大家さんの運命の分かれ道!?超重要な賃貸管理会社選び

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大家さんの運命の分かれ道!?超重要な賃貸管理会社選び

アパート経営やマンション経営をする際、家賃や建物の管理、入居者募集など面倒な業務を引き受けてくれる賃貸管理会社ですが、その業務の内容や質は会社によって意外なほどに差があります。

そこで基本契約にあなたの希望する業務が含まれているか、現状のサービスや料金に満足できているかについて一度チェックしておくことをおすすめします。賃貸管理会社によって料金に差がありますし、サービス内容も異なります。

せっかく賃貸管理会社にお金を払って負担を軽減しようとしているのに、もし思ったようなサービスが含まれていないと、後で大家さんが苦労することにも繋がるのです。

管理会社ごとに差が付きやすい業務や、別料金を請求される可能性のある業務、どんな業務を管理会社に任せるべきなのかなどについて、この機会に知っておきたいですよね。

そこで今回の記事では、賃貸管理会社が具体的にどのようなサービスをしてくれるのかに加えて、あなたの望むサービスを提供してくれる管理会社を見つける方法について解説します。

ぜひ、安心して任せられる管理会社を見つけるための参考にしてください。

1. 賃貸管理サービスではどのようなことをしてくれるのか?

それではまず賃貸管理会社の主なサービス内容についてまとめて紹介します。これらのサービスはすべての賃貸管理会社のサービスに含まれるものではなく、管理会社ごとに少しずつ異なるものです

参考までに基本プランに含まれることの多い業務と、オプションとされることの多い業務を表にまとめました。

  基本プランに含まれることの多い業務 オプション・上位プランに含まれることの多い業務
お金に関する管理 ・敷金、礼金、保証料、保険金等の授受
・家賃の集金
・滞納者への督促
・退去時の精算
・修繕費用の立替払い
・法的措置を含む滞納者への督促(内容証明の送付補助など)
・滞納家賃保証
・空室家賃保証
入居者への対応 ・簡単なクレームへの対応・入退去時の立会い ・複雑なクレームへの対応
・問題入居者への対応
建物の管理   ・日常巡回点検
・共用部分の定期的な清掃
・設備のメンテナンス
契約に関する管理 ・更新・再契約(書類作成含む)
・賃貸借契約手続き
 
入居者募集 ・初回入居者の募集 ・空室への継続的な入居者募集
コンサルティング ・簡単な空室対策やアドバイス ・詳細な経営計画立案や改善アドバイス
貸主への各種報告 ・入出金報告
・クレーム対応報告
・修繕報告
 
管理契約準備 ・管理プランの説明と提案
・適正家賃の見積もり
・管理物件の確認
・入居者への事前告知
 

こちらはあくまでも一般的な事例としてまとめていますので、実際に契約される際には再確認が必要です。続けて表で記載している上位3つのサービスについて、ひとつずつ解説します。

1-1. お金に関する管理全般

「家賃」については数戸程度の小規模なアパートでは、それほど負担にならないかもしれませんが、戸数のあるアパートやマンションの場合、大家さん個人で管理するのは大変な労力が必要です。

たとえば毎月の家賃回収だけでなく家賃を滞納しがちな入居者がいれば支払いの督促をしなければなりませんし、入居者が入れ替わる際には敷金、礼金や保証金などの徴収・清算も行う必要があります

お金の関わる仕事には、やはりある程度の緊張感が伴いますし、賃貸管理会社に委託することによる大家さんの負担軽減の効果はとても大きいものです。

1-2. 入居者への対応

「入居者への対応」の業務範囲は非常に広範にわたるものです。

たとえば、入居者や近隣住民からの「クレーム対応」や、住人同士のトラブルへの対応などに加えて、問題入居者への交渉も代行してもらえる場合もあります。

入居者への対応も、お金がらみの仕事に負けず劣らずストレスのかかる場面が多く、賃貸管理会社へ委託するメリットが非常に大きい部分です。

1-3. 建物の管理

多くの方が暮らす共同住宅では、建物の管理がおろそかになってしまうと入居者の満足度にも悪影響を及ぼすのみならず、ひいては空室率の増加を招いてしまうことになりかねません。

たとえば清掃が行き届いていないと風紀の乱れにつながり、余計なトラブルの元ともなってしまいます。

自転車置き場が整理されていないと、住人以外の人に使われたり、不要な自転車を投棄されてしまうといったケースも実際に起きているのです。

小規模の賃貸物件で大家さんが近隣に住んでいれば、ある程度大家さん自身で対応できる場合もありますが、遠方の物件やマンションなどの大規模な物件を大家さんだけで管理するのは難しくなります

賃貸管理会社では以上のような管理に加えてガラスの破損やトイレなどの下水つまりなどの対応や、巡回点検なども依頼することができます。どのレベルまで管理してもらえるかは予算に応じてカスタマイズできる場合もありますので、管理会社に希望をはっきりと要望を伝えるようにしましょう。

2. できる大家さんほど賃貸管理会社を利用!メリットと手数料を解説!

2-1. 賃貸管理会社を使えば大家さんはラクラク!

賃貸管理会社に委託する利点は、なんといっても面倒な管理業務を一手に引き受けてもらえるということです。

必ず含まれるというわけではありませんが、一般的なサービスとしては「家賃の集金」「滞納者への督促」、入居者の「賃貸借契約手続き」「入退去時の立会い」「初回入居者の募集」などが含まれます。

中には別料金の業務もありますが、賃貸管理会社はトラブル対応のプロですし、経営のアドバイスをもらえる場合もあり、大家さん初心者でも安心です。

そのため、特に体力に自信がなかったり時間に余裕がなかったりする大家さんや、大規模な賃貸物件を有する大家さんにとって、賃貸管理会社はなくてはならない存在と言えます。

このように賃貸管理会社へ管理業務を委託することは、初めての大家さんにとってもベテランの大家さんにとっても、十分にメリットがあるのです。

2-2. サービスと手数料のバランスをチェックしよう!

いざ賃貸管理を依頼しようと思ったときに気になるのが、どのくらいの手数料がかかるのかということですよね。あまりにも高額な手数料が掛かるようですと、せっかくの収益物件のうまみが薄れてしまうことにもなりかねません。

そこで管理手数料も考慮に入れて収支計画を練る必要があります。

実際の賃貸管理の手数料の相場は、上記の基本プラン料金に含まれることの多い業務が家賃の5%程度となっています。この手数料に含まれるサービス内容によってもお得であるかどうかは変わってくるのです。

たとえば入居者や近隣住民へのクレーム対応や、共用部分の定期的な清掃、滞納者への督促レベル(内容証明の送付補助を含むかどうか)などは差が付きやすい部分と言えます。

そのため実際にあなたが求めているサービスが含まれたプランを比較して、納得できる手数料の賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。

サービス内容を確認していくと、必ずしもフルサービスで契約しなくても十分な場合もありますし、サービス項目が増えるごとに手数料も高くなる傾向にあります。

そのため複数の管理プランをもとに優先順位を考えてサービスを取捨選択すると、サービスと手数料のバランスが取りやすくなります。

例えば賃貸併用住宅や自宅がごく近い場合、共用部分の清掃を自分で行うことができればその分手数を節約する余地があります。

なおクレーム対応は慎重な判断が求められる部分であり、大家さんが24時間体制でクレーム対応しなければならないとなると負担が大きいため、管理会社に委託するのがおすすめです。

2-3. 委託先の変更は可能か?

せっかく管理会社に委託しているものの、なかには大家さんの望むサービスが含まれていなかったり、対応に不満が生じたりすることがあります。もしそのような場合には、管理会社の変更が可能です。

新たに管理を依頼する会社に今までの契約内容を確認してもらい、変更OKということになれば、後は新しい管理会社が解約手続きのサポートをしてくれるはずです。大家さん自身で行うべきことは入居者への「管理会社が変更になることの説明」「家賃振込口座の変更依頼」などがあります。

手数料は基本的に旧管理会社へ契約解除月までの手数料を支払い、契約内容に基づいて清算を行います。この際に保証会社の契約の引継ぎができない場合、滞納保証が切れてしまうことには注意が必要です。

保証会社の取り扱いはケースバイケースとなりますので契約内容をよく確認し、わからない場合は新管理会社にアドバイスをもらうようにしましょう。

新管理会社への手数料支払いは、契約開始月から始まります。手続き上、先の日付で契約書を作成する場合も多いのですが、その場合もその日付後からの支払い開始となるのです。

委託先の変更に掛かる期間については、いままでの契約内容やタイミングにもよりますが、今月依頼したから来月からすぐ変更というのは難しいでしょう。

基本的には1~2月後からの変更となることが多くなっていますので、変更を急ぎたい方はなるべく早めに手続きするように心がけてください。

3. 超重要!最適な賃貸管理会社を確実に見つける方法とは

賃貸管理会社は数多くありますが、あなたの物件やあなたの希望とピッタリの管理会社を見つけようと思うと、

まずはどんな会社があるかを調べて、自分の物件に対応してもらえるかを確認し、その上で管理プランを出してもらい、それを複数の会社に対して繰り返し行い、比べながら納得の行く会社を見つける…

というかなり手間のかかる行程を踏むことになります。

その点「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」を利用すれば、あなたの物件に関する簡単な情報を入力するだけで、対応してくれる複数の管理会社をシステムが自動的に見つけてくれるので、かなり手間が省けます。

見つかった複数の会社にまとめて提案を依頼し、あとは自分の条件に合う会社を選ぶだけです。賃貸管理会社のプランをいくつも見比べることで、あなたが本当に求めるサービスを提供してくれる管理会社が見つかります。

はじめて賃貸管理会社の利用を検討している大家さんはもちろんのこと、よりよい管理プランを求めて別の管理会社への変更を希望している大家さんにも最適のサービスです。

まとめ

いかがでしたか?

今回の記事では、賃貸管理会社にどのようなことをしてもらえるのか、管理会社に依頼するメリットや手数料の相場などについて説明しました。

賃貸管理会社の業務内容は思わぬところまで広がりがあります。快適な大家ライフのきっかけをつかむためには、あなたにピッタリの賃貸管理会社を見つけることが大切です

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