家を建てるための土地を購入する際、高額な土地の代金だけに目が行きがちです。しかし、土地の購入には、土地の代金以外にもさまざまな費用や税金がかかります。

この記事では、以下の内容について、詳しく解説します。

土地の購入にあたり、あらかじめどのような費用がいくらぐらいかかるのかを把握したうえで予算を立てておかないと、いざ支払いの段階になってから「お金が足りない‥！」という事態にもなりかねません。
ぜひ、注文住宅建築の土地の購入予算を決める際に、本記事をご参考ください。

1.土地購入時にかかる費用・税金とは

【参考】公益財団法人全国宅地建物取引業協会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」

上の円グラフは、注文住宅の平均総額費用の内訳例です。
このグラフが示している通り、土地の購入費用は注文住宅の総額の約4割を占めています。ここには土地の購入代金だけでなく、さまざまな手続きの費用や税金も含まれているため、土地の代金だけで考えていると家の建築費用が足りなくなり、資産計画が崩れてしまう可能性があります。

そうならないためにも、土地代金以外の費用や税金とともに把握しておくことが大切です。

1-1.土地購入時にかかる費用・税金の一覧まとめ

土地購入時にかかる費用や税金には、次のようなものが挙げられます。

不動産の売買契約や住宅ローンの契約、登記手続きなど、土地の購入に関するさまざまな手続きの度に費用や税金がかかります。先にもお伝えしましたが、これらの費用をあらかじめ把握しておかないと、予算計画が大きく違ってくるため、注意が必要です。

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2.土地購入時（手続き時）にかかる費用

この章では、注文住宅を建てる土地を購入する際の手続きにかかる費用・税金項目の詳しい内容や計算方法について解説していきます。
土地購入時には思いのほか費用がかかります。しっかりと予算を立てるためにも、きちんと確認しておきましょう。

2-1.不動産会社への仲介手数料

不動産会社の仲介で土地購入の不動産取引を行う場合、仲介手数料（報酬）の支払いが発生します。仲介手数料は成功報酬のため、契約が成立しなければ支払義務は発生しません。

なお、仲介手数料には定価がなく、宅地建物取引業法で取り決められているのは上限額のみです。そのため、上限額の範囲内であれば、不動産会社が自由に仲介手数料の額を設定できることになっています。ただし、上限額を超えての請求はできません。

不動産会社からは事前に説明がない場合も多いため、紹介を受けた土地を気に入り、購入する段階になって仲介手数料の額に驚くといったことも起こり得ます。

仲介手数料の上限額は、取引額によって決まるため、以下の計算方法から、あらかじめどれくらいになりそうかを試算しておくと良いでしょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は、土地そのものの代金の取引額から以下のように算出されます。

2-2.ローン手数料・保証料

金融機関で住宅ローンを組む際には、手数料と保証料がかかります。一般的な相場は下記の通りです。

ローン手数料・保証料の計算方法

上記の例を見てみると、両者の総額にはそれほど大きな差はありません。

ローン手数料の額は金融機関によって異なるため、あらかじめ審査を受けようとしている金融機関が手数料をいくらに設定しているかを調べておくことが大切です。いずれにしても、数十万円の費用がかかることは踏まえておくようにしましょう。

2-3.登記手続きにかかる費用（司法書士への報酬）

次に、登記手続きにかかる費用を説明します。先に述べた通り、売買や相続、譲渡などで不動産の所有者が変わった場合、その不動産の所有権移転登記が必要です。

また、住宅ローンを組んで不動産を購入した場合は、金融機関がその不動産を担保にする目的で抵当権が設定されるため、抵当権設定の登記もすることになります。

住宅ローンを組んで土地などの不動産を購入した場合は、司法書士に登記手続きを依頼するのが一般的です。その際の司法書士への報酬は、不動産の価格や融資額によって違ってきますが、1,000万円程度の不動産売買による所有権移転登記の場合だと、4万円～6万円程度になります。

また、司法書士への報酬とは別に、登記を変更する際には登録免許税と呼ばれる税金も必要です。登録免許税については、3章の土地購入時に発生する税金の項目「3-2.登録免許税」で詳しく説明します。　

3.土地購入時に発生する税金とお得な控除

この章では、土地を購入する際に課せられる税金について説明します。どのような税金がいつ課せられるのか、いくらぐらいになるのかだけでなく、お得な税金控除や特例も合わせてチェックしましょう。

ちなみに、物を購入する際に課せられる消費税は、土地の代金にはかかりません。なぜなら、土地は経年劣化したり消費したりするものではないため、消費税の対象にならないからです。ただし、それ以外にかかる購入時の諸費用（手数料など）には消費税がかかることを理解しておきましょう。

3-1.印紙税

印紙税とは、契約書や領収書といった課税対象文書に対して課せられる税金です。
土地の購入時では、以下の2つの契約書で納める必要があります。

印紙税額分の収入印紙を購入し、契約者それぞれが保管する契約書に添付して消印するのが、印紙税の納税方法です。

印紙税の金額（軽減税率を含めた金額一覧表）

印紙税額は、契約書に記載されている取引額に応じて定められます。現在、本則税率（元々の金額）と軽減税率があり、不動産の譲渡契約書は、2022年(令和4)年3月31日まで軽減税率が適用されます。
なお、ローンを組む際の金銭消費貸借契約書は本則税率が適用されます。

取引額による印紙税の税率は、次の表のように定められています。

引用元：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

3-2.登録免許税

登録免許税とは、「2-3.登記手続きにかかる費用」に述べた通り、不動産の登記を変更する際に課せられる税金です。登記手続きにかかる手数料のようなものだとイメージするとわかりやすいでしょう。

土地を購入する際の登録免許税は、以下の二つのケースで必要となります。

• 所有者が変わったことによる所有権移転の登記手続き
• ローンを組んで土地の購入と家の建築をした場合、金融機関から設定される抵当権設定の登記手続き

登録免許税の税率と計算方法（軽減税率を含む）

登録免許税には2023年(令和5年)3月31日まで軽減税率*が適用されます。軽減税率を含め、それぞれの登録免許税の税率と計算方法は以下の通りです。

参照元：税務署「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

3-3.固定資産税・都市計画税の清算

固定資産税とは、土地や家といった不動産の1月1日時点での所有者に対して毎年課せられる地方税です。都市計画税も地方税で、都市計画区域内の土地や建物に課されます。

土地の売主がすでに支払っている固定資産税と都市計画税は、一般的に、売買が成立して所有者が変更されてから以降分を清算して、買主が売主に対して支払います。ただし、法的に必ず清算して買主が支払うと定められているわけではないため、土地の売主を話し合って決めることが可能です。

固定資産税と都市計画税の計算方法については、「5-2.固定資産税・都市計画税」をご参照ください。

4.土地購入後にかかる可能性がある費用

ここで説明する費用は、土地を購入した際に、場合によっては必要となる費用です。購入した土地に対して、必ず発生するわけではありません。しかし、購入する土地によっては、このような費用が必要になることがあるということも踏まえたうえで、土地探しや土地選びをすると良いでしょう。

4-1.古家の解体にかかる費用

古家付きの土地を購入し、解体してから新しい家を建てる場合は、古家の解体費用が必要です。ただし、必ず買主が解体費用を負担しなければならないわけではありません。売主との交渉次第で、売主が負担したり折半したりすることもあるため、購入時に話し合ってみても良いでしょう。

解体にかかる費用は、家の大きさや構造、解体方法によって異なります。おおよその目安となる相場は以下の通りです。

古家の解体自体にかかる費用だけでなく、前面道路が狭かったり周囲の警備が必要になったりすれば、追加費用もかかります。いずれにしても、100万円以上かかるケースが多いことを踏まえておきましょう。

4-2.地盤改良にかかる費用

土地によっては、家を建てる前に地盤改良が必要な場合があります。軟弱な地盤に家を建てると、建ててから地盤が沈下したり家が傾いたりする恐れがあるからです。

基本的には、家を建てる工事に入る前に地盤調査が行われます。これは、住宅瑕疵担保履行法により、家を引き渡してから10年以内に不具合やトラブルがあった場合、家を建てた業者が責任を負うことが義務付けられており、そのための保険に加入するために必要な調査だからです。

地盤調査の結果、地盤が軟弱だと判明すれば、表層改良工法や柱状改良工法といった改良工事が行われます。
地盤改良工事の費用相場は以下の通りです。ただし、地盤の状態や工事内容により費用は大きく変動するので、ご留意ください。

参考：住宅瑕疵担保責任保険協会「地盤編｜新築住宅購入をお考えの方」

4-3.水道・ガスなどの設備費

宅地として整備されていない土地や雑種地などを購入し、水道やガスなどが引き込まれていない場合は、引き込み工事の費用も必要です。

水道の引き込み工事の費用の相場は、1m引き込むのに1万5,000円程度かかるとされています。よって、水道の本管から敷地内までの距離が20mあるときは30万～50万円程度必要です。
また、下水処理用の浄化槽の設置が必要な場合は、設置に50万～100万円程度の費用がかかります。

ガスの場合は、ガス会社の対応エリア内であれば引き込みをしてくれる場合があるので、あらかじめ問い合わせてみると良いでしょう。インフラ関係は、自治体やエリアによって対応が異なるため、土地を購入する前に調べておくことが大切です。

5.土地購入後に発生する税金とお得な控除

この章では、土地購入後に発生する税金と控除制度について解説します。

また、戸建て住宅を新築する際にかかる税金について詳しく知りたい方は、以下の関連記事も合わせてご参照ください。