このような管理形態をパススルー型マスターリースと呼びます。

パススルー型マスターリースは、一括借上げと管理委託をミックスしたような形態ですが、内容としては委託管理と同等のものになります。

一定規模以上のマンションにおける委託管理では、パススルー型マスターリースの形態が用いられることが多いです。

以上、委託管理について見てきました。それでは次に一括借上げをご紹介します。

1-3. 一括借上げ

一括借上げとは、建物オーナーと管理会社が賃貸借契約を締結し、管理会社が各住戸と転貸する形で賃貸借契約を締結する管理方式です。

空室の有無にかかわらず、管理会社の賃料を固定とするパターンを賃料保証型マスターリースと呼びます。またはサブリースとも呼ばれています。俗に言う一括借上げ(サブリース)とは、この賃料保証型マスターリースを指していることが多いです。

賃料保証型の一括借上げでは、管理会社が賃貸人となり、賃貸経営の全てを行います。そのため、別途管理会社に管理を委託することはありません。サブリース会社が管理会社の役割も同時に担っています。

賃料保証型の一括借上げは、満室想定時の80~85%程度の賃料が建物オーナーに対して支払われます。空室が発生しても賃料は変動しませんが、満室になっても賃料は上がりません。そのため、一括借上げは収益性が低いです。

以上、一括借上げを見てきました。
管理会社と良く混同されがちなのが建物維持管理会社です。管理会社との混同を避けるために、建物維持管理についてもご紹介いたします。

1-4. 建物維持管理

マンション経営の管理という言葉には2種類あります。1つは管理会社が担うソフトの管理と、建物維持管理会社が担うハードの管理です。

建物維持管理会社が行う管理とは、清掃や定期巡回、建物設備の法定点検、設備異常時の対応、修繕計画立案、植栽剪定等のハード面に関する管理です。

委託管理を行っている場合、建物オーナーが建物維持管理会社に直接発注することはありません。建物維持管理会社は、管理会社の下にぶら下がっていることが通常です。管理会社が、適宜、建物維持管理会社に発注し、費用は別途、建物オーナーに請求されます。

建物維持管理費用は、ビルメンテナンスコストとも呼ばれ、BM費用と称されることもあります。管理会社の行う管理はプロパティマネジメントと呼ばれるため、管理会社へ支払う管理費用はPM費用と略されます。

「PM費用やBM費用」と言った言葉が出てきた場合、「PM費用は管理会社へ支払う費用で、BM費用は建物維持費用のこと」と理解して頂ければ、問題ありません。

また、管理会社の業務の中には、清掃や定期巡回、建物設備の法定点検等のハード面に関する管理は含まれないということも理解しておきましょう。

以上、ここまでマンション管理の種類について見てきました。
管理会社は建物維持管理をしないとなると、では管理会社とは一体どのような仕事をしているのでしょうか?そこで次に「委託管理」を前提に、マンション管理会社の仕事についてご紹介します。

2. マンション管理会社の仕事

2-1 .入居者募集

管理会社の主な仕事には入居者募集があります。建物オーナーとしては、入居者募集の業務が最も期待したい業務だと思います。ただ、管理会社の業務は多岐に渡ります。必ずしも入居者募集が管理会社のメインの仕事ではありません。

その一方で、入居者募集に関しては、管理会社の実力の差が最も大きく現れるところでもあります。管理会社によっては、入居者募集を苦手としている会社もあります。

入居者募集を苦手としている会社は、空室が発生すると、管理業者から地元の不動産会社へ募集の丸投げを行います。入居者募集を丸投げされてしまうと、入居者を集められるかどうかは丸投げされた先の不動産会社の実力に左右されてしまいます。

こうなると、建物オーナーが管理会社のお尻を叩いても、なかなか空室を埋めることはできません。管理会社にそもそも賃貸仲介の実力がなければ、建物オーナーが期待した効果は得られません。

一方で、賃貸仲介が得意な管理会社に管理を委託すると、マンション経営に大幅な改善が見込めます。管理会社選びでは、賃貸仲介が得意かどうかも重要なポイントです。

2-2. 賃貸借契約

賃貸借契約の契約手続きも管理会社の業務です。契約締結の前に、入居者審査を行います。

入居者審査の段階でしっかりと悪質入居者をはじかないと、後々、賃料の不払や夜逃げ、汚部屋、騒音問題等のトラブルを発生しかねません。入居審査も慣れた管理会社は、勤め先や年収といった書類審査だけをするのではなく、会話の対応もしっかりと見て人物を判断しくれます。

建物オーナーの中には、過去に悪質入居者を入れてしまい、懲りた方もいらっしゃると思います。強引に仲介を決めようとする不動産会社に任せてしまうと、悪質入居者が入ることがあります。

悪質入居者を排除するには、管理会社に入居審査をしっかりとコントロールさせる必要があります。信頼できる管理会社を使って、悪質入居者を排除しましょう

2-3. 家賃入金管理

空室に入居者が埋まると家賃が発生します。管理会社の仕事の1つに家賃の入出金管理業務があります。家賃の入出金管理業務は、別名、アカウンティング業務とも呼ばれています。アカウンティングとは、経理や会計報告というような意味です。

家賃入金管理業務では、まず入居者の家賃を一旦管理会社へ振込んでもらい、確実に建物オーナーへ送金するという業務です。一見すると、どうでも良いような業務ですが、家賃入金管理業務を管理会社が担ってくれることで、建物オーナーには安心感が生まれています。

もし建物オーナーが直接、入居者から入金を受ける場合、毎月「ちゃんと家賃を振り込んでくれるかな~」とやきもきすることにあります。特にマンションのような戸数が多くなる場合、毎月1~2人は家賃の支払いが遅れる入居者がいてもおかしくありません。

マンションを大会社が社宅として借り上げてくれる場合は別ですが、一般個人が入居者の場合、信用度はかなり低いです。家賃は、その場で現金で支払いを受けるわけではなく、振込による入金です。

振込による入金は、振り込まれるまで相手を信用するしかありません。個人が相手の場合、色々な人がいるのも事実です。完全に振り込んでもらえるまでは安心できません。

そこで、入金で間に管理会社を挟むことで、建物オーナーは安心して入金を受けることができます。家賃入金管理業務は、大した業務には感じないかもしれませんが、「安心」を受け取っているサービスと言えます。

それでは次に滞納督促についてご紹介します。

2-4. 滞納督促

家賃入金管理業務に関連し、管理会社が行っているのは家賃の滞納督促業務です。管理会社がきちんと滞納督促を行っているからこそ、建物オーナーは安心して家賃を受取ることが可能になっています。督促は、実はかなりノウハウと法律の知識を必要とする業務です。

家賃の滞納が生じたら、まず管理会社は電話で督促を行います。この際、支払予定日をきっちりと確認します。

次に書面を送付して痕跡を残し、さらに訪問をして滞納者をドンドン追い込んでいきます。最終的には法的手段を取ることもあります。万が一、後から裁判になっても勝てるように、抜かりなく手続きを進めて行きます。

滞納者は色々言い訳をしてきますが、滞納者の言い訳はほとんどが嘘であることが多いです。滞納者は「給料を落とした」、「取引先が倒産した」、「親が入院した」等々、似たような言い訳をしてきます。

それを、嘘と見抜くには、経験も必要です。督促のスキルのある管理会社は、きっちりと家賃を回収することができます。

滞納督促を、建物オーナーが直接実施すると、往々にして甘くなることが多いです。自主管理をしている物件などでは、2年近く家賃を滞納させておきながら、まだ居座られているような物件も見られます。

建物オーナーは、つい「良い人」になりがちなので、ドライに督促をすることができません。滞納者の嘘も、嘘と見抜くことができず、追い込みも甘くなってしまいます。

滞納督促のような仕事は、いわゆる「嫌な仕事」の部類です。管理会社はこのような嫌な仕事をやってくれます。管理会社が滞納督促をやってくれることで、建物オーナーは安心して賃貸経営が可能になります

2-5. クレーム対応

管理会社の重要な業務にクレーム対応があります。マンションのクレームとは、具体的には、「お湯が出ない」、「トイレの水が出ない」、「トイレの水が止まらない」、「エアコンが動かない」、「扉の締まりが悪い」等々です。

マンションは、事務所や店舗とは異なり、人が住んでいます。つまり24時間、管理物件の中に人が居るのですから、クレームも24時間発生します。例えば、お湯が出ないなどのクレームは、夜間に発生することが多いです。

事務所や店舗の賃貸物件であれば、日中しか建物内に人がいないため、クレームも日中に発生します。ところが、マンションのクレームは24時間発生するという点で、クレーム対応も難易度が高いです。

もし、「水が止まらない」というようなクレームの場合、緊急対応が必要になります。自主管理の場合は、近くに物件がない限り、緊急トラブルに対応することはできません。遠方の物件が管理を委託せざるを得ないのは、緊急トラブルがあるためです。

一方で、管理会社を使えば遠方の物件でも賃貸経営ができるという考えもあります。地方の人が東京の物件に投資する場合、管理会社に委託できるからこそ、東京の物件に投資ができるのです。

管理会社に委託することで、建物オーナーはクレーム対応にも安心して賃貸経営をすることができます

2-6. 更新手続き

マンションのような住居系の賃貸借契約の場合、契約期間は2年間であることが一般的です。そのため、2年ごとに更新手続きが発生します。

マンションのように戸数が多い場合、入居者の入居時期はバラバラです。下手をすると、毎月どこかの部屋で更新業務が発生する可能性もあります。1戸あたりの更新業務は大きな負担はありませんが、マンション全体の更新を管理していくとなると、大変です。

更新手続きでは、更新の意思確認と更新料の授受を行います。更新料は建物オーナーにとっても大切な収入源になります。特に戸数の多いマンションでは、管理会社に更新業務を任せることで、滞りなく手続きを進めることが可能になります

2-7. 解約手続き

入居者が退去する際は、解約手続きが発生します。解約手続きで最も需要な業務は、退去時の原状回復の確認です。

原状回復とは、入居者が建物を借りたときの状態にして返すことを言います。原状回復は、良くトラブルになるケースが多いため、慎重に行うべき業務です。

賃貸借は何年にも及ぶため、当然、その間に建物には自然損耗が発生します。例えば、畳の日焼けや画鋲の穴などは自然損耗であり、入居者の原状回復の対象にはなりません。画鋲の穴は原状回復の対象にはなりませんが、例えばテレビを天井から吊るすために空けた天井の穴などは原状回復の対象となります。

このように、「何は原状回復の対象となって、何は原状回復の対象とはならないのか」を判断できないと、トラブルの原因となります。原状回復の確認は、意外と難しく、専門知識も有します。

マンションのような住宅の原状回復については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定しています。近年の原状回復業務は、このガイドラインに基づき、判断の対応が行われているのが主流です。

ガイドラインについては、内容がとても細かいため、よほどのことがない限り、建物オーナーがガイドラインの内容まで覚えることは不要と考えます。信頼できる管理会社であれば、ガイドラインを熟知していますので、お任せして大丈夫です。

また、遠方の物件では、建物オーナーがいちいち原状回復の立会いをすることはできません。物件の近くの会社が管理業務をやっている限り、原状回復の立会いも委託することが可能です。

解約手続きは、管理会社を使うことでトラブルなく対応をすることが可能になります

以上、ここまでマンション管理会社の仕事について見てきました。ここまで説明してきた仕事は従来からある管理業務です。最近では管理のことをプロパティマネジメント(PM)と表現したりもします。

では、プロパティマネジメントとは一体何なのでしょうか。そこで次に管理とプロパティマネジメントの違いについて見ていきます。

3. 更なる収益力アップには、プロパティマネジメントを!

物件の収益力を更にアップさせたい人は、プロパティマネジメントの導入をお勧めします。

従来からある管理業務は、「滞納督促」や「クレーム対応」、「解約手続き」等々の業務であり、どちらかと言うと建物オーナーがやりたくない仕事を代行して行うような業務がほとんどです。

その一方で、管理会社は物件のことを一番深く理解しており、また日頃から入居者とも接していることから、賃貸経営に関する様々なノウハウが集まる立場にいます。

そこで、嫌な仕事を代行する業務だけではなく、「こうしたら物件の価値をもっと向上させることができますよ」という提案もしてくれる管理会社が増えています。

このように、「物件価値を最大限上げるためにはどうすべきか」という提案業務も含めて管理をおこなうことを、プロパティマネジメントと呼びます。プロパティマネジメントは経営代行とも呼ばれます。

プロパティマネジメントの意識のある管理会社は、オーナーから依頼された業務を行うだけではなく、どうしたら空室が埋まるか、どうしたら退去を防止できるか、どうしたら建物維持費を圧縮できるか等々を考えて提案もしてくれます。

現在は、何も提案をしない管理会社は淘汰される傾向にあります。もし、今の管理会社が何も改善提案をせず、ジーっと管理料を毎月吸い取っているだけであれば、疑問に感じてください。

マンション経営を改善するには、プロパティマネジメントの意識を持った管理会社を選択すべきです。今やマンションの管理業は提案型のビジネスに変わりつつあるということを知っておきましょう。

以上、ここまでプロパティマネジメントについて見てきました。プロパティマネジメントは経営代行とも言われていることから、管理会社を切り替えるだけでマンション経営が良くなるということは、容易に想像できると思います。

では、どうやって良い管理会社を見つければ良いのでしょうか。そこで次に良い管理会社の選び方についてご紹介します。

4. 良い管理会社の選び方

4-1. 一括無料相談を使おう!

良い管理会社とは、家賃入金管理等の定型業務をこなすだけではなく、プロパティマネジメントのセンスを持ち合わせています。つまり、改善提案をしてくれます。

今まで一度も提案がなかったような管理会社であれば、「改善提案をしてくれ」と言っても、何も出てきません。そこで、一度、他の管理会社に賃貸経営プランの提案を受けることをお勧めします

「そんなことができるのか?」と思うかもしれませんが、できます。しかも、無料で簡単にできるのです。

賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」には、管理会社を探すための賃貸管理一括無料相談サービスがあります。

1分程度の簡単な入力で、複数の管理会社に一括で賃貸経営の相談ができてしまいます。

無料相談サービスでは、全国で大手から地域密着企業まで70社以上の企業が登録されていますが、特徴的なのがどの会社も賃貸仲介を得意としている会社ばかりだという点です。

管理業務の仕事の中では、建物オーナーが一番期待したい入居者募集の部分に最も実力差が現れると説明しました。「賃貸経営 HOME4U」なら、入居者募集に実力のある管理会社に無料相談をできるため、とても貴重な意見を聞くことができます。

何も提案してくれない管理会社と比べると驚くほどの実力差があります。ぜひ一度、一括無料相談を利用してみてください。

4-2. 良い管理会社を見分けるポイント

では、一括無料相談をした際、良い管理会社を見分けるにはどのようにしたら良いのでしょうか。良い管理会社を見分けるポイントとしては、以下の2つです。

  • 自社で賃貸仲介を行っている。
  • お金のかからない空室提案をしてくれる。

まずは自社で賃貸仲介を行っているかについて解説します。

管理業務の中で、家賃入金管理や更新手続き、解約手続き等の定型業務は、どの会社を選んだとしても大差はありません。重要なのは、いかに空室を埋めてくれるかという点です。

提案してくる管理会社が、駅前で店舗を構えているような不動産会社なら、まず問題なく賃貸仲介を行っています。普段から現場で賃貸仲介の最前線にいるような不動産会社であれば、生きたノウハウをたくさん有しています。

一番良いのは、一度、提案してくれた管理会社の様子を見に行くというのも良い方法です。店内が明るく清潔感があり、お客様が入居しやすいような雰囲気の店づくりとなっていれば、普段から頑張って賃貸仲介を行っていると判断しても良いでしょう。

また、無料相談で、「お金があまりかからない空室対策」を提案してくる管理会社は良い管理会社です。建物オーナーのことを配慮した提案ですので、そのような提案をしてくれる管理会社は長く付き合う価値があります。

良い管理会社は、必ず建物オーナーが取組みやすい「お金のかからない空室対策」を提案してくれます。提案内容をしっかりと見て、今後も末永く付き合えそうな管理会社を選ぶようにしましょう。

4-3. 管理委託料の相場を知って交渉しよう

委託管理の難しい点に、管理委託料の値下げがあります。一度契約すると、なかなか下げてくれない管理会社も多いです。

管理料の相場は賃料の3~8%程度です。もし今の管理会社が6%以上の管理料で、何も提案してこないような管理会社であれば、即刻切替すべきです。

賃貸経営HOME4Uを使うメリットとしては、管理料の安い会社も選べるという点です。

管理料はなかなか値下げできないため、この際、賃貸経営HOME4Uを使って、管理会社の切替と管理料の値下げを同時に相談することをお勧めします。

尚、管理料は物件の規模が小さくなるほど、料率は高くなる傾向にあります。逆にマンションのような大型物件であれば3%を下回ることもあります。

以上、ここまで良い管理会社の選び方について見てきました。無料相談サービスを使う場合、せっかくなので管理会社に相談すべき内容をしっかりと準備しておいた方が効果的です。

そこで、次に管理会社に相談すべき内容についてご紹介します。

5. 管理会社に相談すべき内容

現在、マンションの抱えている問題が明確な人は、まずその問題を優先的に相談するようにして下さい。問題が明確ではなく、何を相談して良いのか分からない場合は、「空室対策」と「入居者維持」の2点を相談するようにして下さい。

空室対策も日進月歩の世界です。1年前に通用した空室対策も、今は通用しないというようなものもたくさんあります。

空室対策は、アイディア勝負の世界です。各社からなるべく多くの成功事例を吸い上げて、メモに残すようにして下さい。空室対策のアイディアは、後々役立つ財産となります。

また、近年、プロパティマネジメントの中で注力されている業務が、入居者維持活動です。近年のマンション経営は、今の入居者にいかに長く入居してもらうことが、賃貸経営の成功の鍵を握るという考えにシフトしてきています。

入居者維持活動のことを「テナントリテンション」と呼びます。テナントとは「入居者・借主」、リテンションとは、「保持・維持」というような意味です。

テナントリテンションという言葉を知らない管理会社はモグリです。試しに、「テナントリテンションはどんなことが考えられますか?」と聞いても構いません。

この質問一つで、「おっ、このオーナーさん、やるな?」と思われます。建物オーナーの見る目も変わり、管理会社にもやる気スイッチが入ります。

管理会社も勉強している建物オーナーには、敬意を持って接してくれます。管理会社も人間ですので、敬意をもって接してくれれば、今後の仕事に手を抜くこともありません。

建物オーナーとして、しっかりと勉強している姿を見せ、一緒にマンション経営を盛り立てていきましょう。

まとめ

いかがでしたか?マンション管理会社の選び方について見てきました。

マンションの管理業務は、家賃入金管理から始まり、滞納督促、クレーム対応、更新手続き、解約手続き、入居者募集、賃貸借契約等々、多岐に渡ります。

この中で入居者募集は建物オーナーが最も期待したい部分ですが、管理会社によって実力差の大きい部分でもあります。

もしも今の管理会社に不満を抱えているのであれば、ぜひ一度「賃貸経営HOME4U」でプラン請求をし、新しい管理会社を見つけ、収益の最大化に繋げてください

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